房地产二级开发流程(超详细)

房地产开发流程 基本节点图 此节点为北京市普通商品房二级开发之节点 土地取得方式是通过公开招标 拍卖 挂牌方式取得经济适用房 两限房 廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大 小市政的节点内容 取得土地使用权的注意事项 市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划指标 各地块之间有市政路分割2 市国土局在 招拍挂 文件中注明可按各宗地的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同 参考规定 取得土地使用权的注意事项 注意事项 公司在实施的土地一级开发项目划分入市土地的规模设计土地入市的顺序选择土地入市的时机控制土地入市的节奏 取得土地使用权的注意事项 注意事项 非公司实施的土地一级开发项目选择投标主体 成立项目公司结合政策规定确定土地分块方案 搭建项目操作平台 节能审批流程 编写节能专篇 基本流程及所需时间 环资处受理 向区发改委申报 编写申请报告 节能中心审核 第三方审核 其它处室意见 取得审批 向市发改委申报 3至7个工作日 1个工作日 2至4个工作日 1个工作日 1个工作日 3至5个工作日 5至7个工作日 3至5个工作日 1个工作日 注 市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理 受理之日起15个工作日内作出审查批复意见 不含专家论证的时间 因特殊情况需要延期的 由主管负责人批准 可以延长10个工作日 环资处批办 3至5个工作日 节能审批 主要审查内容 项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家 地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准 节能审批 受约束节点 制约节点 制约项目申请报告的报批 项目设计方案是否足够深化 提供的设备资料 图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备 符合规定项目申请报告是否及时有效 项目核准 基本流程及所需时间 投资处受理 向区发改委申报 编写申请报告取得能评批复签订出让合同 取得审批 向市发改委申报 2至4个工作日 注 市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定 20个工作日内不能作出决定的 经负责人批准 可以延长10个工作日 征求意见期间 工作日停止计算 3至7个工作日 征求市规委意见 会签市建委 市规委建管处根据项目情况反馈意见 如需重新核发规划意见书 则需要重新审核 市建委根据项目情况反馈意见 1个工作日 1个工作日 1个工作日 2至5个工作日 1个工作日 1个工作日 2至45个工作日 项目核准 主要审查内容 符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划 行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划 城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术 工艺标准的要求符合国家资本项目管理 外债管理的有关规定 项目核准 受约束节点 制约节点 节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同 勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报 建设用地规划许可证 用地钉桩成果 基本流程及所需时间 综合科受理 向区规划委申报 土地出让合同 规划科审查 副局长审查 局长决定 核发用地证 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 注 区规划委审查决定时间为20个工作日 可延长10个工作日 项目地名核准 1个工作日 建设用地规划许可证 主要审查内容 实体审查 确定建设用地的性质 确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积 其它法律 法规 规章中要求审查的内容形式审查 所有申报材料是否符合要求 建设用地规划许可证 受约束节点 制约节点 国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复 建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证 勘察设计招投标 项目核准批复 基本流程及所需时间 勘察设计招投标管理处 确定勘察设计单位 中标通知书 1个工作日 注 勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日 可延长10个工作日 规划意见书 1个工作日 招标立案登记 资格预审 招标文件审核 招投标备案 1个工作日 3至15个工作日 3至10个工作日 1至3个工作日 勘察设计招投标 主要审查内容 勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查对方案的技术指标进行审查程序审查 