物业服务新模式探讨(文档).doc

物业服务新模式探讨曹科一、内容择要关键词：物业管理、新模式、物业服务资金、物业服务费用本文通过国内外物业管理的分析，特别是通过国内物业管理现状的分析，从事物发展，逻辑关系，法律关系等思维角度，以探讨、研究、设计、实践的方式，探索一种全新的物业管理模式，也许对现有的物业管理模式具有颠覆作用。但愿能唤起同仁们的思考，引起更多的共识，引领行业突破瓶颈，突破围城，迎来新的发展契机。本文介绍的新模式，主要是在现有收费方式酬金制和包干制的基础上，探讨两者的结合，对于业主群体，按照共有共管共同承担的原则，实行预算和结算的形式；对于物业服务企业则按自主经营、自负盈亏的方式。在法律关系上将现有的近似于委托合同关系分解为，业主或者业主大会，对物业中介机构的委托合同关系，而相对于物业服务企业则为承揽合同关系。在服务费用收取和支付形式上，采用先行筹集，集中委托第三方专业机构管理；支付形式上，采用按照合同约定，第三方考核，业主监督后，按约定并按实际服务质量按实支付的原则。业主或者业主大会物业顾问（咨询）公司业主委员会会计师事务所物业服务企业专业服务公司专业服务公司新模式主体关系架构图新模式主要解决的问题：1、理顺业主之间在物业服务中的共有关系，业主欠费不应该是直接欠物业服务企业的费用，而是业主之间因共有而产生的债权债务关系。2、物业服务中的相对关系，物业服务企业不再处于被委托方，而是服务承揽方（比照加工承揽合同）；其服务应该向委托方（定制方）负责，而不是向业主直接负责。其应得的报酬，不是自行向业主收取，而是向委托方收取；3、引入中介机构，解决专业管理，理清债权债务关系：虽然目前业主委员会是业主大会的代表机构和执行机构，但是因为其不具备社团法人资格，不可以独立承担法律责任；加之业主委员会非专业机构，对于物业服务的质量难以做出公正的专业的评价；因此引入专业的物业顾问（咨询）机构，负责物业服务企业的选聘，合同的签订，合同履行的监督；引入会计师事务所，负责集中管理业主缴纳的物业服务资金，负责其账务管理和支付。从而解决在物业服务中出现的债权债务不清，相互不信任，监督考核不落实的问题。4、真正实现，业主支付费用享受物业服务，物业服务收费做好物业服务；利于专心致志，做好物业服务工作，而不是浪费时间和精力于收缴费用；以期缓解物业服务中的紧张关系。二、物业服务现状及法律思辨物业管理或者称之为物业服务，从80年代初自香港传入中国大陆以来，无论是最初盛行一时的酬金制，还是具有中国特色的包干制；因为没有彻底解决好产权的共有共管和责任共同承担，抑或是合同双方的权利义务对应关系和监督机制；因此物业服务中的业主和物业服务企业之间的矛盾，就像一对孪生姊妹一样，与生俱来，不胜了了。目前国内物业管理最大的难题就是收费难。目前国内物业管理最大的矛盾就是业主和物业服务企业的矛盾。目前国内物业管理中最大的困惑就是业主不知道直接侵害了自身利益的是欠费业主。目前国内物业管理中最普遍的现象是，开发建设单位花大价钱去资助自己的物业企业。目前国内物业管理市场化的最大问题，就是不按市场规则运作。所有问题和矛盾的根源就是物业管理关系中的权责利不对应。一） 物业服务费是应该自行归集，不应该由物业企业自行收取物业管理的概念根据物业管理条例“第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”可以确定，物业管理是实际上是业主对物业服务企业的委托关系，虽然现有一些观点根据其他一些特征，认为物业管理是一种合同法的无名合同关系；但是笔者认为，其间的委托关系是不容置疑的。物业服务的概念根据物业服务收费管理办法和物业服务定价成本监审办法（试行）对物业服务成本构成的规定，可以推定出物业服务是对房屋“共有部分”及“共有”配套的设施设备和“共有”相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因为所有物业服务的成本构成中，只包含“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用”，所以物业服务存在的基础，是业主对房屋、配套的设施设备、相关场地的共有关系。没有这种共有关系的存在，实际上不可能成立物业服务。物业管理的概念大于物业服务，物业管理包含物业服务。因为物业服务实际上需要业主以外的服务单位提供，而物业管理则是业主应承担的对“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”义务。