论农村住宅产权登记的法理基础及现实意义.doc

论农村住宅产权登记的法理基础及现实意义田典艳摘 要：我国必须建立健全农村住宅产权登记制度。建立农村住宅产权登记制度不仅有其坚实的物权法、民法学理论基础，而且有着夯实的宪法学和法哲学理论基础。深入研究农村住宅产权登记的法理基础，对于推进我国目前正在各地进行试点的农村住宅产权登记制度的建立，为试点地区的制度建设提供理论指导，完善具体制度的建设，推进城乡统筹发展，保障农民的财产权利，推动社会健康发展等有着极其重要的现实意义。关键词：农村住宅；产权登记；法理基础；现实意义中图分类号我国长期以来不存在明确的农村住宅产权登记制度，导致农村住宅产权不清，管理混乱，农民的合法房屋财产权利易受侵犯。随着中华人民共和国物权法和房屋登记办法的相继出台，我国农村住宅产权登记制度首次为法律所明确规定。学者们对宅基地使用权制度的研究已较为深入，对农村住宅产权的研究，以及对具体制度的安排也都提出了很多独到的见解，但是对于农村住宅产权登记的法理基础的分析涉及不多，本文就试图通过揭示农村住宅和产权登记的含义，对农村住宅产权登记的法理基础作一专门探讨，并分析农村住宅进行产权登记的现实意义。一、农村住宅和产权登记的含义（一）农村住宅的含义关于集体土地上房屋的名称有农村房屋、农村住房、农村住宅等多个称谓，我们认为农村房屋这个概念是总概念，关于这个概念的界定一般有狭义与广义之分。狭义上的农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋，不包括农村集体经济组织享有所有权的房屋建筑，即农村住宅或称农村住房。而广义上的农村房屋是泛指集体土地上建筑而成的各类房屋，除通常意义上的宅基地上散居自建房屋、乡镇企业房屋以及公共设施和公益事业房屋外，还包括了由当地政府在集体建设用地上“统规统建”或“统规自建”的农民集中居住区房屋以及各类工商业用途的房屋等。而我们主要研究的是在宅基地上农村村民自建的农村住宅。另根据相关机关的解释，这里的“农村村民住宅是指，农村村民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施，例如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等等。” 参见尹飞著：物权法用益物权，中国法制出版社2005年版，第258页。故在进行农村住宅产权登记时应包括农村住宅的附属建筑物，在我们的实地调研中，武汉市江夏区、新洲区房管局等在进行农村住宅实地测量中也是将牛棚、猪圈等附属建筑物包括在内，只不过在拆迁时对附属建筑物和设施的补偿与对农村住宅的补偿有所区别。（二）农村住宅与小产权房的区别提及农村住宅总会联想到在集体土地上建设的小产权房，在此有必要对两者进行区分。我们认为农村住宅，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋，不包括农村集体经济组织享有所有权的房屋建筑。而“小产权房”则是指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房产部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，相比城市里产权完全的大产权房而言，此类房屋不受我国法律的保护，所以称为“小产权房”。两者的建造主体不同、适用对象不同，故不能将其混淆。（三）产权登记的含义产权登记又称权属登记、房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 参见中华人民共和国房屋登记办法第2条规定。在2008年建设部颁布的房屋登记办法中没有特别列明房屋产权登记的种类，而是将国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记区别开来，再进行分别规定，其原因有集体土地上尤其是宅基地上建造的房屋，由于法律禁止宅基地进行流转而限制了房屋的抵押和流转，故需对国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记进行区分。为了进一步对产权登记进行理解，我们可以参考一下城市房屋权属登记管理办法中的有关规定。根据2001年修改后施行的城市房屋权属登记管理办法第9条的规定“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。”