崇州工业园区概念策划报告(最新1).doc

项目概念策划书项目概念策划书 第第 1 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 崇州项目崇州项目 工业园区大型综合配套生活中心工业园区大型综合配套生活中心 项目概念策划书项目概念策划书 成都陇海创业投资集团有限公司成都陇海创业投资集团有限公司 四川顺发企业四川顺发企业 2011 年年 10 月月 项目概念策划书项目概念策划书 第第 1 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 目录目录 前 言 2 2 第一章 项目区域分析及判断 3 3 1 1 崇州区域发展优势 3 3 1 2 工业园区内功能配套现状分析 4 4 第二章 项目整体定位 5 5 2 1 总体定位 5 5 2 2 形象定位 5 5 2 3 客户定位 6 6 2 4 功能定位 6 6 第三章 项目规划设计构想 6 6 3 1 规划设计指导思想 6 6 3 2 规划设计建议 7 7 第四章 开发思路建议 1010 4 1 产品调性建议 1010 4 2 项目主题建议 1010 4 3 项目景观打造建议 1010 4 4 项目开发意义 1010 第五章第五章 项目开发投资回报分析项目开发投资回报分析 1010 5 1 项目所产生的经济利益 1111 5 2 项目所产生社会效益 1212 第六章第六章 开发商背景介绍开发商背景介绍 1414 项目概念策划书项目概念策划书 第第 2 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 前言前言 本报告根据该项目的 崇州工业区重点区域控制性详细规划 概念设计 方案 以及国家和地方的有关文件及相关资料编写 全方位分析论证了项目成 功的可行性并提出项目开发的建议 第一章至第四章从城市的产业发展空间 项目的资源禀赋等方面对项目的 可行性进行定性分析 第五章从项目的投资估算 资金筹措 经济及社会效益等方面对项目的可 行性进行定量分析 本报告供有关政府机关等部门参考使用 项目概念策划书项目概念策划书 第第 3 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 第一章第一章 项目区域分析及判断项目区域分析及判断 1 11 1 崇州市区域发展优势崇州市区域发展优势 1 1 11 1 1 区域发展概述区域发展概述 崇州城市整体向东发展态势 目前崇州市城区重点向东在唐安路沿线及 世纪大道以东片区发展 规划在崇州世纪大道以东 唐安路以南扩建工业开发 区并作为崇州市的工业集中发展区 总规模约为 6 02Km 1 1 21 1 2 区域交通优势区域交通优势 开发区位于成都半小时都市圈内 距双流国际机场仅 28km 距离火车东站 40km 随着成温邛高速的免费通行及光华大道崇州段的全线通车 成大快路 成大路 成大北部旅游通道以及成雅铁路的建设 崇州对接成都的快速交通网 络即将形成 这一临近成都的区位条件使得开发区能充分利用成都 一网 二 平台 三园区 四中心 50 个服务站 的现代物流网络以及西部最大的科技教 育中心 1 1 31 1 3 区域产业优势区域产业优势 目前开发区涉足的行业较多 已有 300 余家企业落户于开发区 总投资 90 亿元 是中国最大的板式家具生产基地 西部最大中国女鞋生产基地 坚实的 产业基础为开发区进一步提升发展奠定了基础 1 1 41 1 4 政策优势政策优势 崇州将加快崇阳中心城区旧城改造和基础设施建设 全力打造以西江亲水宜 居为重点的城市房地产和以羊马 街子 文井江 鸡冠山等重点区域的休闲旅 游房产 深度展示崇州 宜居 品牌 总体区域发展趋势判断分析总体区域发展趋势判断分析 综合政策 交通 产业发展等各方面因素 我们对崇州工业园区房地产 行业的基本判断是 崇州市房地产产业经过几年的发育 已初步完成了其快 速成长期 进入一个消费力相对平稳增长 市场适度竞争的快速发展时期 项目概念策划书项目概念策划书 第第 4 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 尤其是有政策的大力支持 以及良好的交通网络 及崇州规划向东部发展的 计划 东部工业园区域价值得到良好展现 园区未来发展不容忽视 必将成 为各大房地产商的抢滩之地 1 