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年终所得税汇算清缴纳税风险自我检查 纳税评估专题 二 六年三月 目录 纳税评估综述纳税评估指标评估工作案例纳税风险规避 纳税评估综述 国际国内背景概况纳税评估相关概念纳税评估工作程序纳税评估职能作用与税务稽查的区别 国外纳税评估简介 纳税评估在国外直接对应的译文是 案头审计 办公室审计 评税 计算机核查 纳税人自我评估 等 典型国家的纳税评估 大多在申报后缴纳税款前进行 新加坡 纳税评估是税务局的核心工作 税务处理部发放评税表 公司服务部和纳税人服务部评税 纳税人审计部复评 税务调查部处理重大涉税案件 英国 申报估税纳税税务检查美国 智能化信息审核 书面通知改正或税务审计 日本 办公室审计实地审计加拿大 申报纳税评税通知补税或退税 我国纳税评估的探索 1998年 国家税务总局出台 外商投资企业 外国企业和外籍个人纳税申报审核评税办法 北京地税局全面开展案头稽核工作 标志我国纳税评估实践的开始 2001年 国家税务总局出台 商贸企业增值税纳税评估办法 首次提出了纳税评估的概念 2002 2004年 全国各地纳税评估工作在探索中不同程度展开 2005年 国家税务总局出台 纳税评估管理办法 试行 纳税评估作为税源管理重要手段在全国范围内普遍开展 我国纳税评估的探索 由30字到34字的税收征管模式 以申报纳税和优化服务为基础以计算机网络为依托集中征收重点稽查强化管理 实施税收管理员制度 开展纳税评估工作 纳税评估管理办法 试行 国税发 2005 43号 出台的背景 科学化 精细化税收管理理念 我国纳税评估的探索 相关评价税务机关 标志着新的税源管理体系基本建立 是税收征管一次质的飞跃 纳税人 体现了税务机关人性化执法和深层次服务 避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰 我国纳税评估的探索 北京地税纳税评估特色 实行税务稽查准入制度 遵循 未经评估 不得稽查 的原则 但涉税举报 署名且证据翔实 上级部门交办案件等情形除外 成立专业评估机构 形成纳税评估处 纳税评估科和税务所三级评估的工作体系 以重点行业为突破口推进纳税评估工作 我国纳税评估的探索 山东省纳税评估特点 充分利用社会综合治税信息山东省人民政府于2003年9月政府令 山东省地方税收保障办法 对委托代征 信息共享 行政协助等相关部门的权利义务予以明确各市政府制定的加强税源控管和推行综合治税的管理意见或办法地税部门与各部门 单位签定联合文件和行政契约 与30多个部门单位逐一签订税源控管配合文件 明确信息共享内容 纳税评估的概念 43号文纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法 对纳税人和扣缴义务人 以下简称纳税人 纳税申报 包括减免缓抵退税申请 下同 情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断 并采取进一步征管措施的管理行为 北京地税纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法 对纳税人和扣缴义务人 以下简称纳税人 纳税申报 包括减免缓退税申请 下同 情况的真实性和准确性进行分析 通过税务函告 税务约谈和调查核实等方法进行核实 作出定性和定量的判断 并采取进一步征管措施的管理行为 纳税评估的概念 定义要点性质 管理行为 作出定性和定量的判断 并采取进一步征管措施 客体 纳税人和扣缴义务人申报纳税 包括减免缓退税申请 情况的真实性 准确性方法及程序 数据信息对比分析 税务函告 税务约谈和实地调查等方法进行核实主体 税务机关 纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责 重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责 纳税评估期间 43号文 评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主 特殊情况可以延伸到往期或以往年度 北京地税 日常评估专项评估与汇算清缴期没有直接关系 纳税评估程序 