郑州市高新区市场调研报告1

郑州市 中原经济区 中原经济区早在2009年就已得到政府以及社会各界的重视 郑州处于中原经济区的核心位置 具有战略意义 中原于2009年被提出 并首次引起社会各界思考 2012年11月国务院正式批复 中原经济区规划 中原经济区是以郑州都市区为核心 中原城市群为支撑 涵盖河南全省延及周边地区的经济区域 地处中国中心地带 全国主体功能区明确的重点开发区域 中原经济区范围包括河南全省18个地市及山东 安徽 河北 山西12个地市3个县区 郑州处于中原经济区的核心位置 作为中原经济区的中心城市 建设郑州都市区 将郑州培育为立足中原的国家化大都市 强化科技创新和文化引领是中原经济区规划的一个战略目标 规划指出 要促进高端要素聚集 完善综合服务功能 增强辐射带动中原经济区和服务中西部发展的能力 提升国家区域性中心城市地位 将郑州定位为立足中原 服务全国 连通世界的大都市 郑州市 郑州市 经济中心城市 全国交通枢纽 全国通信枢纽 物流商贸城市 郑州市是 郑州市因地理位置的优越性 对于我国的经济 交通 通信以及物流都有非常重要的战略意义 这对于郑州市房地产市场的发展有很大的推进作用 郑州市位居我国经济区腹地 在全国经济发展格局中具有承东启西 贯通南北的作用 位于国家规划的 五纵五横 综合运输大通道的交汇点是我国东部与西部 北部与南部交通的咽喉 郑州市邮电通信业持续快速发展 邮政电信业务量位居全国前列 成为全国重要通信枢纽 郑州市地处我国腹地 九州之中 十省通衢 承东启西 贯通南北 自古便是我国内陆物资集散中心 郑州市 高新区概况 位于郑州市西北部 自1988年成立以来 在政策的引导下快速发展 尤其在2011年提出高新新城概念后 高新区经济 文化 产业等全面升级 高新区 规划地位 郑州市高新城分别是郑州市两大战略两核六城十组团和一心两翼的组团之一和两翼之一 规划地位为可见一斑 两核六城十组团 未来郑州的市中心将有两个 郑州新区和中心城区六城推动组团与中心城区一体化发展 包括 巩义 新密 新郑 中牟 登封 航空城十个组团将统筹交通 产业 教育 医疗和城市基础设施 合理调整城市空间布局和功能分区 包括 教育城 健康城 职教城 新商城 商贸城 金水科教新城 服务业新城 文化新城 制造业新城 高新城 一心两翼 郑州市早在2010年初就确定了 一心两翼 的发展战略一心指指金水区 中原区 二七区等市中心老城区两翼指已经基本成型的郑东新区和正在崛起的高新区 高新区 交通规划 高新区的交通在政府的带动下正日益完善 但总体上交通资源相对匮乏 高新区 高新区 高新区规划地铁有一号线延长线和八号线地铁1号线延长线由西流湖至河南工业大学地铁8号线途经东风路 瑞达路 科学大道相对其他区域来说 高新区地铁交通较为匮乏 随着政府对高新区发展的日益重视 多条BRT规划进入高新区B12通至郑大新校区南门除快速公交外 68路 72路登公交车拉近了高新区与市中心的距离相对其他区域来说 高新区的公交资源较为匮乏 高新区 宏观经济 高新区因其发展相对于郑州其他区域较晚 经济相对落后 但因近年来政府对高新区发展的重视 其GDP每年以八大区最高幅度增长 2013年高新区GDP八大区中偏下水平 金水区以781亿元人民币居于八大区之首 二七区 管城区 中原区这些郑州市的老城区居于中游水平 高新区以155亿元居第七名 惠济区则以92亿元居末尾 但以增幅来说 高新区以13 2 居于八大区之首 自2009年以来 高新区GDP每年都以高于10 的增幅高速增长 其中2010年更是达到42 高新区 产业现状 高新区在市委 市政府领导下 实施 一区多园 战略 已建成多个产业园区 电子信息产业园 电器产业园 科技企业文化园 IT产业园 在市委 市政府的正确领导下 我们深入贯彻落实科学发展观 按照 大力发展高新技术产业 加快建设郑州高新城 的要求 紧扣国家高新的本质特性 坚定不移地发展高端产业 坚定不移地实施 一区多园 战略 坚定不移地走自主创新之路 紧紧围绕 项目攻坚年 这一工作主线 强力实施 五抓五打造 经济社会发展实现新的跨越 高新区 产业布局 政府不断出台各种优惠政策以及有力措施 加大对高新区的招商引资力度 促其发展 一年入驻企业就超过一千家 玉兴数控 辉煌科技 思创电力科技公司 郑州太古可口可乐饮料有限公司 德邦物流 中国航天郑州航天电子科技有限公司 