2018深圳年报-中原

2019年1月1日 2018年房地产市场总结及预判 深圳中原研究中心 2018年 政策压市预期转向 序言 一 政策压市预期转向 2018是中国外部经济环境极为恶劣的一年 国际贸易摩擦明显加剧 中美贸易战多次升级 同时国际需求增速放缓 出口不及预期 虽然12月初G20峰会让中美贸易争端缓和 短期内趋于稳定 但中长期来看 美国针对中国的高科技制造业的打压仍不会放松 外部经济贸易环境依然严峻 外部环境恶劣 内部经济也不容乐观 2018年固定投资投资 消费 出口经济增长的三驾马车增速同时下滑 三季度GDP增速为十年来的新低 经济下行压力明显加大 稳增长被提到更高位置 成为2019年中国经济的首要任务 货币政策上 从过去的一刀切去杠杆到目前的结构性去杠杆 稳杠杆 2018年实体经济融资难 融资贵 经济大环境不佳叠加 流动性不足让企业生存艰难 单纯的去杠杆已经不再适合经济发展要求 12月中央经济会议指出 货币政策要松紧适度 保证流动性合理充裕 预示2019年流动性有望增加 缓解经济下行阶段资金压力 稳杠杆取代去杠杆成为2019年的重要目标 政策上看 2018年是全国房地产调控非常频繁的一年 市场继续围绕 房住不炒 主基调 深化调控 调控手段更多更复杂 全年各地调控超400次 调控次数为历年之最 无论是一二线城市 还是三四线城市 纷纷调控加码 市场全面步入下行调整阶段 一线城市成交量萎缩 价格下滑 二线稳定但有分化 三四线城市房价涨幅则出现明显回落 经济下行压力继续加大 稳增长被提到更加重要的地位 而房地产作为经济增长的重要支撑 保持房地产市场稳定是缓解经济下行压力的重要手段 目前 全国各城房地产形势表现不一 部分城市房地产形势严峻 存在快速下跌的风险 有逐步放松调控政策的需求 因此 以前的一刀切全面调控加码已经不再适应目前的发展需求 房地产因城施策 分类调控未来将真正落到实处 成为未来调控的主旋律 12月 菏泽率先放宽限售 珠海 广州 杭州紧随其后 在限购 限售方面也略有放松 衡阳先是取消限价但在社会压力下撤销了政策 合肥也有传出限购松绑 同时 与上半年反复提及房地产调控完全不同 10月 12月两次中央政治局会议完全没有提及房地产调控 也反映房地产调控周期见底 未来基本不可能继续调控加码 但是调控也不存在全面放松的基础 房住不炒国策不会动摇 深圳市场来看 今年仍以深化调控为主 上半年三价合一 二次房改市场短期调整 但很快回升 下半年731新政调控严厉 市场反应非常明显 731新政调控也直接导致了深圳市场上 下半年表现完全不同 上半年深圳市场有所回暖 成交有量价齐升趋势 而下半年731新政后 住宅限售3年 公寓限售5年 市场成交骤降 流动性显著下滑 价格也由升转跌 短炒投资客基本离场 刚需客观望态势明显 由此深圳正式步入下行调整阶段 序言 二 政策压市预期转向 在市场整体表现不佳的情况下 长租公寓是2018年的唯一亮点 深圳今年多次出台政策支持长租公寓发展 包括加大只租不售土地出让 将城中村纳入租赁规划 扩大资本进入范围 同时出台长期租赁发展计划 长租公寓在政策红利下 资金支持力度大 房企 政府部门 银行 中介机构纷纷加入长租市场 抢占长租公寓这一块大蛋糕 但长租公寓的快速发展也带来巨大的风险 一方面 租金快速上涨 生活成本大幅上升 另一方面 租金贷 甲醛超标 长租公司跑路等问题层出不穷 反映租赁市场监管制度不完善 同时 长租市场短期投入较高 但盈利困难 加上市场资本进入多 竞争加剧 收房成本大幅提高 资本也更为谨慎 在收益不佳的情况下 未来部分资本将逐步退出 长租市场也将趋于稳定 总体来说 2018年属于房地产市场调控加码的一年 经济下行压力加大 市场调整 稳房价成为未来市场的调控重心 因城施策 分类调控将真正落到实处 一刀切的调控加码将成为过去 调控政策基本见底 对于深圳来说 目前市场价格稳定 没有大幅下滑风险 调控放松概率不大 但银行利率有望继续降低 未来深圳将继续立足二次房改长远战略规划 加强住房供给侧结构性改革 加快多主体供应 加大租金管控 建立租购并举的长效住房体系 序言 三 政策压市预期转向 Content 目录 PART2 土地市场 PART3 新房市场 PART4 二手市场 PART5 商办市场 PART6 市场预测 PART1 宏观政策 深圳中原研究中心 市场要点 宏观政策 1 政策红利凸显长租公寓发展喜中带忧 GDP增速下行稳增长成首要任务 内外需求明显下滑制造业景气度持续回落 房地产开发投资增速回升销售增速下滑明显 因城施策成主旋律政策见底稳中向松 调控加码频繁市场迅速转冷 GDP增速下行稳增长成首要任务 宏观 2018年中国经济下行压力继续加大 国内外经济环境更加严峻 国外需求放缓 贸易摩擦加剧 由2008年以来的全球经济复苏已近尾声 国内来说 第三季度GDP增速为近十年来最低 11月经济数据显示 出口增速显著下滑 消费走弱 工业生产大幅回落 融资增长缓慢 年末国内经济继续承压 但是需要注意的是 根据10月政治局会议 12月中央经济工作会议 稳增长成经济的首要工作 货币政策稳中向松 财政政策也将更为积极 年末基建板块投资增速下行趋势得到遏制 企稳回升 预计明年基建投资将继续回稳 同时财政赤字可能上调 更大规模减税政策出台 激发经济增长活力 内外需求明显下滑制造业景气度持续回落 宏观 深圳中原研究中心 2018年全年官方制造业PMI平均50 9 表明2018年制造业总体保持平稳增长 