21 2 工业园区内功能配套现状分析工业园区内功能配套现状分析 1 2 11 2 1 工业园区配套现状工业园区配套现状 目前工业园区还属于新兴发展区域 虽有多家工厂已入驻 但还属于发展 阶段 周边生活配套不足 几乎无大型商场 娱乐购物中心 社区休闲中心等 基本城市配套 目前该区域以工业为主 所以周边商业和居住设施都严重缺乏 1 2 21 2 2 园区内各阶层对于配套设施的需求分析园区内各阶层对于配套设施的需求分析 工业园区入驻企业较多 涵盖了高 中 低收入人群 园区内居民每日工 作较为繁忙 因此希望有一个环境优美 生态环保的 地理位置较近的 休闲 放松 运动健身 购物体验的综合型社区 低收入阶层居民 该部分人群是园区内企业的普通员工 占很大一部分比 例 他们除开对日常吃 穿 住 行等最基本的生活需要要求之外 对大众性 的健身运动如 乒乓球 篮球等需求较为强烈 中高收入阶层 为园区内企业的中高层管理人员 该部分人群日常以脑力 劳动为主 生活品味较高 对高尔夫 网球等贵族式运动 高档健身疗养会所 酒吧 咖啡吧等需求明显 工业园区内功能配套现状判断分析工业园区内功能配套现状判断分析 经调研分析可看出园区内基本生活配套设施严重不足 而相对应的是目前 园区内工业的高速发展 大型企业的不断入驻 园区内常驻人口不断增加 由 此 这种空白也为开发商带来了机遇 园区内急需大型综合性社区的配套及主 题性体育公园的建造 满足园区居民的日常消费需求及丰富居民日常生活 项目概念策划书项目概念策划书 第第 5 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 第二章第二章 项目整体定位项目整体定位 2 12 1项目总体定位项目总体定位 2 1 12 1 1 总体定位原则总体定位原则 以新城为依托 为工业园区作为配套设施 社区形成后自身具有造血功能 能良好的自行运转 2 1 22 1 2 定位关键词 定位关键词 城市配套 公共建设化 综合性 由此我们将打造由此我们将打造 城市性综合社区城市性综合社区 2 22 2 项目项目形象定位形象定位 形象定位是根据项目整体定位为依据 定位原则如下 地标性建筑 公益性建筑 具备持续性 本项目以绿色 低碳为形象定位的核心 突出其鲜明的生态及主题特色 同时兼容了各种商业业态的多功能建筑群 得出结论整体形象定位为 崇州具有地标意义的公园式综合体崇州具有地标意义的公园式综合体 2 32 3 项目受益群体分析项目受益群体分析 项目规划后主要受益人群主要如下 核心客户 崇州市区客户 约 20 30 万人 次级客户 崇州所辖乡镇客户 约 50 万人 外层客户 温江 都江堰客户群体 新津县 大邑县 阿坝藏族自治州 成都市区等客户 项目概念策划书项目概念策划书 第第 6 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 产业客户 崇州产业园区产业链及省内外周边区域客户 2 42 4 项目项目功能定位功能定位 集大型生态体育公园 滨河公园 高端休闲商业街 工业集大型生态体育公园 滨河公园 高端休闲商业街 工业 园区配套公寓 以及特色沿河景观带和标志性桥梁等为一体的园区配套公寓 以及特色沿河景观带和标志性桥梁等为一体的 多功能综合体 多功能综合体 本项目以体育公园为核心 带动其他各业态集群化发展 其内部功能配套 强大 具有很强的辐射力和聚集力 将最大限度的促进项目自身客流循环及外 部客流吸引 第三章第三章 项目规划设计构想项目规划设计构想 3 13 1 规划设计的指导思想规划设计的指导思想 根据相关城市建设的法规及崇州总体规划 本项目旨在创造一个让消费者 舒适 安全 功能齐全 环境优美的生活配套中心 按照统一规划 力求打造 大气 新颖 对园区有强大功能配套的综合体项目 以此综合提高经济效益及 社会效益 3 1 13 1 1 在设计过程中坚持以人为本 绿色低碳的原则 在设计过程中坚持以人为本 绿色低碳的原则 注重和树立人与自然和谐及可持续发展的理念 营造出生态自然 功能强 大的商业与居住环境 综合考虑节能 日照 采光 通风 消防 抗震 管线 埋设 避免噪音视线干扰 兼具私密性及公共性等各项因素及管理要求 各主 要商业功能同步规划 同步施工 公共绿地 景观水系等形成点 线 面 空 间的多为视觉审美效果 组织好公共空间 半公共空间 私密空间的分散性交 通 保证安全有序 