这种义务，业主可以自行实施和承担，也可以委托他人承担。且物业管理中的“房屋及配套的设施设备和相关场地”不仅限于共有部分，而且涵盖业主所有的专有部分。而物业服务却只包含其共有部分。至于超出共有部分的专有部分的“维修、养护、管理”，业主应该独立承担；如果委托他人承担，则构成物业管理中的“特约服务”或者“针对性服务”。有了以上的委托关系和共有关系的概念，就能厘清业主之间的法律关系、业主与物业服务企业之间的法律关系。根据物权法“第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”。民法通则“第八十七条 债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”。合同法“第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零五条 受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”根据以上法律规定，业主作为物业共有人应当承担“对共有物的管理费用以及其他负担”；业主向物业服务企业支付物业服务费的义务，依照法律规定是“债务人一方人数为二人以上的”，“ 负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”。物业服务企业作为“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”。当业主作为“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。因此可以得出以下结论：1、在物业服务关系中，业主之间存在共有关系；共有关系产的基础是“区分所有权”；相互之间的契约是“管理规约”和其他约定。这种共有关系具有合伙的性质。 2、物业服务资金和物业服务费之间具有明显的区别。物业服务资金是业主居于物业及其设施设备和相关场地的共有人，根据法律规定或者约定，应承担的维修、养护、管理等费用；应该由业主之间自行约定、自行归集、自行管理，如出现个别业主不承担归集的义务，其他业主或者业主组织，可以根据共有的法律规定或者约定，向相关业主追讨。物业服务费，是业主应该支付给选聘的并按约定承担了物业服务义务的单位的报酬和合理利润等。物业服务费实际上是“委托人应当预付处理委托事务的费用。”或者“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”物业服务费可以用物业服务资金支付。物业服务资金不等于物业服务费，还包含设施设备的运行费用，如共用的水电费等。3、对于应支付给物业服务企业的物业服务费，符合“债务人一方人数为二人以上的”，“ 负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”。的法律规定。业主之间存在按份责任关系，而相对于物业服务企业，责任应承担连带清偿的义务。物业服务企业不具有直接向业主收取物业服务资金主体资格；而对于拖欠的物业服务费，物业服务企业既可以向业主组织追讨，也可以向具有偿付能力的业主追讨。4、符合法律规定和民法原则的关系是：1）业主自行归集物业服务资金；2）业主或者业主组织从归集的物业服务资金中支付物业服务企业的物业服务费；3）业主或者业主组织对拖欠的物业服务费具有清偿义务和连带清偿义务。二）物业服务中，业主和物业服务企业的矛盾源自于权利义务不清，监督机制不健全在物业的取得、占有、使用、收益、处分和管理过程中，存在不同的法律关系，相互主体是不一致的。如果将取得、占有、使用、收益、处分过程中存在纠纷，通通归集于管理过程中去解决，势必造成权利义务的混淆。物业服务普遍存在有“整体提供、集体消费、个人缴费”的特性，由于难以形成各自的对应关系，而且因为物业服务存在“整体性、长期性”的特征，致使物业服务难以实现个别选择性和时效性。如果不能进行合理的评价和监督，由于整体提供的一致性，和消费的个体差异性；仅凭个体感受进行评价，则会产生评价的差异；由此产生不满和矛盾，以致形成纠纷。物业服务存在专业性，业主作为被服务者具有知情权，但如果业主怠于行使知情权，并且缺乏必要的作为评价的相关专业知识，则会对物业服务的质量作出不相符合的评价。 