勘察设计招投标 受约束节点 制约节点 项目立项批复规划意见书 修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证 修建性详细规划方案 勘察设计招投标审查 基本流程及所需时间 综合处受理 向市 区 规划委申报 规划意见书 建管处审查 副处长审查 处长决定 方案审定 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注 市 区规划委审查决定时间为20个工作日 可延长10个工作日 技术图纸 1个工作日 其它资料 修建性详细规划方案 主要审查内容 实体审查 审查配套指标 车位指标 建筑间距 绿地指标 容积率 户型标准 建筑高度等各项技术指标是否满足城市控制性规划及相关规定的要求 审查项目规模 建筑退线 日照等是否符合要求 历史文化保护规划的相关要求 其它法律 法规 规章中要求审查的内容形式审查 所有申报材料是否符合要求 修建性详细规划方案 受约束节点 制约节点 规划意见书勘察设计招投标 建设工程规划许可证人防规划意见书涉及交通 园林的方案 规划方案示例 建设工程规划许可证 规划意见书 基本流程及所需时间 综合科受理 向区规划委申报 修建性详规 规划科审查 副局长审查 局长决定 核发规划证 1个工作日 1个工作日 5至25个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注 区规划委审查决定时间为30个工作日 可延长10个工作日 图纸资料 1个工作日 工程档案登记表 勘察设计招投标文件 项目地名核准 建设工程规划许可证 主要审查内容 实体审查 已审查通过设计方案的建设项目 申报图纸是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案 前款规定项目以外的建设项目 申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致 建设工程规划许可证 主要审查内容 建设项目的性质符合城市规划的要求容积率符合城市规划的要求建筑高度符合城市规划的要求建筑密度 空地率或绿地率符合城市规划的要求停车位数量符合法律 法规 规章和城市规划的要求 建设工程规划许可证 主要审查内容 建筑间距符合法律 法规 规章和城市规划技术标准的要求 绿化率符合城市规划的要求 公共服务设施符合法律 法规 规章和 北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标 的规定建设项目后退道路红线的距离符合法律 法规 规章和城市规划技术标准的要求 建设工程规划许可证 主要审查内容 已安排了必要的水 电 气 热等市政基础设施 其它法律 法规 规章中要求审查的内容 形式审查 所有申报材料是否符合要求 建设工程规划许可证 受约束节点 规划意见书及其中的要求修建性详细规划方案及其中的要求工程档案登记资料勘察设计招投标审查通知书项目的地名核准批复技术图纸 建设工程规划许可证 制约节点 工程施工许可证工程建筑面积预测量预售许可证房屋权属初始登记 项目地名核准 基本流程及所需时间 综合处受理 向市规划委申报 规划意见书 地名办审查 副处长审查 处长决定 地名核准 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注 规划委审查决定时间为20个工作日 可延长10个工作日 技术图纸 1个工作日 其它资料 项目地名核准 主要审查内容 申请人提交的材料齐全 规范 有效 符合法定形式以上文件图纸均按A4规格折叠装订符合各类城市规划保证全市范围内无重名 并避免同音符合地名科学化 标准化 规范化的总要求 与国家地名标准一致用字符合 中华人民共和国通用语言文字法 要求 不使用生僻字 繁体字 异体字和简化字 项目地名核准 主要审查内容 无损国家主权及领土完整 不使用外国地名 包括别称 谐音等 符合社会主义精神文明无民族歧视性质和妨碍民族团结内容 少数民族聚居区地名符合民族政策符合北京地名文化传统符合 尊重习惯 照顾历史 体现规划 好找好记 的北京地名命名总原则非纪念地地名原则上不含人名 项目地名核准 主要审查内容 非纪念地地名原则上不含人名市政设施名称中不含企事业单位名称申请名称的专名 通名齐全 汉语语义明确通名使用准确 与地域功能 建设规模相符申请材料中所用地名 所在政区 四至等 全部为标准地名使用行业专用语词 需有行业主管部门同意使用的函件 项目地名核准 主要审查内容 合作项目需提交合作方同意申请名称的有效文件住宅区地名更名 需提供经公证处公证的全体业主同意更名的意见 未建 未出租 未出售的 要提供书面说明 公安部门对原有地名变更或撤销没有异议地名命名或更名方案必须公示 征求公众对公示方案的意见 并根据公众意见提出修或确定地名命名 更名方案 按程序报请批准 项目地名核准 受约束节点 制约节点 规划意见书相关技术文件 建设工程规划许可证预售许可证楼门牌号权属登记 施工监理单位招投标备案 招标文件编制 含清单 内部招标流程及所需时间 确定候选单位 注 内部确定候选单位约需7至15天 7天 发放招标文件 提问及答疑 开标 1天 4天 评标 1天 施工监理单位招投标备案 招标文件发放 外部招标流程及所需时间 签订合同并备案 注 