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城市规划原理结课报告姓 名： 张森 学 号： 20111001105 班 级： 土管2班 班序号： 023112 二一三年 十二 月目录大题320122013太原市的土地市场分析 3天津东丽湖万科城房地产项目 15思考题31结合你身边最新发生的经济与产业现象，思考它们可能对城市未来发展产生的影响。（P113.1.） 31选取一个你熟悉的城市，思考其主导产业对城市的发展产生了哪些影响。（P113.2） 32经济全球化和区域经济联系对城市发展有何影响？城市规划应如何应对？（P113.3） 33一20122013太原市的土地市场分析在中国，土地所有权归国家与集体所有，而中国的地方财政就是一种典型的土地财政。基于以上种种因素，导致中国土地市场有多钟因素共同影响，并不仅仅是简简单单的市场供求影响。需要全方位，多层次的考虑。下面，我将对我的家乡-太原市，进行2012年度与2013年度的土地市场分析。2012-2013年度太原市土地市场分析：从2012年1月-12月份全国性的政策内容来看，国土资源部针对年度建设用地计划、基本农田建设、农民土地权益保障、小产权房、别墅用地等社会热点以及关乎国计民生的重大问题出台相关政策措施，特别是对小产权房问题的坚决整饬力度，可以看出，在土地问题上，政府对“保有18亿亩耕地红线”原则的一贯坚持，不论后续的政策如何调整，在“供给”的数量和结构上，这是一个准则，因而，总体的“地根”紧缩，特别是低密度用地的供给减少是一个趋势。土地市场是房地产市场的一部分，所以房产市场的政策也会对土地市场产生重大影响，下面分析一下2012年度太原市房产政策。从太原市房地产政策情况看，2012年“限购令”依然是整个市场的基调。继 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及2011年1月26日国务院办公厅再次发布 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号），根据文件精神，2011年2月19日太原市结合实际情况在市辖六区购房实行限购政策，并要求相关部门进一步加强对商品房预售的管理及对违法违规行为的查处力度。同时，对住房市场结构进行合理规范，对廉租房、限价房、直管公房的分配、交易等出台了相关细则。因此，本地政策主要体现为在商品住宅市场的限购下，政府加大了对保障性住房的供给力度，政府的有形之手在当前市场形势下尤为凸显。下面对，2012年1-12月份土地供应月度情况 ，2012年1-12月份土地供应区域情况，2012年1-12月份土地供应用途结构，2012年1-12月份土地出让方式，2012年1-12月份土地月度成交面积，2012年1-12月份土地月度成交金额，2012年1-12月份土地区域成交金额 ，2012年1-12月份土地区域成交面积，2012年1-12月份各用途土地成交面积，2012年1-12月份各用途土地成交金额，2012年1-12月份成交金额TOP10，2012年1月份-12月份土地月度供求情况，2012年1月份-12月份土地区域供求情况，2012年1月份-12月份各用途土地供求情况进行具体分项分析。1.2012年1-12月份土地供应月度情况 单位：平方米2012年1月份-12月份，太原市六城区各月累计土地供给总量为5445317.12平米，由于部分宗地重复出让，进行数据修正后，全年土地实际供给量为4737673.68平米；其中，从整个出让过程走势看，呈现“三个高峰、三个低谷”，5、9、12月份三个月份为集中供给月份，9月份更是达到全年土地供给的峰值，达120多万平米，2、7、10月份三个月份供给较少，2月份为全年最低值，供给量3万多平米。22012年1-12月份土地供应区域情况 单位：平米2012年1月份-12月份，太原市六城区土地供给最多的区域是小店区，供给量近200万平米，占全部供给量的近一半；其次，尖草坪区和万柏林区供给量大体相当；最后是迎泽区、杏花岭区以及晋源区，三大区供给量差异不大；从整个土地出让区域分布特征看，这与太原市城区“南移西进，北展东扩”的总体发展战略相一致，即首先整个城市经济重心向南发展，首当其冲是南城重镇小店区；其次，城市西进，主要是河西区域的经济转型，主要是万柏林区和尖草坪区的部分区域；随后是整个城市向北拓展，向东扩伸。32012年1-12月份土地供应用途结构 单位：平米2012年1月份-12月份，太原市六城区土地供给用地结构中住宅类用地最多，近200万平米，其中，以挂牌方式出让的住宅类用地占到大多数，有140多万平米；其次，工业用地近140多万平米，以挂牌出让为主；商业类用地98.8万多平米，以挂牌出让为主，达90多万平米；最后，教育、仓储、公共设施、非市属办公用地，合计40多万平米。