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呼和浩特市房地产市场调研报告 2010 10 北京新松建筑设计研究院 考察内蒙古呼和浩特市城市发展状况 房地产市场现状 城市发展规划 投资政策 对呼和浩特市房地产市场进行研究 寻求投资机会 项目选址决策提供参考 市场研究目的 房地产市场研究报告目录 呼和浩特市城市概况 1 呼和浩特市房地产市场分析 2 1 1内蒙古自治区概况 成立于1947年5月1日 我国成立最早的民族自治区 位于北部边疆 由东北向西南斜伸 呈狭长形 东西相隔2400公里 南北直线距离1700公里 全区总面积118 3万平方公里 占全国土地面积的12 3 居全国第3位 东 南 西依次与黑龙江 吉林 辽宁 河北 山西 陕西 宁夏和甘肃8省区毗邻 跨越三北 东北 华北 西北 靠近京津 北部同蒙古国和俄罗斯联邦接壤 国境线长4221公里 内蒙古自治区行政区划为14个市 盟 2009年末常驻人口2422万人 首府呼和浩特市位于内蒙古自治区中西部 1 1 1内蒙古自治区概况 九省横比 内蒙古GDP总量居第三位 仅次于河北和辽宁 内蒙古人口总量居第八位 仅高于宁夏 内蒙古人均GDP 可支配收入及支出 均居第一位 内蒙古人均消费力最强 1 1 2内蒙古自治区概况 九省横比 内蒙古社会消费品零售总额居第五位 低于辽宁 河北 黑龙江和吉林 内蒙古的城市社会消费品零售总额居第五位 低于辽宁 黑龙江 河北 吉林 1 1 3内蒙古自治区概况 九省横比 1 2呼市城市概况 包头市 鄂尔多斯市 呼和浩特市位于内蒙古自治区的中西部 辖区土地总面积1 7万平方公里 常驻人口269万人 其中 城区面积120平方公里 市区人口150万人 呼和浩特市行政区划为4个市辖区 4个县 1个旗和1个国家级经济开发区 4个市辖区包括新城区 回民区 玉泉区 赛罕区 4个县包括托克托县 和林格尔县 清水河县 武川县以及土默特左旗 金川开发区为国家级的经济技术开发区 2009年呼和浩特市的国内生产总值为1644亿元 人均GDP为61108元 乌兰察布市 城市文化 大昭寺 1 2 1呼市城市概况 规划发展 东优 西联 北控 南拓 金桥开发区 如意开发区 金川开发区 中疏 1 2呼市城市概况 行政划分 回民区 面积175km2 人口22万 回民聚集地 有着浓厚的伊斯兰文化氛围 以中山路和新华大街为基础 构建商业核心区 新城区 面积700km2 人口32万 以成吉思汗大街为基础 构建蒙元文化特色景观区 玉泉区 面积213km2 人口19万 呼市发祥地 以大昭寺 席力图召为基础 构建历史文化特色区 赛罕区 面积1013km2 人口38万 区划后的新型城区 面积及人口最大 以自治区党政办公大楼为基础 构建行政中心区 呼市GDP居第六位 仅高于太原 兰州和银川 呼市人口居第八位 仅高于银川 1 2 2呼市经济 九市横比 呼市人均GDP 人均可支配收入均排第一位 呼市人均可支配指出 排第二位 仅次于沈阳 1 2 3呼市经济 九市横比 由于人口少 呼市社会及城市消费品零售额均排第七位 仅高于兰州和银川 1 2 4呼市经济 九市横比 1 2 5呼市经济 GDP 呼市GDP增速基本保持在13 以上 经济持续高速发展 呼市近三年人均GDP统计 亿元 呼市近三年GDP统计 亿元 1 2 6呼市经济 固定资产投资额 呼市近三年固定资产投资额统计 亿元 呼市近三年房地产投资额统计 亿元 固定资产投资总额持续高速增长 2009年同比增长25 房地产投资总额所占生产总值比例在10 左右 投资总额保持持续增长态势 07 08年增幅较大 09年有所回落 市场总体较为活跃 数据来源 呼市统计局 社会消费品零售总额增长迅速 平均增幅在19 以上 消费力增长旺盛 