2018苏州年报-克而瑞

2019 01 苏州2018年房地产市场年报 宏观政策分析 吴江市场情况及市场趋势研判 苏州主城市场情况及市场趋势研判主城 姑苏区 园区 高新区 吴中区 相城区 太仓市场情况及市场趋势研判 昆山市场情况及市场趋势研判 张家港市场情况及市场趋势研判 1 2 3 4 5 6 常熟市场情况及市场趋势研判 7 宏观政策及市场分析 1 中央 9次涉及坚持调控目标不动摇 力度不放松等地方 67次涉及天津整治市场秩序等 中央 2次涉及稳地价 稳房价 稳预期等地方 42次涉及北京整治租赁市场乱象 四川全省收紧限贷等 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中央 2次涉及严控金融风险等地方 24次涉及河北 安徽 广东等省上调房贷利率等 中央 6次涉及两会房住不炒等地方 30次涉及抢人大战等 中央 8次涉及定向降准等地方 38次涉及杭州摇号售房等 中央 10次涉及定向降准 上调个税起征点等地方 48次涉及徐州等三四线限售 中央 3次涉及坚决遏制房价上涨 分类推进棚改货币化安置等地方 31次涉及 湘十一条 等 中央 5次涉及上调个税起征点等地方 29次涉及北最严公积金信贷等 中央 4次涉及免征或减征印花税等地方 17次涉及北京 深圳等下调房贷利率上浮比例等 中央 5次涉及定向降准等地方 14次涉及广州布局放松限价等 中央 1次涉及支持优质房企发债地方 10次涉及菏泽取消限售等 中央定调三阶段变化 两会重申 房住不炒 7月底政治局会议坚决遏制房价上涨 8月住建部要求把地方政府稳地价 稳房价 稳预期的主体责任落到实处 12月住建局会议再次重申 三稳 是第一要务 地方政策两阶段变化 1 9月坚持调控目标不动摇 力度不放松 四限 整治市场秩序 上调房贷利率等 10月至今布局放松限价 下调房贷利率上浮比例 取消限售及区域限购调整等 PART1中央及地方层面 稳字当先 地区存在松动迹象 20168 29 201610 3 发布史上最严调控 大幅收紧限购和信贷政策 且适用范围调整为吴江 昆山和太仓 20175 19 20178 17 201811 19 相城区推房产市场管理意见 外地户口社保缴税满一年 还需600积分 201812 9 部分银行贷款利率上浮比例小幅下调 2017年以来的首次下调 苏州被住建部确立为租购并举试点城市 张家港实行限售政策 未满两年的商品住房 二手房 不能出售 常熟本地人优先购买140平米以下的住房 响应住建部号召 苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知 PART1苏州层面 维持高压态势 局部地区加码 部分政策松动 苏州城市首位度高 市区及环沪的昆 太在政策的严苛上趋同于一线城市 常熟张家港相对宽松 2018年调控政策整体稳定 维持先前高压态势 且持续局部加码 年末房贷利率有轻微下调 注 不含经济适用房用地 2017年供应779万 成交510万 楼面价13825元 2018年供应460万 成交511万 楼面价13519元 PART2苏州土地市场 2018年全年供应较去年大幅度减少 成交量基本与去年持平 板块成交出现分化 部分板块出现流拍现象 但热门板块依旧火热 成交楼板价与去年同期略有降低 房企拿地回归理性 PART2苏州土地市场 涉宅土地成交情况 今年成交地块溢价率下调 部分受土地高起拍价影响 底价成交成常态 宅地现房率大幅下降不足三成 去年超七成 新进开发商数明显减少 房企拿地热情明显下降 PART2苏州土地市场 涉宅土地成交情况 PART2苏州土地市场 涉宅土地成交情况 PART2苏州土地市场 涉宅土地成交情况 全年共计流拍7宗8次住宅用地 归结原因主要有四点 总价较高房企资金紧张 板块市场内竞争激烈 地块需要配建其他配套增加开发成本 起拍价相对周边地块较高 市场趋冷情况下 房企拿地更加理性 