重置成本法在房屋估价中的应用及分析(一)(1).doc

重置成本法在房屋估价中的应用及分析(一)内容提要： 重置成本法是资产评估中的基本方法之一，使用比较广泛。但在房屋估价中，该方法存在诸多的局限性，影响了评估结果的准确性。本文将评估实务中的一些具体做法加以总结、分析，对重置成本法进行了补充，并提出了建议，从而使评估结果更加准确、合理。 重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。如何应用重置成本法进行资产评估，资产评估操作规范的内容未能对房屋建筑的具体的操作方法作出详细的条款，致使评估人员在房屋建筑的评估中众说不一。为了正确理解和运用重置成本法去进行房屋的资产估价，本文将对重置成本法的概念和应用要点作一简要的补充阐述、分析，并提出建议。一、重置成本法的应用原理近似理论 在目前的资产评估中，遇有大量的评估项目参与评估时所采取的评估方法只是利用评估基准日时市场同类型建筑或通过案例求得的现行单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价。这个方法称之“单方造价比较法”，它是利用其它类似建筑的单方造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准日时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。按照这个方法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。对于个体建筑的评估项目，即使按照原设计图纸采用概预算法去重新编制概预算，许多评估项目在建造时期的现场变更签证也很难齐全，编制的造价也只能是近似准确。上述的“替代原则”和近似理论概念非常重要，它奠定了我们采用重置成本法去对房屋建筑估价的应用基础，下面列举一些常用的房屋造价求取方法。二、房屋造价的求取方法分析在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预 (结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。1.概预(结)算编制法按照资产评估的概念，概预 (结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 (结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 (结)算编制混为一谈，除非在概预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。2.竣工结算调整法竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。3.造价换算法 造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。4.工料机价值编制法工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。5.指数调整法(1) 指数调整法应用分析 指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。 在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。 (2)计算方法 建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。 C=C1(1+Cq1) (1+Cz1)/ (1+Cq2) (1+Cz2) Jc=JzC C：建筑综合调价系数;C1：评估基准日时的造价调整系数;Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;Cq2：原前期和其它费用系数; Cz2：原资金成本综合率;Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面， 外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，1985年12月竣工使用，评估基准日为2002年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。则 当时的单方成本价=570409/3058=186.53元/m2， 建筑综合调价系数=531%(1+7.68%)(1+2.745%)/(1+5.64%)(1+0%) =531% 107.68%102.745%/105.64%100.00 = 556.11% 评估基准日时的单方重置价值=186.53556.11% =998.25元/m2 重置价值=1037.313058 =3172093.98元在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。 6.单方造价比较法单方造价比较法就是利用评估基准日时市场同类型房屋建筑或由案例求得的单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价的评估方法。它适用于群体建筑的价值评估，应用范围甚广。采用该方法评估时确定建筑单方造价的主要因素有两个，一个是对比条件，另一个是对比系数。在选择参照物时，要力求参照物的结构、装修、配套设施等的构造简单，具有广泛的代表性;测定对比系数时，采用的数据要全面、可靠，包含的子目内容要明确;在评估操作上，要求做到计算程序简明，操作方便，计算结果正确。三、其它方面1.前期和其它费用的确定前期和其它工程费用，又称间接工程费用，它是指一个建设项目在建设过程中除直接工程费用（即建安造价）以外所发生的与整个建设工程相关而又不能列入直接成本费用项目的其它费用支出，其中包括两个部分，一部分系指能列入与工程相关的其它成本项目支出的费用，如设计费、勘察设计费、建设管理费、工程监理费等，另一部分为地方政府为整个社会建设和管理而收取的政策性费用，如规划费、招投标费、质量监督费、人防费、消防费等。在基本建设总概算中，概算总投资计划分为两个部分，即基本建设投资和生产准备投资，它们是两个不同性质的投资，相互之间没有任何相关关系。在当一个建设项目竣工交付使用时，要进行财务决算，将基本建设的决算投资转入固定资产，其中的其它工程费用则分摊到相关的固定资产项目中去，而生产准备投资则转入递延资产，在以后的生产产品成本中摊销。因此在资产评估中计算前期和其它费用时只能计算和基本建设投资相关的费用项目，而同期为生产准备所发生的一切费用，例如职工培训费、劳保用品购置费、生产工具购置费、企业家具购置费等不得计入。还有属于机器设备的前期和其它费用项目亦不得列入。前期和其它费用的计取标准同样按其组成分为两大部分，相关的其它成本项目支出的费用，一般按建设部、物价局或各主管部委制定的标准执行；地方政府收取的政策性费用则应按建筑物所在地区的政府规定标准执行。正规建设工程的其它成本支出费用标准根据各有关部委的规定综合如下：其它成本支出费用项目参考指标费用名称参考指标(按工程造价%)参考文件建设单位管理费图纸设计费勘察设计费建设监理费1.02.51.5 2.50.40.80. 32.5按各部委规定综合确定建设部1992价费字375号建设部1992价费字375号建设部1992价费字479号2.资金成本费用的确定资金成本系指资金投入后的时间收益，在资产评估中，可以按照当期的基本建设贷款利率计算，计息期限应为自工程开始建造之日起至形成还贷能力止所花费的时间，一般情况可按照合理的施工期限来计算，其计算标准为一个单项工程完工的施工周期。工业性建设项目，一般以一个生产车间为一个单项工程；民用建设项目，施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工为标准。3.重置价值的计算精确度重置价值的计算精确度是衡量整个评估质量的最关键的指标，有人对计算误差的理解为误差10%是正常现象，误差20%也可以，可是在众多项目的评估中，经常出现不少项目的评估值连这个误差都超过了，这就影响到整体的评估质量，这个问题非常突出，应引起高度重视。计算精度究竟达到什么标准标准算合格，误差怎样控制，有待探讨。4.案例的编写 编制案例的宗旨是为了对委估项目按不同结构类型求取评估计算的对比标准以及对在本次评估中所采用的各种计算方法举例说明。用案例编制单方造价对比标准必须资料齐全、数据正确才能使标准准确，如果偏低或偏高都将误导全盘，产生评估错误。大多数情况编制的造价标准偏低，原因是编制案例的方法选择不当，编制资料不全，例如概预算资料不全，材料品种及数量资料不全，概算指标不准等。5.技术说明方法和实际计算方法应一致技术说明的方法与实际计算方法必须一致，有时评估报告中的技术说明所写的评估方法是概预算编制法或造价换算法，而在实际评估中，案例以外的其它众多项目根本没有也不可能采用这样烦琐的评估方法，这就影响评估报告的质量，技术说明中应实事求是地反映评估方法的实际情况。四、建议 1.评估人员应正确理解重置成本法及所属各种评估方法的使用范围，正确选用各种评估方法去进行房屋建筑的估价，建议尽量不用指数法，把握好评估计算的准确性。 2.每一个评估机构应制定一套完善的通用的“评估技术操作规程”，大的评估任务应单独制定适合本任务的“技术方案”，并在评估工作中认真贯彻执行。3.加强市场的调查，做好评估资料的收集与管理，特别是全国各地的各类单方造价