但12月官方制造业PMI指数为49 4 创34个月以来新低 为2016年7月以来首次处于荣枯线以下 制造业景气度持续下滑 显现出中美贸易战以来 国内外经济环境变化 国内经济不景气 国外经济增速放缓 新订单指数持续下滑 生产经营活动预期指数年内新低 制造业企业预期下滑 下半年9 11月官方PMI和财新PMI走势背离 但是从整年来看 特别是年末 呈现出明显的下滑趋势 经济下行压力显著 房地产开发投资增速回升销售增速下滑明显 宏观 深圳中原研究中心 2018年受市场调整与经济下行压力影响 房企资金压力较大 融资渠道缩紧 融资成本大幅提高 从全国销售面积和销售额来看 2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑 4 7月的短暂反弹在市场政策调控下转头向下 房地产市场调整趋势明显 观望情绪陡增 在行业销售明显减速后 房地产融资环境未有明显好转 行业并购重组继续增加 行业集中度进一步提升 上半年 房地产市场整体表现为一线平稳 二线分化 三四线上升显著 房企拿地意愿强烈 但是融资环境不佳 房企资金压力大 房企采用加快周转方式 加速建设 加快开盘 增加回款 全国房地产开发增速较去年有显著的提升 但由于下半年市场下行 经济表现不佳 调控加码 房企对房地产市场预期下滑 拿地意愿下滑 导致下半年投资增速有所下行 CPI上升步入2 0时代 宏观 2018年上半年消费品零售价格指数CPI增速在2月份春节假期影响达到2 9 的峰值后回落再上升 全年CPI基本在2 0以上 与2017年相比有明显提高 CPI的上升主要受鲜菜等食品价格增速上升影响 而生产价格指数PPI同比增速则出现明显的下滑 2018年11月PPI同比增速仅为2 7 为近两年的新低 受中美贸易争端 内外需求下降 以及下半年油价低迷影响 PPI增速下行明显 M2增速放缓 宏观 M2增速基本保持逐年下滑的趋势 但是在2015年M2增速上升2 3 至13 3 2016年增速也达11 3 增速较2014年回升 从增量看 2015年M2增量为16 4万亿 为历年最高 2016年也达到15 8万亿 2015 2016年M2货币增量的大幅增加 市场流动性充足 大量资金流入房地产市场 直接促使了这两年房地产的快速上涨 至2017年 M2增速 增量皆大幅下滑 M2增速下滑3 1 至8 2 创历史新低 增量也大幅下滑至12 7万亿 2018年延续2017年的走势 维持稳健中性的货币政策 增速基本与上年持平 增量由于基数的原因有所增长 货币政策的收紧导致了房地产市场流动性减弱 一二线城市也结束了快速上涨步入平稳发展阶段 但下半年开始 由于贸易战加剧 稳增长成为主旋律 稳杠杆逐步占据主导 货币政策略有放松 更加注重松紧适度 保证流动性合理充裕 2019年货币政策会继续保持稳中向松 M2增速有望企稳反弹 注 2018年为截至11月数据 房企境外融资大幅增加成本提高 政策 2018年M2增速下滑 货币政策收紧 企业发债条件更加苛刻 融资难度大幅增加 企业境外融资增加 2017年国内房企境外融资391亿美元 而2018年上半年境外融资就超300亿美元 增幅明显 但利率也相比国内提高不少 普遍在10 以上 以负债率较高的中国恒大为例 2017年优先票据成本在6 25 9 5 之间 而到了2018年 利率已经上升至11 以上 10月底的融资成本深圳达到了13 5 其他国外发债企业华远地产 时代中国发债成本也在10 以上 国外利率非常高 国内发债难度大 利率也不低 公司债券方面 阳光城 美的置业 福晟集团等发债利率也在7 5 8 5 之间 当然 少部分房企依然可以以较低的利率发行债券 以万科为例 2017 2018年万科发债利率基本还是在4 0 5 0 之间 无太大变化 银行利率先升后降未来仍有下行空间 政策 深圳2018年银行贷款利率经历了先上升后下降的走势 年初大部分银行首套上浮10 市场出现明显回暖后 资金面仍然偏紧 利率开始上浮至15 但是四季度市场表现不佳 而稳增长地位提高后 房地产稳杠杆提升到更高位置 先是部分城商行下调利率 临近年底 部分大行也下调利率 各银行官方发布的数据显示 已经有3家银行首套房利率下调至上浮10 同时还有部分银行官方公布利率未下调 但实际执行时按上浮10 计算 在政策不松绑的情况下 预计在市场逐步下行阶段 2019年利率仍有下行空间 调控加码频繁市场迅速转冷 政策 限价政策成常规调控手段 政策 深圳调控加码市场下行调整 政策 2018年各地调控加码 深圳也深化调控 与2017年深圳政策小修小补不一样 2018年深圳出台了三个影响非常大的政策 对2018年深圳房地产市场走势造成了重要影响 三价合一对于二手市场短期影响较大 出台后二手房成交下滑 新房更受青睐 二次房改立足长效调控 从住房结构上予以调控 是长远的调控手段 而731新政则是目前深圳市场低迷的最直接因素 限售加上整体市场的下行让深圳本来较为稳定的市场正式步入下行调整阶段 因城施策成主旋律政策见底稳中向松 政策 政策红利凸显长租公寓发展喜中带忧 政策 土地市场表现平稳 成交总金额下滑 全年10宗居住用地出让 坪山 南山为土地供应主力区域 留仙洞总部基地为成交热点交易金额26 69亿 市场要点 土地市场 2 土地市场表现平稳 成交总金额下滑 土地 2018年土地市场表现较为平稳 全市共成功出让61宗土地 占地面积145 5百万平 成交金额449 2亿元 而去年土地市场成交金额较高 