2017年月均流速43 73万方 2018年月均流速41 16万方 全年均价23249元 全年均价20952元 PART2苏州住宅市场 量价市场 受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响 市场供应量同比下降约9 93 成交量同比下滑5 89 由高性价比限价楼盘 2016年前拿地 主力去化 随着高价盘成交增多 成交价格结构化上涨 市区各区域量价同比变化 PART2苏州住宅市场 区域量价市场 除姑苏及新区成交量同比下滑外 其他区域成交均有不同程度增加 园区由于供应增量成交表现突出 新区由于浒关项目入市多且去化不力 存在供大于求态势 随着高价项目增多 各区均价都向上攀升 16936 18060 22877 25641 25641 24441 17918 19183 25170 27038 28851 26440 套均面积 PART2苏州住宅市场 成交结构 苏州从2015年开始进入改善时代 最近几年套均面积持续放大 2018年达到新高 中小户型成交缩量明显 并且从成交结构上看面积越大 单价越高 苏州市区二手住房成交情况 苏州市区一手 二手住房成交占比 PART2苏州住宅市场 二手房现象 苏州二手房市场日趋成熟 成交量环比增加33 套均面积持续走低 2018年二手房成交量继续远超一手房 未来刚需买二手 改善买一手的趋势将更加明显 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 PART2苏州住宅市场 存量市场 自2016年国庆高压调控政策开始 存量及去化周期持续提升 库存量在400 500万 区间波动 去化周期基本维持在12个月左右 下半年迎来加推高峰期 库存量略有上升 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 22 28 7 35 11 各区域库存占比情况 各区域库存去化周期情况 月 PART2苏州住宅市场 区域存量市场 目前整体存量主要集中于吴中区 相城区和新区 姑苏 园区存量较小 新区 相城由于去化缓慢 供应项目市场接受度低导致去化周期较长 其他各区域去化周期均小于12个月 园区市场库存告急 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 21 6 12 32979套 9 2个月 90 144 库存套数 去化周期 主力库存面积 PART2苏州住宅市场 区域存量市场 主力库存面积段90 144 但去化周期均不超过10个月 除144 160 和180 以上 其余面积段去化周期均维持在合理水平 2018年TOP10房企销售金额450 08亿 占据市场份额33 PART2苏州住宅市场 企业集中度 TOP10房企销售金额占比33 市场集中度一般 前十名房企销售金额门槛为28 4亿 去年为31 6亿 同比门槛降低 反映了由于品牌房企多 市场份额的分散 PART2苏州住宅市场 单盘项目排名情况 销售金额前十名项目中主要以改善型项目为主 有7个项目套均面积超过120 除新区外各区域均有分布 成交套数前十名项目中刚需型项目占比过半 有6个项目套均在100 左右 主要集中在相城区和吴中区 基本为该区域限价刚需盘 住宅市场 PART2苏州住宅市场 小结 土地政府年度供应量预计400公顷左右 土地市场预计走势平稳 政府通过调整起拍价 放宽限制条件等手段稳定市场 增加开发商拿地热情 供应2019年预计供应量维稳或小幅减少 纯新盘入市量明显增加 市场竞争将有增无减 成交在低价存量持续减少 高价项目入市依旧去化艰难的情况下 预计2019年市场小年延续 成交量仍将减少 价格受高价盘市场成交不力影响 加之政策仍然相对严格 高价盘价格存在下探的可能 但由新房市场价格将主要受成交结构影响 仍有上升空间 政策政策整体趋稳 限购 限贷等控制性政策延续 