资产评估(4).ppt

第四章房地产价格评估 第一节房地产价格评估概述一 房地产的概念 二 房地产特点三 房地产类型四 如何描述房地产五 房地产价格评估的理论基础 一 地租理论 二 土地价格理论V ai 1 r i六 房地产价格的构成 七 房地产价格种类 一 土地价格的种类 二 房地产价格的种类八 影响房地产价格的因素 一 影响城市土地价格的因素 二 影响建筑物价格的因素九 房地产价格评估原则十 房地产估价的程序 第二节房地产价格的成本法评估一 成本法理论MV LV RCN D 二 重置成本估算 一 重置成本的构成 二 重置成本估算方法1 工料测量法2 分部分项法3 单位比较法4 指数调整法 三 土地 重置 价格估算土地价格 土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地增值收益 三 建筑物贬值 折旧 的估算 一 贬值原因 二 贬值的估算第三节房地产价格的市场法评估一 比较法基本原理二 市场比较法估价步骤1 搜集交易实例2 选取可比交易实例3 建立价格可比基础4 进行交易情况修正5 进行交易日期修正6 进行区域因素修正 7 进行个别因素修正年限修正系数为 1 1 1 r m 1 1 1 r n 8 确定比准价格三 回归分析法四 基准地价修正法五 比较法应用举例 第四节房地产价格的收益法评估一 收益法的基本理论二 净收益估算1 潜在毛收入估算2 有效毛收入估算3 经营费用估算4 净收益估算 三 折现率估算1 市场提取法 比较法 2 资本资产定价模型3 投资资本结构组合法r rm m re 1 m 4 债务保证率法r DCR rm mDCR NOI Im四 残余法A VL rL Vb rbVL A Vb rb rL或Vb A VL rL rb五 收益法应用举例 第五节房地产价格的假设开发法评估一 假设开发法基本理论 一 假设开发法原理及适用范围1 将生地开发为熟地租售生地价格 预期开发完成后的熟地价值 由生地开发为熟地的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 购买生地的税费2 在熟地上建造房屋租售熟地价格 预期开发完成后的房地产价值 熟地上建造房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 购买熟地的税费3 由生地建造房屋租售生地价格 预期开发完成后的房地产价值 由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 购买生地的税费4 将毛地开发为熟地租售毛地价格 预期开发完成后的熟地价值 由毛地开发为熟地的开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 购买毛地的税费5 由毛地建造房屋租售毛地价格 预期开发完成后的房地产价值 由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 购买毛地的税费6 将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格 预期装修改造完成后的房地产价值 装修改造成本 管理费用 投资利息 销售费用 装修改造投资利润 购买旧房屋的税费7 将在建工程完成为房地产租售在建工程价格 预期续建完成后的房地产价值 续建成本 管理费用 投资利息 销售费用 续建投资利润 购买在建工程的税费 二 假设开发法估价步骤 1 调查估价对象的基本情况2 选择最佳开发利用方式3 估计开发周期4 预测开发完成后的房地产价值5 估算开发成本 管理费用