2012年1-12月份土地出让方式 土地出让方式面积(平米)挂牌3750281.78拍卖200099.99招标191424.48出让转让203600.17协议出让387783.72012年1月份-12月份，太原市六城区土地供给出让方式中以挂牌出让最多，达375万平米，占全部供给量的79%；其次，协议出让38.8万平米，占全部供给量的8%；最后，出让转让、拍卖、招标出让，面积分别为20.3万平米、20万平米、招标19万平米，分别占比为5%、4%、4%，合计40多万平米。4.2012年1-12月份土地月度成交面积 单位：平米 2012年1月份-12月份，太原市六城区各月累计土地成交面积为2989915.79平米；其中，从整个土地成交过程走势看， 1、7、11月份三个月份为集中成交月份，11月份更是达到全年土地成交的峰值，达80多万平米，3、8、9、10月份成交较少，8月份为全年最低值，成交量1.6万多平米。52012年1-12月份土地月度成交金额 单位：万元 2012年1月份-12月份，太原市六城区各月累计土地成交金额为49.63亿元；其中，从整个土地成交过程走势看， 11月份为集中成交月份，达到全年土地成交的峰值，达14.75亿元，其余月份成交额较少。62012年1-12月份土地区域成交面积 单位：平米 2012年1月份-12月份，太原市六城区土地成交面积最多的区域是小店区，成交量达130多万平米，占全部成交量的近一半；其次，尖草坪区和万柏林区成交量大体相当；最后是迎泽区、杏花岭区以及晋源区，三大区成交量差异不大。 72012年1-12月份土地区域成交金额 单位：万元 2012年1月份-12月份，太原市六城区土地成交额最多的区域是小店区，成交量达18亿元，占全部成交额的近一半；其次，尖草坪区和万柏林区成交额大体相当；最后是迎泽区、杏花岭区以及晋源区。 82012年1-12月份各用途土地成交面积 单位：平米 2012年1月份-12月份，太原市六城区土地成交用地结构中工业类用地最多，100多万平米，其中，以挂牌方式出让的工业类用地占到大多数，有70多万平米；其次，住宅类用地近88万多平米，以挂牌出让为主；商业类用地67.7万多平米，以挂牌出让为主，近60万平米；最后，教育、仓储、公共设施、非市属办公用地，合计34多万平米。92012年1-12月份各用途土地成交金额 单位：万元 2012年1月份-12月份，太原市六城区土地成交用地结构中住宅类用地最多，成交额26.7亿元，占全部成交金额的近一半；其次，商业类用地成交额15亿元；最后，工业、教育、仓储、公共设施、非市属办公用地，合计达7.8亿元。102012年1-12月份成交金额TOP10宗地编号区域土地用途容积率出让方式成交时间成交价格（万元）出让面积（平米）受让人CG-1250尖草坪区商业金融2.8-3.5挂牌2012.1147160198106.6太原市锦绣家园投资管理有限公司CP-1256万柏林区住宅商业3-6拍卖2012.114170037060.04太原万科房地产有限公司CG-1260迎泽区住宅商业不大于5.7挂牌2012.124004153276.38山西茂翔盛房地产开发有限公司LG-1201小店区商业2.8-3.5挂牌2012.22457581757.98山西杏花村国际贸易公司CG-1150万柏林区住宅兼容商业3-4挂牌2012.11835364330.2山西龙昌房地产开发有限公司CG-1247尖草坪区托幼商业住宅体育1-2.2挂牌2012.1118330101800.9山西钢兴房地产开发有限公司CP-1254小店区住宅商业3.5-4.2拍卖2012.121820023534.07山西广鑫房地产开发有限公司CG-1202晋源区商业最大5.5挂牌2012.21634029332太原长风置业有限公司(阳光城集团）CG-1225万柏林区住宅兼容商业3-3.5挂牌2012.71562563519.5山西翔建房地产开发有限公司CG-1248尖草坪区教育托幼商业住宅医疗卫生文化娱乐1-2挂牌2012.111452080664.68山西钢兴房地产开发有限公司11.2012年1月份-12月份土地月度供求情况2012年1月份-12月份，从太原市各月土地供求走势看， 2、7、11月份三个月份为需求大于供给，2月份土地供求比3.73。总体上，全年土地供求比0.63，需求小于供给，市场景气度较低。12.2012年1月份-12月份土地区域供求情况2012年1月份-12月份，从太原市六城区土地供求走势看，晋源区土地供求比最高，达0.87，成交率较高，其次是小店区，供求比为0.66。总体上，全年土地市场景气度较低。13.2012年1月份-12月份各用途土地供求情况2012年1月份-12月份，从太原市各类土地供求走势看，住宅类用地、商业类用地以及工业用地三大类主要用地供求比均不足，工业用地成交率相对较高，住宅用地成交率不足五成，市场活跃度不高。着眼至太原市2013年度土地市场，前三季度太原土地市场同样供求两旺。数据显示，2013年前三季度太原市共成交土地104宗，超过2012年全年（95宗），太原土地市场的活跃可见一斑。进入第四季度后，政府的推地热情并未减退，太原土地市场的活跃态势可能还将延续。中指院数据显示，前三季度太原住宅用地成交总面积超去年全年近三倍，2013前三季度太原市共成交土地104宗，成交总面积357万平方米；其中住宅用地成交57宗，占总数的54%；成交总面积212万平方米，占全部成交土地总面积的59%,可见住宅用地仍是太原交易中的主要部分。