物业的前期介入与接管验收.ppt

2020 2 23 第四单元 1 专业部分 第四单元物业管理的前期介入及物业接管验收 2020 2 23 第四单元 2 学习目的 理解前期介入 竣工验收和接管验收的概念 分类和内容熟悉竣工验收和接管验收的关系掌握物业接管验收的标准及程序并在实际工作中熟练应用 2020 2 23 第四单元 3 物业管理的前期介入 前期介入的概念及作用前期介入是指物业管理企业在接管物业之前 参与物业的规划设计和建设的过程从业主 非业主使用人及物业管理的角度 就物业开发 建设和今后使用管理提出建议 并做好接管准备前期介入的作用完善房屋设计要求 更好地监督施工质量 为竣工验收和接管验收打下基础 全面熟悉将接管的物业 2020 2 23 第四单元 4 物业管理介入的方式及内容 早期介入充当顾问当物业处在规划设计阶段时 开发商请专业经验丰富的物管企业做顾问 参与规划设计 使设计在符合国家规范的前提下 尽可能地照顾业主要求及物管的需要 使设计更加完善中期介入扮演监理土建结构已封顶 工程进入设备安装和内部装修阶段物管参与 熟悉线路管道 对设备安装质量进行监督晚期介入开始管理工程建设基本结束 开始竣工验收 移交接管验收和准备入住时开始管理和服务 2020 2 23 第四单元 5 物业的竣工验收和接管验收 竣工验收含义由项目建设单位组织验收委员会对竣工项目进行查验 合格后办理工程接收手续的过程 是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志内容隐蔽工程验收 分期验收 单体工程验收 全部工程验收 2020 2 23 第四单元 6 竣工验收标准及应提交的资料 竣工验收的标准 建设单位 依据 设计任务书 设计文件 施工图纸 设备说明书 施工技术验收规范 以及相关建设文件进行验收应提交的资料 施工单位 竣工工程项目一览表 设备清单 设备或材料证明 土建施工记录 建 构 筑物监测记录 隐蔽工程验收记录 工程质量事故发生及处理记录 图纸会审记录 设计变更通知单和技术核定单 工程项目竣工图 建 构 筑物使用注意事项 以及其它重要的技术文件和材料等 2020 2 23 第四单元 7 接管验收的含义及与竣工验收的关系 物业接管和接管验收 物业接管 是房地产开发商或建设单位向接受托管的物业管理公司移交已建成物业的过程 移交应办理书面移交手续 接管验收 指物管企业接管建设单位 开发公司 或个人的新建房屋或原有房屋时 以物业主体结构的安全和功能为主要内容的再检验 2020 2 23 第四单元 8 接管验收与竣工验收的联系 竣工验收和接管验收的联系竣工验收是接管验收的前提和基础 物管企业应该参与竣工验收 接管验收是竣工验收的重要补充竣工验收和接管验收的区别所属产业不同 性质不同 参与主体不同 工作内容和侧重点不同竣工验收是政府行为 而接管验收是企业行为 2020 2 23 第四单元 9 竣工验收和接管验收的关系 关系图竣工验收接管验收 施工单位 建设单位 物管企业 2020 2 23 第四单元 10 物业接管验收的标准及程序 新建房屋接管验收应检索提交的资料产权资料项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 拆迁安置资料技术资料竣工图纸 地质勘察资料 工程合同及开工 竣工报告 工程预决算 图纸会审记录 工程变更通知单及技术核定单 包括事故处理记录 隐蔽工程验收记录 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材 水泥等主要材料的质量保证书 新材料 构配件的鉴定合格证书 水 电 采暖 卫生器具 电梯等设备的检验合格证书 砂浆 混泥土块试压报告 供水 供暖的试压报告等14大项资料 2020 2 23 第四单元 11 原有房屋接管验收应检索提交的资料 产权资料房屋所有权证 土地使用权证 有关司法 公正文书和协议 房屋分户使用清册 房屋 设备及固定 附着 物清册技术资料房屋平面图 房屋分间平面图 房屋及设备技术资料在进行物业档案资料的收集时 最关键的是A 尽可能及时 B 尽可能完整C 尽可能清晰D 尽可能有用同一物业的档案管理应该采用统一的分类方法 2020 2 23 第四单元 12 接管验收标准 新建房屋接管验收标准质量与使用功能的检验主体结构 地基基础沉降度 钢筋 混凝土构件产生的变形 裂缝 木结构 砖结构的强度和钢度均应符合相关技术标准 抗震强度符合国家标准外墙 屋面 楼地面 装修 电气 水 卫 消防管道与设备 采暖工程 附属工程及其它质量问题的处理影响安全的问题 由开发商处理 不影响安全的质量问题 也可采取接管方处理开发商付费的办法处理 2020 2 23 第四单元 13 原有房屋接管验收标准 质量与使用功能的检验以 危险房屋鉴定标准 和国家有关规定做检验依据外观检查建筑整体的变异状态房屋结构 装修和设备的完好与损坏程度房屋使用情况 建筑年代 用途变迁 拆改添建 装修和设备情况评估房屋现有价值 建立资料档案危险和损坏问题的处理危险 移交人处理后才能接管损坏 可协商处理 2020 2 23 第四单元 14 接管验收的程序 新建房屋接管验收程序1 开发商书面提请物管企业接管验收2 物管企业审核资料 符合条件时15天内签发验收通知并约定验收时间3 双方对接管物业进行验收4 验收中发现的问题 按质量问题处理办法5 经检验合格的物业 物管企业应签署验收合格凭证 签发接管文件 2020 2 23 第四单元 15 原有房屋接管验收程序 移交人书面提请物管企业接管验收其它同新建房屋接管验收程序 2020 2 23 第四单元 16 本单元小结1 物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前 参与物业的规划设计和建设的过程 它的作用是 完善房屋设计要求 更好地监督施工质量 为竣工验收和接管验收打下基础 全面熟悉将接管的物业物业的竣工验收是指由项目建设单位组织验收委员会对竣工项目进行查验 合格后办理工程接收手续的过程 是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志 所以物管企业必须积极参与 2020 2 23 第四单元 17 本单元小结2 物业的接管验收是指物管企业接管建设单位 开发公司 或个人的新建房屋或原有房屋时 以物业主体结构