平顶山王庄项目商业定位补充建议课件

谨呈 平顶山同人拓展房地产开发有限公司 同人拓展王庄项目商业定位补充建议 2010 11 19 紧邻城市主干道及商业主干道 商业价值居首位 临街商业价值居第三位 安置区商业如招入品牌过低 会直接影响住区沿街商业的形象及降低其价值 紧邻城市主干道 价值次之 住区配套商业 价值最低 临街商业价值居第三位 紧邻城市主干道 价值次之 商业发展策略 双核带动 风情导入 功能互补 因地制宜 核心商业 区域商业升级产品 引入大型品牌主力店 汇聚人流 拉动商业板块价值提升 商业风情街 以商业配套服务 餐饮 娱乐为主 打造平顶山特色商业街 重点针对社区居民打造服务类配套商业 既完善了住区配套 同时也与其他商业形成功能互补 主题商业街 以化妆品 珠宝名表 潮流服饰等为主 打造平顶山特色商业街 项目商业总体定位 第四代商业模式 体验式 风情式 主题式 三大支持点 支撑点一 占据联盟路光明路核心地带 人流 车流 商业汇聚之地支撑点二 引入国际领先的第四代商业模式 打造区域品质生活中心 经营模式平顶山首创支撑点三 发展商雄厚的资金实力和同致行丰富的商业运营经验保证 平顶山首席主题式星级商业街区餐饮 休闲 商业业态定位 集餐饮 娱乐 购物 休闲于一体的一站式商业街MALL 主题商业街 生活精品区 主题娱乐区 邻里型配套商业 主题概念诠释 第一代 购物 休闲 娱乐 餐饮 满足消费者多元化需求第四代 体验式 风情式 主题式消费 体验式消费将是未来的主流销售方式 他不仅满足多元化的需求 提供特色化和舒适的购物环境 更关注消费者的购物感受 如 上海新天地的历史风情 周庄人家的旅游主题 风情式主要指项目的建筑及规划与历史文化形成高度的融合 沉淀昔日的记忆 更注重消费者的心理感受 如 法国的香榭丽舍大街 莫斯科的阿尔加特大街 主题式是指项目组合了多个具有关联性的主题式业态 更便利的满足消费者多元化的需求 一站式的购物 业态定位中档 形象推广中高档 中档 中高档 中低档 低档 高档 业态定位中档符合项目市场需求 并有利于经营及销售产品形象推广高端化 通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象 商业档次定位 王庄项目总体控规指标 北部地块商业指标 此次重点定位商品房区商业产品 安置区商业因需补偿给王庄村民 不在此次业态定位之列 中部地块商业指标 北部地块 中部地块 集中商业区 集中商业区商业指标 主力店设置应结合整体规划设计最先确定 如设在主 次入口或主干道黄金分割点处 利用聚合效应有意识的引导 组织人流 达到引发商机 聚拢人气的目的 对于必备性商业 如银行等 一方面要考虑便利性 易达性要求 同时可利用 三明治策略 将其设在商业街端头 促使消费人群有意识的目的性购买转化为游走体验 从而增加商机和人气 要充分考虑不同业态之间的匹配程度 最大限度发挥协同作用 而具有排斥性的商业业态则必须相互避开 商业规划的规划布局和业态组合需根据消费群体的出行线路和生活需求进行针对性的规划设计 以人为本 从满足消费群体需求出发 这是统领商业布局和业态组合设计最基本原则 商业规划布局原则 主力店 是各业态的龙头 具有较强的聚客能力和导向作用 必备性商业 满足生活基本需求 特色性商业 吸引客流 丰富业态 商业业态组合原则 各业态之间 同业互补 错位经营 是业态组合设计的关键原则 不同业态对于规划位置及经营场所建筑空间需求不同 在商业规划之初 初步形成商业业态战略布局 以战略布局指导空间规划 或条件预留 使规划中提供的空间条件与既定业态布局策略相统一 主题娱乐区 引入知名的餐饮 娱乐类经营场所作为此区域的主力店 生活精品区 引入知名的电器等三级商业作为此区域的主力店 公寓C商业 具备两个发展方向 可引入餐饮娱乐 也可引入知名装修装饰公司 主题商业街 经营业态以吃喝玩乐辅以社区生活服务配套为主的商业 邻里型商业街 经营业态以社区生活服务类店铺为主 邻里型商业街 经营业态以社区生活服务类店铺为主 辅以部分餐饮 文教类业态 主题商业街 经营业态以化妆品 潮流服饰 名表珠宝等为主 辅以部分生活服务配套商业 商业规划以销售为主 