值得注意的是，中国指数研究院发布的2012年土地年报显示：2012年，太原市住宅用地仅成交30宗，成交总面积153万平方米。两相对比之下不难看出，2013年前三季度太原住宅用地成交宗数即已超过去年全年的两倍，成交总面积接近去年全年的近三倍，今年以来的太原土地市场完全可以用“火爆”来形容。总数住宅时间宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面价格（元/平方米）宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面价格（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交2012年全年126954793115486045230153857668572013年1-9月1331044623571134111567572392129671205（对比2012年全年的数据不难看出，2013前三季度太原土地市场异常活跃）究其原因，主要是由于以“造城市长”著称的耿彦波重回太原后，太原市大规模的城市建设改造全面展开，土地出让金成为其最主要的资金来源。政府因此而一反常态，“主动”向开发商推介土地，带动了太原土地市场的全面升温。而2013年1-9月太原高价地块TOP10如下列：1CP-1341 滨河西路以西,后王街以南,晋祠路以东,纺织街以北 58850 179000 5069 185.58 华润置地（成都）有限公司。2 .CP-1340 长风商务区，东至规划路，南至市府南街，西至西干渠，北至规划路 63403 89400 1763 0 华润置地（成都）有限公司。3. CP-1338 长风商务区，东至规划路，南至道路用地，西至西干渠，北至规划路 51062 72000 1763 0 华润置地（成都）有限公司。4 CG-1301 小店区嘉节村，四至：嘉节村用地以西、以北、以东、太原首开用地以南 143438 57380 1143 1.77 山西万国商业广场开发有限公司。5 CG-1267 小店区小马村，范家堡村，四至：山西大医院以东，龙城北街以南，规划的长治路以西，龙城大街以北 62147 43816 1720 4.03 山西宝佳房地产开发有限公司。6 CG-1332 小店区龙城大街以南，东至南至七三公路，西至大运路，北至小吴、庄儿上社区用地 102065 43730 1235 16.83 山西国源房地产开发有限公司。7 CG-1331 小店区小吴社区，东至小吴社区用地，南至小吴社区用地，西至大运路 95337 41020 1336 18.32 山西万景源房地产开发有限责任公司。8 CG-1298 森林公园以南，北至森林公园，西至太原市林业职业学校，南至胜利街，东至北涧河 116752 40180 765 4.58 山西宝洁房地产开发有限公司。9 CG-1336 北至九院沙河、东至滨河西路绿化带、西至南至山西焦煤集团用地 32537 40000 2998 48.98 山西焦煤集团房地产开发有限公司。10 CP-1339 位于长风商务区，东至规划路，南至道路用地，西至西干渠，北至道路用地 53122 39850 1500 0 华润置地（成都）有限公司。通过对排名成交总价前十的地块进行分析我们可以看出：长风商务区、小店区龙城大街周边、万柏林区滨河西路沿线是太原高价地块最为集中的区域，表明这三大区域是目前开发商最为青睐的地段，这与太原市的“南移西进”发展战略和城市的总体规划相一致.其中，长风商务区已经是太原现阶段无可争议的城市商业中心；龙城大街在太原市未来的发展规划中具有举足轻重的地位；滨河西路沿线后王村周边的区位优势同样显著。前三季度太原高价地块TOP10中，华润置地一枝独秀，成为太原市新的“地王”。数据显示：2013年1-9月，在太原市成交的57宗住宅用地中，华润置地（成都）有限公司在太原市滨河西路以西、晋祠路以东、后王街以南、纺织街以北四至范围内拿下的一宗土地成为无可争议的“地王”该地块总面积58850平方米，成交价17.9亿元，溢价率185.58%，成交楼面价达到5069元/平方米，这一价格超过前三季度太原市住宅土地成交楼面均价（1205元/平方米）的四倍多。另一宗编号为CG-1301的土地同样值得注意，该地块位于小店嘉节村，名义上由山西万国商业广场开发有限公司竞得，但根据保利地产发布的公告：保利地产通过合作方式，以总价8.5亿元获取了该地块70%的权益。华润、保利等一批实力雄厚的大牌房企的大手笔拿地行为，正是导致太原土地市场急速升温的另一个重要因素。进入九月份以后，随着太原房地产市场的整体走低，开发商的拿地热情也有所减退九月份太原仅有三个项目开盘，仅有一宗住宅用地成交。尽管如此，政府的推地积极性却并未减弱。网数据监控中心显示：十月份太原市又推出了九块大宗的住宅用地，总面积超过25万平方米。综合分析这九块土地，主要用两大特点：首先其单宗的出让面积均较大。太原市政府今年的土地出让将从城市整体的规划出发，更加注重地块的整体性。