全年成功出让46宗土地 面积121 5百万平 金额810 4亿元 相对来看 今年全年土地成交总面积较去年增加19 7 成交金额同比下滑44 5 土地市场供应总均价降低明显 成交结构上与以往不同 罕见的增加较多住宅用地 全年10宗居住用地出让 土地 相比于过去两年的土地市场而言 2018年深圳土地市场供应成交量相对平稳 全年共有10宗居住用地出让 值得注意的是 该地块位分布龙岗 坪山 大鹏等关外地区 深圳市人才安居集团拍得7宗 项目需要70年自持 未来将用于发展租赁市场 2018年工业用地和商办用地作为主要成交用地 工业用地全年一共成交85 2万平 占比58 5 其中商业用地总成交16 0万平 占比11 工业用地主要集中在光明新区 南山区 坪山区 并且大部分为新型产业用地 商业用地多分布在南山区 坪山 南山为土地供应主力区域 土地 从区域上看 2018年南山区土地成交宗数为17宗 领先全市 其次为坪山区 成交10宗 工业用地大多集中在南山区与坪山区为主 其中广东欧加通信科技有限公司拿下深圳湾超级总部基地 总成交价为35 89亿 为年度总价最高地王 留仙洞总部基地为成交热点交易金额26 69亿 土地 南山留仙洞总部基地为热点供地区域 2018全年集中成交7宗土地 面积约45601平 出让金额合计近26 69亿元 是年内土地出让最多 出让金额最高的区域 可见政府对留仙洞总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业 华润置地年度成交金额第一 新房住宅供应大幅增加 新房住宅限价明显 南山区最为明显 新房住宅全年备受关注 大运片区成交最为火热 市场要点 新房市场 3 新房住宅供应大幅增加 住宅 2018年全市新增预售住宅391 9万平 同比 20 0 新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市 根据深圳中原研究中心监测 2018年新入市住宅面积合计400 5万平 同比 34 4 自2017年初新房开始执行限价政策 2017全年开发商推盘积极性低 2018年货币收紧 对流入房地产行业的资金监管尤其严格 开发商资金压力巨大 而且下半年国内外经济形势严峻 市场预期转变 开发商不得不加快推盘节奏 尽快回笼资金 另外 住宅推售增幅大于预售增幅 显示出2018年现楼入市项目有所增加 新房住宅限价明显 住宅 网签数据显示 2018年全市新房住宅成交2 9万套 同比 13 8 成交面积为292 4万平 同比 12 8 新房住宅推盘量大幅增加 但成交量在历史周期中仍处于低位 2018年新房住宅限价明显 住宅均价延续2017平稳下调趋势 从1月至12月累计下调180元 平 全年均价为54120元 平 同比 0 6 新房住宅全年备受关注 住宅 2017年新房市场全年观望情绪浓厚 2017年积压的购房需求在2018年得以释放 且在政府严格限价下 一二手房价倒挂现象明显 另外 三价合一 政策提高了二手房购房成本 部分二手房客户转向新房市场 上半年新房市场关注度持续高涨 731 新政对深圳楼市造成重创 加上经济下行压力增加 市场预期向下 在市场预期转变后 开发商比二手房业主更快做出反映 而且开发商在促销力度 分销渠道上有更大的灵活性 新房住宅的关注度仍远高于二手房 5月底海上世界双玺项目入市 首次引入政府公证摇号选房 体现出上半年新房市场成交火爆 9月中下旬以来住宅项目扎堆入市 新房折扣加大 分期付款 高佣转介等促销活动越来越多 个别项目开盘去化千套 但市场热度较上半年有大幅下降 但新房市场无疑全年备受关注 访客指数震荡起伏 住宅 2018年春节在2月中旬 春节所在月份访客量急剧下滑 比往年春节月份更为惨淡 上半年客户购买意愿强 新房关注度持续高涨 访客指数触底反弹 部分项目出现认筹数量远大于房源数量 开启政府公证摇号选房 新盘访客指数维持在相对高位徘徊 731 新政影响下 访客指数在9月再次触底 随后开发商推盘节奏加快 促销力度加大 访客指数再次回升 整体来看 2018年新房市场备受关注 访客指数相比2017年有所上升 全年震荡起伏 2018年新房住宅开盘去化约41 住宅 2018年新房住宅开盘去化约41 较2017年有大幅上升 上半年新房供应紧张 开盘去化更为理想 万科瑧山府 山语海二期 海上世界双玺 万科蛇口公馆 中海天钻 华润城润府三期六项目均开盘告罄 大部分项目开盘去化约六成 下半年新房住宅周均开盘销售率明显低于上半年 仅华润城润府三期加推的住宅开盘售罄 且加推热度较第一批大幅下降 深圳中原研究中心 五区供应成倍增加 宝安区供应占比超龙岗 住宅 根据深圳中原研究中心监测 2018年新房住宅推售套数合计41282套 其中宝安区供应1 6万套 占比40 超过龙岗 从各区供应来看 仅龙岗区供应有所减少 六区供应增加 其中盐田 罗湖 福田 南山 宝安五区住宅供应成倍增加 深圳中原研究中心 五区成交上升 龙岗成交占比47 住宅 深圳中原研究中心 2018年全年新房住宅成交合计成交2 9万套 从各区成交套数来看 龙岗区占比47 其次是宝安占比27 南山区占比9 对比各区成交面积来看 龙华区成交面积同比 4 0 成交套数同比 3 3 可见龙华区套均面积有所增加 而罗湖区正好相反 其套均面积从127平下降到92平 南山区是限价最为明显的 住宅 从区域均价分布图来看 宝安 龙华 龙岗 福田四区均价上涨 盐田区均价领跌 