浅谈土地增值税对房地产业的影响.doc

【前言】 2007年2月1日，国家税务总局发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，它就象一枚炸弹在房地产界爆炸，一时引起了轩然大波，土地增值税“清算”对房地产业的影响究竟有多大，它对我们买房的人究竟是“好”是“坏”，接下来由我为大家分析。浅谈土地增值税“清算”对房地产业的影响土地增值税的概念及发展土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。是国家参与国有土地增值收益分配的一种形式。其目的是为了规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家和企业的合法权益。1993年12月13日国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，要求1994年1月1日起实施。1995年1月27日财政部颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（简称实施细则）一直到今年2月1月颁布的国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（简称通知），经过十几年来不断的补充与完善，土地增值税法也已经变的越来越成熟。 浅谈国家清算土地增值税的原因尽管说土地增值税这个税种并未完全体现立法目的，但在当前这个阶段修改实施规定并严格清理，还是让人不得不思考背后的原因。其一，清算土地增值税将大大压缩开发商的利润空间，有利于实现房地产业和各行各业一样的利润平均化。根据土地增值税的清算制度，毛利率超过50%的项目，开发商的利润将因此减少24%。而据知情人士判断，一些地方土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%，不少项目的利润率甚至超过了300%。按土地增值税清算制度估算，开发商高额利润的相当大一块要上缴，从而会导致由暴利驱动的房地产开发投资的高烧退热，并进而带动钢铁、水泥等有关行业的投资降温，促进整个国民经济健康平稳发展。 其二，清算土地增值税将有力地打击囤地、炒地行为。如果发展商圈地而不开发，企图坐等地价上升之利，则土地增值税清算将把地价上涨之利的大部分取走，因为土地开发成本为零，地价上涨所获差价的利润率就会变得极大，从而增值税率会极高，而囤地者还要冒一年不开发收费、二年不开发收回土地使用权的风险。这样，圈地、囤地、炒地行为将受到极大抑制。 其三，清算土地增值税将有利于稳定房价。开发商如果想把增值税的负担加入房价转嫁给消费者，则开发商的获利空间就不会下降，从而累进的增值税率不可能下调，开发商的高利润率还是无法实现，反而会使开发的房子因房价上升而难以销售。聪明的开发商会认识到，与其让房价上涨而滞销，不如让房价不涨而压缩自己的利润空间，一则可加快销售而回笼资金，二则可降低增值税的累进等级。根据政策，房价越低，利润率越低，累进税率也会越低，这就把降低房价和开发商的经济利益直接挂上钩了。 其四，清算土地增值税将有利于改善商品住宅开发的供应结构。目前，开发商不愿多造中小套型住宅，主要是因为同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高10%左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价。而现在的土地增值税制度，从经济利益上引导并制约他们按照国家意图和市场需要去行动。例如，土地增值税清算制度规定，利润率越低，税负越轻，如果增值额未超过项目金额20%，可免征增值税。这自然会形成开发商多开发中小套型住房的动力，从而有利于改善住宅供应结构。 土地增值税“清算”对房地产业的影响土地增值税“清算”对房价的影响清算土地增值税无疑会加大房地产发展商建房子的成本，这是毫无疑问的，但在市场经济中，价格只取决于供求关系，而与成本无多大关系，只有在过去计划经济的年代，才会根据产品的成本定它的价格，所以，清算土地增值税虽然提高了房地产发展商房子的成本，但不会对房价的上涨产生直接的影响。话说白了，如果市场上没有人要你的房子，你就得降价出售，亏本了你也得降价；反过来，市场上如果抢购你的房子，即使这房子是别人白送给你的，对你来说成本是零，你也可以按市场的价格销售出去。这项政策对房价形成机制供求关系的影响。从供应量上来看，过去的两年，由于各项宏观调控政策的实施，尤其是银行政策的实施，许多房地产公司的资金已经非常紧张，已与前几年大不相同了。