常州城置·新迪汇商业街定位报告.ppt

早在公元前500年 就有关于常州的文字历史记载 距今已有2500年 吴文化的主要发祥地之一 以人文荟萃 名家辈出而著称 素有 三吴重镇 八邑名都 之称 别称 龙城 有着深厚的文化底蕴 近园 李白故居 千年古刹天宁寺 中华恐龙园 龚自珍 瞿秋白 张太雷 恽代英 华罗庚 吴阶平 刘海粟等历史名人辈出之地 四季分明 气候温和 降水充沛 年均降水量約為1 049毫米 年均濕度約為78 一月平均溫度約為4 4 七月均溫度約為29 0 历史文化 江南千年古城 人文荟萃 常州城置 新迪汇 区域背景 地理位置 长三角重要城市之一 常州地处长三角经济区 处于上海和南京之间 与上海 南京两大都市等距相望 据上海160公里 据南京110公里 全市土地总面积4375平方公里 市区北临长江 南濒太湖 沪宁铁路 沪宁高速公路 312国道 京杭大运河穿境而过 有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件 常州现下辖金坛 溧阳两个县级市和武进 新北 天宁 钟楼 戚墅堰五个行政区 常州人口密集 户籍人口约500万 其中260万为城镇人口 常州城置 新迪汇 区域背景 处于长三角经济群 包括了上海 苏州 常州 杭州等16个城市 是中国最具活力和代表性的经济区域 已经成为中国经济最重要一极 苏锡常商圈经济增长迅猛 苏南的县域经济发达 人民生活富足 城乡居民购买力不断增强 消费结构升级明显 位居中国综合实力百强城市前列 经济地位 全国二十强城市 经济发展迅速 常州城置 新迪汇 宏观市场 常州城置 新迪汇 位于常州城西板块 成立于2002年9月 是常州新兴成立的开发区 开发区内路宽树茂花香 基础设施基本完善 民资外资纷至 211家引进企业的总注册资本近90亿元 重大项目建设亮点频现 总投资超亿元项目已达到23个 三三四规划 钟楼开发区11 65万平米 土地被划分为三大功能区 30 的行政用地 主要用于医院 学校等公共基础设施 30 的开发用地 主要用于房地产开发 以及40 的工业用地 如今 以莫本 捷安生 爱世光电 帝美等企业为代表的电子通讯产业 以中复 东丽 钟恒为代表的新材料产业 以三维 东方 美能特等企业为代表的精密机械产业正在钟楼开发区迅速崛起 而且 随着产业链的不断延伸 这三大产业的发展势头也日益强大 钟楼开发区是常州最年轻 发展最快区 印象常州 常州城置 新迪汇 定位方向 以特色餐饮为主导的商业街 支持 常州城置 新迪汇 一组数据 人均国内生产总值和GDP增长相似 常州市人均GDP以12 的的速度增长 2007年至2010年按政府11五计划 常州的年均人均GDP将保证13 7 的增长率 常州GDP每年保持快速增长 总产值1880亿 宏观经济 GDP 国民生产总值 GDP 从04 07年以来 常州GDP的增长率已经连续四年在15 以上 其中07年的增长率超过了20 总产值达到1880亿元 经济在近两年得到了迅猛的发展2007年至2010年按政府11五计划 常州的年均GDP将保证14 增长率 2008年至2010年为预测数据 数据来自于 常州统计年鉴 及政府十一五计划 以上的趋势表明 常州经济和社会发展在过去保持了较高的持续增长能力 其整体经济增长已经超过了沪宁线上其他城市的平均水平 可以预计 这种增长趋势在未来几年中会进一步得到保持和巩固 常州城置 新迪汇 宏观经济 常州城置 新迪汇 外来人口不断增多截止2007年末 外来人口占常住人口的比重达到了22 5 暂住人口149 3万人 城镇人口比重上升截止2007年末全市城镇常住人口264 8万人乡村人口94 54万人城镇常住人口占全市常住人口比重为60 85 常住人口435 2万人 常州总人口已达584 5万人 常州全社会消费品零售总额超610亿 宏观经济 数据来自于 常州统计局 常州城置 新迪汇 住宿餐饮增势良好2007年 全市住宿餐饮业实现零售额70 26亿元 高于同期全社会消费品零售总额增幅4 8 实现营业额23 8亿元 分别比1999年增长31 4 38 3 和40 1 宏观经济发展导向有利于消费需求进一步增长今年以来 国家继续保持了宏观经济政策的连续性和稳定性 坚持加快转变经济发展方式和结构调整 努力实现消费 投资 出口三者的协调增长 为积极培育和扩大内需创造了有利的政策条件 城乡居民收入稳步增加是实现消费快速增长的基础我市各级政府围绕 富裕常州 建设 采取多种积极有效的措施 促进城乡居民收入水平的快速稳定增长 上半年 我市在岗职工平均工资同比增长14 1 城市居民人均可支配收入同比增长11 4 农民人均现金收入同比增长13 2 随着城乡居民收入水平的稳步提升 居民的购买力和消费信心进一步增强 为消费市场的繁荣活跃提供了有力保障 常州居民收入支出保持稳定同步增长 宏观经济 数据来自于 常州市统计局 常州城置 新迪汇 收入方面受工资性收入 财产性收入较快增长以及经营性收入逐步回升的拉动 我市城市居民人均家庭总收入和人均可支配收入增速有所加快 据对市区300户居民家庭的抽样调查 