外部确定中标单位约需45天 1 3天 标底编制 提供拟派专家资料 开标 15天 1个工作日 书面报告备案 选定专家并备案 评标 中标及结果备案 1至3个工作日 1个工作日 1个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 施工监理单位招投标备案 审查内容 程序审查招投标范围与建设方案的一致性招投标内容审查 施工监理单位招投标备案 受约束节点 制约节点 立项建设工程规划许可证 安全监督备案质量监督注册施工合同及监理合同相关费用的缴纳 质量监督注册 中标通知书及合同 基本流程及所需时间 质量监督站 北京市 区建委 施工图纸审查通知书 备案通知 1个工作日 1至3个工作日 注 建委质量监督站审查注册时间为5个工作日 1个工作日 质量监督注册 主要审查内容 施工单位 监理单位执行质量管理有关强制性标准及要求质量监督人员的资质审查工程建设应当严格执行国家有关质量管理的基本程序定期进行取样检测并报告 质量监督注册 受约束节点 制约节点 施工单位招标程序及中标通知书施工及监理合同施工图纸审查文件建设工程规划许可证 施工许可证 施工安全监督备案 中标通知书及合同 基本流程及所需时间 施工管理处受理 审核并备案 北京市 区建委 社会保险登记及缴费凭证 备案通知 1个工作日 1至3个工作日 注 建委审查备案时间为5个工作日 1个工作日 施工安全监督备案 主要审查内容 安全设施 保障措施 安全预案 应急预案及执行建设工程有关的强制性标准工程特种设施的安全保障措施施工企业资质审查及相关人员的资质审查食品安全 消防安全 疾病安全措施及环境保护措施等 施工安全监督备案 受约束节点 制约节点 施工单位招标程序及中标通知书建设工程规划许可证建设用地规划许可证项目社会保险登记手续 施工许可证 施工许可证 建设用地规划许可证 基本流程及所需时间 开发办受理 向市 区建委申报 建设工程规划许可证 两项基金 副职审查 核发许可证 1个工作日 1个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注 市 区建委审查决定时间为10个工作日 技术图纸及审查通知书 人防施工图审查备案 银行资金证明 安全监督备案 领导决定 质量监督注册 1至2个工作日 1个工作日 施工许可证 受约束节点 建设工程规划许可证建设用地规划许可证人防初步设计审查意见安全及质量监督手续施工及监理单位招投标树木移伐审查施工场地占道审批节能及专项基金缴纳等 施工许可证 制约节点 工程开工预售许可证 房屋面积预售测量及备案 基本流程及所需时间 面积成果报告 测量单位 成果汇交回执 1个工作日 注 测绘所审查备案时间为10个工作日 遇如成果修改 不计算时间 建设单位 测绘所 审查成果 数据上传 3至20天 10个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 房屋面积预售测量备案 备案主要审查内容 测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度房屋套数 户型 套型面积与规划许可证的一致程度分摊的面积的计算与分摊部位是否合理交叉分摊的计算是否合理其它审核 房屋面积预售测量备案 受约束节点 制约节点 施工图审查通知书建设工程规划许可证人防审查意见项目地名核准批复和土地出让合同 预售许可证 预售许可证 国有土地使用证 基本流程及所需时间 市场处受理 向市建委申报 国有土地使用权出让合同 复审 副处长审核 核发许可证 1个工作日 1至5个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注 市建委审查决定时间为10个工作日 地价款缴纳核实函 1个工作日 建设工程施工许可证 银行资金证明 施工合同 领导批准 测绘成果汇交回执 网上数据审核 1至2个工作日 1个工作日 预售许可证 主要审查内容 规划许可证相关数据与国有土地使用证 施工许可证等相关数据的一致程度出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度出让房屋套数 户型 套型面积与规划许可证的一致程度网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度 预售许可证 受约束节点 制约节点 国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等 房屋预售销售机构备案 销售机构注册备案 预售许可证 基本流程及所需时间 市场处 北京市建委 销售机构资料 备案通知 1个工作日 1至3个工作日 注 建委注册备案时间为5个工作日 1至2个工作日 代理合同 销售机构注册备案及变更 主要审查内容 销售机构资质审查销售内容与预售范围的一致程度备案 制约节点 房屋签约 销售机构注册备案及变更 以下情况需要变更注册 销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更开发企业与销售代理机构的委托事项中止项目销售期间 开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房销售代理机构企业名称 注册资本 法定代表人等发生变更 人防规划意见书 规划方案审定 基本流程及所需时间 