其中，“总登记，是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记，是指新建成的房屋，当事人在取得竣工验收合格证明之后，依法向产权登记机关申请的登记。转移登记，是指因房屋买卖、继承、交换、赠与、划拨、转让、析产、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移而进行的登记。变更登记，是指因房屋所有权人姓名发生改变或房屋状况发生改变而进行的登记。他项权登记，是指因房地产进行抵押而发生的登记。注销登记，是指因倒塌、焚毁、拆除等原因致使房屋灭失的，房屋所有权人和房屋拆除单位应办理的登记。” 参见房屋产权登记有关知识，天津政报2003年第6期。在该办法中对房屋产权登记的规定也不失为对产权登记的概念理解的进一步释义。通过对产权登记概念的理解，我们可以体会到建立农村住宅产权登记制度有助于房屋所有权的确定，有助于预防和解决房屋产权纠纷，对改变目前农村住宅产权的混乱状态，实现更好的管理有重大意义。二、农村住宅产权登记的法理基础（一）农村住宅产权登记的物权法法理基础“物权法以规范人对财产的支配关系（含所有权、用益物权、担保物权等各种物权关系）为内容，其性质显然为财产法；物权法的基本功能在于定分止争，其主要调整的是静态的财产关系，因此区别于调整动态财产流转关系的债法。” 参见梁慧星、陈华彬著：物权法，法律出版社2010年版，第25页。所有权属于物权之一种，私人所有权又是所有权的一类，除了物权法规定的专属于国家或者集体所有的财产外，私人可享有对一切物的所有权。“尽管如此，物权法第64条还是宣示性地规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。” 参见梁慧星、陈华彬著：物权法，法律出版社2010年版，第131页。故农村住宅产权登记与物权法有着密切的联系，物权法为农村住宅产权登记提供了坚实的理论基础。1一物一权主义物权法实行“一物一权主义”，包含两个方面的意义：“一是指一物上只能成立一个所有权，因此物的一部分不能成立所有权；二是指一个所有权的客体，只能是一物，因此数个物不能成立一所有权。” 参见梁慧星、陈华彬著：物权法，法律出版社2010年版，第50页。据此原则来确定物权人支配的标的物的范围，而国家公权力要实现对物权的保护，需要以确定物权的标的物的范围为前提，另外采取一物一权主义有利于物权的对外公示，保障物权人的权利，确保交易的安全。故在实行农村住宅产权登记登记时，一处农村住宅作为一个整体需要明确其具体面积，在确定面积的前提下予以登记，这样农民的财产权利才能得到公权力的有效保护。另外房屋的所有权和土地的使用权是紧密联系在一起的，但是房屋所有权的登记并不应该因土地使用权不得流转而影响其权利的保护，房屋所有权和土地使用权并非在所有情况下都是联系在一起的，如“在房地产抵押权设定以后，土地上新增的房屋就不应属于抵押物，该房屋和土地的价值是可以分离的。这正是房屋所有权和土地使用权分离的结果。” 参见梅夏英著：物权法所有权，中国法制出版社2005年版，第94-95页。因此，根据一物一权主义，我们应在明确房屋面积的基础上确定农民对农村住宅的所有权。当然，因为宅基地使用权特殊性，我国法律规定了地上房屋不得不流转时，流转的对象只能限定在集体经济组织成员中，这是出于保护集体土地和农民权益的需要。“农村宅基地是农民的安身立命之地，不能采取谁出价高就给谁的方法。不然，一部分农民将失去最低的生存保障。对于生存必需品, 通常只有增加供应或定量分配两个办法。农村宅基地的供应在过去、现在和可预见的将来都跟不上需求的增长, 定量分配是唯一的选择。生存问题属于人权范畴, 人权高于财产权, 现代社会不能允许一部分人用金钱剥夺另一部分人的生存权利。这就是农村宅基地再怎么值钱和有些人再怎么有钱也只能定量分配的理由。” 参见孟勤国：物权法开禁农村宅基地交易之辩，法学评论2005年第4期。开禁宅基地流转的深远影响需要学者们更多的调研与论证。2物权的效力理论物权的效力有排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权，都要求明确物权的范围，这样才能使物权发挥其效力。物权的排他效力在于保障权利人可以独占地享有标的物的利益，可以行使直接支配权，如果农村住宅连所有权都还没有明确，或许在实际中，所有权人可以独立行使其权利，但是一旦涉及到纠纷，在法律上就不利于其发挥物权的排他效力。