住宅小区建设中的配套设施建设.doc

住宅小区建设中的配套设施建设我们探讨的主要问题是住宅小区建设中的配套设施建设，主要是指住宅小区中单体建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明以及房屋周围的围墙、水池、建筑小品等。一直以来，在进行住宅小区建设时开发商关注较多的主要是建筑工程主体工程的进展速度。抓主体工程进展本身意义很明确，主体工程进展速度的快慢直接影响到开发商近期的经济效益和社会效益。从购房者的角度来看，工程进展顺利，竣工之期指日可待，可以预见此项工程成为烂尾项目的几率会很小，购买这样的住宅能够早日实现其投资目的；从开发商的角度来看，主体工程进展快速能够早日实现其预期目标，可以尽快把所建商品房推向市场，进行商品房预售或得到银行贷款，以缓解前期购置土地或建设贷款的资金压力。我国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例以及城市商品房预售管理办法都明确规定，把投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上作为一项硬性指标。同时，我国央行目前规定商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地使用权出让金的贷款。开发商从获取土地到前期工程阶段的资金来源大部分为权益资本或通过非银行机构的债务融资，其资金压力可想而知。只有通过工程建设，抓施工进度，才可以进行商品房预售，才可以获取建设贷款、在建工程抵押贷款以及商品房抵押贷款。因此主体工程进展是开发商在住宅小区建设中的重中之重的工作，这样在实际工作中就往往忽视配套设施建设工作。一方面由于配套设施工程在设计上往往滞后于建筑工程，在主观上会认为附属配套设施是主体工程完成以后的事情，可以先放一放。同时开发商总认为，在小区建设规划图中已对各单体建筑进行了定位，附属的道路、给排水等在规划图中也已注明，只要在主体工程竣工后按规划做就行了。另一方面由于大部分配套设施工程都是开发直接发包给专业单位施工，与建筑工程总承包单位在工程管理上脱钩，再加之主体工程建设时需要大片的材料堆放场地和施工人员、施工机械通行的道路，这就在客观上造成配套设施不能同步进行的事实。基于以上两方面的原因，开发商在主题工程建设时就很少考虑甚至不考虑配套设施建设，最终在配套工程具体实施时会带来很多麻烦，甚至还有可能造成无法挽回的损失。某房地产开发公司开发的一个住宅小区，紧邻城市主干道，但市政配套设施不齐全，道路两侧均为占道民房，最突出的问题是市政排水管道没有接通。小区建设比较快速，不到两年建成，内部配套设施均已完成，具备竣工交付条件，也已通过有关部门验收，就是向外排水问题没有解决。小区所有排水只能在小区下水道及单体建筑化粪池内存留，更有高人出招在小区出口处挖两个大储水池以解燃眉之急。这样的住宅小区如果投入使用，其严重后果则可想而知。主要原因就是开发商对于小事情的疏忽，如果在项目选址阶段对周围环境详细考察，在取得土地阶段就向政府提出此问题的解决方案，或者在拆迁伊始就进行运作，而不是仅仅考虑小区用地范围的拆迁，这些问题应都不是难题。现在小区已建成，拆迁范围又不包括小区外的占道民房，仅仅从小区主排水的角度再去拆迁占道民房，经济要投入很大，同时还会带来诸多社会问题。笔者结合自己多年来对住宅小区建设中的配套设施工程管理工作的经验，就此项工作引发几点意见现陈述如下，敬请各位专家指正，更以期抛砖引玉。一：小区配套设施工作要注重一个早字。在项目选址时期就要切实关注用地范围及其周边的市政配套设施是否到位。即使政府出让的是熟地，也要全面考察，以免有所遗漏给后续工作带来不利因素。在规划设计时期，应结合项目所在位置的地势、水流、周边环境、建筑控制、大市政配套设施等情况，对各个单体建筑工程进行详细设计，包括室内外地坪标高、室内外排水的管底标高，都要结合大市政配套设施的限制选取具体参数。在建筑工程施工阶段更要注意给排水管线的预留孔洞的详细位置及标高。通盘考虑，早提出设想早进行规划设计，提前进行以后工作的预演，不能临时就急，按住宅小区建成现状再考虑、再施工。二：住宅小区配套设施工作应注重一个全字。作为建设单位的项目管理人员，尤其是项目负责人，要全面掌握整个项目的所有分项建设工程的具体实施，既要抓纲携领，又要细致入微。全面协调各参建单位、各工种之间的配合，避免各参建单位各自为政、互踢皮球。配套设施工程地下管网密集，有的可以并行无碍，有的则水火不相容，稍有疏忽便可酿成大祸。这里重点提出及排水管网、燃气管网、电力的高、低压电缆的设置，一定要考虑周全、精心设计、合理布局，同时要在地上设置醒目的标识。三：住宅小区配套设施工作还应注重一个细字。配套设施工程复杂多样，相互交叉、相互影响，在有限的空间(包括地上地下)要想有序地组合，做到合理布局、安全运行、维修方便，工作上就得细化设想胸有成竹。例如，排水设施中往往出现室内排水标高低于化粪池出口标高，化粪池出口标高低于排水管道的管底标高等，像这样的低级错误，只要管理人员认真负责，考虑细致，根本不可能发生。一旦出现这种情况没有补救措施，只有返工。在实际工作中往往会因某个环节的小问题牵一发而动全身，造成重大经济损失。总之，配套设施工