合肥AV-3地块拿地可.doc

AV-3地块拿地可行性报告一 地块整体情况分析1. 近期市场概况二级市场：受9月底二次调控政策的影响，合肥房产市场延续上一阶段态势，量价基本稳定，受部分高品质楼盘上市的带动，10月份均价达到了近6400元/平方米，但成交套数较去年同期比下降了近一半，在这种情况下，合肥并没有追随北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门等城市出台住宅限购令，11月11日召开的合肥市委第28次常委会上，合肥市房地产管理局局长张炜总结了目前合肥房市情况：投资、销售基本正常，合肥市暂时不会出台“限购令”。可以看出作为地方财政的支柱，地方政府对于合肥房地产市场并无打压之意，未来房地产市场的不确定因素主要来自于国家政策面的变化，面对国内新一轮通货膨胀和国际金融战争，国家将采取何种政策手段，是否会波及到房地产行业，目前来看仍具有不确定性。从近期来看，受持续低销量的影响，在年底销售任务、工程资金结算等因素的影响下，预计价格将会有所松动，并将形成一个低谷，如果在政策没有变化的情况下，则资产的预期及保值可能成为富裕阶层的再次转战楼市的动力，预计明年年初将再次迎来上升行情。土地市场：伴随着央行年内第四次上调存款准备金率，年内二度加息的呼喊声越来越高，与二级市场成交低迷相反的，房企现在拿地的热情都很高，10日合肥土市的“两拍三挂”五块地均成功拍卖或转让，尤其是北一环财富广场附近的农资委北侧地块拍卖，现场惊心动魄各大房企轮番叫价，最终更是出现了4433元/的楼面天价，在距离2010年结束还剩40多天的时候庐阳区诞生了新一代的地王。今年以来，随着宏观政策的调整，很多一、二线城市的开发商在逐渐向合肥这样房地产市场相对平稳的三、四线城市转移，包括一些实业企业的资本向房地产市场转移，还有规避通胀等因素，合肥的土地价值也被不断推高。2. 项目概况高新区AV-3地块位于高新区香樟大道与习友路交口东北角，东至高压走廊，南至习友路西至香樟大道，北至安徽水利水电勘测设计院，占地面积54.45亩，容积率3.3，商办建筑面积不小于总建筑面积30%，参考地价280万元/亩(不含契税、印花税)，地块竞得人须在土地出让合同签订后4个月内开工建设，并在开工建设后1年半内竣工。若未按期开工或竣工，按土地出让合同约定追究违约责任。3. 地块SWOT分析S：优势1) 项目位于高新区和政务新区交界处，地理位置良好，随着高新区南扩和政务区的繁荣发展，未来发展空间较好；2) 土地面积较小，开发难度不大，开发周期易于控制；3) 周边兴园小区配套成熟，加上周边在建项目较多，形成一定的版块效应；4) 高新区土地供应及开发量较小，未来市场竞争相对不激烈；W:劣势1) 从目前来看地块周边配套不够完善，距离主城区较远，周边以工业区为主，居住氛围不够，相对比较冷门；2) 土地使用性质中有30%为商办用地，折合建面约3.5万，就地块目前实际情况来看，短期内难以形成商业氛围，商业价值不高。据了解本地块曾经是北侧德华国际公域的二期用地，原为工业用地性质，德华项目以擦边球形式将其包装成商住楼销售，售价仅为3000元左右。此地块曾于今年1月份上市拍卖，叫价到290完后未达底价而流拍。从30%的商办指标来看，规划部门倾向将其定位为写字楼，但是从高新区的现状来看，包括深港城、富邻广场、德华公域、蜀山1号、鲲鹏产业园等一大批工业用地性质的办公产品，以3000左右的低价冲击市场，从而拉低了高新区办公市场的价位，因此对于此地块来说，较多的商办比例直接拉低了其土地价值。3) 地块东侧为高压走廊，以及燃气加气站，对于住宅来说具有一定的销售抗性影响。O:机会a) 地块东侧新华地产在建的华地紫园项目定位为中高端项目，加上恒大华府建成后，届时会提高板块居住品质，提升版块价格站位；b) 此地块为合肥市房产证，相较对面景尚明郡的肥西土地证具有一定的优势；c) 飞歌空调地块的同期上市会带来更好的版块效应；d) 随着长江西路高架的建成，区域交通条件更加优良，项目直接受益；e) 对面景尚明郡的土地为09年以411万/亩拍得，相比如果能够以合适的价位取得本地块土地，通过良好的开发管理，仍具有较好的开发回报。T:威胁1) 宏观政策的不确定性，会给项目开发带来影响。2) 飞歌空调地块同期上市，预计较高的成交价格会给本地块带来抬价效应。581万/亩飞歌地块参考价486万/亩景尚名郡411万/亩目标地块周边近期土地价格二项目销售市场展望及投资敏感性分析 1.