物权的追及效力，是指物权成立后不论其标的物辗转于何人之手，物权权利人均可追及标的物之所在，而主张权利。农村住宅确立所有权之后，为农民的私有财产提供了有力的保护。农村住宅只有进行了产权登记之后才能明确房屋所有权的范围，农民才能依据其对房屋享有的物权，使自己在房屋纠纷中得到法律的有效地保护。（二）农村住宅产权登记的民法学理论基础民法作为调整平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系和人身关系的基本法律，其平等原则成为农村住宅产权登记的理论基础。平等原则是我国民法的基本原则之一，平等原则包括民事主体的资格平等、民事主体的地位平等、民事主体平等的享有权利，承担义务、民事主体的民事权益平等地受法律保护。 参见魏振瀛主编：民法，北京大学出版社2000年版，第24页。我国法律规定财产所有人对其所有物享有所有权，在实践中城市居民依法拥有了城市房屋所有权证书，其房屋所有权得到了保障，而农村中的农民的住宅由于一直以来缺乏农村房屋登记制度，当村民房屋遭到拆迁之时，不能有效地利用法律武器来维护自己的合法权益，另外，在农村，关于房屋的产权纠纷也时有发生且解决困难。以上现象的出现，有违民法的平等原则，唯有实现农村住宅产权登记，建立完善的农村房屋产权登记制度，才能体现城乡之间的平等，才能实现城乡统筹发展，故实行农村住宅产权登记有其深刻的民法学理论基础。（三）农村住宅产权登记的宪法学法理基础宪法作为国家的根本大法，在宏观上、总体性地确定着国家的根本制度、基本制度和基本政策，确定着国家权力与公民权利之间的界限。而人民主权原则、基本人权保障原则体现着宪法对公民权利的保护。1人民主权原则人民主权原则的体现之一就是宪法明确了公民的基本权利和自由。公民在国家中既居于权利者的地位，又居于义务者的地位，但公民在国家中主要的是处于权利者的地位。公民有权主张自己的宪法权利和自由，国家也有义务保障公民这些基本权利和自由的实现。为农村居民建立农村住宅产权登记制度是农民行使自己权利的需要也是国家保障公民权利的需要。2基本人权保障原则基本人权保障原则体现在宪法上就是对公民的基本权利与义务的规定。权利和自由是现代宪政的基本价值与原则，宪法作为国家的根本大法，不只是要保护多数人的权利，而是要保护所有人包括少数人甚至是一个人的基本权利。这是现代自由主义的要义，也是宪法不同于普通法律的基本目标。 参见张千帆著：宪法学导论，法律出版社2004年版，第54页。财产权作为公民的基本权利之一，理应为宪法所保护，这样才能现代宪政的基本价值和原则。农村住宅作为农民在宅基地上自建的自住房屋，属于农民的私有财产，农民依法对其享有所有权，且受我国宪法保护。中华人民共和国宪法第13条第2款规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”，体现的就是国家对公民私有财产的保护。建立农村住宅产权登记制度，让农村住宅通过产权登记实现政府对农民财产权利的确认是我国宪法保障公民财产权利的必然要求，是我国建设社会主义法治国家的必然选择。（四）农村住宅产权登记的法哲学理论基础秩序与正义是法律制度中的两个重要概念。关于什么是正义，从哲学的理论高度上来看，思想家们与法学家们在许多世纪中一提出了许多不尽一致的正义的观点。例如亚里士多德认为正义寓于“某种平等”之中，从正义这一概念的分配还以来看，正义要求按照均衡平等原则将这个世界的万事万物公平地分配给社会的全体成员。 参见（美）埃德加博登海默著，邓正来、姬敬武译：法理学法哲学及其方法，华夏出版社1987版，第239页。卡尔马克思和弗里德里希恩格斯则提出了实现资源与经济地位平等化的更为广泛的规划。他们全力反对当时收入水平上所存在的悬殊差别，并提出用生产资料公有制来作为纠正经济上的不平等的手段。 参见（美）埃德加博登海默著，邓正来、姬敬武译：法理学法哲学及其方法，华夏出版社1987版，第241页。而无论思想家和法学家们对正义持何种观点，平等、安全都是正义观念的重要成分。法律中的平等观念要求我们对社会所有成员进行基本权利的分配，如生命权、自由权、财产权。对基本权利的承认就涉及了对财产权的承认，而农民对其农村住宅的所有权就是基本权利的一种表现。法律中的安全观念则提示我们对对自己享有的权利提供必要的制度保障。实行农村住宅产权登记，建立合理有序的农村房屋产权登记制度有利于对社会成员基本权利的保障，这就是对正义的诠释，是现实正义的体现。