2008年1 10月份我市城市居民人均家庭总收入为20137元 同比增长12 7 其中人均可支配收入18063元 同比增长11 9 从收入构成看 工薪收入和财产性收入继续保持良好的增长势头 其中工薪收入人均13203元 同比增长23 6 支出方面据对市区300户居民家庭的抽样调查 1 10月份我市城市居民人均消费性支出12646元 同比增长10 1 总量和增速分别在长三角16城市中列第6 第11位 可以看出 常州市民消费水平和意愿度一直处于各城市前列 常州的经济总量 GDP 在长三角主要城市中处于中下游水平 但几年经济发展增长势头迅猛 GDP总量增速高居第一 零售总额 人均可支配收入增长率已经位居前列 表明了常州零售市场的发展潜力巨大 为高端零售业态奠定了基础 而居民消费支出和人均可支配收入的高增长率 说明常州的消费潜力同样巨大 常州与其他城市的横向比较 经济增长迅猛 宏观经济 数据来自于 江苏2007年度年鉴 及 上海2008年度年鉴 常州城置 新迪汇 常州居民消费结构以食品为主 消费观念改变升级 零售总额 数据来自于 常州统计局 常州城置 新迪汇 从城市居民家庭消费情况看 常州居民消费支出快速增长 消费结构持续升级 生活质量大踏步提高在收入持续快速增长的同时 我市城市居民的消费能力和消费水平不断提高 消费结构逐步优化 传统的温饱型消费模式逐步升级为生活质量型消费模式衣 从一衣多季到时尚个性 食 从满足温饱到吃出健康餐饮消费需求逐步由果腹型向健康型 休闲型 娱乐型转变 居民外出旅游 娱乐休闲 亲友聚会 商务交往等活动明显增多 促进了住宿餐饮行业的飞速发展 住 从窘迫拥挤到宽敞明亮行 从出门困难到方便快捷用 从实用为主到享乐至上 宏观结论 常州城置 新迪汇 以餐饮为龙头 抢占消费大市场 食品消费占43 超610亿元 584 5万人 1880亿元 快速增长 稳定增长 稳定增长 住宿餐饮迅猛发展 结构升级 常州城置 新迪汇 商业规划 常州2010年前商业开发目标 商业规划 常州城置 新迪汇 1 2010年市区人口规模 实际居住 260万人 2 2010年常州市要基本形成布局合理 结构优化 功能完善 管理规范 服务优质的商业体系 率先基本实现商业现代化 总体上接近世界中等发达城市商业水平 3 商品流通总规模年均增长12 2010年市区社会消费品零售总额超出422亿元 4 2010年市区商业网点 零售业 商业服务业 营业面积达到286万平方米左右 其中中心城区220万平方米 总体达到人均拥有1 1平方米以上 5 城市商业中心区商业以改造 提高为主 增加与商务 旅游有关的休闲 娱乐 餐饮设施 增强文化氛围 重点发展新北区 武进区的二个市级商业副中心 以及新建住宅区的社区商业中心和中心镇商业 6 连锁商业实现的社会消费品零售总额占市区的比重达50 7 到2010年 现有传统副食品店基本被超市 便利店取代 50 以上的传统百货店改造成为专业店 专卖店 在内圈层中80 的菜市场被生鲜型超市取代 中圈层30 以上的菜市场被生鲜型超市取代 在外圈层的大型居住区 中心镇的马路菜市场100 进入室内经营 8 到2010年 商品交易市场在数量上保持现状 突出商品交易市场的规模效益 年交易额在100亿以上2个 50亿以上4个 9 加快商品交易市场的业态升级 根据 经营品牌化 业态标准化 管理规范化 功能多样化 的要求 引入商场化的规范管理 增加名品精品的经营比重 完善结算与物流等服务功能 提升商品交易市场的档次 改善商品交易市场经营环境 带动周边地区的产业升级 10 充分依靠 数字常州 的建设 到2010年 大型商业企业应建立自己的电子交易平台 开展电视购物 邮政 邮购 网上商店 电话购物 为厂商 中小商业企业提供网上营销平台等电子商务业务 加快电子商务进入社区 居住区 的进程 扩大销售规模 2010年常州市以电子商务形式实现的社会消费品零售总额所占比重超过5 争取达到10 形成2家年销售亿元以上的电子商务龙头企业 11 商业基本布局形成网络化 现代化 引导城市居民的消费 在固化本地的购买力的基础上 跳出常州 发展常州 向周边城市 地区扩张 利用区位优势 使常州成为长江三角洲区域上海 南京 杭州商业中心之外的辅中心 12 常州市商业的外向型布局应达到专业化 特色化和品牌化 以特色商业 优质服务 高档品牌为号召力 把常州市商业的影响力半径扩展到长三角甚至更大的区域内 形成呼应上海 南京 杭州 辐射苏北 渗透皖南的大商业格局 数据来自于 常州商业网点规划 常州城置 新迪汇 本案所处区域商业分析 常州特色商业街分析 常州商业中心分析 常州商业层次划分 常州商业圈层划分 常州商业圈由4个圈层组成 圈层划分 常州城置 新迪汇 常州城置 新迪汇 本案所处区域商业分析 常州特色商业街分析 常州商业中心分析 常州商业层次划分 常州商业圈层划分 常州商业由3种商业层次组成 层次划分 常州城置 新迪汇 常州城置 新迪汇 本案所处区域商业分析 常州特色商业街分析 常州商业中心分析 常州商业层次划分 常州商业圈层划分 常州城置 新迪汇 常州拥有1个市级商业中心 商业中心 