主要是因为盐田区从2017年中开始连续14个月无成交 且盐田区成交量较少 区域均价受个别项目定价影响严重 结合市场监测 南山区是限价最为明显的 2018年南山成交均价同比下滑9 2 至92095元 平 90 144平成交占比上升至三成 住宅 从成交面积段来看 60 90平刚需户型仍是成交主力 2018年成交占比58 2 同比有所下降 2018年90 144平改善型户型成交占比上升至30 5 144平以上的大户型占有略有下降 而45 60平的小户型有所上升 4万以下价格段成交占比大幅减少 住宅 2018年6万 价格段住宅共成交7264套 占全市成交套数的24 7 6万 住宅成交88 8万平 占全市成交面积30 4 从各价格段成交占比来看 2018年4万以下价格段占比大幅减少 8万以上价格段也有所减少 新房住宅成交价格在中间价格段比较集中 4 6万价格段占比接近五成 大运片区成交最为火热 从成交片区来看 2018年大运片区以2773套的成交量位居热点片区榜首 其次是西乡片区 龙岗中心城片区 2018年大运片区网签楼盘有佳兆业未来城 京基御景中央 吉祥里豪庭 龙平紫园 御景蓝湾公馆 颐安都会中央花园六个 大运新城文体配套齐全 2017年底世贸拍地规划建设600米超高商业中心 其片区楼盘成交持续火热 另外值得一提的是 坪山片区除市场成交2472套 还有2503套保障房 亚迪三村 成交 坪山片区总成交占全市成交16 9 住宅 片区均价及涨跌幅榜 住宅 网签数据显示 2018年布吉片区成交1718套 位居热点片区TOP10第七位 其年度成交均价为50475元 平 同比上涨15 26 领涨全市 其次是民治片区均价上涨14 9 至68574元 平 沙井片区上涨13 91 至43948元 平 2017年下半年以来布吉片区入市新房逐步突破5万 其中均价5万以上的凯旋TRC 万科麓城 玺樾山三楼盘是2018年布吉片区的成交主力 蔡屋围片区住宅项目较少 2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签 2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售 以致2018片区均价76143元 平 同比下降25 98 其次是后海片区下降14 7 沙头角片区下降14 52 壹成中心连续两年成交套数最多 住宅 壹成中心花园最早于2015年入市 2017年共成交1475套 2018年共成交1264套 连续两年位居住宅成交套数TOP10榜首 其次是龙光玖龙台成交1094套 远洋新天地成交1040套 TOP3成交套数都在千套以上 2018年成交套数TOP10楼盘共成交9313套 占全市成交套数的31 7 与上年持平 华润城润府成交金额最高 住宅 华润城润府项目2018年分两批入市 共推售1296套住宅 部分还在网签中 2018年共网签972套 均价84982 平 成交金额达到108 61亿元 位居2018年住宅项目成交金额TOP10榜首 其次是壹成中心 香山里花园 住宅成交金额TOP10榜单中海上世界双玺成交均价最高 套均面积最大 但该项目仅推售167套 已全部网签 总成交金额为71 04亿元 位居第四 华润置地年度成交金额第一 住宅 2018年华润置地凭借华润深圳湾 悦府 华润城润府 银湖蓝山润园三项目成交金额达到152 26亿元 位居成交金额TOP10开发商榜首 万科在2018年推出的住宅项目较多 其凭借万科瑧山府 万科瑧山道 万科星城 万科蛇口公馆 万科麓城 深国际万科和风轩六项目成交金额共计141 83亿元 位居第二 其次是鸿荣源集团 佳兆业 佳兆业年度成交面积最大 住宅 佳兆业在坂田 平湖 盐田各有一个城市广场住宅项目在售 在大运还有佳兆业未来城 龙平紫园两项目 佳兆业的项目一般体量较大 2018年下半年佳兆业项目的促销力度最大 率先启用首付分期 其全年网签面积达到21 6万平 位居成交面积TOP10开发商榜首 其次是万科 鸿荣源集团 2018年新房住宅成交面积TOP10开发商共成交132 6万平 占全市一手住宅成交面积的45 3 行业集中度明显 全市存量与去化 住宅 截至12月底 深圳全市新房住宅存量为346 5万平 同比上升2 33 按照过去一年平均成交量计算 去化周期为14 22个月 2018上半年新房住宅存量持续减少 到2018年8月底存量仅207 8万平 9月中下旬以来供应不断增加 年底存量骤然增加 但预计明年上半年开发商推盘节奏放缓 存量或将进一步告急 区域存量与去化 住宅 从各区存量来看 龙岗 宝安存量一直是最多的 2018年宝安区 含光明 龙华 的供应超过4万套 其占比远超龙岗 12月底存量数据显示宝安区存量154 2万平 领先全市 从各区去化时间来看 龙岗 南山的去化时间较短 而福田 罗湖 宝安去化较慢 盐田因为中间14个月无成交 去化时间无法估计 总结与展望 住宅 2018年深圳政策调控力度加大 调控效果明显 2018年深圳新房住宅成交2 9万套 较去年有所上升 但还远低于近十年的年均成交量 2018年新房住宅限价明显 住宅均价延续2017平稳下调趋势 从1月至12月累计下调180元 平 全年均价为54120元 平 同比 0 6 自2017年初新房开始执行限价政策 2017全年开发商推盘积极性低 2018年对流入房地产行业的资金监管尤其严格 开发商资金压力巨大 而且下半年国内外经济形势严峻 市场预期转变 9月中下旬以来开发商推盘节奏加快 