确定评估对象 纳税评估分析 核实疑点问题 评估结果处理 评估结果反馈 确定纳税评估对象 纳税评估对象可采用计算机自动筛选 人工分析筛选和重点抽样筛选等方法 筛选纳税评估对象 要依据税收宏观分析 行业税负监控结果等数据 结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况 参照纳税人所属行业 经济类型 经营规模 信用等级等因素进行全面 综合的审核对比分析 确定纳税评估对象 纳税评估分析 综合运用种类纳税评估指标 参照指标预警值 标准值 进行配比分析 纳税评估指标分为通用分析指标和分税种特定分析指标 见 纳税评估管理办法 试行 国税发 2005 43号 附件一 附件二 预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数据 运用内 外部相关信息和数学的方法比较测算出的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间 是评估指标分析的重要参照物 差异分析 纳税人当期指标 疑点区域 纳税人上年同期相关指标 行业指标参数值 纳税评估分析 分析模型1 发票税控数据综合治税数据财务数据 差额比较分析 征管数据 疑点差额 纳税评估分析 分析模型2 核实涉税疑点问题 税务函告 指税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人 通过信函等方式告知 要求其进行自查并做出解释说明 提示其依法正确履行纳税义务 扣缴义务的工作方法 税务函告 税务约谈 税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人 通过约请其进行陈述说明或补充举证 做出定性 定量判断 并采取进一步征管措施的工作方法 税务约谈通知书 纳税情况报告表 核实涉税疑点问题 税务约谈的对象主要是企业财务会计人员 因评估工作需要 必须约谈企业其他相关人员的 应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行安排 纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的 可向税务机关说明情况 经批准后延期进行 纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人进行税务约谈 税务代理人代表纳税人进行税务约谈时 应向税务机关提交纳税人委托代理合法证明 核实涉税疑点问题 实地调查核实纳税评估情况 指税务机关通过到纳税人的经营场所了解情况 审核帐目凭证等措施 对评估分析中发现的较为复杂的涉税疑点或问题做出定性 定量判断 并采取进一步征管措施的工作方法 通过三种核实手段 给纳税人提供自查自纠的机会 提供针对性强的深层次服务 解决计算填写错误 政策和程序理解偏差等一般性涉税问题 评估结果处理 评估结果处理 督促纳税人补缴税款和滞纳金 转行政处罚 移交税务稽查 提请非正常户等情形认定 提出纳税事项建议 未发现问题归档 以北京地税评估结果处理为例 移交税务稽查情形 存在偷税嫌疑的 存在逃避追缴欠税嫌疑的 无正当理由拒绝税务函告 税务约谈或实地调查核实的 对经纳税评估应补缴的涉税款项拒绝及时足额入库的 涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的 纳税评估作用 管理与服务相融合发现并解决一般性涉税问题 降低征纳双方风险提高税务稽查的有效性和威慑性由 撒大网捕小鱼 变为 撒小网捕大鱼 为纳税信用等级评定和动态管理提供依据增进征纳双方的良性互动 减少对纳税人不必要的行政干扰 有利于和谐诚信税收环境的形成由 我们企业就是铁帐本 也快被翻烂了 到 约谈体现了人性化执法 我们企业愿意配合 提出管理建议强化税源管理采集维护信息 解答疑问提出针对性建议落实优惠政策 加强管理服务企业 纳税评估作用 增进征纳双方的良性互动 纳税评估作用 纳税评估与税务稽查的区别 纳税评估与税务稽查的区别 国家税务总局关于印发 税务检查证管理暂行办法 的通知 国税发 2005 154号 第四条 稽查局专用的税务检查证封皮颜色为黑色 征收 管理部门专用的税务检查证封皮颜色为咖啡色 