物业基本制度.ppt

物业管理基本制度与政策 培训重点 物业管理的起源与发展物业管理概论物业管理条例指导思想和立法原则物业的收费形式和构成物业管理服务内容与标准物业的使用与维护业主及业主大会专项维修资金的使用 物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国 由于当时房屋管理混乱 居住环境恶劣 引起大量事端 奥科维亚女士实施了规范的物业管理 皇家特许屋宇经理学会 在世界各地逐渐推行开美国19世纪末出现了专业化的物业管理机构 20世纪初成立了芝加哥建筑管理人协会1981年3月10日深圳市物业管理公司成立 1992年莲花二村被评为 国家示范文明住宅小区 从此房屋管理走上了专业化的物业管理道路 物业管理的发展 1993年深圳市人大 深圳经济特区住宅小区物业管理条例 1994年建设部 城市新建住宅小区管理办法 1995年建设部在青岛召开全国第一次物业管理工作会议 综合性 多功能社会服务 1997年建设部在大连召开第二次物业管理工作会议 改造旧小区 1999年建设部在深圳召开第三次物业管理工作会议 招投标 物业管理的发展 2003年6月8日 物业管理条例 进入法制化 规范化2003年6月 业主大会规程 2003年9月 前期物业管理招投标管理暂行办法 2003年11月 物业管理收费办法 2004年1月 普通住宅小区物业管理服务等级标准 2004年3月 物业管理企业资质管理办法 2004年7月 物业服务收费明码标价规定 2004年9月 前期物业服务合同 业主临时公约 2007年10月新版 物业管理条例 物权法 2009年 最高司法解释 物业管理概论 物业管理的概况全国从事物业管理的人员约300万人 郑州市目前有物业公司800多家 国家二级资质50家 6家一级资质 会员单位400多家 物业小区3000多个 业委会不到1 3 形成分切蛋糕的局面 3 15 业主投诉物业公司的案例较多 但未见物业公司投诉业主的事情 物业管理处于被动状态 各项法制 规章制度处于规范 完善阶段 物业管理目前困难的原因主观原因 1 物业对开发商来说 没有早期投入 没有站在业主的角度对规划 设计 跟踪监督施工中存在的问题 提出合理化建议 2 没有实行招投标 3 没有接管验收 签订接管验收的文件 客观原因 1 管理超前 法规滞后 2 需求超前 观念滞后 3 劳务超前 素质滞后资源缺乏 1 缺乏人力资源 物业企业很少有学者 专业人员 房地产专业 物业管理专业 形成 有人无才 的局面 2 物业管理资源缺乏 管理面积太少 管理费偏低 亏损严重 3 品牌资源太少 物业企业应该如何办 1 必须尽快适应环境 规范化 标准化 2 独立生存 适应市场的扩张 3 企业内部做到 进一步提升管理手段 管理机制 4 夯实内部规范化管理 改善 改变管理手段 5 拓展业务范围 6 外部环境改变 经营管理架构也得有所更新 改变 物业管理的基本原则 1 权力界定原则明确物业公司与业主的责权关系 双方遵守有关的法律法规和规章制度 顺利进行各项工作的原则 2 业主至上原则想业主所想 做业主所需 尽心尽力为业主服务的原则 3 统一管理原则物业管理是市场经济的产物 必须在政策规定的范围和实际运用中 推行企业化 社会化的管理模式 由物业管理公司统一实施管理的原则 4 经济合理原则竞争是市场经济的特征 物业管理也必须纳入竞争机制 参与市场经济的竞争 物业管理的服务收费 成本和费用 财务管理 资金来源等必须经济合理化 物业管理基本原则 5 专业化服务原则物业管理是专业性强 专业化分工很细的行业 必须有专业的人员配备 专门的组织机构 专业的使用工具 科学规范化管理制度和工作程序 6 权责明确原则物业公司依照物业管理的法律 法规和行业标准进行管理 责 权分明 7 超前管理原则物业管理必须具有前瞻意识 拓宽管理服务项目 8 公平竞争原则随着物业管理的规范化 物业管理企业已实行了招标竞争 实行双向选择 物业管理的目的 物业管理的对象是人和环境 物业管理就是围绕着 人 这一特定的对象 由专门的物业管理经营机构和人员受物业的所有者的委托 根据国家有关法律 依照合同和契约 运用现代管理科学和先进的维修养护技术 对已竣工投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施 场地 以及物业区域周围的环境 清洁卫生 秩序维护 公共绿化 道路养护实施统一与专业化管理和维修养护 为物业使用者提供高效 优质 便捷 经济的综合服务物业管理的目的 1 为业主服务 使物业保值增值 2 为用户服务 创造安全 方便 洁净的时间与空间环境 3 为社会服务 使家庭 经济 社会 环境协调发展 