数据来自于 常州商业网点规划 常州购物中心 地理位置 延陵西路开业时间 1993年建筑面积 60 000平方米市场定位 中高档业态组合 B1食品百货超市 保健品 电动自行车 汽车用品 1F国际名品服饰 化妆品 钟表首饰 名烟名酒 移动通讯 餐饮 2F时尚淑女装 少女休闲装 时尚女鞋 名品女包 3F经典仕女装 样绒羊毛衫 男女内衣 餐饮 4F男士服装 配饰 男鞋 皮件箱包 5F运动休闲服饰 健身器材 数码照材 办公用品 通讯产品 电脑乐器 6F床上用品 童装童鞋 童车玩具 家居用品 工艺礼品 7F数码产品 小家电 家庭音响主力租户 无主要零售品牌 Swarovski Kent Curwen BrooksBrother Paul Shark RaulphLaurenPolo2006年营业额 9 5亿元 估计数 平均年增长5 1 营业面积增加 尤其是女装的经营面积增加 由一个楼面扩大到两个楼面 商场设计调整 原来像梯田一样层层缩减外立面被取直拉平 代之以大面积的铝板和玻璃幕墙 增加广告效应 增加业态的丰富性和休闲功能 在商场内增设咖啡茶座 餐厅商务简餐和快餐 泰富广场 地理位置 延陵西路15号开业时间 2005年10月建筑面积 18 000平方米市场定位 中高档业态组合 B1名烟 名酒 滋补保健品 品牌羽绒特卖场 1F化妆品 女鞋 珠宝 钟表 个人护理用品店 面包店 2F少淑女装 饰品 女包 3F名品仕女装 内衣 羊绒衫 4F运动装 户外用品 健身用品 数码 手机 精品家纺 5F精品男装 男鞋男包 男仕用品 客服中心主力租户 无主要零售品牌 Watsons Breadtalk edc Etam ONLY泰富广场凭借独有的屈臣氏 面包新语等品牌 体现其年轻时尚风格 与常州家电市场的新锐百易数码联手 在泰富广场开设百易数码的店中店 以时尚 年轻 流行消费的定位分流了一部分常州购物中心的客源 地理位置 家电总汇北大街2 8号 开业时间 1988年 建筑面积 38 000平方米 市场定位 中高档 业态组合 A座 1F流行名品馆 2F新潮女装馆丽人鞋包馆 3F都会仕女馆针织内衣馆 4F男士服饰馆 5F少儿童趣馆 6F家居生活馆C座 主力租户 无 主要零售品牌 CHARRIOL CK S T Dupont MARCOAZZALI ONLY ESPRIT Etam NIKE等 常州的老牌商场 有较好的口碑 由于商场的三座建筑之间联系不够紧密 对人流的聚集产生一定负面影响 缺乏中庭和商场推广 活动场地 新世纪商城 B座 1F国际名品馆 2F新潮女装馆 3F都会仕女馆 4F名典绅士馆 5F运动休闲城 6F名品惠卖城 地理位置 东起南大街 西至早科坊 南到西瀛里 北靠延陵西路 开业时间 一期2007年9月 二期2008年3月 建筑面积 145 000平方米 为一期零售面积 总建筑面积580 000平方米 市场定位 中高档 业态组合 百货 卖场 餐饮 娱乐 电影院 溜冰场等 主力租户 沃尔玛 常州新百货大楼 中影院线 冠军真冰溜冰场 汤姆熊 宝力豪健身 新华书店 经营方式 只租不售 租金报价 RMB80 平方米 月 均价 招商进度 目前已完成主力店招商 零售品牌招商达60 70 发展商背景实力雄厚 主要业务包括房地产开发和零售百货 地理位置优越 占据了常州最活跃 最有发展潜力的商业地段 具强大号召力和影响力的主力店进驻 自持大部分物业 租赁为主 先商业后地 主要零售品牌 Etam VeroModa 雅戈尔 莱蒙都会 地理位置 东起公园路 西至南大街 南起青果巷 北至延陵西路 开业时间 2005年1月 建筑面积 120 000平方米 商务办公35 000平方米 住宅45 000平方米 地下停车面积40 000平方米 市场定位 中档 业态组合 B1乐购生活购物中心 1F丽人街 绅士街 休闲餐饮 名品运动城 服饰百货 2F名品新世界 精品店铺 五星电器 南区 3F新华书店 风情美食街 风暴健身广场 南区 主力租户 乐购 主要零售品牌 三福百货 SPARKLE EITISF4 李宁 唐狮 2006年营业额 RMB27亿元 估计数 被中国步行商业街工作委员会授予 中国特色商业街 称号 按照shoppingmall的理念规划 在一定程度上填补了常州零售业态的空白 并引发了其他主要商业项目的重新定位与调整 南大街步行街 常州城置 新迪汇 常州拥有2个市级商业副中心 商业中心 数据来自于 常州商业网点规划 地理位置 武进区湖塘人镇民中路20号 开业时间 1985年 建筑面积 10 000平方米 市场定位 中低档 业态组合 1F黄金珠宝 化妆品 日用百货 2F服饰 羽绒 鞋包 3F家用电器 交通工具 主力租户 无 主要零售品牌 恒源祥 卡帝乐等 2006年营业额 人民币1 66亿元 2005年为1 64亿元 增长1 39 规模太小 一定程度上限制了商业调整空间 档次低下 商品杂乱 缺乏吸引力 2006年的营业绩效仅人民币1300元 平方米 月 远低于市中心人民币2000元 平方米 月 未来将面临升级调整或被市场淘汰 人民商场 地理位置 武进区湖塘镇定安中路1号 