结合十月份太原市政府推出的九宗土地来看，其中最大的一宗位于小店区东峰村，土地总面积91273平方米，拍卖起始价即达到近3亿元。这样大宗的土地，对于资金实力相对薄弱的本地房企来说，无疑是很大的挑战。另一大特点是分布区域的相对集中：这九宗土地主要集中分布在小店区龙城大街周边，从一个侧面反映出在龙城大街在未来太原城市规划发展中的重要地位。进入第四季度，太原的房地产市场开始逐步走出楼市整顿的阴影，有逐步复苏的迹象；多条改造建设的城市主干道路的先后完工也在一定程度上催热了沿线的土地市场，因此，第四季度的太原土地市场将有可能继续延续前三季度供求两旺的活跃态势，开发商上演新的“抢地大战”。以上就是我所做的2012-2013太原市土地市场分析。谢谢。二天津东丽湖万科城房地产项目一、项目概述1.项目概况（1）基本概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20，绿地率不小于50。（2）地理位置项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。 万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。（3）总体规划东丽湖万科城一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。2.项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。（1）周边环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大的环境调节气候。七里海总面积95平方公里，是国务院批准的国家级天津古海岸与湿地自然保护区的重要组成区域，也是我国北方面积最大的带有古海岸特色的滨海湿地，它是大自然留给人类的瑰宝，镶嵌在渤海之滨的一颗璀璨明珠。因其覆盖东丽区域，改善本地区空气质量，调节区域小气候，有“绿色肺叶”之称，拥有特殊的生态功能。七里海湿地大面积的苇海、水域，充溢着一种“野”味。野水、野草、野鸟、野景、野情、野趣、七里海区域内的东丽湖，是离天津中心城区最近的自然保护区，具有得天独厚的湿地环境。（2）湖面东丽湖是1976 年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量2200 万立方米，湖岸周长12 公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。（3）植物群落主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。芦苇杂草草甸群落。湖堤为刺槐群落。（4）动物（5）空气质量通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、 SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。（6）声环境质量东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其它乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于城区区域环境噪声标准（I 类），声环境质量较好。（7）交通状况东丽湖度假旅游区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。目前，通过津汉公路、卫国道与市区相连；每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次；东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来，茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长线将于年内通车，该路可由金钟河大街直接达到东丽湖东丽之光大道。天津机场和东丽湖之间已修建一条高速路。二、项目分析住宅郊区化的黄金地带1、宏观环境：“一根扁担挑两头”的理想位置未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。（1）人口由市区外移是必然的趋势根据天津市城市总体规划（2004-2020年），滨海新区主要发展方向是现代化制造业以及国际物流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动方向。按照规划，中心城区及近郊地区将划分为33个居住片区，滨海新区划分为20 个居住片区。每个居住片区人口在15万至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。5年至10 年后市内六个区都要压缩10万左右的人口，中心城区总人口将减少60万。