贷款利率存在放松可能 限价政策难言放松 PART2苏州趋势预判 市场预判 吴江市场情况及趋势研判 3 注 不含经济适用房用地 8月撤牌地重挂11月成功出让 年中受乡镇地块出让影响 成交楼板价有所下跌 PART3吴江土地市场 全年供地总建筑面积约170万 同比下跌38 平均成交楼板价8329元 作为近年苏州发展的潜力区域 吴江仍保持较高需求量 除8月两地块撤牌重挂外 2018年无地块流拍 注 以上所列举招拍挂地块 不含安置房地块 PART3吴江土地市场 涉宅土地成交情况 受整体市场转凉及起拍价提高影响 房企拿地趋于谨慎 溢价率较2017年有所下降 但城镇热点区域地块仍受较高关注度 成交楼板价均维持高位 PART3吴江住宅市场 商品住宅市场 吴江商品住宅市场供需两旺 高性价比项目跑量迅速 本年已基本出清 成交均价在政策调控下保持小幅度增长 全年同比上涨11 吴江各板块量价同比变化 PART3吴江住宅市场 区域量价市场 城南 太湖新城两城镇板块市场活跃 成交量较高 乡镇板块除盛泽外 整体成交量相对较低 城中 同里板块在售项目较少 受部分高价项目影响 均价较高 汾湖依托环沪区位 均价涨幅明显 14512 15454 15966 16672 19842 18063 14208 15264 14683 16304 14644 17190 PART3吴江住宅市场 产品成交结构 作为苏州刚需置业释放地 吴江近两年套均面积有所缩小 从成交结构来看 虽90 120 仍为市场成交主力 但2018年120 以下占比有所降低 120 160 占比同比上涨5 未来改善需求将逐渐显现 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 PART3吴江住宅市场 存量市场 2018年上半年多盘集中供应 库存被拉至高位水平 随大量高性价比项目跑量 去化周期持续走低 截止12月底 去化周期9 9个月 库存约269万 待未来高价地陆续入市 去化周期将有所增加 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 各板块库存占比情况 各区域库存去化周期情况 月 PART3吴江住宅市场 区域存量市场 库存主要集中在盛泽 城南 太湖新城及汾湖等地区 近半年城南 太湖新城 城中及运东开发区流速相对较快 去化周期较短 受上海客户限购及网签滞后影响 汾湖板块去化周期有所延长 2018年TOP10房企销售金额293亿 占据市场份额60 PART3吴江住宅市场 企业集中度 绿地领跑销售金额榜 碧桂园 红星 新城等排名略有下降 华润 鑫控销售额提升较快 前十房企市场集中度较高 2018年销售金额榜前十门槛为13 35亿元 2017年11 56亿元 同比上年略有上升 PART3吴江住宅市场 单盘项目排名情况 吴江前十名项目主要集中在太湖新城板块与城南板块 均价大多属于吴江中高位水平 偏向首改及再改型产品 全年单盘极值销售金额为26 10亿元 品牌房企号召力强 住宅市场 PART3吴江住宅市场 小结 土地政府将继续增加土地供应 但供应总量未来将有所下降 核心区域控制土地出让量 乡镇土地市场进入平淡期 整体市场将趋于理性 供应受政策及市场降温影响 高价地项目入市将受到一定压力 2019年供应将有所放缓 成交城镇板块需求依然活跃 乡镇部分板块将逐渐降温 随低价项目出清 2019年吴江全年商品住宅市场成交量将有所下降 价格2019年 随高性价比项目出清 高价地逐渐入市 区域价格将有所上涨 政策目前政策严厉 市场已调控到位 政策加码概率低 未来或将适度松绑 但整体仍以 稳 为主 PART3吴江趋势预判 市场预判 张家港市场情况及趋势研判 4 注 不含经济适用房用地 注 不含经济适用房用地 PART4张家港土地市场 张家港2018年推出202万 经营性用地 已成交137万 一宗乡镇土地流拍 