物业管理知识.doc

物业管理基础知识一、物业的内涵：1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；2、与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；3、 屋宇的建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非 主干交通道路。二、物业管理的内涵：1、物业管理之管理对象是物业，这个物业是指在建或即将投入使用的物业即楼宇；2、物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人；3、物业管理的属性是经营，物业为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的、无形的商品劳务；4、这种劳务的投入能起到完善物业的使用效能，并有使其保值、增值的作用；5、采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营三位于一体；6、物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业（楼宇等）或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面统一管理和协调。7、优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务；8、从法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约规定相关各方的权利、责任和义务。三、物业管理的原则：1、权利界定原则明确以物业的产权为管理权的基础，业主为管理权的权力主体，业主管理委员会为物业管理权的核心，物业管理公司为管理的具体执行者。2、业主至上原则3、统一管理原则物业内的清洁卫生、环境绿化、房屋维护、道路车辆、治安保卫等统一由物业管理公司负责。物业外部和管网、道路等项的管理工作由政府有关部门统筹。4、经济合理原则5、专业化服务原则6、权、责明确原则7、超前管理原则8、公平竞争原则四、物业管理的目标：1、创造安全、舒适、和谐的人居环境；2、发挥物业最大的使用价值；3、使物业尽可能保值、增值。五、物业管理的基本内容：物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务（一）、日常管理是经常性的管理和服务，包括以下内容：1、日常养护园区内配套的机电设备、供水、供电系统、公用设施等应定期地进行保养，让其维持良好的运行状态、延长设备的使用寿命2、清洁绿化3、安全保卫物业管理中应切实做好安全保卫工作，将不安定因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧4、消防工作保证消防设备处于良好的待用状态，并培训一支业余消防员队伍，一遇火情可立刻做出反应，另外提高业主和使用人的防火和自救意识。5、日常维修有一支全天候的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工程，方便业主和使用人。6、征收各类费用、保管使用管理基金定期收取管理费、编制预算、收支帐目，并定期公开，以便业主和使用人监督7、协调各方面社会关系物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。管理公司还应与与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现任何情况都可与有关部门配合，尽快予以解决8、处理好物业内部人际关系开展联谊活动，让业主和用户有机会交流。加深理解，减少纠纷和争执的发生（二）特约服务根据业主需要，提供各类特别服务，通常是有偿的。六、物业管理费的开支主要有如下方面：1、员工薪金：包括员工工资、津贴、工龄补贴等；2、人事福利费用：含劳动保险、福利、医疗、工会、住房公积金等；3、管理机构行政办公费用：包括电话/传真费用、办公用品、应酬费用、宣传及印刷复印费用、电脑设备费及交通费等；4、大厦保险费：含火险、设备损坏险、公共责任险、财产险等；5、大厦维修及保养费用：包括土建、装饰、中央空调、供电设备、电梯、公共天线系统、给排水、消防系统、备用电源、幕墙玻璃等维护保养等；6、清洁卫生费用：包括铜扶手擦拭、垃圾清运、卫生清洁、消毒、灭鼠、卫生防疫等；7、公共绿化费用：包括绿化、大厦室内园艺布置、花木养护、植被、工具等；8、保安费用：包括保安制服、警械、对讲设备等；9、管理佣金：指管理者履行管理义务时，全体业主向其支付的报酬，通常是管理总收入的10%-15%；10、管理基金：每年从管理总收入中提出1%-5%，专门开列帐目予以储备及投资（或自然）生息，以作为较大维修、更新项目（如若干年后淘汰电梯控制系统，更新生活水泵、电梯设备等）和管理的突发性支出；11、物业管理单位固定资产折旧费：包括车辆、电脑、复印机、冰箱、橱柜、办公桌椅等办公设施，及监视器、运行维修管理设备等的折旧费用；12、税费：除代收代缴的水电费以外的管理、服务项目的法定税费；13、不可预见费：其它为管理而发生的合理支出。另外，物业项目管理的前三年，应将开办费用纳入管理费中分三年分摊收回。此外，应让用户明确除管理费及其承担的使用范围、用途外，有些楼宇可能还有其它应按建筑面积比例及实际发生额分摊的费用，包括：1、公共设备（如用水用电设备、电梯、照明等）使用电费及更新改造费用；2、专项维修费用；3、自来水、变配电线路损耗及加压泵、应急发电机等引起的水电加价费用。七、空房也应交纳管理费1、开发商未售的空房2、小业主未接的空房3、小业主使用的空房为什么空房也交纳管理费？楼宇管理费标准是根据整个楼宇管理所需要的费用按全楼宇的建筑面积进行合理分配来确定的。也