新房供应骤增 2017年积压的购房需求在2018年得以释放 且在政府严格限价下 一二手房价倒挂现象明显 另外 三价合一 政策提高了二手房购房成本 部分二手房客户转向新房市场 尽管 731 新政对深圳楼市造成重创 但在市场预期转变后 开发商比二手房业主更快做出反映 而且开发商在促销力度 分销渠道上有更大的灵活性 新房住宅的关注度仍远高于二手房 新房市场无疑全年备受关注 5月底海上世界双玺项目入市 首次引入政府公证摇号选房 体现出上半年新房市场成交火爆 9月华润城润府三期加推的住宅也是开盘售罄 但加推热度较第一批大幅下降 下半年市场转凉 开发商在2018年下半年重启首付分期 特价房等促销活动 但无奈国内外经济形势严峻 购房者入市更为谨慎 本轮调控政策见底 预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松 主要体现在房贷利率优惠方面 随着 粤港澳大湾区 深汕合作区 的发展 深圳城市吸引力增强 而深圳新房住宅的供应仍然非常有限 预计明年上半年开发商推盘节奏将明显放缓 2019 稳房价 稳租金 稳预期 调控目标并存 新房住宅成交均价不会出现较大幅度的上涨或者下降 成交量或将有所上升 公寓市场 全市供应量微跌公寓成交量升价跌公寓成交占比近四成商务公寓成交主力在龙华和龙岗300万以内公寓成交占比超六成龙光玖钻为成交套数 成交金额双料冠军 市场要点 4 全市供应量微跌 2018年公寓供应量依然维持在133 51万平的高位 同比去年下降0 36 为近四年来供应量的首次下跌 全市供应量最大的区域为龙岗 批售面积为35 50万平 供应占比为26 59 公寓 深圳中原研究中心 公寓成交量升价跌 2018年深圳商务公寓成交18384套 成交面积106 80万 同比上升9 03 创历史新高 价格方面 商务公寓的价格近六年来首次出现回落 成交均价为59762元 平 同比下跌3 79 公寓 公寓成交占比近四成 在住宅限购的背景下 不限购的商务公寓依然存在市场空间 商务公寓的客户中投资客占比较大 小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好 更容易获得投资客的青睐 从成交数据来看 近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势 今年的商务公寓成交占比同比上升3 4 达到了38 5 为历年成交占比的最高水平 公寓 成交主力在龙华和龙岗 2018年商务公寓的成交主要集中在龙华和龙岗两区 龙华地理位置优越 随着基础设施的不断完善 越来越多的客户开始认可龙华物业的升值潜力 龙华2018年公寓成交面积为29 61万平 占全市成交面积的27 72 成为全市公寓成交最热门的区域 成交均价为63330元 平 同比上升10 8 龙岗基础配套设施完善 居住氛围较好 今年年初开工的14号线再次使得龙岗吸引了置业者的关注 2018年龙岗成交面积为28 97万平 占比为27 12 受金地龙城中央自在寓 锦荟park等项目的影响 龙岗成交均价同比下滑10 9 至37056元 平 是2018年唯一一个成交均价下滑的区域 南山是2018年唯一一个成交面积下滑的区域 2018年南山成交面积为18 05万平 同比下滑47 19 2018年南山入市的8个公寓项目中有6个项目在731新政后入市 并且多个项目推出的公寓为大面积高总价的产品 因此成交相对乏力 公寓 备注 2017年盐田无成交 2017成交均价采用的数据为2016年的均价 小面积低总价公寓受捧 2018年总价在300万以内的公寓成交占比超六成 市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间 占比达到59 6 比去年占比上升了15 1 除了成交总价集中化 面积也更加集中在小户型上 今年45 以下公寓成交占比上升了17 6 至43 2 成交占比遥遥领先 其他面积段的公寓成交占比均有所下滑 731新政的出台后 公寓产品限售5年 预计未来资金会更加偏向于流动性较好的低总价公寓产品 公寓 成交量前十龙岗占四席 2018年商务公寓成交套数榜首为龙华的龙光玖钻 成交套数为4114套 龙岗的金地龙城中央自在寓以1376套的成交量排名第二 成交前十 龙岗占四席 深圳中原研究中心 公寓 成交金额前十南山占七席 2018年商务公寓成交金额榜首依然是龙华的龙光玖钻 成交金额为134 32亿元 南山的臻湾汇以57 41亿元的成交金额排名第二 成交前十 南山占七席 深圳中原研究中心 公寓 总结与展望 今年商务公寓供应量依然较大 全年供应面积为133 5万平 同比下降0 4 近四年来供应增速首次下降 今年上半年 公寓供应量较少 7月底公寓5年限售的政策出台后后 8月无公寓项目入市 但从9月开始 公寓市场供应量激增 9月至12月公寓的供应量占全年供应量的70 6 2018年公寓成交均价为59762元 平 同比下跌3 8 成交套数为18384套 同比增加31 5 成交面积创历史新高 为106 80万平 同比增加9 0 近七年来套均面积首次低于60平 套均面积为58 1平 同比下降17 1 从成交面积段来看 45 以下公寓成交占比为43 2 成交占比增加17 6 从成交价段来看 300万以内的公寓成交占比为62 8 成交占比增加了14 4 小面积低总价的公寓因为门槛低 获得了更多的市场空间 公寓 在当前政策下 公寓产品5年限售 