工程处受理 北京市民防局 规划意见书 规划意见 1个工作日 3至7个工作日 注 民防局审查时间为10个工作日 1个工作日 相关图纸 审查 区民防局联审 1个工作日 2个工作日 人防规划意见书 主要审查内容 人防规划布局 人防面积及功能是否满足要求人防专业队的设置及布局防空报警装置的设置等 人防规划意见书 受约束节点 制约节点 规划方案审定规划意见书相关技术图纸及面积计算表 人防初步设计 人防方案示例 人防初步设计图审查 基本流程及所需时间 注 民防局审图中心审查时间为10个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 人防规划意见 审图中心审查 北京市民防局 规划方案 人防工程设计审核批准通知单 1个工作日 1至3个工作日 人防工程初步设计审查意见书 3至7个工作日 人防初步设计图审查 主要审查内容 人防面积审核人防结构审核人防设施审核技术标准审核人防通道及出入口审核 人防初步设计图审查 受约束节点 制约节点 规划方案审定人防规划意见书 人防施工图设计建设工程规划许可证 人防施工设计图审查 基本流程及所需时间 注 民防局审图中心审查时间为10个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 人防初设审核批准通知书 审图中心审查 北京市民防局 人防初步设计审核意见书 人防工程施工图备案通知单 1个工作日 1至3个工作日 人防工程施工图设计审查意见书 3至7个工作日 人防施工设计图审查 主要审查内容 初设要求修改的内容人防结构 人防设施审核技术标准审核 人防施工设计图审查 受约束节点 制约节点 人防初步设计审核意见人防初步设计审核批准通知单 施工许可证预售许可证 建筑设计防火审核 基本流程及所需时间 注 消防局审查时间为8或16个工作日 设计图纸 建审处审查 北京市消防局 规划方案 消防审核意见通知书 1个工作日 3至10个工作日 建筑设计防火审核 主要审查内容 总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距 消防车道 消防水源等建筑的火灾危险性类别和耐火等级建筑防火 防烟分区和建筑构造 安全疏散和消防电梯消防给水和自动灭火系统 防烟 排烟和风 空调系统的防火设计 建筑设计防火审核 主要审查内容 消防电源及其配电 火灾应急照明 应急广播和疏散指示标志火灾自动报警系统和消防控制 建筑内部装修的防火设计 建筑灭火器配置 有爆炸危险性的甲 乙类厂房的防爆设计 国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容 建筑设计防火审核 受约束节点 经审定的规划方案 制约节点 施工图设计 交通组织审核 基本流程及所需时间 注 交管局审查时间为7个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 交通影响分析报告 秩序处审查 北京市交管局 规划方案 项目交通规划审查意见函 1个工作日 3至7个工作日 交通组织审核 主要审查内容 项目内部交通组织方案及流线项目与外部交通组织的衔接大门的设置地上 地下机动与非机动车位的设置及配比等 交通组织审核 受约束节点 制约节点 施工图设计 规划方案交通影响分析 交通方案示例 绿化方案审核 基本流程及所需时间 注 园林局局审查时间为7个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 绿化方案及相关资料 建设处审查 北京市园林局 规划方案 园林方案审查意见函 1个工作日 3至7个工作日 绿化方案审核 主要审查内容 绿地率及绿化布局集中绿地面积与人均绿地面积地下空间的覆土绿化古树名木的保护要求 绿化方案审核 受束节点 制约节点 规划方案技术图纸 施工图设计景观设计 绿化方案示例 规委竣工验收 竣工技术资料 基本流程及所需时间 执法队受理 向区规委申报 面积测量成果 现场验收 副局长审核 核发验收结果 1个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 1至2个工作日 注 规委的竣工验收时间为15个工作日 楼座测量成果 1个工作日 用地规划证 工程规划证 局长决定 资料审核 1至2个工作日 1个工作日 规划竣工验收 主要审查内容 建设项目是否已达到交付使用条件建设项目与审批的内容是否一致对建设内容不一致的处理措施 规划竣工验收 受约束节点 制约节点 竣工资料现场条件面积及控制测量成果 建委的竣工备案 建委竣工备案 规委竣工验收合格通知书 基本流程及所需时间 工程质量管理处受理 向市 区建委申报 消防竣工验收合格通知书 现场验收 主管领导审核 核发竣工备案表 1个工作日 1至3个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 注 建委的竣工验收备案时间为10个工作日 人防工程竣工验收合格通知书 1个工作日 其它竣工资料 档案移交证明 主任决定 资料审核 1至2个工作日 1个工作日 建委竣工备案 主要审查内容 申报材料是否齐全有效建设项目是否已达到交付使用条件建设项目与审批的内容是否一致工程质量产否达标等 建委竣工备案 受约束节点 竣工资料档案移交消防验收合格通知人防验收合格通知规划验收合格通知 建委