纳税评估指标分析 主营业务收入变动率 正值 预警值 负值 或正值 预警值 正常 少计收入 主营业务收入变动率 本期主营业务收入 基期主营业务收入 基期主营业务收入 100 单位产成品原材料耗用率 本期投入原材料 本期产成品成本 100 原材料耗用率 过高 过低 未入库 账外销售 多计产成品成本 纳税评估指标分析 成本费用率 本期营业费用 本期管理费用 本期财务费用 本期主营业务成本 100 成本费用率 预警值 正常 预警值 多列期间费用 预警值 多列成本 期间费用的增长幅度应低于主营业务成本的增长幅度 纳税评估指标分析 成本费用利润率 利润总额 成本费用总额 100 其中 成本费用总额 主营业务成本总额 费用总额 成本费用利润率 预警值 正常 预警值 多列成本 费用 少计收入 纳税评估指标分析 主营业务利润变动率 本期主营业务利润 基期主营业务利润 基期主营业务利润 100 其他业务利润变动率 本期其他业务利润 基期其他业务利润 基期其他业务利润 100 主营业务利润变动率 预警值 正常 预警值 多列成本少列收入 纳税评估指标分析 净资产收益率 净利润 平均净资产 100 净资产收益率 过高 过低 多提折旧 隐匿收入 纳税评估指标分析 主营业务收入变动率 主营业务利润变动率 两者均为正 比值 1 基本正常 前者为正后者为负 多计成本 两者均为负 少计收入多计成本 两者均为正 比值 1 多计成本 纳税评估指标分析 主营业务收入变动率 主营业务成本变动率 两者均为正 比值 1 基本正常 两者均为负 比值 1 少计收入多列成本 两者均为正 比值 1 少计收入多列成本 纳税评估指标分析 纳税评估指标分析 主营业务成本变动率 主营业务利润变动率 两者均为正 比值 1 基本正常 两者均为负 比值 1 少计收入多列成本 两者均为正 比值 1 少计收入多列成本 总资产周转率 资产利润率 销售利润率 资产周转率加快 销售利润率降低 资产利润率降低 隐匿收入多列成本 纳税评估指标分析 企业所得税税收负担率 简称税负率 本期应纳税额 本期利润总额 100 纵向比较横向比较 纳税评估指标分析 税负率 低于预警值 不计少计收入 多列成本费用扩大税前扣除范围 人为调节利润等 主营业务利润税收负担率 简称利润税负率 本期应纳税额 本期主营业务利润 100 纵向比较横向比较 利润税负率 低于预警值 不计少计收入 多列成本费用扩大税前扣除范围 人为调节利润等 纳税评估指标分析 应纳税所得额变动率 评估期累计应纳税所得额 基期累计应纳税所得额 基期累计应纳税所得额 100 所得税贡献率 应纳所得税额 主营业务收入 100 所得税贡献变动率 评估期所得税贡献率 基期所得税贡献率 基期所得税贡献率 100 所得税负担变动率 评估期所得税负担率 基期所得税负担率 基期所得税负担率 100 纳税评估指标分析 房地产开发与经营业纳税评估 行业经营特点常见涉税问题评估方法介绍评估案例分析纳税评估成效 指实现 三通一平 水通 电通 路通 场地平整 或 七通一平 给水 排水 供电 供热 供气 电讯 道路畅通 场地平整 的土地 房地产开发与经营业经营分类 根据开发建设的层次和产品内容的不同 可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式 两个层次的开发是先将 生地 不具备使用条件 开发建设成 熟地 后进行拍卖或出租 产品为土地 由取得土地使用权者进行房屋开发建设 产品为房屋 一个层次的开发是指一次性完成土地 房屋的开发 产品为房屋 房地产开发与经营业经营分类 国外一般以前者为主 在我国绝大多数企业以后者为主 也有少数企业同时从事两个层次的开发 也有人对此从地产经营和房产经营的角度进行划分 第二层次房屋 含土地使用权 一个层次的开发 房屋 含土地使用权 两个层次的开发 第一层次土地 拍卖 招标协议 挂牌 房地产开发与经营业经营分类 根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同 分为新区开发和旧城改造 旧区再开发 两种形式 简称为新开发和再开发 新开发是城市的外延和扩展 建设卫星城就是一种大规模的新开发形式 再开发则是对原有城市功能的改造和扩充 涉及到拆迁安置改造等环节 程序更为复杂 新开发和再开发的主要工作内容分别是 