物业可以通过买受、遗赠、司法判决等形式取得，而存在纠纷的主要是买受取得形式中的权利义务关系；开发建设单位是主要的物业的出卖方，按照商品房销售管理办法“第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”目前商品房在保修期限、履行保修义务、协助办理产权登记过程中，存在分歧和纠纷；但由于在我国大陆开发建设单位充当物业服务企业的投资人占有主流模式，具有主流趋势；因此业主将这一过程中存在的问题，要求物业服务企业去处理，甚至作为是否缴纳物业服务的前提条件。而作为所有权的基本属性“占有、使用、收益、处分”中，主要有“占有、使用”中的相邻权纠纷和“收益、处分”中的共有部分收益和处分的纠纷。相邻权纠纷应按物权法“第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”和相关法律法规处理，具体追究责任形式应该按照民法通则“第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；”行使相应的权利；但是在物业服务过程中，业主往往怠于行使这些权利，而要求物业服务企业代位行使，或者要求物业服务企业承担本应该由侵权人承担的义务。共有关系的纠纷应该按照物权法“第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十四条 建筑区划内， 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”处理使用过程和管理过程中的纠纷。并按照物业管理条例“第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”处理共有部分的经营收益中产生的纠纷。目前在共有部分的使用和收益问题上，业主或者业主组织，很难形成共同的决定，而是怠于行使相应的权利和履行管理义务，如果出现侵占或者违规使用，业主往往要求物业服务企业承担管理者责任。而部分物业服务企业，的确存在侵害业主的共有权益，将共有收益归于自己所有的行为；而出现问题后，将管理责任和修缮责任归于业主或者业主组织。在管理过程中出现的纠纷主要是对区分所有的理解差异，按照物权法“第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因为物权、区分所有权等概念，在我国大陆出现的时间不长，一般业主对其认识和理解不足，甚至存在明显的误区。部分业主混淆了专有部分和共有部分的概念，既有将自己应独立管理和承担责任的专有部分，视为物业服务的一部分，要求物业服务企业承担管理及服务的义务；也有将共有部分的共同管理权视为自己独立的权利，甚至排斥或者拒绝物业服务，主要表现为以各种理由放弃共同管理权，而拒绝履行自己的共同管理义务，拒绝缴纳物业服务费用等。目前比较通行的说法是：物业服务是对房屋和设施设备、相关场地的管理和对业主及其使用人的服务的过程。因此由于业主对房屋和设施设备、相关场地的概念不清、具体状态不了解，因此对于这部分的管理的必要性认识不足，感知肤浅，认同度低。而服务本身是需要感受的，也只有在感受中才能得出评价，因此由于目前业主的需求具有不一致性，感受的具有差异性，基本上是感受多少是多少，感受到好就是好；或者是只凭需要来判断，需要什么，感受什么；因此很容易得出否定性的评价。根据中华人民共和国消费者权益保护法“第四条经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第十三条消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。消费者应当努力掌握所需商品或者服务的知识和使用技能，正确使用商品，提高自我保护意识。第十五条消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。第三十一条消费者协会和其他消费者组织是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。”消费者与物业服务企业首先应该应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，其次作为消费者的业主，应该享有对于物业服务的知情权，同时也应承担应当努力掌握所需商品或者服务的知识和使用技能，正确使用商品，提高自我保护意识的义务。而消费者、消费者协会和其他消费者组织应当对物业服务进行监督。笔者认为除物业服务企业应尽到告知义务外，消费者更应该主动掌握相关知识，了解相关情况，以利于监督和对物业服务做出评价。但是由于以上分析的原因，当业主很难或者不能做出公正评价之时，应当引入消费者协会和其他消费者组织，对物业服务进行必要的、专业的、公正的监督和合理的评价。