除计划生育因素带来的人口增速放缓，从城市规划的角度来看，将来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020年，人均绿地达到15平方米以上，其中人均公共绿地为10平方米以上。由于滨海新区的迅速崛起，未来天津市中心城区人口向滨海新区流动是必然趋势，其中主要以外来人口和一部分区县人口为主；天津市人口的另一个重要流向就是在现在郊区县政府所在地基础上发展起来的市区外围新城(卫星城)。未来20年，多个离市区较近、交通便利、地铁快速路等能够连接到的小城镇都将发展成为市区外围新城。（2）告别距离的便捷交通新总体规划中明确提出：要构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。2005 年6 月，京津塘高速公路二线工程（天津段）已经开工，计划工期为三年，将于2007年年底完成主体工程，2008 年奥运会之前确保全线通车。这条线路起于北京朝阳区，终至天津塘沽北塘镇，全长177.8公里。天津段包括一条主线和三条联络线：主线起于武清区高村，经梅厂、东堤头、东丽湖、胡张庄，止于北塘，与拟建的滨海新区环线相连，双向八车道；三条联络线分别连接京沪高速公路、天津市区和津汉公路。此外，正在规划中的京津塘第三条高速公路将位于京津塘高速公路南部，分别由从北京四环经河北廊坊到天津石各庄镇、长度70公里的新修路段，加上石各庄镇到当城立交桥一段16公里的京沪高速公路，以及从当城立交桥到宁港工业区一段77 公里的津晋高速公路三部分组成。不出几年，在北京市与天津市区和天津滨海新区之间的大片土地上，将出现纵横密集的道路网络，地区与地区之间原本不长的距离也将因交通的通达而显得越来越短。距离和城际的概念正在人们心中淡化，四通八达的交通将使道路变成辐射带，促进沿线新经济和新产业的发展。（3）东丽湖成为天津人居中心的可能根据新总规中“一轴两带三区”的示意图，可以发现，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家赋予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在未来形成一体将是必然趋势。因此有人大胆预测未来的城市中心有可能就出现在两地之间。目前，在该区域内天津机场附近已经开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。这些都将促进未来人口的大量迁移。在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在这里，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。目前，东丽湖地区已经进入开发阶段，部分具有前瞻眼光的置业者已经开始关注这一区域。而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。以湖为中心不是没有可能。在杭州，由于价格奇高，临西湖而住已经成为普通人难以实现的梦想。而在天津未来可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。2、住宅郊区化的发展趋势二战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。90年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着天津的城市发展，住宅郊区化将会大规模出现，东丽湖正好迎来非常好的发展机会。3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势。直隶天津未来最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型；自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。优势二：生态环境好。东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，是为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里（约1.1万亩）。具有特色的湖区景观，生态环境优良。（2）项目2劣势劣势一：位置远离市区，周边配套不成熟。距离外环路8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就目前的环境来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，（2005 年刚通车）但是没有地铁通往。劣势二：市场发展程度不够成熟。目前天津的房地产市场发展相比前几年有所进步，但离市场的真正成熟还有一段距离，项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，项目还需要一定的时间来培育这个市场。三、项目定位万科东丽湖项目将产品定位为：建筑形式多样化的北欧风情产品。别墅、板式小高层、塔式高层、低层住宅、街坊多层等多种产品同存。