4 为企业服务 求生存 求发展 求效益 求形象 物业管理条例 物业管理条例指导思想 强调保护业主的财产权益 协调单个业主和全体业主的共同利益关系强调业主与物业服务企业是平等的民事主体 是服务与被被服务的关系强调业主与物业管理企业通过公平 公开和协商的方式处理物业管理事项 物业管理条例 业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用和维护法律责任 物业费用 物业服务费定价形式 政府定价 由政府价格主管部门或其他有关部门 按照定价权限和范围指定的价格 1 不利于提高服务质量 2 制约了业主对服务质量的监督和选择 3 由于定价的不客观产生了大量的矛盾 4 阻碍了市场的发展 政府指导价 由政府价格主管部门或其他有关部门 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度 指导企业制定价格 市场调节价 由企业自主定价 通过市场竞争形成的价格 需在相关部门备案 物业服务费用 物业收费形式 包干制收费形式 业主向物业管理企业支付固定的服务费用 盈余或亏损均由物业企业想诱惑承担的计费方式 酬金制收费形式 在预收的物业服务资金中 按约定的比例或数额提取酬金支付给物业企业 其余全部用于物业服务合同的约定支出 结余或不足均由业主享有或承担的计费方式物业服务成本构成物业服务人员的工资 社会保险和按规提取的福利费等物业共用部位 共用设施设备的日常运行维护费物业管理区域的清洁卫生费物业管理区域的绿化养护费物业管理区域的秩序维护费办公费用物业管理企业固定字长折旧费物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费经业主同意的其他费用 物业服务的内容 房屋共用部位的维修 养护与管理房屋共用设施设备的维修 养护与管理物业管理区域内共用设施设备的维修 养护与管理物业管理区域内环境卫生和绿化管理服务物业管理区域内公共秩序维护 消防 交通等协管事项服务物业装饰装修管理服务物业档案资料管理专项维修资金的代管 物业服务的标准 基本要求 签订合同 承接查验 岗位证书 管理方案 管理制度 24小时服务电话 回访记录 有偿服务 收支公示 业主满意度房屋管理 记录齐全 编制维修计划 每日1次巡查 审核装修方案 装修巡查共用设施设备 设备台账 维保计划 标志齐全 责任明确 设备正常使用 电梯24小时 公共照明完好 消防设备随时启用 设备应急预案公共秩序 24小时站岗 重点1小时1巡查 24小时监控 车辆停放 外来人员管理 突发事件应急预案保洁服务 垃圾每日2次 外围区域每日2次 电梯厅 楼道每日2次 1周拖洗1次 公共部位玻璃每周1次 公共照明每月1次 雨污水井每月检查1次 定期消毒灭虫害 物业的使用与维护 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护业主装修房屋应当依法规范利用物业共用部位 共用设施设备经营应当遵守有关规定 业主与业主大会 业主的义务 遵守业主公约 业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生等规章制度执行业主大会的决定和业委会做出的决定按规定缴纳专项维修资金按时交纳物业服务费用法律法规规定的其他义务 业主大会 业主大会成立的条件 物业管理区域内 已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50 时 建设单位应当按照物业所在地的区 县房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的要求 及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主 并符合下列条件 一 具有完全民事行为能力 二 遵守国家有关法律 法规 三 遵守业主大会议事规则 管理规约 模范履行业主义务 四 热心公益事业 责任心强 公正廉洁 五 具有一定的组织能力 六 具备必要的工作时间 专项维修资金 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围 一 房屋本体 拆换加固受损房屋主体承重结构部位 包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 恢复承载能力 整体修缮户外墙面 顶棚 踢脚线 外檐 雨篷抹灰层或块料面层 整体修缮公共部位楼地面面层 玻璃幕墙整体灌注结构胶 更换变形铝合金框架 损坏玻璃 铝塑板墙面参照执行 户外走廊通道 楼梯间 门厅