开业时间 2002年11月 建筑面积 37 000平方米 市场定位 中低档 业态组合 大卖场 专业商场 服饰 餐饮 娱乐 主力租户 无 主要零售品牌 肯德基 五星电器等 2006年营业额 人民币2 3亿元 2005年为2 2亿元 增长2 67 湖塘乐购是目前武进最繁华 人气最旺 人流量最大的商业设施 乐购卖场与相邻的羽绒城 五星电器形成了业态上的互补 餐饮 娱乐设施匮乏 湖塘乐购 地理位置 武进区常武北路与广电路交汇处 开业时间 2006年3月试营业 2006年10月正式开业 建筑面积 180 000平方米 一期 市场定位 中低档 业态组合 服装 鞋帽 箱包 床上用品 家具家居 餐饮 娱乐 主力租户 家家爱家具 经营方式 分割销售 商铺售价 RMB8 500 9 000 平方米 销售均价 租金报价 RMB30 平方米 月 招商进度 90 已完成 主要零售品牌 安踏 李宁 匡威等南洋商贸广场具备零售 办公 酒店的协同效应 招商较为成功 但人气欠缺 人流量较低 品牌档次低下 有相当一部分商家甚至为杂牌或无品牌 大大降低对消费者的吸引力 业态组合及功能较齐全 但整体更接近专业市场 南洋商贸广场 原湖塘纺织产业交易中心 地理位置 武进区湖塘镇湖塘街9号 开业时间 2006年9月部分开业 建筑面积 60 000平方米 总建筑面积90 000平方米 含双子星19层公寓式酒店30 000平方米 市场定位 低档 业态组合 服饰城 小商品市场 餐饮 娱乐 主力租户 无 经营方式 分割销售 商铺售价 RMB8 800元 平方米 1 3层商铺销售均价 租金报价 至2007年底月前为零租金 招商进度 目前仅部分沿街商铺开业 估计招商进度不超过30 商场开业后的实际效果与原先的商业规划大相径庭 主要原因在于商场分割卖散后 缺乏统一的经营管理和推广 主要零售品牌 无公寓式酒店与零售商业之间虽有协同效应 但并没有得到实际发挥 阳湖广场 泰富城 地理位置 武进区广电路以南 花园街以西 开业时间 2008年9月 暂定 建筑面积 136 000平方米 总建筑面积309 000平方米 高档住宅 酒店和服务式公寓面积约173 000平方米 市场定位 中高档 业态组合 百货 超市 主题商场 零售 餐饮 娱乐 休闲 服务 商业规划 主力店48 000 专业市场35 000 娱乐城及商业街47 000 主力租户 五星电器 电影院 泰富百货 暂定 经营方式 部分销售 销售价格 RMB18 000 平方米 均价 1楼售价RMB25 000 30 000 平方米 招商进度 前期招商阶段 开发时序 先开发商业 后开发住宅 地理位置 武进区延政路 花园街 武宜路 开业时间 2009年下半年 建筑面积 50 000平方米 预计 市场定位 中档 业态组合 大卖场 体育馆 文化艺术中心 餐饮 健身中心 沿街商铺 主力租户 沃尔玛 经营方式 部分销售从项目的规模和目前的规划来看 本项目将不大可能出现购物中心 预计该项目较有可能形成以沃尔玛为中心的社区商业中心 主要影响和服务于本项目住宅区居民 莱蒙城 武进新天地不夜城 地理位置 武进区广电中路南 花园街东 开业时间 2010年 建筑面积 140 000平方米 预计 市场定位 中高档 业态组合 餐饮 娱乐 休闲 购物 康体 旅游 商务 会展 居住 文化等是大功能业态 主力租户 易 买得 经营方式 部分销售新天地不夜城有别于传统商业项目 是将购物 娱乐 商务及休闲观光集于一身的近30万平方米的主题商业街区 更开创性地引入全球多元知名娱乐休闲街区经营模式 导入世界最时尚的经营业态和特色商号 通过景观情景设置 街区生活体验 以及全年不同的精彩主题活动 为不同个性的消费者创造风情各异又相互融洽的购物天堂与娱乐休闲空间 地理位置 武进区鸣新中路 常武路 开业时间 2006年部分开业 建筑面积 160 000平方米 预计 市场定位 中低档 业态组合 购物 超市 餐饮 文化 体育 服务 休闲娱乐 金融 经济型酒店 主力租户 无 经营方式 只租不售 招商进度 50 估计 大学城的商业由于缺乏主力租户的进驻 因此未能形成气候 商业街长度1 8公里 分散了人流的聚集 无法创造出街区的氛围 业态组合和租户组合缺乏对大学城学生的吸引力 是引致其未成功的一个重要因素 大学城中央商业街 常州城置 新迪汇 常州拥有2个市级商业副中心 商业中心 数据来自于 常州商业网点规划 地理位置 通江大道以东 巢湖路以南 开业时间 2007年4月 现在为租户内装修 建筑面积 70 000平方米 总建筑面积180 000平方米 市场定位 中档 业态组合 零售 百货 餐饮 休闲娱乐 服务 三星级主题宾馆 企业国际商务中心 主力租户 铜锣湾百货包括办公楼 酒店式公寓和住宅 经营方式 部分销售 租金报价 1楼RMB60 平方米 月2楼RMB45 平方米 月 销售价格 1楼RMB25 000 平方米 招商进度 招商约完成80 商铺销售95 主要零售品牌 培罗蒙西服 利郎 斗牛士 肥牛火锅城 太阳城 地理位置 通江大道396号 开业时间 2006年8月五星电器开业 