多宗年底供应土地暂未成交 土地市场需求仍较高 但较2017年已有所降低 2018下半年起房企拿地逐渐谨慎 PART4张家港土地市场 涉宅土地成交情况 张家港不受限购政策影响 上半年土拍溢价率依然较高 虽较2017年有所减弱 下半年房企拿地基本为底价成交 偶有流拍产生 金港区广义库存高 市场饱和 本地房企补仓显现明显 全年均价12616元 2017年月均流速22 8万 2018年月均流速18 7万 PART4张家港住宅市场 商品住宅市场 张家港2018年总供应280万 同比增加18 9 供应增加主要在二 三季度 总成交225万 同比下滑18 从上半年的供不应求至下半年的供略大于求 市场已基本稳定 价格维持在12500元 左右 同比涨幅明显近17 张家港各区域量价同比变化 PART4张家港住宅市场 区域量价市场 2018年市区为绝对主力供应及销售区域 均价超过14000元 各个乡镇价格差距不大 以农业为主的乐余镇 情况较为特殊 且都有明显涨幅 部分乡镇出现明显的供大于求情况 套均面积变化 PART4张家港住宅市场 产品结构市场 主力自住型90 144 需求较为集中 其中120 144 户型占比51 无限购政策 180 以上的再改型户型成交比例也较大 四线自住型市场 套均面积偏大 整体单价上涨对大面积产品影响有限 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 PART4张家港住宅市场 存量市场 由于上半年库存基本属出清状态 下半年市场存量虽有小幅度攀升 但整体仍处于低位水准 去化周期仅为7个月左右 整体市场库存不足 未来的市场库存量将进一步提高 去化周期有所小幅上扬 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 张家港各区域库存占比情况 各区域库存去化周期情况 月 PART4张家港住宅市场 区域存量市场 目前整体存量主要集中在市区 占比49 左右 其次为锦丰镇 18 左右 市场去化情况较好 各区域库存低位 去化周期都相对较短 乐余镇以农业为主 土地出让较少导致新房供应较慢 因此已基本无库存 2018年TOP10房企销售金额194 4亿 占据市场份额64 PART4张家港住宅市场 企业集中度 以碧桂园 建发为代表的品牌房企销售金额领跑全城 本土开发商份额占比有所下降 TOP10房企销售金额为市场贡献充足 市场份额占比64 前十名房企销售金额门槛为7 8个亿 门槛较高 PART4张家港住宅市场 单盘项目排名情况 张家港TOP10项目集中在市区 学区优势明显 以改善型楼盘为引领 单盘极值流速为2 1万 月 翡翠公馆 首改型产品 TOP10项目中门槛为7 8亿 成交榜首为建发御龙湾 住宅市场 张家港 PART4张家港住宅市场 小结 土地张家港政府土地供应 预计维持今年的总量 土地供应更偏向于市区 塘桥等地 金港区土地供应将减少 供应限价盘去化告罄 后续市场由相对高地价项目供应占据 整体供应节奏放缓 供应量小幅下降 成交明年 市场有所趋冷 但由于供应量的增加 预计成交量将根据新项目入市价格发生小幅变化 价格随着去年高价拿地项目入市 成交放缓 但市场依旧健康 明年年价格预计将维持高位波动 政策苏州首个限售城市 市场稳定 目前暂无其他调控趋势 明年限售有解禁的可能性 PART4张家港趋势预判 市场预判 常熟市场情况及趋势研判 5 注 不含经济适用房用地 PART5常熟土地市场 2018年常熟供地量充足为194万 已成交174万 三宗乡镇土地流拍 一宗年底供应土地暂未成交 较2017年热度有所降低 但房企仍维持较高关注度 土地需求依然较高 土地价格与2017年相比小幅上升 PART5常熟土地市场 涉宅土地成交情况 常熟不受限购政策影响 品牌房企进入现象明显 上半年土拍楼面价上升势头依旧 溢价率较高 下半年房企拿地均较为谨慎 基本为底价成交 时有流拍产生 