基于商业部分需要经过培育发展方可成熟 因此建议贵司可持有部分商业单位 为招商及销售创造更为有利的条件 主题娱乐区 1 2层商业是价值最高的单位 售价最高 建议引入承租能力高的业态 以保证能长期经营 创造良好的商业氛围 可引入商业银行 汽车4S精品店等 3 4层商业除需要考虑引入承租能力强的经营业态以外 还需要考虑此类业态应较易存活 以保证能长期经营 创造良好的商业氛围 因此建议引入金钱豹 金爵皇朝 钱柜等高档娱乐品牌 物业自持 为4层商业 标准层面积2304平米 总建筑面积9216 05平米 备注 金爵皇朝为高档燕翅鲍品牌餐饮企业 目前已在鹤壁等地开设分店 分店面积普遍在3000 5000平米 为项目商业双核带动之一 其中1 2层为街铺 3 4层招商引入餐饮娱乐类业态 带动区域商业发展 物业自持 生活精品区 为4层商业 标准层面积2252平米 总建筑面积9011 44平米 1 2层商业是价值最高的单位 售价最高 建议引入承租能力高的业态 可引入商业银行 百货精品店等 生活精品区位置离联盟路位置较远 考虑到要带动主题商业街的发展 应设置能够吸引较大人流的业态 因此建议在3 4层引入五星电器 国美电器等国内知名品牌企业 可以吸引客群来此消费 物业自持 为项目商业双核带动之一 其中1 2层为街铺 3 4层招商引入 五星电器 等中型主力店商业 带动区域商业发展 物业自持 公寓C商业 为1层商业 商业面积1038 88平米 此处商业地段好 价值较高 但受限于总体面积过小 且上盖公寓 因此业态定位有两个较为合适的方向 方向一 充分考虑到地段好 商业价值高的特点 建议引入中高档餐饮 娱乐类业态 如 澳门豆捞 等 铺位不宜做小面积分割 可由一家或两家公司持有即可 方向二 考虑到提升住区的居住价值 可引入需求面积较大的服务类配套商业 比如知名的装修装饰公司等 品牌有北京东易日盛 北京龙发装饰 上海美巢装饰等 辅以二手房销售连锁企业 既满足住区需求 也可辐射周边人群来此消费 仅次于商业双核价值的商业地块 从商业价值最大化和区域住区配套价值两个角度考虑有两个发展方向 此段临街商铺临近光明路 是客流进入商业街的主要入口 是商业街价值最高的部分 也是商业街对外形象展示的核心地段 建议引入全州城 金汉斯 澳门豆捞等大众认同的中高档餐饮品牌 此段临街商铺是主题商业街的主体部分 大型店铺设置当地的知名餐饮品牌及其他特色餐饮 还可引入电玩娱乐中心 酒吧 茶艺 文化类等经营业态 以餐饮 娱乐类业态为带动的主题商业内街 以日式 韩式 意式等西式餐饮为主 辅以SPA 运动会所 小型KTV等休闲业态 划分为80 300 的街铺 采取1拖2销售 此段临街商铺临近光明路 是客流进入商业街的主要入口 是商业街价值最高的部分 也是商业街对外形象展示的核心地段 建议引入KFC 小肥羊等大众认同的中高档餐饮品牌 此段临街商铺是主题商业街的主体部分 大型店铺设置当地的知名美容SPA 按摩休闲以及健身房等休闲场所 还以引入部分雅戈尔 利郎等服装类品牌 以餐饮 娱乐类业态为带动的主题商业街 以国际 国内精品特色餐饮为主 辅以精品服装 运动会所 美容SPA等休闲业态 划分为80 300 的街铺 采取1拖2销售 此段临街商铺由于受拆迁补偿安置的菜市场的影响 因此在对菜市场进行升级打造以外 还应考虑引入精品店树立外在形象 规避菜市场对此段商业的不良影响 建议引入化妆品 时尚服饰 名表珠宝等业态 菜市场升级打造建议 可考虑把菜市场设置在地下一层 仅在地上临陈庄沟部分设置市场主入口 入口处可考虑利用扶梯引入人流 可提升入口的形象 同时在市场内部公共部分采用较高档次的装修 提升市场的整体档次 尽可能的降低市场对临街商铺的不良影响 以化妆品 明白珠宝 时尚服饰等业态为带动的主题商业街 辅以精品服装 餐饮 住区配套等业态 划分为60 150 的街铺 采取1拖2销售 此段临街商铺紧邻陈庄沟路 道路狭窄 且非主干道 考虑到提升整体住区的居住的价值 建议打造社区配套型商业 根据此次规划 幼儿园临近此段商铺 可引入小型精品百货店 医药超市 服装干洗等经营档次中档偏低的业态 以邻里型配套业态为主的商业街 主要业态为烟酒百