四、项目规划构建中国首例生态社区东丽湖万科城结合了近现代的新城市主义设计思潮影响，着力融合城市可以掌握的自然生态资源（区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用价值的人力作用资产（道路、桥梁、车船等）作为运营的基础资本，在规划上解决实际生产的可持续发展模式。1、规划理念：生态居住区东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，按照万科的计划是，在东丽湖畔4095亩土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例，作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。2、规划设计（1）总体规划在占地4095 亩的地域面积上，项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统，分期规划多个居住组团。整个项目分8期开发，一期于2005年9 月开盘，主要是独栋别墅面积在199-272平方米，连排别墅面积160-180平方米，合院别墅面积165-210平方米。二期2005年11月份开盘，产品主要是板式小高层，踏式高层，底层住宅，街坊多层等多种产品。剩下的六 期将于未来的9年继续开发。（2）配套设施规划除住宅产品外，项目在社区配套上设有2万平方米的运动公园，包括室外篮球场、网球场等活动场所；占地4 万平米的九年学校，并设有幼儿园，可容纳1000 多人；商业配套，例如便利店、咖啡馆、餐厅等生活服务设施。以上配套预计2006-2007 年投入使用。（3）公共环境体系规划东丽湖在公共环境规划设计上将新城市主义奉行到底。新城市主义定义是创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。这一定义可以在一些方面得到延伸。新城市主义的一个重要方面就是公共设施与商业服务、工作地点与住宅在城市环境中的混合与整合，这将有利于形成当地良好的生活环境。景观系统沿湖堤景观有中心公园、带状绿地，融合为一体，不同的草地，不同的水体，繁多的植物规划把天然景观和人工景观有机融合。水道系统优美而有效水道系统，具有排放大量地表水的能力和景观的娱乐功能。车行系统以车行道路为主将小区内的主要建筑串联起来，次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通网络。步行系统步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然。营造步行5分钟尺度规则，增强居民户外街区活动的交融性。五、建筑设计特色有效吸收“有机建筑”设计理念东丽湖万科城在建筑设计上吸收了美国著名建筑师赖特的“有机建筑”理论思想，在别墅设计上强调与自然的融合，屋顶为质地轻盈的钢结构屋面。室内外空间咬合，互相渗透，充分发挥木材、石材、钢、玻璃、混凝土、砖等材料的表现力。建筑风格现代简约、清新自然。东丽湖的建筑设计是由万科与瑞典SWECO一起设计的。项目从社区规划到建筑细节，从空间设计到生活意向到处洋溢着和谐的气氛。1、独立北欧别墅的三大设计特点东丽湖的独立别墅采用的是北欧风情设计。其建筑设计进行了创新，特点如下。（1）革命性的立面设计镀锌钢板屋顶、大面积玻璃、文化石、铝木复合窗的有机结合，使建筑摆脱了花哨繁复的外表，达到了功能和形式的高度统一，也使北欧墅区别于市面上的其他别墅。（2）颠覆性的大面宽设计大面宽意味着更多的阳光、更好的通风、更高的生活品质。即使是北欧墅最小的A户型，其面宽也超过了15米，进深却不足10米，配合大面积采光窗，保证了居家的阳光品质。（3）创造性的面积控制从199平方米的A户型到272平方米的E户型，北欧墅提供五种不同面积的别墅，适应不同人群的不同需求。但通过合理的功能分区和空间分隔，删除了大而不当的空间浪费，实现了面积和功能的和谐统一。以B户型为例，在215平方米的建筑面积里实现了五房三厅的功能，使得B 户型成为备受客户和同行追捧的经典。北欧墅，建筑在整个2.7平方公里万科城的基础之上，享有整个新城市的配套、人气和繁华。2、联排别墅的五大特色东丽湖联排别墅设计借用了北方传统庭院建筑空间组合形式，它对单个传统的庭院建筑通过空间、环境、建筑、流线、小品等方面全新的改造，使其形成一系列组合庭院空间，这种类似村落式的布局方式是对现有火柴盒风格的联排别墅的一种挑战。以下为东丽湖联排别墅的主要设计特点：（1）空间组织联排别墅用建筑、围墙、平台来围合出露天庭院，并把它作为建筑的中心，这是对露天空间进行探索性尝试。（2）方形平面的变异从方出发，寻找符合基地的特征模数，再进行变异、翻转，形成具有特征性的建筑及空间。（3）中央邻里共享空间联排别墅创造性地强化了这一概念，并把它还原成传统院落的概念，4 户一组的邻里共享空间，为其提供了一个半公共休息场所，在这里，植树种草，并配上铺地流水，降低了小环境的温度，提供了湿度，并能充分享受到阳光，有别于以往公共绿地、庭院所带给人们的感受。