无统一开业时间 建筑面积 60 000平方米 总建筑面积120 000平方米 含一幢办公楼10 000平方米 两幢酒店式公寓50 000平方米 市场定位 中档 业态组合 零售 娱乐 餐饮 休闲 主力租户 五星电器 经营方式 部分租售 租金报价 1楼RMB150 平方米 月2楼RMB90 平方米 月3楼RMB60 平方米 月 主要零售品牌 FOX 金钱豹 澳门豆捞 销售价格 1楼RMB20 000 平方米2楼RMB15 000 平方米3楼RMB10 000 平方米 招商进度 招商约完成70 停车位 800个 中创时代广场 地理位置 新北区太湖东路 老藻江河东侧 河海东路南侧 开发商 世茂房地产 占地面积 896 100平方米 总建筑面积 1 500 000平方米 地价 RMB24 08亿元 市场定位 中高档 预计 功能组合 办公楼 大型购物商场 商业街 住宅 开业时间 估计2010年 2006年10月20日竞得地块 世茂香槟湖 地理位置 新北区通江大道两侧 河海中路南侧 巢湖路北侧 开发商 常州市鼎峰房地产开发有限公司 开业时间 未定 占地面积 36 992平方米 建筑面积 80 000平方米 总建筑面积120 000平方米 市场定位 中高档 业态组合 大型百货 特色演艺 酒吧 KTV SPA 餐饮 娱乐 健身 休闲等 新世界商业广场 常州城置 新迪汇 常州拥有7个区域商业中心 商业中心 数据来自于 常州商业网点规划 常州城置 新迪汇 常州拥有7片社区 中心镇商业中心 商业中心 数据来自于 常州商业网点规划 常州城置 新迪汇 本案所处区域商业分析 常州特色商业街分析 常州商业中心分析 常州商业层次划分 常州商业圈层划分 常州特色商业街分布 特色商街 常州城置 新迪汇 常州城置 新迪汇 常州市中心6条主要商业街 业态研究 1 延陵西路商业街 2 晋陵中路商业街 3 文化宫商业区域 4 南大街商业街 5 迎春路商业街 6 化龙巷商业街 常州城置 新迪汇 延陵西路商业街 业态研究 常州最主要的一条商业和交通干道 集中了常州主要的商业设施 是常州人休闲购物最多去的商业区之一 常州城置 新迪汇 晋陵中路商业街 业态研究 延陵西路至青果巷段 全长约600米左右 是常州市中心城区内餐饮饭店较为集中的场所 常州城置 新迪汇 化龙巷商业街 业态研究 化龙巷特色商业街自博爱路至局前街段 全长400米 商业面积约6200平方米 主要以时装 家居及餐饮类为主 商品经营中高档为主 常州城置 新迪汇 文化宫广场地下商业街 业态研究 分3大区域 一是与文化宫广场隔和平北路相望的金太阳家电城 二是文化宫广场地下室中的休闲餐饮购物中心 三是地下通道中的手机批发零售市场 金太阳家电城 国美电器 是常州主要的家电销售中心之一 吸引了较多的客流 文化宫广场地下商铺由2大主力商户组成 分别是 苏宁电器 麦当劳 其中 苏宁电器营业面积约为4000平方米左右 此外 文化宫地下商铺主要有服饰零售 工艺纪念品零售 溜冰场 电子游戏厅等组成 由于文化宫休闲广场缺乏地下人流导入的交通工具和其他外部引入措施 因而人流量相当有限 商场经营情况不甚理想 项目的空置率大约为4 左右 目前 文化宫地下休闲广场的租金水平保持在3 5 4 0元 平方米 天 常州城置 新迪汇 迎春步行商业街 业态研究 迎春步行街为L型的商业步行一条街 一头与延陵西路晋陵路交叉口相交 一头与局前街相交 商业形式以小面积零售沿街商铺为主 发展较为成熟 迎春路步行街总长约700米 商业总面积约为9500平方米左右 共分为两段 交延陵西路段总长度为约为400米 总商业面积约为6500平方米 交局前路段长度为300米左右 总商业面积约为3000平米 交延陵西路段为迎春步行街的主干部分 经营业态主要以服饰 鞋类及美容 美发 美甲形式出现 交局前街段部分的经营业态主要以售购古玩 字画的商铺为主 带有一定的主题商业展示氛围 服饰 通讯市场和餐饮 茶室占了小部分商业面积份额 其中 服饰 鞋类的零售商铺为迎春步行街的主力商户 所占商业面积最大 占整条步行街的67 古玩 字画类商铺面积约占17 餐饮 茶室 通讯市场 美容美发美甲 其他依次次之 迎春步行街商业发展时间较长 又处于市区CBD区域 商业氛围已非常成熟 空置率8 其中大部分空置商铺出现在交局前街段 由于此段步行街位置较为内深 且以古玩 字画这类专业市场作为主流业态 消费客源导入率相较较低 是导致此段步行街空置率较高的主要原因 定位 中低档 消费客群以中低收入的追求时尚的年轻消费群体为主 与延陵西路上的商业繁华具有着差异性对比和错位的定位 这也是它能在市区商业中心位置存活下来的主要原因之一 迎春路步行街在假日高峰期达到将近5000人 小时的庞大人流量 地理位置优势为它带来了庞大的客源 迎春路步行街短短700米共布有约150余家经营商铺 平均单铺面积约为50平米左右 大多为1 2楼的租赁形式出租 迎春步行街交晋陵路延陵西路段商铺平均租金约为4 5元 天 平米 交局前街段平均租金约为3元 天 平米 地图标地 常州城置 新迪汇 市中心主导百货业 副中心主导特色商业中心 商业总结 