房地产开发与经营业经营分类 根据投资方式不同 可分为独立建房和合作建房两种形式 房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点 一般可分为开发建设和租售管理两大阶段 开发建设阶段分为投资机会选择与决策分析 前期工作 施工建设三个时期 其持续时间受开发规模等多种因素影响 在 分期分批 滚动开发 模式中 一般而言 首批项目的开发建设期持续一年后可进入租售期 随后 开发与租售同期进行 整个项目完成后 又由主体租售期进入主体开发期 形成新一轮的经营周期 房地产开发与经营业经营流程 租售管理阶段分为租售期和售后管理期 租售期的主要经营活动为房屋销售 租赁 抵押 赠与 土地使用权转让 租赁 抵押 以及合作建房中的分房行为等 售后管理主要指与物业管理相衔接的阶段 二者的关系见前文 房地产开发与经营的基本运作流程见右图 房地产开发与经营业经营流程 投资量大 投资回收期长 为资金密集型行业 投资量大 除分散建设的单项工程外 多数企业进行成片开发 一般采用分期分批 滚动开发方式 从规划 立项 征地 开工审批 建设 竣工交付使用 租售 直到实现投资回收和回报 要跨过几个年头 经营运转周期长 收益集中在中后期 房地产开发与经营业行业特点 资产负债率高 对金融机构依赖程度高 据国家统计局统计 2002 2004年 全国房地产开发企业直接使用金融机构资金 含按揭贷款 占全部开发建设资金比例达50 左右 拖欠占用施工企业资金占比22 平均资产负债率为72 比工业企业高出16个百分点 牵涉面广 运作程序复杂 综合开发涉及到规划 建委 勘察 市政 施工 供电 电讯 房管 园林 环卫 金融以及基层政权机构 物价局 财政局 税务局等 需要打交道的单位和部门几十个 开发过程中的协作单位也很多 房地产开发与经营业行业特点 发展速度快 带动相关行业迅速发展 进入90年代以来 该行业发展迅猛 带动建筑业 建材业 建筑设备安装业 装饰装修业 金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展 房地产开发与经营业涉税特点 涉税种类共涉及13项税费 12个税种1项涉税费用 1 营业税2 城市维护建设税 外资企业不征 3 教育费附加 外资企业不征 指现行税费 固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征 除外商投资企业所得税外 外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数 包括城房税 车牌税 土地使用费 按预收账款征收营业税金及附加 房地产开发与经营业涉税特点 4 企业所得税5 外商投资企业所得税6 个人所得税7 房产税 外资企业为城市房地产税 城镇土地使用税 外资企业为土地使用费 9 车船使用税 外资企业为车船使用牌照税 10 印花税11 契税12 耕地占用税13 土地增值税 房地产开发与经营业涉税特点 其中 外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围 其余均属于地方税务机关征管范围 评估重点 营业税 企业所得税 土地增值税 从2000年1月1日起 新办企业的企业所得税在国税缴纳 房地产开发与经营业涉税特点 经营环节与应纳税种的关系开发建设期涉税事项和涉税环节较少 主要涉税事项和涉税环节集中在租售期 具体情况见右表 营业税税目及涉税事项房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目 税率和涉税事项见右表 房地产开发与经营业涉税特点 通过对北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看 发现该行业检查有问题率较高 为96 高出平均有问题率17个百分点 户均查补金额较大 为288万元 是平均每户查补金额的29倍 主要问题集中在营业税 房产税 城房税 土地使用税 费 和土地增值税 以上税种查补金额占全部查补金额的97 房地产开发与经营业涉税问题 税务检查发现问题常见问题 问题1 取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加 未按规定预缴企业所得税和土地增值税 