短期投资客已经减少了对公寓产品的投资行为 未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售 市场上可交易的商务公寓的数量是有限的 长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求 在住宅限购未开放之前 不限购不限贷的商务公寓依然会获得长期投资客的关注 预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力 豪宅市场 1000万以内豪宅占比升至38 豪宅成交乏力均价持续攀升 下半年网签量逐步上升 南山供应占比超七成 南山成交均价下滑8 9 市场要点 商务公寓成交占比约三成 5 豪宅成交乏力均价持续攀升 2018年深圳豪宅供应量为84 91万平 同比增加61 1 但豪宅的成交量仅为64 07万平 同比下滑8 09 2018年上半年 豪宅市场热度较高 随着限售政策的出台 市场预期逐渐转向 高总价的豪宅无可避免的受到影响 成交均价方面 持续上涨至9 44万元 平 环比下滑5 1 豪宅 下半年网签量逐步上升 由于网签具有滞后性 2018年1月的备案的豪宅主要为上一年年末成交的豪宅 受春节影响 且六个月无新豪宅项目入市 因此2月网签量断崖明显 2月之后成交量呈现上升的趋势 成交均价方面 因为豪宅项目入市时间不均匀 因此成交均价波动明显 受双玺 时光道项目影响 6月豪宅均价升至116882元 平 达到全年月度均价最高值 最后成交均价波动下滑 受深业中城项目影响 12月豪宅成交均价降至85670元 平 豪宅 南山供应占比超七成 2018年南山 福田以及盐田有豪宅供应 其中南山全年供应项目为9个 供应面积达59 8万平 同比增加68 4 占全市供应的70 4 福田获批项目有4个 供应面积为22 7万平 同比增加35 3万平 另外福田还有一现楼销售的项目 为红树湾壹号 2018年除了宝安外其他区域均有成交 2018年福田成交面积为15 5万平 同比增加17 0 南山全年成交面积为47 7万平 同比增加5 7 豪宅 南山成交均价下滑8 9 从成交来看 南山仍然独占鳌头 2018年南山全年成交面积为47 7万平 占全市成交的74 5 成交均价为97204元 平 同比下降8 9 福田成交面积为15 5万平 占全市成交的24 2 成交均价为87375元 平 同比下降0 3 罗湖成交均价最高 为110961元 平 同比上升33 4 但其成交量仅0 26万平 所以成交均价波动较大 豪宅 备注 宝安无成交 故成交均价未显示 2017年宝安豪宅成交均价为85011元 平 千万豪宅占比持续下滑 2011年 2016年 千万豪宅占新房 一手住宅和公寓 的比例一直在上升 同时千万豪宅成交套数逐渐攀升 2016年千万豪宅共成交4364套 占比达到9 5 2017年千万豪宅成交套数和成交占比开始下滑 2018年千万豪宅成交套数下滑15 3 至2723套 千万豪宅占比进一步下滑至5 74 豪宅 1000万以内豪宅占比升至38 2018年1000万以内豪宅成交套数为1676套 同比上升239 3 成交占比较去年上升24 7至38 1 成交占比升幅最大 此价段内华润城润府和瑧湾汇成交最为活跃 1000万 2000万豪宅成交套数为2016套 同比上升1 26 成交占比较去年下滑8 06 至45 86 但成交占比依然最大 此价段内华润城润府和香山里花园成交最为活跃 另外两个价段的豪宅成交套数和成交占比均有所下滑 豪宅 商务公寓成交占比约三成 分类型来看 住宅项目依然是主力 住宅成交占比为69 7 成交面积为44 6万平 较去年下降10 4 住宅成交以华润城润府和香山里花园为主 商务公寓项目今年成交19 1万平 较去年增加39 8 占比继续升至29 9 成交臻湾汇 深业中城和华润城润府为主 自2012年 限墅令 以及限定住宅容积率不小于1 0下达以来 市场上的别墅项目供应日趋稀少 且大多数别墅为现楼 无法体现在成交上 今年别墅项目仅成交0 29万平 占比仅为0 1 深圳中原研究中心 豪宅 豪宅热销排行榜 华润城润府荣登榜首 2018年豪宅成交中华润城润府以1584套的成绩位列第一 其中946套为1000万以下豪宅 香山里花园以554套的成绩位居第二 分区域来看 前十榜单中 南山和福田分别占7席和3席 豪宅 总结与展望 2018年上半年市场对豪宅项目的关注度很高 多个豪宅项目的诚意登记人数远高于房源数量 火热的豪宅市场让深圳迈向了摇号时代 随着下半年 731新政 的出台 限售政策的出现以及限购限贷政策的升级使得市场预期出现转折 悲观的市场情绪开始蔓延 豪宅市场也不可避免的受到了影响 前两年供不应求的豪宅开始出现供应过剩的局面 2018年豪宅的供求比升至1 4 其中公寓类豪宅的供求比已升至1 8 说明在观望情绪浓重的情况下 投资类客户在减少 居住属性更强的住宅类豪宅去化情况较好 说明在市场行情较为低迷的情况下 市场需求分化明显 高品质的住宅类豪宅依然受到市场欢迎 而公寓类豪宅的关注度相对较弱 2018年豪宅成交均价同比下降5 1 至94424元 平 成交套数同比上升约两成至4399套 成交面积下滑8 1 至64 07万平 这主要是因为小户型产品的供应有所增加 小户型低总价的豪宅产品扩大了客户范围 也获得了市场的青睐 小户型豪宅成交情况较好 所以在成交套数微升的情况下 成交面积下滑明显 受小户型豪宅影响 