房地产营销策划 郑州经三路项目第一阶段整体定位补充报告课件

房地产营销策划 经三路项目第一阶段补充报告二 谨呈 郑州鑫苑置业房地产有限公司 3 产品定位及配比建议 4 方案设计 金座打造纯办公形象标杆提升整体价值 银座以小型办公物业为主保证销售速度 工商银行广场 金座25 45 形成视觉共享空间 主形象展示面 45 27 广场1400金座基底 1125银座基底 1425覆盖率30 57 150 12 银座25 57 9 办公区入口 5 方案的经济评价 方案一 金座30层 银座30层 方案二 金座25层 银座25层 方案三 金座25层 银座18层 方案四 金座18层 银座18层 6 方案一 金座30层 银座30层 7 方案二 金座25层 银座25层 8 方案三 金座25层 银座18层 9 方案四 金座18层 银座18层 10 比较发现 净利润和利润率在方案二达到峰值 从利润最大化的目标考虑 方案二为最优方案 考虑因素做足容积率净利润投资利润率资金周转率车位比 备注 以上方案测算未计车库销售收入 11 方案二的主要参数 金座25 45 25 层 28125银座25 57 25 层 35025办公总建面63150M2商业面积5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2 12 目标客户 中小知识服务型企业的需求细分 13 客户特征描述 他们大多是专业写字楼的第一次置业者 公司处在发展阶段 有良好的发展前景 有充分的置业信心 购置写字楼是他们提升公司形象 加快业务发展的手段 因此他们对写字楼的形象与品质非常关注 客户目的 把 家 搬到成熟商务区的专业写字楼中 改善办公环境 提升形象 寻求业务的更大发展 大部分公司规模不大 拥有员工20 60人左右 目前在政府办公楼或商住楼中办公 一般情况下 人均面积在6M2左右 一般不大于10平米 14 金座的技术指标 公司类型 中小知识服务型企业员工人数 20 50人 人均面积 6 9M2 核心客户的需求面积 120 450M2 主力产品面积 120 200M2 小部分楼层设置300 500M2的大面积单位 金座户数 按平均每户170M2计约160户 车位 按1 1计 160个 15 银座的技术指标 客户类型 创业型企业 投资客企业员工人数 10 20人 人均面积 6 7M2 核心客户的需求面积 60 150M2 主力产品面积 60 80M2 划分为小面积单位 弹性组合 方便客户投资及出租 16 金座 银座的产品定位小结 定位原则 总体档次定位一致 以免拉大心理落差影响项目整体形象 扩大市场覆盖面 避免内部竞争 快速销售 建立产品标杆 但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆 在高度 体量 材料 单位面积上提升形象 17 停车位建议 18 停车位 按市场大势的标准测算 本案约需要240 300个停车位 对市场主流产品的车位配比情况分析 200 250M2左右配1个车位为市场所接受的合理区间 由此推算本案车位约需 60000 200 250 240 300个车位 注 调研结果显示车位紧张现象在经三路区域普遍存在 由于本区域土地稀缺成本不断攀升 此矛盾只会愈发突出 19 按设计标准 方案三的停车位配比如下 选择地下两层有助于形成项目的优势 但成本增加2000万左右 地下一层 1800 30 5600 40 60 140 200个 地下二层 1800 30 11200 40 60 280 340个 车位配比 64000 360 178 车位配比 64000 200 320 20 但从车位配比情况测算 如果按客户需求配比计算 按地下一层车库计 方案三的车位配置明显比方案二更合理 建面与车位比 320M2 1 64000 200 户均配比 约为2 1 400 200 金座约160户 银座由于自由分割 不确定性因素多 暂定240户 两栋共计400户 方案二 金座25 45 25 28125银座25 57 18 25650总体量53775 车位比约为240M2 1按户均200M2计算 约268户 车位比接近1 1 方案三 21 根据市场大势和设计指标 方案二设置200个车位略显不足 需适当提高配置标准 方案二车位配置相对不足 市场角度 设计角度 车位比 240 300个 一层200个 方案二2 1 320M2 1 22 从车位配置的角度考虑 建议方案二 25 25 加设半层地下车库 增至270个车位 车位为270个建面与车位比 230M2 1 64000 270 户均配比 约为1 5 1 400 270 金座约160户 银座由于自由分割 不确定性因素多 暂定240户 共计400户 23 或者考虑将方案一 30 30 少设置半层地下车库 减至270个车位 车位为270个建面与车位比 283M2 1 76600 270 户均配比 约为1 8 1 24 在提升车位标准时注意控制成本 因为从当前市场表明 车位比不是项目成功的核心因素 而注协大厦的车位配置宽裕 1 1 5 130M2 1 但对其价格和销售速度并无决定性作用 市场调研显示 财富广场 金成国际 国际企业中心的车位比相对紧张 250平米 1以上 但销售情况良好 25 汇报结束谢谢 26 附 方案示意图 工商银行广场 金座 主形象展示面 银座 办公区入口 金座首5层架空 中心广场 27 内容简介 一 内容最新全国各大城市房地产市场研究 房地产项目研究 最新房地产行业分析 走势 预测以及全国各地区项目市场调研报告 投资可行性研究报告 二 41个细分栏目全部在内 市调 前期 景观 户型 土地 施工 营销 物业 商业 企业 三 企业实战 开发商 代理商 广告公司 世联 万科 中原 中海 博思堂 黑狐 风火 四 热点城市 覆盖全国绝大部分地区 北京 上海 大连 成都 广州 南京 重庆 青岛 五 内容格式 Word PPT PDF Excel JPG PSD CDR AI DWG 28 经纬行2010年广州房地产市场上半年总结与下半年预测 14页word CREIS中指情报2010年7月城市风险测评月报 96页word 2010年香港物业报告 繁体 英文 142页pdf 2010年上半年西安房地产市场分析 6页ppt 2010年廊坊市香河房地产市场调查分析 33页word 2010年城建威尼斯项目滕州市场调研报告 89页ppt 2010年7月淮南房地产市场月报 27页pdf 2010年5月海口市海甸岛项目可行性研究报告 46页word 2010年4月海口市房地产报告 21页word 2010年1 7月淮安市土地市场供应与成交分析 1页excel 29 房地产营销策划2007年武汉三江航天双城项目营销策略与执行报告 ppt房地产营销策划2007年洛阳中央广场项目终稿汇报 ppt房地产营销策划2007年淄博中润华侨城CLD价值演绎和案例 ppt房地产营销策划2007年淮南信谊营销阶段技术标 ppt房地产营销策划2007年深圳市清远项目物业发展建议报告 ppt房地产营销策划2007年深圳市香蜜湖1号顶层复式营销策略总纲 ppt房地产营销策划2007年深圳金地梅陇镇2期价格策略报告 ppt房地产营销策划2007年甲级写字楼产品体系打造模型 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