部分人防设施本着平战结合的原则设为地下停车场 采用 国家推广的新技术 新材料和新产品 认真贯彻节能 节地 节材的指导思想 3 1 23 1 2 中心共享原则中心共享原则 项目概念策划书项目概念策划书 第第 7 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 立足于城市体育公园对于园区的配套作用 以满足园区居民日常生活需求 为原则 并能拉动外来游客为目的 成为崇州市区特色景观建筑 以此营造出 中心公共空间 3 1 33 1 3 空间流动原则空间流动原则 更具生态式大组团的城市规划发展模式 依据主要功能片区的交接界面 构筑成数个流线性建筑群 步移景异 烘托出了强烈的空间流动效果 并串联 起四个片区自成一体 3 1 43 1 4 自然生原则自然生原则 尊重生态式大组团的城市发展模式 强调回归人性的科技产品 融于自然 的商贸文化 结合主要功能片区布置生态绿地等开敞空间 3 23 2规划设计建议规划设计建议 该项目在规划设计布局中主要考虑有如下主体配套 特色城市体育公园的打造 沿河打造的特色滨河公园 利用白龙河水系可打造的独特水景观 商业风情街 的打造 及原滩阶梯式的配套公寓共同组建的一个独具特色和环境优美的城市 综合体项目 3 2 1 城市体育公园城市体育公园构造构造 公园的设计可分为三大功能分区 即自然休闲区 体育活动区和生态健身 区 自然休闲区是公园的主景区 以自然景观为主 而在绿地上面则可开设了 生态健身区和体育场馆等体育活动场所 其中 生态健身区为市民提供了一个 健身的生态环境 在各种专用场地上 在可以自由出入的草地上为游人创造安 静的休息条件 精心修筑散步林荫道和小路网 路旁注明各独立景点间的线路 距离 该体育活动区建成后将成为闵行区的一个集散方便 个性突出 设施齐 全 功能完备 环境优美的体育活动区 根据研究分析体育公园配套娱乐场地可建设两个主题广场 配套内容包括 国际标准网球场 门球场 儿童游戏场 波浪滑板场 青年健身场 时尚休闲 运动场 乒乓球场 羽毛球场 中老年健身场 按摩步道等大众运动场所 园 区内同时栽植了上百种观赏珍稀花卉及树木 项目概念策划书项目概念策划书 第第 8 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 3 2 23 2 2 风情商业街的打造风情商业街的打造 根据调研分析目前工业园区乃至整个崇州市区缺少欧式风情的商业街 因 此以差异化和特色化原则 建议打造风格为大型西班牙风情商业街 总体定位 社区 LIVING MALL 即 全生活广场是集文化 度假 休闲 娱乐 购物等多功能为一体的综合性街区 业态定位 以配套园区内休闲娱乐为主导的消费中心 规划内容 可设置三大主题 三种风情 园区可设置特色国际美食坊 时尚购物中心及开放式娱乐休闲广场 引入 特色小吃以及日常餐饮和快餐连锁品牌等 而娱乐休闲广场则可引进特色咖啡 馆 主题小酒吧 及日常休闲项目满足特定人群需求 经营策略 特色连锁 品牌经营 3 2 33 2 3 滨河公园的打造滨河公园的打造 项目地块紧邻白马河 且有弧形弯道作为依托这一特色 可以根据需要适 当拓宽加深湖面 打造出独具特色的滨河公园 滨河公园功能定位 以观光 休闲为主要功能 并能更大程度吸引外来游 客 滨河公园功能组合建议 湖面景观 可打造原生态的湖水景观 湖内可种植睡莲 芦苇等 实现湖 水的生态循环 沿湖景观 沿湖可种植垂柳 芦苇 柽柳 水杉 鸢尾等花卉植物 园内景观 可分组团式打造具有休闲 观光以及科普教育功能的四季花园 配以特色亭台楼阁 绿色草坪 观赏性植物 雕塑等 钓鱼台 湖内养殖各种鱼类 将该湖打造为供市民休闲垂钓的垂钓中心 木椅 木凳等基础休闲设施 与园区景观协调一致 3 2 43 2 4 特色水景打造特色水景打造 项目紧临白马河这一独具天然优势的地理位置 因此园区景观可依靠白马 河水系打造出独具特色的水景园林景观 水景景观打造可分为外水系和园林水系系统 外水系部分在临白马河地段 打造特色原摊阶梯建筑 以及紧邻滨河公园的河滨美景 项目概念策划书项目概念策划书 第第 9 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 园林内景观可引入白马河水源 打造园林主体水景 形成循环活水资源利 用并可于园区打造一处浪漫的音乐喷泉 人们一进入 首先就能感受到体育公 