一千万以下豪宅成交占比近四成 2018年一千万以下豪宅成交套数增长超过两倍 而千万以上豪宅成交疲软 同比下滑15 3 因此千万豪宅成交占比下滑明显 从自住的角度来看 市场上对高端住宅的购买需求依然旺盛 从投资的角度来看 在限价的背景下豪宅依然具备一定的升值潜力 在宏观经济承压的情况下 市场对于资金占用量较高的豪宅产品热情有所下滑 市场需求分化加剧 居住属性较强的住宅类豪宅依然会收到市场的欢迎 投资属性较强的公寓类豪宅 尤其是高总价的公寓类豪宅去化或承压 豪宅 二手市场 6 深户购房占比继续提升 二手住宅成交稳定均价小幅上升5 4 量价齐跌市场下行调整 731新政为分界点中原三大指数由升转跌 250 500万总价成交占比超5成 市场要点 低租金区域租赁占比显著上升 二手住宅成交稳定均价小幅上升5 4 二手 2018年全市二手住宅共成交64627套 面积约531 2万平 成交套数较2017年上升1 6 中原领先指数881 3 均价52321元 平 较2017年增长5 4 涨幅较2017年略有扩大 2018年全国调控加码愈加频繁 深圳也多次出台政策遏制房地产市场投资 上半年二手市场有量价齐升趋势 但是三价合一出台对二手市场打击较大 下半年731新政也出台 限售政策让市场真正走冷 步入量价齐跌的调整阶段 虽然下半年价格调整 但是由于上半年上涨 全年二手均价仍然较2017年有所上升 2019年二手价格预计仍将延续调整趋势 二手量价由升转跌市场下行调整 二手 2018年开年二手市场延续2017年底的高成交量 除2月份春节假期影响外 上半年成交量基本延续了17年底走势 同时二手价格也随成交量的上升而逐步攀升 从成交上看 上半年的三价合一政策对市场成交的影响有限 短期虽有变化但影响不大 2018年市场的转折点在于731新政 由于备案的延迟性 从成交来看 自9月开始 二手成交量价开始由升转跌 市场步入调整 成交量至年底依然维持在低位 731新政为分界点中原三大指数转跌 二手 2018年中原三大指数受到政策面影响较为明显 上半年三大指数基本呈现上升趋势 中原经理指数基本维持在55 以上 高峰期在66 报价指数由年初的40 上升到年中的54 3月底三价合一政策对指数影响有限 指数短暂回调后快速回升 从价格走势上也可以看出 中原领先指数上半年维持上升趋势 未有回调 走势较强 而随着下半年政策的进一步收紧 监管趋严 特别是731新政后 市场走势掉头往下 中原领先指数连续5个月下跌 经理指数也由高位下滑 至年底已跌至50 的荣枯线附近 而报价指数走势基本相同 年末也跌至30 的荣枯线附近 受均价上升影响套均总价上升至488万 二手 2018年深圳二手套均面积与2017年持平 为85平 受到三价合一政策影响 非普通二手住宅税费增加明显 90 144平改善型需求成交占比略有减少 下半年731新政 限售政策去投资化更加明显 受投资客欢迎的小户型成交也受到影响 因此 套均面积变化并不明显 从总价上看 2018年二手房价格从升转跌 下半年下行明显 但是全年来看 二手均价较2017年仍有上升 因此套均总价较2017年有所增加 为每套488万元 250 500万总价成交占比超5成 二手 由于近几年房价的快速上升 低总价房源迅速减少 250万以下总价段每年都呈现大幅下滑趋势 而250 500万总价段上升趋势显著 500万以上总价段占比也呈现逐年攀升的趋势 但是2017 2018年二手价格涨幅大幅缩小 房价保持稳定 成交总价的分布趋势变化也不明显 150万以下总价段分布继续下滑至4 占比最低 但降幅已经大幅缩小 150 250万占比微幅上升 占比17 而250 350万价段占比结束了连续5年的上升 占比下滑1 至25 350 500万占比继续上升至26 250 500万占比共计51 2 3房成交占比近七成 二手 市场成交主体以2 3房为主 占比达到69 2房成交占比继续上升 达到35 3房占比则小幅下滑至34 改善型的大户型4房及以上成交占比也下降 1房成交占比在2017年下滑后 2018年小幅回升 在市场下行调整阶段 1 2房的低总价房源更受欢迎 改善型大户型购房者则更加谨慎 深户购房占比继续提升 二手 从户籍购房比例来看 深户购房占比继续提升 内地购房占比则逐年下滑 香港购房占比与2017年持平 广东 除深圳外 购房占比则小幅提高1 2018年深圳限购政策依然严格 三价合一 731限售政策加码后 市场去投资化 短炒客户离场 深户刚需人群购房提升 同时上半年粤港澳大湾区利好不断 深圳作为大湾区中心区位 前景广阔 大湾区其他城市到深购房略有提高 26 35岁购房占比近5成 二手 深圳购房成交年龄主要分布在26 45岁之间 占比超过82 其中26 35岁占比近47 较2017年下滑近10 而36 45岁占比35 提升6 46 55岁占比11 提升近4 80后依然是购房主力人群 房价攀升下 低年龄段资本积累尚不充足 购房年龄继续上升 虽然三价合一政策出台后到正式实施前 为避免政策带来的高税费 大量人群于政策实施前购房 无论是改善性需求还是投资者 无名额人群倾向于利用父母名额购买 导致了2018年大龄购房比例大增 但是去除三价合一期间影响 数据依然显示 36岁以上三个年龄段购房比例上升 35岁以下仍然下降 购房年龄731新政对当然从整体趋势上看 35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势 而36岁以上年龄段购房占比逐年上升 