全区消费力最强 持续旺盛的消费力有利于推动市场快速发展 呼市近三年消费品零售额统计 亿元 内蒙部分城市近三年消费品零售额统计 亿元 1 2 7呼市经济 社会消费品零售总额 1 2 8呼市经济 人口 人口少 增长缓慢 年均增幅2 全市总人口年增长3万人 市区人口年增长2万人 区别于包 鄂靠二产拉动 呼市第三产业超过50 产业结构进一步优化 1 2 9呼市经济 三产比例 1 3 1呼和浩特市赛罕区概况 赛罕 蒙古语意为美丽富饶 赛罕区位于内蒙古自治区呼和浩特市城区东南部 东西长43公里 南北宽41公里 总面积1025 2平方公里 是首府最大的城区 处于首府城区扩展的主要地区 全区总人口57 2万人 常住人口38 3万人 其中城镇人口23 6万人 农业人口14 7万人 辖6个乡镇 5个街道办事处 124个行政村 59个社区居委会 是一个以蒙古族为主体 汉族占多数的多民族聚居区 赛罕区于2000年6月14日正式挂牌成立 辖区地理位置优越 京包铁路 京包高速公路 110国道穿境而过 北京奥运会备降机场 呼和浩特白塔机场座落境内 已成为沟通北京 连接西北 通往各省的重要通道 自治区党委 政府和各大厅局机关大部分入驻 中国航天六院 内蒙古大学 内蒙古师范大学 内蒙古农业大学 内蒙古草原研究所等27所国家 自治区 呼市级教育科研单位聚集区内 内蒙古国际会展中心 内蒙古图书馆 内蒙古文化大厦等相继落成 赛罕区成为了首府的行政中心区和科技 教育 文化聚集区 2009年赛罕区国内生产总值达到260亿元 人均GDP达到67885元 人均可支配收入24440元 地方财政收入达到40 93亿元 社会商品消费总额达到105亿元 1 3 2呼和浩特市玉泉区概况 玉泉区是内蒙古自治区首府呼和浩特市四大城区之一 位于呼和浩特市西南部 全区辖一乡一镇七个办事处 总面积270平方公里 总人口27万人 是以蒙古族为主体的多民族聚居区 玉泉区是呼和浩特的发祥地 是一个有400多年历史的古老城池 玉泉区作为对外开放的窗口 地处国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点 地理位置优越 改革开放以来 特别是伴随着国家西部大开发战略的实施 玉泉区充分发挥地区比较优势 紧紧抓住国家扩大内需和产业政策调整的有利契机 走出了一条 农业稳区 工业强区 商贸富区 旅游活区 科教兴区 的强区富民之路 构筑起了以轻纺工业为主 建材 医药 食品 生物饲料等高科技行业辅助的工业经济体系 以加强生态建设 盘活文化资产 合理开发利用旅游景观的新型旅游产业模式 以推进农业产业化进程 加速农村经济结构调整 整合农业资源的优势农业发展道路 以市场为导向 招商引资为手段 连接城乡 幅射内蒙古中西部的商贸流通网络 发展优势1 塞外旅游胜地 区内名胜荟萃 2 塞外贸易中心 3 农副产品生产加工基地 4 工业园区发展迅猛 5 利用边疆区位优势开展国际贸易的优越条件 尤其是与蒙古和俄罗斯的贸易渠道不断地在拓宽 本章小结 城市条件优势 首府效应 呼包鄂金三角 保持整体经济快速的发展现状和未来可预期的高速增长态势 成为房地产市场跨越式发展 商业市场规模扩张和经营层次提升最可靠的基本面支撑 劣势 人口总量薄弱 城中村改造推进缓慢 房地产市场研究报告目录 呼和浩特市房地产市场分析 2 呼和浩特市城市概况 1 2 1呼市土地市场情况 圈地未开发现象严重 多集中在二环 尤其是南二环附近 目前呼市正在加大力度推进城中村改造 未来土地 商品房供应将形成井喷 2 1 1呼市土地市场情况 成交量 迎接2007年自治区60周年庆典 呼市陆续建设一大批献礼工程 导致土地供应在05 07年急剧上升 08年全球金融危机 呼市市场受影响 土地交易量降幅明显 