河南郑州雪麦龙食品香料有限公司 郑州瑞康制药有限公司 河南万宜科技实业有限公司 郑州华翔电子有限公司 中国邮政物流 郑州智达药业有限公司 郑州富田食品有限公司 注 红点均表示入驻企业 政府为吸引企业入驻高新区 达到招商引资的目的 出台了 高新区引进总部基地优惠政策 不断探索和创新招商思路 措施 一是在上海 广州分别设立招商办事处 初步收到搭建桥梁 建立窗口 收集信息 扩大宣传的效果 二是积极深入经济发达地区走访 并与当地台办 商会建立联系 三是与驻豫商会及省内行业协会建立广泛的合作关系 四是重点对省内大型知名企业拜访 五是有针对性地对国企改制项目进行跟踪 六是着手设立河南省高新技术企业总部基地 建立新的招商平台 七是经常性地开展招商培训和招商经验交流 八是选择参加各种会展 会议 广泛收集项目信息 九是对招引外资企业加大主动出击力度 全年共引进工商注册企业1005个 办理税务登记证的企业764个 引进外资企业21个 引进企业注册资金31 3亿元 其中上亿元的项目17个 5000万元至1亿元的项目27个 高新区 人口概况 随着千家企业入驻 带动区域人口发展 截止目前高新区流入人口已达13 6万人 占到高新区总人口的50 左右 为主房地产市场发展奠定良好的人口基数 常住人口 13 7万人 13 6万人 高新区 房地产市场 截止目前 高新区在售主要楼盘有21个 其中最早入市的是美景菩提 之后各个大小房企纷纷在此区域拿地 房地产市场一片繁荣 美景菩提 升龙又一城 由上海升龙集团开发 是一个总占地达613亩 包含有高层住宅 写字楼 商业的城市综合体 正弘高新数码港 由正弘置业开发 是一个总占地500亩包含高层住宅 酒店 写字楼 公寓的城市综合体项目 万科城 为万科集团在郑州开发最大楼盘 是一个总占地达1600亩的超级大盘 高新区 市场概况 该区域目前总体量约1500万方 即将入市体量至少320万方 容积率大都在3 5以上 低密度产品稀缺 高新区 物业形态 该区域物业形态较为丰富 有多层 小高层 高层以及loft 大部分以高层为主 没有别墅产品 高新区 内部环境 在售项目园林风格多样 多以休闲设施 水系水景以及活动设施打造内部配套 高新区 配套特点 区域社区较为注重会所 商业街以及休闲广场的配套 多数与市政合作 签约名校以提高楼盘人气 高新区 面积区间 两房面积区间集中在70 90 三房面积区间集中在100 140 刚需特点明显 项目概况 万科城是万科地产在郑州的首个千亩大盘 依附期品牌力量 自身完善配套以及装修细节的完善迅速赢得市场认可 万科城 九年一贯制学校 幼儿园 一期地块 高层 多层 安置区 高层 项目规划 项目一期包括有16栋高层和7栋花园洋房 且一期社区内规划有幼儿园和九年一贯制学校 万科城 内部配套 万科城内部配套完善 可满足客户生活 教育 娱乐 卫生等多方面日常需求 幼儿园 健身器材 休闲场所 商业 社区医院 篮球场 万科城 户型分析 万科城两房面积区间集中在76 18m2 78 22m2 这些户型设计合理 基本上做到了客厅卧室朝南 生活阳台 户型方正 卫生间干湿分离 空间利用合理 但大都存在卧室 餐厅面积偏小等缺陷 优点 客厅朝南主卧 次卧朝南多阳台有生活阳台户型方正卫生间干湿分离空间利用合理 缺点 餐厅面积偏小卧室面积偏小 优点 客厅朝南主卧 次卧朝南多阳台有生活阳台户型方正卫生间干湿分离空间利用合理 缺点 餐厅面积偏小卧室面积偏小 优点 客厅朝南主卧 次卧朝南多阳台有生活阳台户型方正卫生间干湿分离空间利用合理 缺点 餐厅面积偏小卧室面积偏小玄关正对卧室门口 面积小 大阳台 大阳台 大阳台 面积小 万科城 77m2两房 76m2两房 78m2两房 户型分析 万科城三房面积区间只有84092m2 89 62m2 大部分户型空间用合理有较高舒适度 且部分优秀户型做到了户型方正 三卧室朝南 客厅朝南 有生活阳台 卫生间干湿分离 部分户型次卧附带大飘窗 但也大都存在次卧 餐厅面积偏小 玄关正对卧室门口 动静分区不合理等缺陷 优点 户型方正空间利用合理三卧室朝南客厅朝南生活阳台卫生间干湿分离 缺点 次卧面积过小餐厅面积偏小玄关正对卧室门口动静分区不合理 优点 户型方正空间利用合理三卧室朝南客厅朝南生活阳台卫生间干湿分离次卧附带大飘窗 缺点 次卧面积过小玄关正对卧室门口动静分区不合理 优点 