三、农村住宅产权登记之现实意义制度的设计与实行是适应现实的需要，农村住宅管理长期处于混乱状态，产权归属不清，权利的保护不严，私下的房产交易等等一切现象都需要实行农村住宅的产权登记，以建立有序的、城乡一体的房屋管理制度，保护农村住宅产权人的合法权益。建立农村住宅产权登记制度对农村居民、对政府都有着重要的现实意义。（一）对农村居民的现实意义1保障农村住宅产权人的合法权益农村住宅是农民的私有财产，但是缺乏统一完善的产权登记制度，当农民面临拆迁等问题时，缺乏有利的证据来要求政府进行补偿。另外将农村住宅进行确认所有权登记，理清房屋的产权关系，当发生与房屋有关的产权纠纷时，房屋所有权人依据物权的排他效力、追及效力等等理论，可以更好地得到法律的保护。2有利于农民合理利用已登记的住宅虽然法律规定在宅基地上建立的房屋因为宅基地的集体所有属性只允许其在本集体经济组织内流转，但是房屋所有权人在实现房屋产权登记之后再进行房屋交易就更加便利了。我国宪法第13条规定，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其它财产的所有权。此前，城市房屋所有权受到系统的法律保护，而农村住宅所有权不明确, 其合法权益难以得到有效的法律保障，对于农村住宅的抵押、流转也就缺乏保障。对农村住宅登记作出明确规定，农民将能够利用已登记的住宅进行流转，获取资金从事第一、二产业。不仅保障了农民的经济利益，对社会主义新农村建设也有积极意义。（二）对政府的现实意义1有利于提高土地集约利用，防范在集体土地上超标建房农村建房普遍存在“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东占西”等情况。另外，农村房屋与城市房屋不同，除用于居住外，还应满足农业生产的需要，如居住房屋旁搭建的猪圈、工具房等，其建筑多为简易或棚户结构。建设的随意性与不规范使大量农用土地流失，并为农村房屋的初始登记带来较大困难。建立统一的农村房屋产权登记制度将有利于解决这些问题。2为农村住宅拆迁补偿节省资金对农村住宅的拆迁尤其是城市近郊的农村住宅的拆迁，在城市的发展过程中是常发生的事。但是在目前，缺乏明晰的房屋产权为拆迁及拆迁补偿款的发放加大了难度，政府需要投入额外的资金去确认房屋的所有权并向所有权人发放补偿款。实行农村住宅产权登记之后，房屋产权的明晰将为政府进行农村住宅的拆迁节省大量资金。3加强房屋产权管理和培育农村房地产市场农村住宅在未进行产权登记的情况下，私下的房屋买卖盛行，这不利于对农村房屋的管理，同时会留下许多棘手的历史遗留问题，如村民将房屋卖给了非集体经济组织成员而且数量庞大，在武汉市江夏区目前就存在这一问题。实行农村住宅产权登记之后，房屋产权管理纳入政府部门的管理工作，避免各种非法问题的出现，合理引导农民对闲置房屋的流转，培育合法的农村房地产市场。这对于房屋的长期管理来说是有利无害的。4有利于推进城乡一体化和建设社会主义新农村城市房屋的产权登记早已进行，对城市房屋权属的管理也已形成了一套规范化的体系，我国目前要求实现城乡统筹发展，那么农村也应借鉴城市房屋的管理经验，建立农村房屋的产权登记制度，推进城乡一体化，建立有序的、规范的、合理的农村房屋产权登记制度，为社会主义新农村建设出一份力。总的来说，实行农村住宅产权登记，建立有效地农村房屋产权登记制度对农民、对政府有着诸多的现实意义，甚至对于中国社会未来的健康发展都有着重大的意义。毕竟在中国有着一支庞大的农民队伍，农民问题无小事，一个小问题在中国的农村就会发展成为大问题。参考文献：1 尹飞物权法用益物权M北京：中国法制出版社，20052 梁慧星、陈华彬物权法M北京：法律出版社，20103 孟勤国物权法开禁农村宅基地交易之辩J法学评论，2005，4：25-304 梅夏英物权法所有权M北京：中国法制出版社，20055 张千帆宪法学导论M北京：法律出版社，20046 魏振瀛民法M北京：北京大学出版社，20007 （美）埃德加博登海默法理学法哲学及其方法M北京：华夏出版社，1987本论文为华中师范大学大学生科研立项国家级项目B类的论文On Theoretical Foundation And Realistic Significance Of The Registration System Of Property Right Of Rural HouseTian Dianyan,Li Xiaoying(School of Law, Huazhong Normal University, Wuhan Hubei 430079, China)A