结合目前我国物业服务的现实，建立、引入物业服务监督、评价的中介机构，显得十分必要。三）酬金制和包干制的利弊分析物业服务收费管理办法“第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”酬金制和包干制均是我国物业服务收费的合法形式。酬金制主要盛行于我国大陆物业服务形成之初；包干制是目前我国大陆物业服务的主要收费模式。酬金制和包干制各有利弊，均难以独立解决物业服务收费中出现的收缴、使用和监督问题。酬金制和包干制具有相互结合，优势互补的可能性。物业服务企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，所谓基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。但较为普遍的是可以按约定比例提取酬金。酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；提交业主或者业主组织审核；实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。酬金制对业主的有利之处是：增加了物业服务资金使用的透明度，让业主明明白白的消费；从理论上讲业主能够自己作主消费。酬金制对物业服务企业有利之处是：如果归集办法得当；可以免除物业服务企业长期纠缠于物业服务收费难之痛；同时可以促使企业规范运作、诚信经营；再者能使企业减少经营风险。酬金制是国外物业管理通常采用的模式。主要是因为国外物业服务市场化的彻底性，以及在国外广泛存在信用支付形式和有效的监督和评价机制。因为在酬金制运作过程中，每一个环节均有出现监管失控的可能性。比如制定年度工作计划和编制年度费用预算，这项工作根据谁的要求来做？谁来做？提交业主或者业主组织审核，业主或者业主组织中，具备此项专业知识人数多少和专业知识程度如何？对物业服务必要支出了解多少？实施执行计划、预算，如何筹集物业服务资金？实施过程谁负责监督？年终决算、结算，谁来做？谁来监督？结余处理可以顺延，但是不足部分谁来垫支？用什么办法进行补充？等等都是问题，而且可能是制约性的问题。由于客观上存在以上失控的可能性，加之国内大陆业主对于最为切身利益以外的事情的关心程度还有待探讨，从众心里的普遍存在，以及市场机制中的契约精神还不是业主行为主导，同时缺少必要的、专业的评价机制和机构；所以酬金制，在国内物业管理中，没有被广泛采用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制最大特点就是删繁就简，表面上盈亏互不相干。从这一点而言，对于更多关心切身利益的业主而言，对于基于想规避监督的物业服务企业而言，其被接纳的程度自然更高。但是，企业存在基础就是盈利。虽然在全国范围内，普遍存在长期亏损的物业服务企业仍然继续在从事物业服务行业。但这一点也不能否认企业最终是需要盈利的，因为企业组织的特征就是盈利组织。包干制下，物业服务企业更多的采用量入为出。这样在物业服务费明显不足以支付必要支出，又得不到必要的调整或补偿的情况下，物业服务企业将会减少物业维护的支出，减少服务人员的数量，减少物业服务项目；或者降低物业服务质量。进而导致业主的满意度降低，不满情绪增长，物业管理纠纷增加。即便收取的物业服务足以支付物业服务的支出，但是仅凭物业服务企业自身的诚信度，是不足以确保物业服务项目和质量合符约定的；即便合符约定，甚至超过约定标准提供了相应的服务和质量，但是由于业主不知情，也有可能不能做出相适应的评价；同样会产生不信任，以至于形成纠纷。包干制下还存在定价机制反应滞后的问题，因为不论是政府指导价还是按照合同约定的市场价，均存在与物业服务实际支出不同步的问题。相对于政府指导价，根据物业服务收费管理办法“第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。”定期公布，必然有一个时间间隔，而且最短也不会少于一年。“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”而物业服务合同，一般有效期均不少于一年，甚至更多的是三年以上。根据物业服务收费管理办法“第十一条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；”等共9大成本组成。