常熟地王楼板价已破15000元 PART5常熟土地市场 涉宅土地成交情况 全年均价16855元 2017年月均流速10 7万 2018年月均流速8 55万 PART5常熟住宅市场 商品住宅市场 全年供应189万 供应增长123 增加主要集中在下半年 成交102万 同比减少16 受调控政策影响下降明显 整体市场逐步呈现供大于求状态 全年成交均价16855元 同比涨幅31 备注 乡镇区域主力在售板块为尚湖镇板块与古里镇板块等 市区主力在售板块为尚湖板块与新世纪大道板块等 常熟各区域量价同比变化 PART5常熟住宅市场 区域量价市场 常熟乡镇区域多个2017年拿地项目入市 供应充足 导致乡镇地区成为主力成交区域 市区成交量紧随其后 且均价过20000元 价格提升明显 整体而言 各区域年度成交均价同比上涨明显 但均出现一定程度的供大于求情况 套均面积变化 PART5常熟住宅市场 产品结构市场 120 144 户型占比高达35 这个面积在常熟市场属于主流刚需户型 四线自住型市场套均面积偏大 但受单价上升影响160 以上占比及市场整体套均面积呈现下降趋势 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 PART5常熟住宅市场 存量市场 整体存量攀升至两年来的高位水平 存量主要集中在市区和乡镇板块 整体去化周期为12个月左右 仍较为健康 未来的市场库存量恐将进一步提高及去化周期将维持高位波动 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 常熟各区域库存占比情况 各区域库存去化周期情况 月 PART5常熟住宅市场 区域存量市场 目前整体存量主要集中在市区 36 和乡区 43 除滨江开发区去化周期较长外 总量较小易受新供应项目影响 实际去化可观 其他区域去化周期都相对健康 2018年TOP10房企销售金额120 1亿 占据市场份额64 PART5常熟住宅市场 企业集中度 碧桂园 中南 雅居乐等品牌房企销售金额领跑全城 碧桂园以绝对优势位居榜首 TOP10房企销售金额为市场贡献充足 市场份额占比64 前十名房企销售金额门槛为3 5亿 门槛较2017年同期降低 PART5常熟住宅市场 单盘项目排名情况 常熟前十名项目以市区热门板块项目为主 整体市场以改善型楼盘趋势明显 单盘极值流速为1 62万 月 鲲湖天境 改善型产品 TOP10项目门槛为6 38亿 土地端 房企仍维持高需求 但部分乡镇地块关注度降低 整体溢价率已明显回落 住宅市场量价 整体市场降温 供大于求现象显现 价格高位波动 住宅产品结构 120 以上户型占比近6成 四线城市套均面积较大 但受单价上升影响 整体套均面积有所下降 存量市场 库存攀升 去化周期12个月左右 市场健康 企业层面 品牌房企领跑全城 销售贡献巨大 市场份额占比67 碧桂园优势明显 单盘项目层面 TOP10项目分布集中度以市区为主 高性价比改善型楼盘流速较快 单盘极值流速为1 62万 月 住宅市场 PART5常熟住宅市场 小结 土地目前常熟存量仍较为健康 这两年供应逐步回升 预计未来宅地供应将维持在合理水准 房企关注度不减 但拿地热情逐渐降温 供应由于这两年常熟土地成交量较大 预计明年供应量仍将维持在高位 市场整体供应将较为充足 价格虽2017年后的高地价楼盘入市将逐渐入市 但整体市场逐渐转冷后 明年价格恐在高位波动 成交明年新增供应充足 尽管相对高地价项目占据市场 核心区域及红利区域仍具有一定热度 成交量预计持平 政策目前无调控政策 预计延续政策宽松局面 且存一定边际放松调控的可能性 PART5常熟趋势预判 市场预判 太仓市场情况及趋势研判 6 注 不含经济适用房用地 PART6太仓土地市场 太仓2018年整体供应226万 成交219万 整体供应缩量36 成交环比减少26 年中推地节奏加快 优质地块频出楼面价达到全年高值 