园区的高雅与热情 音乐喷泉每天定期进行音乐 表演 使在区域参加商务 会议 会展论坛 度假 居住 休闲的人士能欣赏到音乐喷泉的韵律之美 3 2 53 2 5 园林道路建造园林道路建造 园区外围市政道路可修建一座工业园区标志性建筑的桥梁 展现其美观及 大气 以此可达到项目的宣传和认知度 提升园区及当地市区整体形象 园区 内部小区道路设计上必须考虑到人车分流 消防通道 公共配套设施 停车等 公共需求 3 2 63 2 6 特色景观带建议特色景观带建议 为形成更多特色园林景观 提升项目知名度 可由政府出地 开发商致力 打造 与体育公园相互衔接和辉映的特色主题公园作为园区配套景观 更彰显 项目的大气和品质 第四章第四章 开发思路建议开发思路建议 4 14 1 产品调性品质定位产品调性品质定位 根据分析研究 该项目在满足日常对于园区居民的生活配套为依托的基础 上 力求以高品质拉动整个区域形象和价值的发展 创造出政府标志性建筑 因此基本定调为 片区内的中高端物业形态片区内的中高端物业形态 4 24 2 项目主题建议项目主题建议 项目主题力求打造绿色生态且配套完善的综合性功能社区 4 34 3 项目景观打造建议项目景观打造建议 几大特色景观带的相互融合 体育公园为主的生态社区园林景观以及依靠 白马河水系的特色水景景观 力求通过景观的打造彰显高端社区品质 形成标 项目概念策划书项目概念策划书 第第 10 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 志性景观带拉动工业园区未来区域价值 4 44 4 项目开发的意义项目开发的意义 开发务必以具有前瞻性的先进理念 以超前的速度打造出工业园区内的 标杆项目 以此拉动整个区域配套日趋成熟 带动整个区域发展 提升开发商 知名度和开发品牌的树立 第五章第五章 项目开发投资回报分析项目开发投资回报分析 5 15 1 经济利益分析 经济利益分析 5 1 15 1 1 项目资金投资计划 项目资金投资计划 项目使用的资金主要来源于三个部分 自有资金 项目公司的股本金 银 行贷款及销售回笼后投入的滚动开发资金 本项目遵循一次性规划设计 分期 报建 分期建设施工的原则 各分项投资内容按如下模式进行建设周期内的资金分配 为了便于投资估算和下一步的效益分析 投资计划周期按项目建设计划分 为三个周期 共 3 年 第一个开发周期的投资比例约为 30 含土地 第二个开发周期的投资比 例约为 30 第三个开发周期的投资比例约为 40 项目的营销费用也分为三个周期计算 第一个开发周期按营销费用的 30 计算 作为项目的前期策划与项目推广铺垫工作 5 1 25 1 2 成本费用估算成本费用估算 根据投资估算 本项目单位成本约为 4000 元 成本费用包括土地出让 费 建筑安装工程费 基础设施建设费用 公共配套设施建设费 项目管理费 用 销售费用 税费等 5 1 35 1 3 财务收入初步估算财务收入初步估算 本项目的收入主要来自体育公园部分项目经营收入 商业街租金收入以及 项目概念策划书项目概念策划书 第第 11 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 其他经营性项目的经营收入 根据计算 项目的企业财务内部收益率为 15 1 企业投资利润率 12 6 盈亏平衡点为 56 为政府创造近 1000 万税 收 5 1 45 1 4 投资回收期初步测算投资回收期初步测算 本项目建设期按 3 年计 商业培育期按 3 年计 市场全按租赁经营计算 以项目全面回收期计算加上投资建设期 项目税后静态投资回收期为 13 35 年 5 25 2 社会效益分析社会效益分析 5 2 15 2 1 提升崇州市工业园区综合服务能力 加快园区经济的发展提升崇州市工业园区综合服务能力 加快园区经济的发展 随着崇州市经济的持续 稳定 快速增长 工业区立足城市发展目标的 逐步实现 城市聚集效应不断加强 特别是大型产业的建设及知名厂商的入 驻 区域内人口不断增长 工业园区内服务配套实施将难以满足工业区的发 展需求 一定程度限制了园区的发展 配套服务区的建成 将有效提升园区 的整体服务水平 促进园区产业的良性发展 使崇州市工业园发展成为区域 内示范性的现代工业园区 5 2 25 2 2 拉动地方经济的发展 加快片区开发建设拉动地方经济的发展 加快片区开发建设 本项目投资总额巨大 项目的开发建设 