而管理服务人员的工资、社会保险，在劳动密集型的物业服务行业而言，占到了成本支出的50%以上，当然还有“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”也会随着物价指数变动而变动。综合变动率，每年均有可能超过10%。但是，大陆物业管理源自于香港，香港物业管理的酬金率为5%-15%，因此国内物业服务行业的毛利率一般不超过10%。从分析中可以看出，如果一年前确定物业服务费如果适应当时的成本支出，那么到了第二年，物业服务企业自然会处于无盈利状态，第三年开始将会处于亏损状态。这种情况下，物业服务企业不得已采取量入为出，势必会减少物业服务项目或者降低物业服务质量标准，从而导致物业得不到合理而必要的维护，业主的满意率下降，物业管理纠纷增加。另外包干制，普遍采取由物业服务企业直接向业主收取物业服务费，由于前面章节所述原因，拒绝缴纳物业服务费的业主大有人在，全国物业服务费收费率平均不足85%；而物业管理纠纷却持续增长。物业服务企业花费大量的人力物力，追讨物业服务费，真是本末倒置。笔者认为：按照我们习惯的辩证思维模式，可以考虑将酬金制和包干制的互为融合，规避或者抛弃其不利。因此笔者设想，在物业服务过程中，在物业服务资金归集阶段实行酬金制，而在物业服务实施阶段实行包干制。既可以解决物业服务资金筹集本源性、时效性；同时能实现物业服务费使用的简洁性、责任明确性。具体办法将在后续章节中详叙。四）物业服务市场化的必要性和市场化不足的危害性市场化最根本的特征就是自由经济，最基本的原则就是意思自治。最基本的准则就是公平、公正和诚实信用。市场经济最重要的就是主体资格。因为享有民事权利和承担民事责任，必须具有民事主体资格。世界各国、各地区的物业管理，很少有政府强制规定为必须，更少有政府规定为政府指导价、甚至政府定价。但我们不得不承认，在市场化的过程中，为了保护公众利益，政府的强制性干预是必要的，英国、美国虽然做法不一，但是更多的是强调物业管理者的责任机制。新加波更多的是政府的管理。香港采取的是业主自治、自行决定；政府通过交易等环节加强对物业服务的支持。中国乃泱泱大国，虽然物业管理兴起较晚，但是因为人口众多，物业市场异常广大；加之几千年文化沉淀；中国的物业管理应该有自己的独特模式；而中国模式，必然会对世界物业管理产生足够的影响。首先要解决的问题是业主、业主组织、业主委员会的民事主体资格问题。按照民法的定义，具有民事主体资格必须首先具有人格；这其中包括自然人和法人。而民事主体的权利既包括民事权利能力，也包括民事行为行为能力。民事权利能力可以与生俱来，而民事行为能力却需要依照法律规定。业主作为自然人，具有民事权利能力是不容质疑的；而其民事行为能力，则需要按照民法规定，不过即便其行为能力可能受到限制，但是也可以通过其法定代表人或者监护人得以实现。关键是业主组织和业主委员会的民事权利能力和民事行为能力问题。我国民法基本上不承认业主委员会的民事权利能力和行为能力。我国民法基本上承认业主组织（业主大会）的民事权利和行为能力，但是这是基于合伙关系的基础，简单说，相当于合伙企业法中的合伙关系而言的，因此也难以在法律中找到明确的规定，只能基于某种民法原理。这就是为什么，在物权法（草案）中，前几稿均有业主委员会的民事主体资格，而最终通过的物权法却没有承认业主委员会的民法主体资格。因为在合伙关系中，基本上不承认代表组织，而是承认担任执事的合伙人的代表资格。如果业主委员会的委员，以其个体作为执事的合伙人，其代表资格是应该被承认的，但是物业管理条例却没有这方面的明确规定。不过，物业管理条例“第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”却赋予了其代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的权利。笔者认为：由于业主委员会不具备我国民法规定社团法人的主体资格，尤其因为不具有必要的能够自我支配的资金，在物业管理关系中，不应该以业主组织的身份出现，而可以业主委员会中个体成员，以作为执事的合伙人身份出现，则可以承认其代表资格，同时具有民事权利和行为能力。这一点，在物业服务市场化中，至关重要。因为在物业服务中，如果将一个享有民事权利，而不能承担民事责任的业主委员会作为一个重要的主体，实际上是否认了物业服务过程中的民事法律关系。授予业主委员会成员个体的执事资格，否认业主委员会的民事主体资格，利于权利和义务的统一。业主委员会成员，应该以个体身份，对全体业主承担责任。而其对外行为，应该能够代表全体业主，全体业主应该对其选择的执事成员的行为，承担责任。