下半年市场由热转冷 共计3宗土地流拍 土地市场趋于理性 PART6太仓土地市场 涉宅土地成交情况 除大体量勾地地块外 其他地块表现为底价成交增加甚至出现流拍 现房基本消失 房企超预期拿地不再 受资金紧张及市场趋冷影响较大 2017年月均流速7 82万 2018年月均流速9 43万 全年均价13721元 PART6太仓住宅市场 商品住宅市场 2018年全年供应129万 环比增加38 成交113万 增幅21 市场经过限购前的供不应求量价走高和限购后的量跌价平后趋于稳定 2018年由于补社保客户逐渐签约 成交量明显回升 乡镇低价板块成交增加导致全年均价小幅下跌 太仓各板块量价同比变化 PART6太仓住宅市场 区域量价市场 各板块全年表现为市区 城区 新区 科教新城 处于价格高地 供不应求趋势明显 乡镇普遍供大于求 今年较多新项目入市供求增多 受地价升高影响成交价格较去年小幅上涨 套均面积 套均面积 15184 14523 14534 16071 15035 18874 11186 13411 13825 14680 13744 16652 PART6太仓住宅市场 产品结构市场 2018年成交集中在低价板块 港区 浏河镇 各面积段均价较2017年降低 延迟网签成交释放 太仓作为环沪红利城市持续吸引上海客户及投资客 成交集中在90 120 面积段 本地置业首选120 144 相应占比增加 套均面积持续减小 去化周期 当前存量 近半年的月均流速 PART6太仓住宅市场 存量市场 太仓存量市场受限购政策影响 前期有大量未网签积累 本年度陆续签约去化 成交流速加快 去化周期相对2017年明显降低 2018年新入市项目较多 供求相对平衡 截止12月共计库存118万 未造成明显库存积压 PART6太仓住宅市场 区域存量市场 低价板块 港区 浏河等 存量较大去化周期长 主要由于近期加推未消化或上海客户待网签 实际去化情况良好 其余板块存量分布相对均匀 新区 城区这类高价值板块去化周期短 市场存在一定空白 2018年TOP10房企销售金额116 02亿 占据市场份额75 PART6太仓住宅市场 企业集中度 碧桂园等外来房企销售金额领跑全城 以41 41亿元位居排行榜榜首 TOP10房企销售金额为市场贡献充足 市场份额占比75 前十名房企销售金额门槛为4 82亿与去年基本持平 PART6太仓住宅市场 单盘项目排名情况 前十项目市区 城区 新区 科教新城 及乡镇各占一半 受环沪辐射及本地认可度高对的区域 新区 科教新城 浏河等 流速相对较快 单盘极值流速为1 2万 月 置业属性兼具首置及改善需求 其他乡镇上榜基本以改善为主 住宅市场 PART6太仓住宅市场 小结 土地2018年供地计划未完成 预计2019年除复星 恒大等大规模项目供地外 仍有优质地块挂出 供应随着去年拿地项目推出 预计2019年太仓将会加大供应量 成交拥有1年社保年限客户增多 未网签库存去化增加 新入市项目带来一定转化 预计2019年成交明显增加 价格价格保持平稳态势 市区及乡镇价格预计均稳步上涨 政策目前政策已经很严厉 市场调整到位 政策加码的概率较低 PART6太仓趋势预判 市场预判 昆山市场情况及趋势研判 7 注 不含经济适用房用地 PART7昆山土地市场 昆山政府缩减土地供应 隐形控制土地量价 2017年涉宅用地成交建面仅118 2万m 2018年上半年无土地供应 下半年供应134 6万m 年度总量较17年同比增加13 9 但平均楼面价有所下跌 注 以上所列举拍卖地块 不含安置房地块 PART7昆山土地市场 涉宅土地成交情况 从今年地块成交记录来看 在政府限价影响下 2018年土拍地价 溢价率双降 六成的地块以底价成交 且无现房地块 房企拿地较为谨慎 限购后商品住宅市场持续低迷 2017年月均流速15 14万m 2018年月均流速24 17万m 成交逐步回升 PART7昆山住宅市场 商品住宅市场 2017年受网