土地市场年度实际需求量也未得到全部体现 2010年一季度成交量大幅上升 二环路沿线成为土地市场热点 由成交数据可见 未来呼市潜在供应巨大 竞争激烈 2 1 2呼市土地市场情况 出让均价 07年前城区土地出让较多 房价高企 拆迁成本提高 经营城市 的理念使呼市政府在房地产运作中力求土地价值最大化 诸多因素推动了地价上涨 随着城市外扩 城乡结合部土地出让比例加大 拉低了土地出让均价 2 1 3呼市土地市场情况 出让时间 2010 351 91亩 89 99万 亩居住兼容商业用地内蒙古希望阳光实业 出让时间 2010 137亩 80万 亩 综合用地烟草内蒙分公司 出让时间 2010 1194亩 38万 亩 居住 商业用地 巴彦淖尔天元地产 出让时间 2010 134亩 76万 亩 居住 商业用地 内蒙古祥泰房地产 出让时间 2010 380亩 155万 亩 居住 商业用地 内蒙古丰瑞房地产 出让时间 2010 113亩 120万 亩商业金融业用地 内蒙古金利达酒店 出让时间 2010 839亩 420万 亩居住兼容商业用地内蒙众生地产 出让时间 2010 350亩 90万 亩 居住 商业用地 呼市正源地产 出让时间 2009 1234亩 44万 亩 商业用地内蒙古九州通医药 2 2 1呼市商品房市场情况 供求分析 呼市GDP激增 房地产投资加大 商品房市场近几年均呈现出严重供大于求 目前市场存量房面积达1757万平米 按目前平均去化速度计算将15年消化完毕 经与同业交流反馈 目前呼市商品房交易管理混乱 房产管理局统计数据相对滞后 有一定误差 2010年1 6月份商品房销售面积达到100万平米 同比增长40 数据来源 北方新报 2 2呼市商品房市场情况 供求分析 2009年商品住房总销售面积114万平米 供应量为需求量的3 5倍 通过同业交流反馈 中海锦绣城 左右城 名都枫景等较好楼盘可实现年销售8万平米 2 2 2呼市商品房市场情况 价格分析 呼市近三年商品房价格逐年上升 年平均增幅逾6 15 商品住房年增速5 83 根据该速度预测 2010年呼市商品房价格应在4621元 商品住宅均价3505元 3000 4000元 价格区间的供求量最高 为呼市主力市场 其次是2500 3000元 呼市商品房09年各价位销售情况 2 2 3呼市商品房市场情况 量价关系 成交以80 120 为主 住房需求已从实用型向舒适型过渡 面积以80 100 的两室 100 120 三室为主 占总成交面积的六成以上 通过同业交流反馈 40 50万元为总价障碍 2 2呼市商品房市场情况 成交结构 本地占75 外地占25 其中外地客群也以内蒙其他盟市为主 2 2 4呼市商品房市场情况 客群 凌河板块 新盘均10万平米以下 销售均价 2800 3100元 目前均价 3000 4500元 2 2 5呼市商品房市场情况 板块价格 新城区 5000元 赛罕区 5000元 玉泉区 4 5000元 回民区 3 4000元 如意开发区5 8000元 金桥开发区 4 5000元 金川开发区2 3000元 城东板块 赛罕区 新城区 如意开发区 金桥开发区属新城区 开发起点高 改造难度小 城东板块领跑呼市市场 产品质素及价格均占高位 依托既有市场积累的人气 成型的配套和城中村改造的加速进行 新城区和赛罕区依然是市场的热点区域 赛罕区南拓向金桥开发区延伸 新城区北控 受大青山制约 发展空间受限 经与政府人员 业内人士 司机等各方访谈 赛罕 新城为首善之区 城西板块 回民区 金川开发区属旧城区 少数民族聚集区 改造难度大 目前受制于社会经济现状 区域人居环境 传统的区域抗性等因素 回民区处于价格洼地形象 占据中低端市场空间 城市西联 金川开发区向西延伸至土默特左旗区域 地段及区域认知不高 城南板块 玉泉开发区属旧城区 