目前的情况是：法律要求业主承认业主委员会的代表资格，而业主本身难以认同其代表资格。业主委员会成员，对自己做出的行为，不承担多于其他业主的责任，致使权利滥用的可能性存在。市场化不彻底的因素就是业主不能做到“意思自治。以及公平、公正和诚实信用。”因为在前期物业管理阶段，是由开发建设单位为业主选择了物业服务企业，制定了物业服务标准，约定了物业服务费用。在正常物业服务阶段，业主委员会代表了业主，不能使业主意思得到充分表示。影响物业服务市场化的因素，还包括开发建设单位在前期物业服务过程中，无端的不公开的赞助行为。致使前期物业服务阶段，不能真实地体现物业服务成本；使物业服务市场不能实现值价相符，不仅隐藏了必要的支出，而且为开发结束后的正常的物业服务阶段，留下了很大的成本隐患。按照物业管理条例“第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”但是，到目前为止，我国只有前期物业管理招标投标管理暂行办法，而对于更多更为重要的正常的物业服务阶段的招投标，没有明确的管理办法。通过招投标选择公共服务单位，是必要和必须的；但是不论是开发建设单位，还是业主委员会，大部分均不完全具备招投标中的招标单位所应该具有的专业知识，而专业的能够从事物业服务招投标的机构还不健全。以上因素会严重影响物业服务的市场化。没有市场化，没有公平、公正的竞争环境，就难以实现物业服务的持续、稳定的发展。不论业主，还是物业服务企业，均难以真正享受市场经济的成果。笔者认为：业主委员会成员，应该以个体身份，对全体业主承担责任。同时鼓励和发展专业的物业中介机构，参与物业服务招投标、物业服务的监督和评价、物业承接查验，是目前我国物业服务市场发展的关键因素。三、物业服务新模式经过以上分析，结合我国物业服务的现状，笔者提出以下物业服务模式：一）前期物业服务招投标由开发建设单位提出，正常物业服务招投标由业主大会决定；二）不论是开发建设单位还是业主大会，均应该委托一家专业的中介机构负责物业服务招投标。由开发建设单位或业主大会选举的业主委员会成员和专业的中介机构签订委托合同。三）物业服务质量标准等要求，由开发建设单位或者业主大会决定；而物业服务方案和预算由专业的中介机构制定，由开发建设单位或者业主大会审定。四）物业服务资金根据审定后的物业服务方案和预算决定缴费标准；五）每户业主在专业银行开具物业服务资金专用账户，并委托一家会计师事务所进行管理。由开发建设单位或业主大会选举的业主委员会成员和专业的会计师事务所签订委托合同。六）开发建设单位或者业主大会委托同一专业的中介机构负责物业服务招投标，初步选定物业服务企业，供开发建设单位或者业主大会决定。由开发建设单位或业主大会选举的业主委员会成员和选聘的物业服务企业签订合同。七）物业服务资金包括物业服务收费管理办法中，规定的九大成本。而支付给物业服务企业的物业服务费用只包含1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业管理区域清洁卫生费用； 3、物业管理区域绿化养护费用； 4、物业管理区域秩序维护费用；5、办公费用； 6、物业管理企业固定资产折旧；7、物业企业的合理利润。而物业企业的合理利润，建议按照物业质量要求，直接约定为每平方建筑面积多少钱，比如：0.1-0.3元/平方米月。八）由专业的中介机构负责实施对物业服务的监督和评价；并且每月公示，同时听取业主的意见。在专业评价机构中，采取专家负责制，参与考评的专家，直接对考评结果负责。九）根据考核结果和与合同约定的符合程度，决定每月实际支付的物业服务费用。物业维修费用，设施设备维修、运行费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，经业主同意的其它费用等，由专业的中介机构审查，开发建设单位或者业主委员会审定后，按实支付。十）开发建设单位或者业主大会根据每月的服务考核结果，向会计师事务所出具支付通知，由会计师事务所直接向物业服务企业支付每月的物业服务费。十一）专业的中介机构负责物业服务的监督和评价，并可以提出解聘建议；会计师事务所负责成本监督、账务处理并对业主大会负责。十二）物业服务资金的结余，结转下一年度。十三）业主委员会成员、或者部分业主联名，可以通过支付令等方式，追讨欠费业主应缴纳的物业服务资金。四、物业服务新模式的具体运作要件笔者设计的这种新的物业服务模式，需要解决关键问题是认识问题和政府主管部门的支持力度。一）此模式虽然增加物业服务中介机构和会计师事务所，但不会增加业主的实际物业服务资金支出。