有些公司可能因这次的土地增值税的清缴而断顿，没有资金盖房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇连天雨，雪后再降数场霜”。从这方面来看，肯定是减少了市场上房屋的供应量。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，在关于销售和持有写字楼和商铺上，会进一步地进行测算和权衡，我想一定会有一些开发商会转变自己的经营战略，把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有的物业不用缴纳这从3060%不等的土地增值税，同时，出租的回报率在中国比其他的国家和城市都要高很多。但讨论了近十年的物业税又会不会出台？什么时候出台？税率到底有多少？这对做一个持有物业的决定又是一个不利的消息。但从现有实施的所有政策来看，把销售物业转向持有物业的可能性会加大，从而也会减少这部分物业在市场上的供应量。从土地增值税的计税依据和税率设计来看，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。如果地价在开发期限内飙涨，也就会导致开发商囤地和开发成本大增。可见，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。由于此前税务部门已经对土地增值税的纳税人预征了税款，有些纳税人已经为土地增值税的清算提取了“准备金”，精明的房产商们不会不将其计入土地开发成本之中。现在对土地增值税实行清算清缴，原来预征的税款与结算结果相抵，如果是少征，则应补税，如果是多征，则应该退税。对于因少征而要补税者来说，如果没有提取足够的纳税“准备金”，其成本就有可能上升，如果提取了足够的“准备金”，就不会引起成本的上升；对于因多征而要退税者来说，其纳税“准备金”一般也会多于原来预征的税款，其土地开发成本不仅不会上升，反而会因此而下降。同时，土地增值税并非是对所有的房地产开发项目开征的。国家税务总局在土地增值税并非新开征的税种一文中特意用粗体字标明指出：土地增值税对低利润普通住宅项目“网开一面”。而且，本轮房地产宏观调控的重点之一，是调整房地产供应结构，这些“低利润普通住宅项目”（普通中小户型商品房、限价房、经济适用房），同廉租房一样，是要着力增加供应的对象。只是由于房地产开发周期较长，再加中央房地产调控政策多次遭遇阻碍，从调控开始发力，到形成市场面的真正供应，尚需一段时日。我认为，土地增值税清算只会使房价回归合理的价格，并会促成房价分化，普通住宅价格不会受到影响，高档住宅价格影响较大。由于“低利润普通住宅项目”供应增加，房价总体上不会上涨。 土地增值税“清算”对企业资金链的影响通知要求，自2007年2月1日起，各省税务机关依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法，对开发项目进行清算。这个规定又在立法技术上的瑕疵，并没有明确规定清算的溯及力及清算的范围。因此，我认为，此清算的范围不会从1994年实施之日起所有的项目都进行清算，对于2000年以前所有免征和项目已经注销的会在清算之外。具体的清算范围应当是自预征实施以后经过预征的项目，而对于已经完成销售注销的项目也不会清算。这样一来，也会形成对开发商算总账的局面。由于各地土地增值税的预提情况各有不同。以北京为例，2007年1月1日之前，普通住宅不预征土地增值税；公寓按预（销）售收入的0.5%预征土地增值税；写字楼与商铺按预（销）售收入的1%预征土地增值税。2006年12月19日，北京市地税局刚下发文件，要求在2007年1月1号以后，土地增值税不再分普通住宅、公寓、商业写字楼了，除政府批准的经济实用房和限价房外，一律按1%预征，其他城市的情况也都各有不同。所以，不同的开发商开发不同的房地产的产品，他所处城市的不同，受这次清算土地增值税的影响也很不一样，所以不能简单的说影响大，影响小，或者没有影响。对于一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他们大多数的会计报表都是由国际公认的会计师事务所，大多严格地按照国务院当年颁发的土地增值税条例和财政部颁发的实施细则来做了全额的预提，这些做了全额预提的公司在这次的清缴政策中不会造成什么重大的影响。