户型方正空间利用合理两卧室朝南生活阳台卫生间干湿分离 缺点 次卧面积过小动静分区不合理餐厅面积偏小 大飘窗 面积小 面积小 面积小 面积小 面积小 面积小 大飘窗 万科城 大阳台 大阳台 大阳台 89m2三房 89m2三房 85m2三房 户型配比 万科城推出的16栋高层中只有两房和三房 且面积区间集中在76m2 89m2 刚需特点明显 万科城 交通状况 万科城位于两大主干道交汇处 旁边有地铁一号线延长线 具有一定的交通优势 但因其周边配套刚刚开始完善 只有B28路公交车 交通配套明显落后 西流湖站 河南工业大学站 地铁一号线延长线 科学大道 公交B28 西四环 郑州大学站 绕城高速 地铁一号线 万科城 项目概况 正弘高新数码港是由正弘置业开发的 占据高新区核心位置的城市综合体 依附期交通资源以及名校优势 迅速赢得市场 正弘高新数码港 项目规划 项目共分四期开发 其中一期和四期均位于科学大道和瑞达路交汇处 区位较好 一期住宅已售罄 Loft公寓 住宅区域 项目三期 商业街 项目一期 项目四期 酒店 项目二期 幼儿园 项目一期于2014年一月11日开盘 推出4栋32 33层住宅 含2T3和2T4 85 88m2两房 112 126m2三房为主力户型 均价7300 开盘当天售罄 预计2014年三月份加推loft公寓 为19层 8T48和8T56 项目二期内规划幼儿园 7 8 2 3 正弘高新数码港 内部配套 项目注重打造内部配套 为客户提供优质社区 幼儿园 健身器材 休闲场所 商业 社区医院 电影院 正弘高新数码港 户型分析 项目户型面积分布均匀 户型设计合理 大多做到了户型方正 客厅 主卧朝南 多阳台 其中88平米2 1去化最好 88m22 1 140m2三房 170m2四房 优点 户型方正动静分区合理2 1户型多阳台主卧 客厅朝南 缺点 卫生间没有干湿分离次卧不朝阳 优点 南北通透主卧独立卫生间客厅 两卧室朝南卫生间干湿分离户型方正 缺点 空间利用不合理动静不分离 优点 户型方正南北通透多阳台客厅 两卧室朝南主卧独立卫生间卫生间干湿分离 缺点 空间利用不合理动静不分离 超大阳台 超大阳台 超大阳台 超大阳台 正弘高新数码港 户型配比 项目以85 88平米两房和112 126平米三房居多 其次140平三房和170平四房占到一定比例 户型多样 正弘高新数码港 交通状况 正弘高新数码港位于郑州高新区的核心区位 多条公交线路的交汇处 8号地铁线路两侧 交通优势明显 本案 本案 8号线地铁口 72路 68路 B12路 B2路 73路 45路 167路 正弘高新数码港 医 文 文 文 文 文 正弘高新数码港 饭 饭 饭 银 医 文 文 文 银 银 银 银 银 文 文 商 商 医 文 文 文 银 饭 外部配套 正弘高新数码港位于高新区发展较成熟区域 外部配套较为完善 但大部分距项目位置较远 正弘高新数码港 项目概况 睿智禧园是新合鑫在高新区开发的具有中式风格的低密度社区 以其优美的园林景观 多样的户型设计赢得市场 项目规划 项目规划物业形态丰富 含有多层 小高层 高层 分批次推出 电梯洋房规划在社区中心位置 村民安置区 规划中学 电梯洋房 幼儿园 项目共分三期推出 高层共有17栋 其中7栋为安置房 其余10栋对外销售 项目最先推出高层 最后推出电梯洋房 高层为24层和32层 电梯洋房有5层 7层 11层 其中11层电梯洋房在社区楼王位置 村民安置区为7栋高层 市政中学 将引进省级名校资源 小高层 幼儿园已签约加拿大枫叶小熊 高层 高层有24层 32层 最北边两栋高层为32层 价格最低 去化最快 电梯洋房于2014年入市 目前价格8700 内部配套 项目内部配套从休闲 娱乐 卫生 商业到教育 配套较为完善 幼儿园 健身器材 休闲场所 商业 社区医院 中学 户型分析 项目开发有一房到五房 户型设计合理 大多做到了主卧 客厅朝南 有超大阳台 卫生间干湿分离 其中89m2三房因其实用去化最好 89m2两房 89m2三房 143m2三房 优点 空间利用合理超大阳台主卧 客厅朝南卫生间干湿分离生活阳台 缺点 户型不方正次卧不朝南 优点 户型方正动静分区卫生间干湿分离两卧室朝南 缺点 客厅不朝南空间利用不合理厨房面积偏小次卧面积偏小 优点 客厅 两卧室朝南主卧附带独立卫生间多阳台户型方正卫生间干湿分离 缺点 一卧室不朝南没有生活阳台