该问题出现率为85 问题2 发放年终奖 过节费 奖金 补贴以及支付董事费 发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税 该类问题出现率为65 房地产开发与经营业涉税问题 问题3 采取不及时结转收入和成本 不计或少计收入 多列成本费用等方式少缴企业所得税 该问题出现率为40 仅统计内资企业 问题4 未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳 少纳房产税 城市房地产税 城镇土地使用税 场地使用费 该问题出现率为27 其他问题 以下问题发生率均为10 以下 房地产开发与经营业涉税问题 问题1 将预收款计入其他应付款等往来款项少纳税 并影响预缴企业所得税和土地增值税 问题2 取得售房代收款项未缴税 问题3 合作建房未按规定缴税 问题4 赠与不动产的视同销售行为未缴税问题5 利用虚假资料向税务机关申请代开发票 列支虚假的成本 费用 少缴企业所得税 问题6 以房抵债 以房换房未缴税 房地产开发与经营业涉税问题 问题7 代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税 问题8 兼营餐饮 娱乐等服务业未按规定缴税问题9 采取虚假立项制造 委托开发 假象 将竣工期混入98年6月底前等手段 利用优惠政策未缴或少缴税 问题10 境外销售境内房屋未缴税 问题11 未竣工结算时 出租或自用房屋未缴房产税 城房税 和土地使用税 费 房地产开发与经营业涉税问题 问题12 采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴税款 问题13 为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税 问题14 未还原为含税工资计算个人所得税 问题15 签订代建工程合同 租赁合同 借款合同未贴花 问题16 留下一两套 烂尾房 不及时进行项目决算 少缴土地增值税 问题17 假借 标准住宅 名义 利用优惠政策未缴或少缴土地增值税 房地产开发与经营业纳税评估方法 基本模型 纳税疑点 房地产开发与经营业纳税评估方法 建委 房管局 提供的销售数据包括 开发商名称 项目名称 项目类型 可销售面积 已销售面积 销售均价和销售日期等 可以精确到每一套房屋的销售情况 以上信息为企业按规定向房管部门的备案信息 商业网站查询的相关信息为 出租 装修 房屋附属设备 会所等信息 房地产开发与经营业评估指标举例 指标1 主营业务收入 预收帐款期末余额 期初余额 其他应付帐款期末余额 期初余额 销售商品 提供劳务收到的现金指标分析 1 存在以下可能 将 销售商品 提供劳务收到的现金 记入 收到的其他与经营活动有关的现金 中 未取得收入 但已经开具发票 本期发生未收回的 应收帐款 金额大于本期收回前期发生的 应收帐款 金额 其他记帐 报表不规范问题 房地产开发与经营业评估指标举例 1 存在以下可能 较为正常 同时存在指标1 1和 1时存在的问题 1 存在以下可能 存在其他业务收入 应收帐款和应收票据之和为贷方余额 应并入 预收帐款 贷方余额中 本期发生未收回的 应收帐款 金额小于本期收回前期发生的 应收帐款 金额 存在本期收回的前期已确认的坏帐损失 将应税收入计入其他往来科目 其他记帐 报表不规范问题 房地产开发与经营业评估指标举例 指标2 指标1分子分母中较大者 各项目销售面积 套 均价 指标分析 1 存在以下可能 计税收入较为正常 发生销售未在房管部门登记 存在现房销售 其他 1 存在以下可能 退房未在房管部门做撤销登记 将应税收入计入其他往来科目 赠与 以房抵债等未计收入 分子与分母取数期间不对应 其他 可行性分析 房地产开发与经营业评估指标举例 指标3 申报缴纳营业税 指标2分子分母中较大者 5 指标分析 指标2中分子较大的情况指标2中分母较大的情况 房地产开发与经营业评估指标举例 指标2中分子较大的情况 1 存在以下可能 售房收入未足额缴纳营业税 城建税及教育费附加 售房预收款未足额缴纳营业税 城建税及教育费附加 售房订金未足额缴纳营业税 城建税及教育费附加 存在免税收入 营业税 城建税及教育费附加计算错误 记帐 报表不规范 1 存在以下可能 