（4）花园平台一种温馨、亲切感觉，使二层用户既有亲临地面的感觉，可以视线无遮挡地欣赏景观，同时也调节了室内的气候。 把多个成组联排别墅布置的户型，通过平台贯通的视线串联起来。（5）漫游的路径这一概念来源于印度建筑师柯里亚的作品，甘地纪念馆设计中，柯里亚追求一种无定形的“非建筑”，一条漫游的路径沿着转换的轴线将漫游者带到各个功能空间。 东丽湖联排别墅重要概念之一也是基于这一思路，成组布置的户型，被贯穿其间的花园平台和庭院、休息亭在各个方向上联系起来，形成迷宫般的效果，各部分在漫游者闲适、随意的游历过程中不经意地逐渐展示出来，其内部路径就像进入传统村庄的布局。3、合院别墅的住宅功能分区东丽湖的合院别墅采用三重户外空间设计：中心庭院、独立私人花园、双露台。每户都是由5.1米 5.1米的近似方型的空间构成，卧室、餐厅、厨房、卫生间等功能空间分别包容在多个方形盒子里，最多4户共同组合成“回”字形平面。（1）功能分区每户住宅分为三个相对独立的区域，每区都有特定功能组成。第一个区域由卧室、厕所、储藏等排它性私密空间组成，其室外环境面对主要是半公共邻里共享空间，这里强调的是静谧、舒适、私密；第二个区域是起居室、厨房、餐厅等，其室外环境面对主要是公共交往绿地空间，使得其能够接受到充足的阳光和徐徐的凉风，这里强调的是交往、开放、享受；第三个区域是由遮阳棚架覆盖的平台及露台组成，夜晚和清晨于此活动，非常惬意，它是前两者的过渡与联系空间，强调的是视线、趣味与交流。（2）三大设计特点平台的设立，保证了室内外贯通的视线串联，营造了一种温馨、亲切感觉，使二层用户又多了个自家的花园，可以视线无遮挡地欣赏景观，同时也调节了室内的气候。所有户型销售面积都控制在165-210平方米，具有超高的居住率。起居室超大5.1米开间，多面采光，形成阳光客厅。每户二层为双露台设计，46-53平方米露台空间赠送。一层客卧与卫生间为一体式设计，厨房餐厅相邻，整体化功能构造。4、公寓东丽湖的公寓采用欧式小镇式的低层、低密度的建筑布局进行设计。环抱式邻里组合模式，减少自家公共空间的浪费，增加邻里交流。（1）风格在建筑风格表现上，节点精致、材料自然环保，体现着北美风格。（2）外观整体楼座摆放自然、规整，但每栋公寓外观造型变化丰富，追求轻盈、丰富的体型，多住宅入口样化的手法，使视觉形成错落有致的感觉。 （3）屋顶设计屋顶形态极具个性，线条洗练平直，充分利用日照资源。（4）阳台阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式。（5）户型每户“多入口”设计，多出口、多功能、多灵活性地制造出多重私密领地，无一不是室内空间向室外多个方向的延展。5、二期丹麦印象公寓东丽湖二期丹麦印象公寓采用斯堪的那维亚建筑设计风格，深受人们赞赏的斯堪的那维亚建筑设计最主要的共性是精炼的几何造型、对材料的忠实表现以及精致的细部设计。6、设计共性尽管二期中的不同住宅类型有各自不同的特点，但是它们也拥有一些重要的共性：（1）建筑的体形和元素拥有简洁的形状例如以连续通长的阳台代替各自独立的阳台，在立面上形成横向线条；由几个单元形成的住宅作为一个整体来设计，使建筑拥有平和、安静的外观；在有些位置，建筑的东侧采光退台形成屋顶平台，使得整体的建筑有所变化，并更好地结合公园和水面的景观。建筑立面反映内部功能，窗的设置方式直接反映不同的居室空间。（2）立面设计与住宅所处的位置密切结合面对绿地或水面的山墙或建筑局部都有相应的设计调整，最好地集合这些景观资源。而靠近繁忙街道的建筑立面就采用不同的处理方式。适应当地的气候条件，南立面比较开敞，北立面比较封闭。（3）窗的分隔方式和细部采用现代的设计语汇窗户经常与水泥外墙面板结合，在重要的位置布置角窗。立面上的主要材料是浅色的涂料。涂料的颜色强化出建筑的体块。其它部分的立面材料以轻质的板材或木质水泥外墙条板为主。（4）四类重点户型介绍第一类A户型：薄板小高层，基本为二室二厅一卫户型。主体为十层，西端为十一跃十二层, 四室二厅二卫。户型总开间很大，将近12米宽，进深很小，明厨明卫，明餐明卧，通透性好。 流线组织合理，动静区分明确。 客厅餐厅统一在一个朝南的大空间内，通风采光优越，景观视线深远通畅，丰富的资源为此户型提供难得的舒适性。 大开间的卫生间、厨房等功能空间变得非常经济实用。 阳台设计方正实用，而南向浅阳台则为家庭提供观景的趣味空间，并起遮挡夏日南向直射阳光的作用。第二类D、E户型：四层至六层，主要为三室二厅一卫户型，其中邻水户型为三室二厅二卫，顶层有部分二室二厅一卫户型。D系列户型为南入口，首层设有情景房，二层户型从情景花园入户；E系列户型为北入口，无情景房，以上各层与D系列标准层相同。D、E 类为本期住宅中的主力户型，大部分不超过110平方米，邻水户型不超过135 平方米。户型均有南向宽厅，餐厅、客厅并列布置在朝南方位，使户内主要公共空间获得充足的阳光、景观资源，提供了良好的生活场所。享受情景花园的生活方式。各功能空间考虑周到慎密，为业主设置了居家需要的储藏室。卫生间置于卧室区的中央，使用很方便而且避免了面积浪费。第三类G 户型：五层至六层，基本为二室二厅一卫户型，顶层有少量三室二厅一卫户型及三室一厅二卫跃层户型。