必将以乘数效应拉动地方经济 的发展 项目的居住 邻里中心 度假公寓物业的建设为片区提供了优秀的 生活基础实施配套 对人口形成更强的吸附作用 加快片区的开发建设 5 2 35 2 3 提升园区的整体生活配套水平提升园区的整体生活配套水平 营造全新的原滩居住生活意境 运用先进的住区规划理念 结合项目优 秀的区位资源 开发成一定规模的临河工业区综合配套服务区 提升园区产 业居民的居住生活水平 5 2 45 2 4 示范性的开发效应示范性的开发效应 通过崇州市工业园区内的开发建设 将为工业园区乃至崇州市积累经验 并摸索出一条工业园区综合配套服务区开发建设新模式 示范性的开发效应 可以进一步提升崇州市的战略型地位 提高城市的知名度 5 2 55 2 5 提供就业岗位缓解就业压力提供就业岗位缓解就业压力 项目概念策划书项目概念策划书 第第 12 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 项目的开发建设 周期长 范围广 将会涉及到相关众多产业链 行业 为城市提供了充分的就业岗位 缓解了当前严重的就业压力 在提高人民生 活水平的同时 增加人民生活的幸福感和城市的美誉度 5 35 3项目可行性论证项目可行性论证 针对项目建设的可行性 综合之前所述 提出以下结论 针对项目建设的可行性 综合之前所述 提出以下结论 崇州工业园区城市综合体的建设 符合国家宏观经济政策 作为区域重要 的经济增长点商业项目 在崇州及成都的城市发展和现代化大城市建设中 有着十分重要的地位和作用 市场形势良好 宏观 微观市场均保持稳定 的发展态势 发展前景广阔 开发潜力较大 为项目提供了良好的开发环 境 成都陇海创业投资集团有限公司和四川顺发是以房产为主业的大型综合企 业 是每年创造大量税收的优质企业 具有很强的经济历史和良好的企业 信誉 公司有着科学 合理的现代化管理运作机制 为项目建设提供了可 靠的保障 本项目的规划设计建议基本上利用了项目地块的地形特点 达到了人工景 观与环境景观协调发展的目的 项目整体开发 有利于物业的营销策划 能满足本次可行性研究方面的要求 项目的开发能拉动整个区域的社会效 益确保整体区域形象的提升 本次可行性研究对项目发展的技术分析 是充分集合了项目自身的实际条 件 具有很强可操作性 从项目开发财务评价的指标上看 基本达到了合 理利用资金启动整个项目的目的 从财务评价指标上来看 项目开发效益需要根据实际情况进行反复调整 主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域划分对项目造成的盈利能力 的影响 以目前来看 整个项目完成后 以体育馆为主的综合体将成为区 域规模较大 设备较全 功能 服务较为完善的大型商业项目 其市场前 景看好 企业能快速回笼资金 项目概念策划书项目概念策划书 第第 13 页页 1 22 2020 公司网址 客服电话 028 86750111 传真 028 86621766 从敏感性分析 本项目具有较好的抗风险能力 资源供给及外部协作条件 满足建设要求 财务评价项目收益率较理想 盈利能力较强 风险分析表 明本项目开发风险可控 第六章 开发商背景资料介绍 该项目由成都陇海创业投资集团有限公司与四川顺发企业联合开发 该项目由成都陇海创业投资集团有限公司与四川顺发企业联合开发 成都陇海创业投资集团有限公司基本介绍 成都陇海创业投资集团有限公司基本介绍 成都陇海创业投资集团有限公司是一家大型民营投资控股集团 旗下拥有 多家控股企业 分列成都 海南 蒙古国乌兰巴托等城市 集团业务板块主要为地产 金融投资 酒店 同时积极拓展高科技 矿产 开发 其他产业开发等行业 目前业务已拓展至海外 多年来 集团通过务实的企业理念 专业的运作水准 优秀的服务团队 和国内外诸多卓越的合作伙伴确立了良好的合作关系 构筑了稳健的合作模式 锻炼了优秀的员工团队 为集团的可持续发展打下了坚实基础 经过十五年的快速发展和资源整合 凭借卓越的操作手法 先进的管理 理念以及前瞻的投资眼界 已真正成为优秀的民营企业集团之列 成都陇海房产素为成都市 武侯区重点优势企业及纳税大户 同时收获了企业 品牌和社会效益 所开发项目为丽景一期 二期以及正在开发销售的 慕和南 道 在政府部门及公众媒介拥有上乘声誉 近年主要褒奖包括 2003 年度成都市武侯区重点优势企业 2003 年度成都市武侯区纳税大户