购房年龄逐年提高的趋势未改变 二手成交向核心区域转移 二手 从二手住宅成交占比来看 龙岗由于低单价成交占比最高 占比达到22 9 但是下降2 1 一方面 2018年东进战略受关注下降 而粤港澳大湾区 大空港概念更为火热 因此 龙岗区域成交下滑 而宝安区域收到更多关注 成交也小幅提升 南山 福田 罗湖成交占比都小幅上升 盐田基本与2017年持平 2018深圳政策调控力度加大 市场下行调整 而核心区域物业 名校物业保值能力更强 因此在市场表现不佳 预期也下行的情况下 市场更加倾向于核心区域 仅盐田价格累计下滑 二手 2018年全年各区二手住宅价格累计涨幅 1月 12月价格涨幅 仅盐田区下跌 其他各区都上升 虽然2018年深圳政策调控加码 但是上半年市场表现较好 二手量价齐升 下半年下行调整 价格也出现下滑 但是下滑幅度不及上半年涨幅 虽然目前房地产市场政策收紧 市场成交下滑 但是二手价格依然保持一定增长 盐田由于上半年涨幅较小 而下半年跌幅更为明显 因此 盐田全年累计下跌4 3 涨幅最大的区域为南山区 累计上涨5 8 其次为龙华和福田 分别累计上升2 8 和2 4 而累计涨幅较小的为宝安和罗湖 长租公寓助推租金上涨回报率低位回升 租赁 2018年长租公寓继续发展迅猛 政策扶持力度大 资本进入十分频繁 长租公司收储房源竞争加剧 成本提高 促使租金上升 加上长租公寓收储房源装修等花费时间较长 市场可租赁房源也有下滑趋势 租金全年基本保持稳步上涨 四季度以来 租赁市场问题频出 长租公寓盈利艰难 资本也更为谨慎 加上年底租赁需求下降 租金基本保持稳定 随着租金的上升 房价的下滑 租金回报率低位快速回升 盐田租金涨幅最大 租赁 2018年深圳市场租金基本保持上升趋势 截至12月 全市租金为72 3元 平 月 累计上涨9 6 盐田和福田租金领涨全市 盐田由于其低租金 在租金快速上升阶段优势明显 2018年盐田区租赁明显增加 也导致盐田区租金涨幅较大 累计上升幅度达到13 9 福田全市租金最高 租金为111 8元 平 月 2018年累计涨幅达到11 3 低租金区域租赁占比显著上升 租赁 从各区租赁占比来看 福田 南山租赁占比显著下滑 宝安略有下降 而盐田 龙岗 罗湖 龙华租赁占比则明显上升 其中 福田租赁占比仅为13 下滑近6 南山租赁占比12 下滑2 核心CBD由于租金基数高 涨幅明显 越来越多租客向低租金区域迁移 这也导致了龙岗租赁占比达到32 上升4 盐田租赁占比也达到11 上升3 龙华租赁占比7 上升近2 全市租赁热点楼盘 租赁 全市租赁较热的15个楼盘中 有11个在龙岗区 其中布吉区域又具有明显优势 有7个 在租金飞速上升的2018年 租客对租赁价格的敏感度进一步提升 布吉区域由于其地理位置 交通较为发达 便利 而租金水平相对有优势 多数楼盘单位租金在45 60元 平之间 因此受到租客的欢迎 百仕达花园三期由于其学位优势 一直以来都是租赁热点楼盘 核心区域福田 南山只有皇御苑上榜 租金也达到105元 平 从总价上看 近半套均总价在4000以下 丽湖花园甚至未达到3000 套均面积来看 多数为70 90平的2 3房 单身居住依然以关内的单身公寓为主 总结与展望 2018年上半年二手成交量价呈现上升趋势 为稳定房价 防止房价过快上涨 深圳出台 三价合一 抑制二手价格 但影响有限 下半年731新政出台 极大的打击了投资客炒房 同时下半年中美贸易战加剧升级 外围经济环境恶化 国内经济下行压力增大 人民币贬值压力增加 国内投资意愿降低 市场由此步入量价齐跌的调整阶段 全国多地开发商降价销售 深圳开发商年底也进行适度让利 新房由于限价 部分楼盘的价格与二手相比优势明显 因此 二手成交更加低迷 但深圳长期投资价值依然具有优势 对于非急售的业主来说 并不会进行大幅降价销售 而购房者对于下行调整阶段的价格有下降预期 导致了二手流动性进一步下滑 预计在限售政策不放松的情况下 今年上半年二手成交量将继续低位徘徊 下半年将有机会呈现温和上涨趋势 租赁二手 2018年全国租赁市场蓬勃发展 长租公寓继续受到政策 资金的支持推动 只租不售或增加限售年限用地供给明显增加 资金的过快涌入带来了非常多的问题 租金上涨过快 租金贷 甲醛等安全问题 下半年政府也逐步加大长租公寓监管 完善法律法规 遏制租金过快上涨 今年租金在监管趋严和资本进入放缓的背景下 租金将趋于稳定 二手办公类物业 成交量持续下滑 一手商业 批售持续下滑 二手商业 二手商业成交量回到5年前 一手商业 龙岗宝安两区成交为主力 市场要点 商办市场 7 一手办公类物业 供应量大增 一手商业 批售持续下滑 商业 商业批售量自2015年起至2018年持续下滑 2018年供应仅为34 1万平 较2018年下滑5 为近年最低值 2018年全年商业批售量超5成集中在下半年 多为住宅底商或配套商业 纯商业项目较少 大体量公寓主要为商务公寓与商业的综合体 分布在1月与10月 商业市场的批售量为近年来最小 峰值集中的月份主要是9月与5月 一手商业 均价上升迅猛 商业 2018年一手商业成交1332套 同比2017下降40 2018年一手商业成交均价80694元 平 较2017年上升80 一手商业 龙岗宝安两区成交为主力 商业 区域来看 2018年商业市场的整体成交分布依旧以龙岗和宝安为成交的主力 两区成交面积占据全市总成交面积的87 然而 宝安 南山成交则较上一年分别上涨38 和35 虽然宝安和龙岗成交量全