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值税的预缴，但没有做到全额的预提，2月1日实施的清缴土地增值税的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链条的断裂。有些房地产公司在上市公司公告中就曾明确地说，如果政府要清缴土地增值税，将由原来的股东负责。在国家开展房地产宏观调控的大背景下，企业战略决策也没有及时转到“以确保现金流安全为中心”的道路上来，他们在国家卡紧开发贷款的情况下，取而代之基本上以收取的“预售款”去铺摊子，到处圈地囤地，把战线拉得老长，搞所谓“以小博大”的滚动开发，将资金链崩得紧紧的。而银监部门刚刚断然叫停未封顶楼盘个人按揭贷款，又突然遭遇税务部门土地增值税的清算，此时，对于这些房地产开发企业来说，在现金流方面，收入锐减，支出突增，资金链就极有可能崩断。土地增值税“清算”对房产股票市场的影响国税总局清算土地增值税通知发布后次日，就导致沪深两市地产股全线下跌，其中31只地产股跌停。包括深万科、华侨城、保利地产、招商地产、金地等。打破了几年来房地产股只升不跌的神话。由于打击突然，“清算令”引起了股市的连锁反应与强烈“地震”。不到两天时间，中国房地产板块几乎整体连续两个跌停板，总市值损失超过500亿元。这引起了股市的恐慌，甚至一些非地产股也一路走跌。于是有专家猜测，土地增值税似乎给出了国家调控股市的一个信号。但是喜剧的是，国税总局的负责人马上出来辟谣，紧急发布了“清算令”与调控楼市股市无关的“安抚”通知，这才打消了股市投资者的疑虑，不几日，股市又反弹重拾涨势一片。然而近日，股市又陷入了一片暴跌的恐慌。在暴涨暴跌的背后，实际上反映了投资市场对增值税政策带给房市与经济发展的影响仍然顾虑重重，信心不足。为何清算土地增值税会对股市产生如此巨大的影响呢？中国股市经历了自2000年至2005年的大熊市后，2006年终于迎来了罕见的井喷。2006年中国股市像脱缰的野马一样，其快速上涨的势头让人始料不及。而引起这种井喷的原因，是由于大量的基金对房地产股的交叉重仓持有，导致地产股价一路飙升。在众多基金的羊群行为效应下，众多地产股被基金重仓，不断的大量买入，满仓，然后拉升、再拉升。而之所以出现这种局面，其中最重要原因之一就是人民币升值预期引起的全球流动性过剩；2005年中国股权分置改革的成功以及人民币升值、良好的经济投资环境等因素，使得中国经济快速增长的发展潜力成倍的显现，并成为世界上极少数极安全的投资乐园之一。因此尽快进入中国资本市场，已经成为国际大金融机构的共识。在2001年2005年期间，股市不佳，于是大量的资金进入房地产投资领域，大钱搞开发，小钱来炒房。过去3年房地产行业的强劲增长，部分来自对未来预期的过度透支，因此这期间的流动性被人为抬高了。在大量资金的推动下，导致房价像断了线的风筝一样一路飙升，民众怨声载道，对政府不满，对开发商憎恨。这就是国家针对房市的系列宏观调控政策出台的前提与背景。但是在国家调控政策的打压下，房地产又不是那么好搞了，而大量的基金又急于在中国寻找投资出口，中国内地的投资渠道又非常有限，除了股市和房市，能让境外热钱感兴趣的凤毛麟角。于是不仅大量的房地产资金，而且大量境外观望的基金与机构一下子同时涌入股市，使得本来已狂热了一年的A股市场更加“牛”气冲天，喧嚣尘上。加上大量的新股民也纷纷投身股市，各大证券所的开户柜台前几乎是天天人头攒动，排队开户的人每天以近12万的数字大幅激增。因此同样在大量热钱的推动下，导致中国的经济能量短期内全聚焦在股市中了。资金的流动性空前过剩，一时使得优质蓝筹股成为A股市场上的追逐热点。过度的流动性不断助推股市连倍翻番。这就是为什么谢国忠称要警惕股市泡沫的原故。显然，2006年烫手的中国股市已经进入了过热状态。在国家严厉的房地产调控政策不断出台的背景下，很多基金仍然对这种越来越强烈的政策信息似乎置若罔闻，纷纷将巨资押注房地产股，不怕套牢，只怕踏空的集体心态显然加剧了股市泡沫。毫无疑问，境外资本是成为拉升中国股市的主要推力。因此决策层需要对股市有所警示，防止股市过热的发展。那么震荡一下和适当降温就成为减少流动性过剩与防止股市泡沫的必要手段。因此借增值税的影响，让市场趁机调整一下，那么大涨大跌也就是情理之中的了。4结束语住房，是人们生活中必不可少的一样东西。随着国家的宏观调控的不断深入和完善，房地产市场将会变的更加稳定、规范和健康。希望不久的将来人人都能买的起房子，住的起房子。【参考文献】（1） 徐淑华主编，税法，高等教育出版社，北京，（2） 作者：赖瀚林，增值税的多米诺效应：搅局股市并非意外，/group/blogforum_detail.php?blog_id=2388900&