二）此模式不会增大现有模式下积极缴费业主的缴费难度，反而能有利于向欠费业主追讨物业服务资金。三）此模式能真正厘清物业服务中的债权债务关系，使相关各方归于原位。四）此模式需要借鉴和采用银行信用支出模式，因此需要银行的支持。五）此模式需要建立物业服务中介机构，而这样的机构不同于现有的物业中介机构和咨询、顾问机构。六）此模式需要会计师事务所或者律师事务所参与物业服务资金的托管。七）此模式需要政府主管部门的认可和相关政策的配套。八）此模式可以采取试点、推广、逐步铺开的办法，可以先在前期物业阶段实施。一）不增加业主支出，但可以增强服务服务资金使用的透明度一个好的模式，一定不会增加其运行成本；而应该让在此模式下的各方均得到实际的好处。笔者设计此模式，首先不会增加运行成本：增加了物业服务中介机构和会计师事务所的参与，不会增加成本，为什么？因为，目前物业服务企业的会计制度，是可以建立代收代缴科目的；而这一科目的收入是不应计入纳税营业额的。但是如果物业服务企业采取直接收取物业服务费的办法入账，则应全额计入纳税营业额。同时本文要指出，这种做法不是偷税漏税，而是避免了重复计税，使税收更加合理合法。如物业运行费用中的共用水电费、电梯及消防、电力设备维护费和检测费等，本已计税纳税；在物业服务过程中，这些费用的支出，既不产生增值也不会发生流转，因此不应缴纳增值税或者营业税费。而此部分成本在高层建筑中，约占服务成本的30-40%；如按5.5%的平均营业税费计算，大概约占营业收入的2%左右。采用业主自行归集物业服务资金，自行支付以上运行和维护费用，则可减少2%左右的支出；而此部分支出，用于支付物业服务中介机构和会计师事务所服务费用，是基本足够的。由于物业服务中介机构的专业服务和监督，可以直接减少不必要的支出；同时在监督过程中，对物业服务企业的实际服务采用100制考核，在合同中约定，按不符合月度考核的程度，扣减物业服务费，如此既可以使监督科学化，而且使物业服务支出更加透明化。会计师事务所的专业理财，即可增加物业服务资金的安全，同时可以监督物业服务资金的使用，减少不必要的支出；既可以保护业主的利益，同时也可以保护物业服务企业的利益，增加物业服务支出的透明度。二）不会增加业主的缴纳难度，但可以提高物业服务资金的归集率相对于物业服务费而言，积极缴费的业主的理由也许只有一个，就是履行义务；但是对于不缴费的业主，理由会有千万个，目的只有一个，拒绝履行自己的义务。因此不论是采取现金支付，还是银行信用支付，对于大部分积极缴费的业主，应该是一样的，不会因为改变了支付手段，而拒绝交费。对于欠费的业主，因为缺少积极有效的追讨方法，加之由于物业服务的权利义务不能实现个案对应性，也就是说即便一个单元有1-2户业主拒绝交费，物业服务企业却不能停止对他们的服务，不能中止设备运行、也不能针对性停止秩序维护或者清洁保洁服务，这就使这部分业主，相对于物业服务企业无所顾忌，这也是目前模式下，物业服务的最大难点。因为，既不可以因为对方不履行义务，而提出中止义务的抗辩；也不能完全依靠司法程序进行追讨，如果按目前全国各地物业服务欠费个案数量计算，任何一个地方的法院，也很难完成所有的判决和执行。如果采取最为简洁的支付令形式，但因为业主的抗辩，也会使支付令失去效力。然而于业主之间，因为共有和共同管理而产生的债权债务关系的物业服务资金而言，其法律关系就变得十分清楚和简洁；只要其是业主，对于共同决定归的集物业服务资金而言，业主是不可能提出拒绝交费的抗辩理由的。也就是说，万一出现由业主拒绝缴纳物业服务资金，采取司法程序中的申请支付令，即可实现追缴。这样既可以节约司法成本，而且使物业服务资金的归集，比收缴物业服务费更为简洁和便利。三）物业服务企业可以专心做事，业主也更加易于监督目前模式下，为了收缴物业服务费，物业公司片面追求业主表面的满意度；为了追讨物业服务欠费，物业服务企业花费了大量的人力物力；为了拒交物业服务欠费，部分业主挖空心思。物业服务费本身已经不仅仅是债权债务的含义，而成了小区不和谐，物业纷争的焦点。部分业主，为了拒交物业服务费，将与物业服务有关无关的事项，通通归咎于物业服务企业，使物业服务企业承受着不可承受之重。部分物业服务企业，为了追缴物业服务费，采取诸如停水停电等违法行为，侵害业主的合法权益。为了使业主满意，物业服务注重于业主满意率增加的服务，而忽视一些业主看不到的，但是对于业主、对于物业本身更为重要的服务项目。业主因为欠费，得不偿失！物业服务企业，为了追讨欠费，无所不用其极！物业服务费追讨的诉讼的难度虽大，但是只要进入