G系列户型为南入口户型，首层有庭院，设有情景房，二层户型从情景花园入户，三层以上从南向阳台入户。户型南北朝向，开间大进深小，采光通风良好。 享受院落式情景花园的生活方式，南向花园入户。客厅、主卧朝南，明厨明餐，卫生间在卧室之间，使用方便。在4、6西端及两端有部分一室一厅一卫及一室二厅一卫东西向户型，户型实用合理，卧室朝东或朝南，客厅、餐厅朝东西景观方向。此系列户型面积均较小，一般不超过90平方米。第四类H 户型：五层至六层，基本为二室二厅一卫户型。H系列户型为北入口，无情景房，二层及以上基本为标准层。户型经济实用，设计杜绝面积浪费，走道和其它不必要的面积尽可能少。卫生间处于两个卧室之间，方便夜间使用。在45楼东西两端有部分一室一厅一卫及二室二厅一卫户型，其中西端有一户。此系列户型面积均较小，一般不超过90平方米。六、大量运用生态技术由于东丽湖万科城自然资源得天独厚，为使项目开发不破坏生态环境，项目采用了大量的生态技术，使得项目更具可持续发展性。1、利用水循环保护水体生态系统 东丽湖现存植物种类60余种；湖内放养鲤鱼、鲢鱼、草鱼、河蟹、银鱼等鱼种；上十万只的各种鸟类于本地区迁徙繁衍；更有丰富得无以计数的昆虫以及田鼠、野兔、蝙蝠、刺猬等北方常见哺乳类小动物在此定居。保护东丽湖水体生态系统，充分利用东丽湖大面积湖景和堤岸景观，改善社区环境，成为本区域最显著的景观特征。（1）水环境的整体规划水环境整体规划，是东丽湖万科城生态规划的重中之重。主要体现在一期，雨水通过地面雨水收集系统，进入约10.5 万平方米的人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。（2）渗水路面系统渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤。路面设计达到快速排水的目的。渗水路面有利于生态和环保，在日本、欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的社会效益，对比普通硬地做法，其优点主要表现在如下方面：（3）雨水收集系统雨水人工贮存随着人类对自然环境的利用和破坏，越来越多的自然资源急剧减少，水资源作为人类赖以生存的自然资源之一，正受到严重威胁。尽管东丽湖项目拥有得天独厚的水资源，为了更好地节约水资源，在设计之初就考虑到了自然雨水的应用。项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进杠区内的水系，用于补充水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。（4）中水回收系统中水宝贵的水资源应得到充分利用，天津市区内已经建立了多家大型中水处理厂，经过深度处理后的中水在各项指标都严格达标的前提下回用给住户，中水的价格是自来水价格的一半左右，因此，高效地利用中水资源既是对水资源的节约，也是减少业主水费负担的有效方式。东丽湖万科城项目内设计建设了小型中水处理站，中水站采用先进工艺技术及地下建筑方式。建成后的中水站每天将处理住区内的生活污水，处理后的中水将回用于小区的绿化灌溉等方面。（5）人工湿地系统人工湿地系统水质净化技术是一种生物处理方法，属国家专利技术，其基本原理是在一定的填料上种植特定的湿地植物，从而建立起一小人工湿地生态系统。当污水通过系统时，其中的污染物质和营养物质被系统吸收或分解，使水质得到净化。净化过程人工湿地水质净化的过程包括物理沉降，根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收、微生物代谢，起主要作用的是微生物。实际应用东丽湖万科城项目人工湿地系统，主要作用在于对湿地公园用水进行水质净化，由于湿地的生物处理功能，实现湿地公园人工湖水的水体循环再利用。既节约了补充用水，也由水体循环处理带来了碧波荡漾的优美景色。同时由于湿地系统由芦苇、香蒲、菖蒲、千屈菜、美人蕉等多种水生植物构成，形成了别具风味的景观效果，为业主提供观赏游玩之处。2、营造自然风貌的原生植物园区东丽湖万科城项目在最大程度上体现出生态社区的特色，为了维护当地自然生态群落，在东丽湖项目内设计了原生植物区域，种植当地常见的乡土树种和草本植物，如垂柳、馒头柳、毛白杨、法桐、泡桐、国槐、白蜡、火炬树、合欢、千头椿、臭椿、栾树、柽柳、桧柏以及木槿、紫薇等。结合人工湖水种植芦竹、香蒲、荷花、睡莲、芦苇、水蓼、水芋、茭白、水葱等水生植物，营造符合当地自然风貌的原生植物园区。（1）土壤改良排盐系统土地生态改良为了减少人为建筑对自然环境的破坏，挑选的建设居住活动区的位置是以开发区域内土壤条件较差、植被较稀疏、长势较弱的区域作为居住建筑的建设区域，区域内原状土壤为轻度盐碱土。为保证良好生态绿化效果，居住建筑区内的绿化用地，采取了先进的排盐技术，对原状土壤进行改良。改良方法包括：铺设排盐淋层，地下盲管排盐；根据种植区域不同更换不同厚度的绿化种植用土；优先选用适合当地生长的树种种植，如国槐、白蜡、柳树等；建设“实验田”，选择项目内合适用