从以上整体商业研究分析可以看出 常州市场目前正由市场蓄势期向市场发展期过渡 在未来几年内 预计会有166万平方米左右的商业面积建成 供应量相当于现有供应总量的 倍 未来供应十分充足 且主要集中于市中心的核心商业区和武进区的商业副中心区内 未来的商业竞争将愈加激烈 另外商业层次分明 梯队式级差效应已形成 市中心传统核心商圈和特色商业街共存发展 随着未来市商业中心区和副中心区内更多商业项目的落成 新一轮的市场竞争加剧 现有主要商业项目都将不断进行调整和转型 百货由传统大型综合百货向以服饰类为主的都市型时尚主题百货转变 档次逐渐提升 定位的目标客户群也由大众化向针对小众转变 预计未来常州的商业将呈更加多元化发展 出现更多以个性化 特色化为代表的商业形态 并将吸引更多的新兴业态和品牌租户进驻 特色商业中心将成为未来常州商业副中心区最主要的商业形态 而在市中心则预计仍是由百货居主导地位 本案所处区域分析 常州城置 新迪汇 常州特色商业街分析 常州商业中心分析 常州商业层次划分 常州商业圈层划分 项目地点 常州城置 新迪汇 项目地理位置项目位于常州市钟楼经济开发区 勤业北路和劳动西路交叉口 距离市中心4公里 体量地下一层至地上三层 共计四层 总建筑面积2万方 本案区域 常州城置 新迪汇 本案地理位置与南北两个副商业中心相似 根据常州现有的商圈分布 南 北两个方向的商业副中心已基本形成 而东西两个方向基本无大型商业中心 都已社区商业为主 本案位置正处于此空白区域 与两个副商业中心相似 为本项目的发展提供了机遇 本案区域 常州城置 新迪汇 本案周边出行方便 交通便捷 本案区域 常州城置 新迪汇 本案周边配套齐全 住宅 办公楼 公园 企业 工厂 酒店 学校等各种物业类型众多 本案区域 常州城置 新迪汇 本案周边物业类型功能对餐饮零售支持度最高 01234支持度 酒店 餐饮零售 住宅公寓 办公楼 常州城置 新迪汇 本案研究 餐饮零售支持度依据 本案区域 常州城置 新迪汇 一些特定事件有利于本案商业发展 商业结论 常州城置 新迪汇 以餐饮为导向 抢占商业中心先机 餐饮类物业 道路改造延伸 区域副商业中心 餐饮 休闲 娱乐设施 鼓励 目前空白 通畅便捷 支持度最高 常州城置 新迪汇 业态分析 常州城置 新迪汇 本案所在区域业态分析 市场业态需求总结 休闲娱乐业态分析 餐饮市场业态分析 品牌购物业态分析 市场需求 常州商业进入快速发展期 市场需求 常州城置 新迪汇 常州市零售业从百货业占主导地位 逐步向超市 便利店 专业专卖店等多业态共同发展 国内外大型连锁超市相继进入常州 包括大润发 华联吉买盛 乐购等 经营方式更多的倾向于开发单位自主经营 零售类物业的交易率低 零售类物业的投资价值尚未得到广泛认同 逐渐出现了以国营百货公司为垄断的商业形态 例如常州百货大楼 常州购物中心 新世纪商城和人民商场 档次不高 主要经营居民日用品 其他零售业态相对匮乏 由于市场的集聚效应 常州市自发形成了许多商业街区 如博爱路的机电一条街 怀德路的火锅一条街 常州百货业仍以常百 新世纪 泰富三大巨头为主要力量 但三者的档次定位 功能定位都做了战略调整 2005年南大街步行街开业 汲取了SHOPPINGMALL的设计理念 集购物 休闲 餐饮 办公 娱乐于一体 市中心核心商圈形成绝对影响力 城南和城北的商业也获得一定发展 专业性极强的各类商品交易市场崛起 市场购买力迅速累积 零售类物业市场进入蓄势待发期 Text 21世纪初 05 06年 90年代初 随着以莱蒙都会国际商业街区为代表的零售类物业亮相市场 常州将出现真正意义的购物中心 武进区和新北区的商业副中心将逐渐成形 也将出现大型购物中心 使积聚多年的市场消费力在区域内释放 常州零售市场在未来3 5年将可能迎来新一轮快速发展 07 10年 常州城置 新迪汇 常州商业业态组合逐渐呈多元化发展 涉及零售 餐饮 娱乐 服务等的各类新兴业态 但目前常州大多数业态组合都较分散 杂乱 缺乏良好的规划和配置 未来必将经历一个资源整合 重新洗牌的过程 通过合理的业态比例 完善的功能分区和互补所打造出的特色商业项目将最有可能在常州市场获得成功 对于引进部分尚未进入常州的新兴业态 如 服装旗舰店 品牌折扣店等 则需要一定的时间进行市场培育 才能获得更多接受 而尚未引进的特色餐饮的市场接受度相对是最高的 市场需求 常州新兴业态更多元化新兴餐饮业态经营风险最小 常州城置 新迪汇 常州市区主要购物场所业态统计 市场需求 常州城置 新迪汇 常州市区高档百货品牌统计 市场需求 常州市区品牌购物现状 常州城置 新迪汇 从品牌市场的布局来看 常州市内国际一线品牌主要集中在延陵西路上几个大型百货商店内 市中心的百货购物主要以中高档为主 而南大街则主要以中低档品牌 全市高档品牌基本集中于市中心核心商圈内 其他区域基本以本地化中低档品牌为主 常州市大众品对高档商品的消费能力有限 市场需求 米兰时尚 香奈儿 常州城置 新迪汇 本案所在区域业态分析 市场业态需求总结 休闲娱乐业态分析 餐饮市场业态分析 品牌购物业态分析 市场需求 常州市区餐饮市场现状 