区域市场分析2010年10月高新区份住宅销售均价为5608元/，环比上涨147.8元，高新区的住宅均价连续几个月一直呈现出小幅增长的趋势，但基本上还是稳居在5000+的水平。由于位置分化，价格区间分化也比较大，湖山等稀缺资源使得区域房价以大蜀山为中心向外递减。下面列举距离地块较近的可参照在售楼盘：项目名称区位概况销售情况景尚明郡习友路与香樟大道交汇处东南角占地面积26737 ，建筑面积80789，容 积 率3.02物业类型：小高层、多层，商办10%预计12月份开盘，预计售价高层5800，多层6000+，肥西房产证百商又一城习友路与科学大道交叉口西南占地面积56770，建筑面积157900 容 积 率2.5，物业类型：小高层、多层高层户型在75、80、92平米之间，均价5600-5800元/平米，多层90-130均价6200元/，肥西房产证博时海岸星城科学大道与海棠路交汇处小盘，共5万方建面，2幢高层一期尾房在售，均价5200-5700元/，二期预计12月份推出深港城香樟大道与习友路交汇处西南深港数字化产业园，工业用地性质，占地面积60000，总建筑面积144379，由独栋式研发楼，高层研发楼、高层公寓综合服务楼组成在售二期7#400-2000，可整层出售，均价3300元/。预计明年推出三期，为写字楼。富邻广场科学大道与红枫路交汇处占地21亩，总建面8万平方米， 由两栋10层研发楼和两栋16层科研楼组成，工业用地尾盘在售，面积90、141、185平米，可自由组合，均价3200元/平米。一次性付款97折。中瑞大厦科学大道与红枫路交叉口东南4万写字楼，办公性质尾房在售，一次性付款95折，95折后价格在4200元/。深港城目标地块景尚明郡2.地块规划展望及经济效益估算根据地块规划指标，结合上述分析，计算得出以下经济指标面积容积率总建面住宅商办建筑密度54.45亩36263.73.3119670.283769.14735901.06322%扣除退让红线等因素，实际建设的物业约：住宅：80000商业：10000办公：25000地下室：20000参考周边楼盘的销售价格，预计此项目可销售价格为：低项目住宅商业办公总收入（万元）面积800001000025000单价（元）/580090004200总价（万元）4640090001050065900中项目住宅商业办公总收入（万元）面积800001000025000单价（元）/6000100004500总价（万元）48000100001125069250高项目住宅商业办公总收入（万元）面积800001000025000单价（元）/6200110004600总价（万元）49600110001150072100车位收入暂不计投资收益敏感性测算表（销售收入取中间值）：序号项目名称测算对象测算基数单位计价单位金额（万元）一土地成本动态1价格1土地面积54.45亩300万元/亩163352价格2400万元/亩217803价格3450万元/亩24952.5总成本153855成本利润率28%总成本259300成本利润率16%总成本362472成本利润率10%以下固定成本合计37520.1二前期工程费建筑面积13.5万1393.051评估咨询费建筑面积13.5万4.5元/M260.752三通一平费建筑面积13.5万5元/M267.53工程勘察费建筑面积13.5万1.5元/M220.254设计费建筑面积13.5万60元/M28105测绘费建筑面积13.5万2.5元/M233.756监理费建筑面积13.5万9元/M2121.57专项基金建筑面积13.5万7元/M294.58造价咨询建筑面积13.5万1.8元/M224.39竣工验收建筑面积13.5万3元/M240.510售楼部建设费售楼部面积0.03万4000元/M2120三主体工程建安费建筑面积万元/M2224001高层住宅建筑面积11.5万1600元/M2184002人防车库建筑面积2万2000元/M240000四室外配套及环境工程建筑面积元/M232371室外排水系统建筑面积11.5万8元/M2922供水管网系统建筑面积11.5万22元/M22533供电系统建筑面积11.5万80元/M29204电信宽带建筑面积11.5万0元/M205有线电视建筑面积11.5万6元/M2696安防智能化建筑面积11.5万17元/M2195.57消防环网建筑面积11.5万5元/M257.58道路景观绿化室外场地面积2万250元/M