较为正常 同时存在指标2 1 1和 1时存在的问题 房地产开发与经营业评估指标举例 1 存在以下可能 提前入库营业税 城建税及教育费附加 补缴以前纳税期的营业税 城建税及教育费附加 存在其他业务收入 应收帐款和应收票据之和为贷方余额 应并入 预收帐款 贷方余额中 将应税收入计入其他往来科目 营业税 城建税及教育费附加计算错误 存在视同销售行为 评估期间末退房 其他记帐 报表不规范问题 房地产开发与经营业评估指标举例 指标2中分母较大的情况 1 存在以下可能 售房收入未足额缴纳营业税 城建税及教育费附加 售房预收款未足额缴纳营业税 城建税及教育费附加 售房订金未足额缴纳营业税 城建税及教育费附加 存在免税收入 营业税 城建税及教育费附加计算错误 现金流量表编制不规范 1 存在以下可能 较为正常 同时存在指标2 2 1和 1时存在的问题 房地产开发与经营业评估指标举例 1 存在以下可能 提前入库营业税 城建税及教育费附加 补缴以前纳税期的营业税 城建税及教育费附加 将 销售商品 提供劳务收到的现金 记入 收到的其他与经营活动有关的现金 中 营业税 城建税及教育费附加计算错误 评估期间末退房 存在视同销售行为 其他现金流量表编制问题 某开发集团有限责任公司 系1998年7月由原国有大型建筑企业改制成立的国有独资公司 1999年9月22日领取工商营业执照 注册资金50000万元 公司现有职工400多人 主要经营建设用地的开发 转让 出租 销售商品房 以及物业管理 房地产咨询等项业务 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 评估人员进一步查询 房地产信息网 对该房地产商的资信状况和销售登记进行了查询 合计15处楼盘的准确销售量和销售均价 初步估算了该开发商2002 2004年的销售额逾48亿元 与同期实际申报纳税相比较存在2000多万的营业税缴纳差异 评估人员登录互联网进一步查询有关楼市 楼盘的商业广告 发现该房地产商开发的楼盘地理位置优越 交通方便 住宅小区规划合理 配套设施齐全 2002年以后取得销售许可的A B C D等项目 当时正处于热销期 案源价值很高 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 纳税评估分析 根据纳税人自行提供情况 该企业母公司没有代建工程项目 则2002年至2004年1 3月 该企业可能存在 售房取得收入少缴营业税21 567 251 28元 根据适用税率和费率计算相应的城市维护建设税6 409 707 59元和教育费附加2 747 017 54元 把收入指标的测算结果和纳税人当期申报缴纳的营业税进行比较 存在明显涉税差异 约谈与实地调查核实结果 该开发集团有限责任公司主要经营商品房销售及土地的开发转让业务 以及房屋租赁和住宅小区内体育公园的经营管理 在2002年至2004年6月期间主要开发经营住宅 商用楼和办公楼以及危房改造十五处项目 房地产开发与经营业评估案例 房地产开发与经营业评估案例 约谈与实地调查核实结果 2002年至2004年6月该公司共取得房地产开发销售和租金收入共计4 879 757 194 22元 收入分别计入 预收帐款 其它应付款 和 经营收入 科目 体育公园门票收入1 443 133 5元 在 经营收入 科目核算 合计应纳营业税244 031 153 72元 城市维护建设税17 082 180 76 教育费附加7 320 964 61元 已缴纳营业税和附加236 571 191 34元 该公司对计入往来科目的部分未计提缴纳营业税金和附加 房地产开发与经营业评估案例 评估结果处理 督促补缴税款 提出纳税事项建议该公司取得的售房收入和租金收入未足额缴纳营业税 补缴营业税28 966 434 33元 城市维护建设税2 027 650 4元 教育费附加868993 03元 该公司2002年至2004年6月销售房地产取得的收入中 包含有公寓 商用楼 写字楼项目收入1079489622元 未预缴土地增值税 补缴土地增值税9 316 607 6元 针对以上问题以及报表不规范等问题 制作纳税事项建议书 送达企业 纳税评估成效显著 2004年7月 北京地税局纳税评估处与第二稽查局联合开展房地产开发与经营业的纳税评估试点工作 共评估29户企业 有