常州城置 新迪汇 从餐饮市场的布局来看 常州市内现有餐饮项目主要集中在以晋陵中路 南大街为代表的商业街 其中 晋陵中路以传统中式餐饮为主 包括有当地知名的新福记 长兴楼饭店 张生记 百姓鱼舫等 而南大街则主要以各类休闲餐饮 特色餐饮 如韩国料理 茶餐厅等 为主 其余餐饮商户分散分布在常州市内各主要商业街 从餐饮市场的餐厅种类来看 仍以中式餐饮为主 茶餐厅 异国风味特色餐厅等近年来逐渐兴起 但接受度相对中式餐饮而言较低 注 全常州餐饮店统计403家 见 常州餐饮点统计表 市场需求 常州城置 新迪汇 有约44 的餐饮场所聚集在钟楼区 共计177家 23 的餐饮场所聚集在天宁区 共计94家 16 和17 分别分布在新北区和武进区内 共计65家和67家 由数据可见 常州市餐饮多分布于钟楼和天宁的市区中心位置 常州市餐饮区域分布主要集中于钟楼区 市场需求 常州城置 新迪汇 天宁区67 的消费客单额在20 50元左右 15 在20元以下 12 在50 70元之间 只有5 和1 在70 100元和100元以上 钟楼区有57 的消费客单额在20 50元左右 25 在50 70元 9 8 在20元以下 还有7 4 在70 100元之间 只有0 8 在100元以上 整体而言 常州的餐饮消费客单额大多集中在20 70元这个区间内 消费水平属于中档偏低水平 这与常州市民的餐饮消费观念比较传统保守有着必然联系 其中钟楼区的50 70元之间的消费比例高于天宁区 且就整体餐饮消费额比例而言 钟楼区相较天宁区略高 这主要是因为常州市核心商圈位于钟楼区范围内 本案位于钟楼区内但已属于副商业中心区 本组数据为本案餐饮类消费的项目档次定位提供了依据 常州市餐饮人均消费价格中档偏低 市场需求 常州城置 新迪汇 常州市餐饮消费品种以中式餐饮为主 市场需求 常州城置 新迪汇 粤菜 川菜 湘菜 淮扬菜 上海菜 江浙风味 东北菜 海鲜和火锅类菜系的餐饮场所较多 其中粤 川 湘 淮 火锅类大众化的传统菜系在常州普遍受到消费者的欢迎 说明常州人在吃方面的选择上仍处于较传统保守的阶段 但我们可以看到 日韩料理餐厅的数量也占据了不少的份额 常州的日韩料理和休闲西餐厅主要分布在南大街和新北区区域 且人均消费价位普遍高于常州餐饮消费的平均水平 此两大区域分别有其消费客群上的特殊性 1 南大街区域大多聚集追求时尚流行的年轻消费客群 在饮食潮流方面往往突破传统 2 新北区为常州高新技术产业开发区 大量的外资企业的进入为中高档新兴餐饮行业的引入提供了条件 随着常州的经济和社会发展 新兴餐饮和特色餐饮 如少数名族菜系 西方菜系的出现也逐步被常州市民所接受 本组数据为项目餐饮消费主题的开发提供了参考方向 常州人餐饮消费倾向性选择分析 市场需求 常州城置 新迪汇 常州餐饮业态总结 总体而言 常州餐饮业态的现状为分布不集中 档次中低档为多 消费者的消费理念还处于较传统的阶段 但整体的发展趋势正向着年轻化潮流化时尚化的阶段迈进 本案应抓住常州新兴餐饮发展的节点 在项目的规模上 业态的形式上 档次的层次上进行差异性 错位性的定位 市场需求 常州城置 新迪汇 本案所在区域业态分析 市场需求业态分析 休闲娱乐业态分析 餐饮市场业态分析 品牌购物业态分析 市场需求 常州城置 新迪汇 常州娱乐市场现状 常州的娱乐设施目前主要包括以下几类 1 电影院2 KTV3 夜总会 酒吧4 健身房5 洗浴按摩 洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式 而KTV 酒吧和健身房则多为城市内青年消费者的休闲娱乐首选 从目前的经营情况来看 洗浴按摩 KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态 布局方面 目前常州市休闲娱乐市场以分散分布为主 很少有集中电影院 KTV以及其他休闲娱乐方式的项目 莱蒙都会有华纳影院 冠军真冰溜冰 汤姆熊娱乐等众多新兴娱乐项目 成为常州市内首个新型休闲娱乐中心 随着未来常州市消费者消费习惯的提升 用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加 莱蒙都会将提升当地休闲娱乐的消费档次 改变当地消费者的休闲娱乐方式 更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起 配图2 3 市场需求 常州城置 新迪汇 常州KTV市场分析 对于常州的KTV娱乐市场现状来说 除了新近引入的缤纷钱柜 阿波罗等KTV娱乐场所 整体档次中档偏低 平均消费额也出于中游偏下水平 从消费客群来看 多为年轻的追求流行时尚的消费群体 其中很大一部分比例为中 大学生 这部分的消费客群是影响该业态主体消费力较薄弱的原因之一 但总体而言 KTV市场的消费情况属于当地娱乐行业中较活跃的一项 在未来的发展趋势来看 还有很大的空间 由表可见 KTV市场的消费需求取向主要由以上几部分组成 其中音响效果 点歌系统 歌目齐全程度 服务态度 消费金额和KTV的品牌质量这六项是消费者最关注的内容 