二手房交易的相关问题.doc

卖方：A、普通住宅1、满五年 营业税免收 ；未满五年5.55%房屋总价2、交易手续费：2.5元建筑面积3、合同印花税：0.05%总房价4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额20%或者总价1%5、中介费1%房屋总价（可不选）B、非普通住宅1、满五年 买进卖出差额的5.55% ；未满五年5.55%房屋总价2、交易手续费：2.5元建筑面积3、合同印花税：0.05%总房价4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额20%或者总价2% 5、土地增值税 未满三年总房价0.5% 满三年未满五年 总房价0.25%6、中介费1%房屋总价（可不选）买方：1、契税：1.5%总房价（普通住宅）非普通住宅3%总房价2、交易手续费：2.5元建筑面积3、合同印花税：0.05%总房价4、中介费：1%总房价（可不选）5、权证印花税：5元6、登记费：80元7、配图费：25元若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。若要公证：买卖合同公证0.3%以下总房价。抵押合同公证贷款额0.1%国家规定买家、卖家都要交税，但是一般的现实，却是“卖家实收，买家帮给全部的税”。关键在于双方谈判的结果和方式。二手房最易忽视的环节在二手房交房前，提醒购房者特别留意以下八处易忽视的环节：一、房产地址这项是看是否是和卖家出售的地址完全一致。注意有些没有“路”字的地址，房产局要专门加上一个“路”字。二、产权人这个是要确定是否卖家本人。名字每一个字都要完全对应的。三、占有部分如果是只有1个产权人，这项上面显示“全部（所有权人）”的。这就表明是产权人全部占有。如果是共有的情况，大家就要小心了，要追查共有人是谁。四、建筑面积。就是房产证上面的买卖面积。以平方米为单位，要精确到小数点后4位的。五、套内建筑面积这里可以计算房子的实用率。六、交易价格这项很重要。这个价格反映的卖家在购买这套房子的时候，在房管局登记的合同价格。虽然说有阴阳合同的可能性，但是买家可以抓住这条来跟卖家讲价。七、登记附注。这点也很重要。要看的内容有：1、收国有土地使用权出让金的日子。大家注意，土地使用权限、贷款的年限，就跟这点是密切相关的。如一套房子的土地出让金是从1995年1月1日给的，但是房产证的时间是1997年1月1日出让的。那么这栋房子的土地使用权是到2064年12月31日的，而不是2066年12月31日。另一方面，贷款能贷的年限，也是从1995年开始算的。就是2009-1995=14，最长贷款时间是：30年-14年=16年。2、他项权利。如果还有在按揭的，这里就会说出来。3、查封等情况材料篇：二手房过户买卖双方所提供材料 卖方： 1， 房产证（共有证）： 注：如果是房改的，另外复印房改页面(继承离婚和原市区发的证不需要换证,如换过了需调原两证) 2， 土地证： 3， 身份证：（夫妻双方） 注：过户如果有代理人，还需要代理人身份复印件及委托公证书；如为拆迁房，则需户表中所人员的身份证复印件 4， 结婚证（或单身证明、离婚证明）： 注：结婚提供结婚证明；离婚需提供离婚证明，离婚前买房需提供财产判决书或离婚协议(盖民政局章)；丧偶提供配偶死亡证明和继承公证书；存在产权继承的要先换证；换证后方可办理贷款、过户。如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认。 5， 户口本或户籍证明： 注：未婚户口，户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明；夫妻双方户口簿复印在同一张纸上；离婚户口本上显示离异；丧偶户口本上显示丧偶；户口本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明。 商品房： 原购房合同、发票、契税单、维修基金发票（没有的需要调档、补交维修基金）。购买车库、阁楼合同（无发票去房管局调档，无契税单去契税征收管理所出证明，都不能提供的按照当时政策补交；有车库阁楼的还要提供房东合同） 房改房： 房改协议、公有住房出售专用收据(专用解款单不行)（原件或相关调档材料），无契税单 。 拆迁房： 拆迁协议、动迁办盖章的拆迁测量表、测量表上所有人都到场都提供身份证户口本结婚证,有未成年人到个区公证处做抚养声明公证、有死亡的做继承