部分有一定消费能力的中青年消费群体对于KTV的品牌尤为关注 说明当地消费客群已慢慢走向品牌化 品质化娱乐生活的阶段 本组数据为KTV的档次定位提供了参考方向 市场需求 常州城置 新迪汇 常州夜总会 酒吧市场分析 常州的夜总会 酒吧类业态的娱乐市场现状总体档次中档偏低 部分酒吧档次中档偏高 如八号会所 白金音乐教堂等 分布较分散 整体消费水平处于中档水平 由表可见 在夜总会 酒吧消费的人群更注重的是夜生活的丰富程度 故活动内容一项关注指数较高 消费金额一项中 关注指数较低 这主要是由于这类业态的消费客群集中在有一定消费能力的追求时尚的中青年消费群体上 其中服务质量也是消费者关注的焦点 这里的服务质量由于业态的特殊性 即包括其内部专业工作人员的专业素质 总体而言 常州的酒吧档次略高于夜总会档次 这与其主力消费群体的差异有着密切联系 本案应对酒吧类业态进行针对性定位 当地酒吧类市场有较大的需求但分布较分散 达不到目的性消费聚集 这对于本案发展特色酒吧一条街提供了现实依据 市场需求 常州城置 新迪汇 本案所在区域业态分析 市场需求业态分析 娱乐市场业态分析 餐饮市场业态分析 品牌购物业态分析 市场需求 常州城置 新迪汇 常州市民消费需求业态集中在餐饮服务 常州市民平时的消费主要集中在餐饮 娱乐 休闲为主 而从各业态所拥有的门店来看 餐饮业占了绝大多数 常州市民平时的活动还是以聚餐为主 休闲娱乐为辅 而常州餐饮消费种类的单一 为本案餐饮类型留下了发展空间 差异化 错位化的特色餐饮为本案留下了市场空白点 需求总结 常州城置 新迪汇 本案所在区域业态分析 市场需求业态分析 休闲娱乐业态分析 餐饮市场业态分析 品牌购物业态分析 区域商业 常州勤业及钟楼开发区商业业态分析 区域商业 常州城置 新迪汇 勤业区域形成以住宅为依托 发展沿街住宅底商的商业发展模式 目前的商圈是以勤业路为中轴线向周边辐射 北到外环路 南到怀德路 从目前的商业业态情况来看 已初步形成了超市 服饰 小吃店 特色餐饮 熟食店等生活服务类的业态 满足周边居民的日常生活消费需求 钟楼经济开发区内目前没有成熟的商业 原因为目前许多住宅项目都正在建设尚未交付使用 在青枫公园边有规划中的商业中心 往北方向多为企业工厂 消费适中 多元化经营业态是该区域商业空白 区域商业 常州城置 新迪汇 消费高 消费低 单一经营 多元经营 勤德家园 莱茵花园 都市桃园 欧尚 青枫商业中心 50 75 100 25 0 勤业新村 业态结论 常州城置 新迪汇 以新兴特色餐饮为卖点 吸引客户带动消费 新兴特色餐饮 餐饮业 消费种类 休闲聚餐 主导地位 比较传统 市场接受度高 缺少 常州城置 新迪汇 减小劣势 避免威胁 发挥优势 转化威胁 利用机会 克服劣势 发挥优势 抢占机会 集餐饮 娱乐 休闲 商务于一身的多功能商业 以常州特色餐饮为主 错位定位 以适合各层次消费习惯 以休闲娱乐购物为辅 带动消费 S 优势 1 勤业片区和钟楼开发区中心位置 人流量巨大 2 道路畅通 周边住宅小区林立 3 欧尚超市对面 人气集中 4 靠近钟楼区行政中心 O 机会 1 未来周边住宅开发量巨大 有巨大消费潜力 2 政府鼓励该区域设置餐饮零售业态 3 未来青年广场商圈规模扩大 可带来高层次消费 4 劳动西路延伸至项目 T 威胁 1 最近房地产市场不景气 投资需求受抑制 2 周边社区商业过多 分流对本案形成竞争 3 离市区核心商圈过近 分流客户 采用会员制消费 通过举办各种会员活动 让会员之间有效互动 聚集人气 鼓励消费 向全常州市的商务写字楼内的公司企业提供服务 不在局限于本区域 提供各种菜单式消费优惠 项目定位 W 劣势 1 劳动西路延伸段工程尚未完工 目前为地段死角2 周边缺少大型商务办公楼 无法带动高档消费 SWOT分析 常州城置 新迪汇 常州城置 新迪汇 项目定位 适合各消费群体档次适中 会员制商业广场 新兴特色餐饮为主休闲娱乐为辅 城置 新迪汇食尚广场 常州城置 新迪汇 项目定位 定位步骤 目标消费群体之一 消费客群 常州城置 新迪汇 业态需求指数 本案所在周边有大规模住宅区和即将开发的住宅项目会新增许多居住人口 他们将会成为未来最直接的消费群体 消费客群 常州城置 新迪汇 目标消费群体之二 业态需求指数 本案临近钟楼区政府 周边企事业单位和私营业主将带来一定的商务需求 同时带动上班族及相关工作人员的消费需求 消费客群 常州城置 新迪汇 目标消费群体之三 业态需求指数 劳动东路的延伸贯通 怀德桥改平桥 将使本案距市中心仅10分钟车程 会带来市区消费主力 消费客群 常州城置 新迪汇 目标消费群体之四 业态需求指数 钟楼经济开发园区内企业员工 他们有就近集中式消费的需求 消费客群 常州城置 新迪汇 目标消费群体之五 业态需求指数 外环路高架的开通 使到达常州各区域的时间和距离大大缩短有机会吸引其他区域客户的一些消费需求 消费客群 常州城置 新迪汇 目标消费群体之六 业态需求指数 本外地因出差或旅游到常 想寻找特色服务的需求 什么样的消费者会来消费 客群定位 常州城置 新迪汇 主力消费群周边住宅居民政府企