改造难度大 受人口质素及改造进度的影响 玉泉板块短期内难以改变慢热状态 长线考虑 南拓的战略实施 玉泉板块将承担起扩张主力军的功能 充分发挥历史文化资源 拥有呼市最丰富的土地资源将支撑玉泉板块未来扛起呼市地产的大旗 2 2 6呼市商品房市场情况 板块分析 2 3呼市商品房市场情况 典型楼盘价格 蒙鑫国际 4200 4600元 维多利 金色华府 4700元 阳光诺卡 5600元 左右城 4800 5600元 俪城 4700元 上上城 4300元 天骄花园 3900元 青熙境 3500 3800元 中海 锦绣城 4700 5600元 金花园 4880元 万豪 长隆湾 4700元 金佰利 国际 7500元 精装 2 3 1俪城个案分析 俪城位于石羊桥南路西侧 户型以两居室 三居室为主 项目位置 玉泉石羊桥十字路口南五百米路西建筑面积 30万 物业类型 住宅建筑形态 多层 高层装修标准 毛坯户型区间 83 160 容积率 1 48开发商 兰太房地产开发有限公司 2009 08 15开盘 2010 11 30入住均价 均价5300元 平方米 毛坯 4800起 商铺9000元 2 3 2天骄花园个案分析 本土开发商 位于二环以外 复合地产 特色别墅 成品地产 项目位置 玉泉南二环与昭君路交汇处往西600米路南建筑面积 20万 物业类型 住宅 花园洋房 别墅建筑形态 多层 高层装修标准 毛坯户型区间 110 145 住宅 280 390 别墅 容积率 1 40开发商 呼和浩特市朝晖房地产开发有限公司 均价 4400元 平方米 毛坯 总价45万元 套起 剩20套左右 别墅243万元 套起 剩12套 2 3 3上上城个案分析 上上城位居市区正南 咫尺烟场华联商业集群 小户型 打折优惠项目 项目位置 玉泉横跨石羊桥南路与锡林郭勒大街建筑面积 28万 物业类型 住宅建筑形态 多层 小高层装修标准 毛坯户型区间 80 12 二居 120 140 三居 容积率 1 86开发商 呼和浩特市山城房地产有限责任公司 入住时间2010 12 30均价4800元 平方米 毛坯 目前在售8号楼55 145屏4号楼150平起 商业为门脸房 起价8200元 平米 户型面积20 200平米 2 3 4青熙境个案分析 复合型地产 准现房 房源多 3 7 已经封顶 本土开发商 项目位置 玉泉南二环与云中路交汇处建筑面积 不详物业类型 住宅建筑形态 多层 高层装修标准 毛坯户型区间 两居至三居88 133平方米容积率 1 3开发商 呼和浩特市协和房地产开发有限公司 入住时间2011 10均价4000元 平方米 毛坯 共18栋 开盘时间未定 2 3 5中海锦绣城个案分析 项目位置 赛罕东南二环外建筑面积 5000亩物业类型 住宅建筑形态 小高层 高层装修标准 毛坯户型区间 68 247 容积率 2 34开发商 呼和浩特市荣城房地产公司 中海收购光大地块 现一期已交付 德式建筑 产品质素较高 2009年6月一期开盘 销售均价3900元 2010年4月二期开盘 销售均价4700 5600元 2 3 6万达广场个案分析 项目位置 赛罕新华东街26号 内蒙古政府对面建筑面积 128万 物业类型 住宅 步行街 写字楼 酒店 公寓建筑形态 小高层 高层装修标准 毛坯 精装户型区间 50 168 容积率 3 8开发商 呼和浩特万达投资有限公司 位于赛罕 新城 如意开发区交界处 临东二环 东河 市政府 位置优势突出 常规万达运作模式 主打 城市中心 概念 呼市最热销楼盘 2009年9月售楼处开放 12月开盘 销售均价5400元 目前一期毛坯均价5600元 精装公寓均价5800元 2009年消化面积20万平米 实现销售额15亿 2010年消化面积30万平米 实现销售20亿 2 3 7左右城个案分析 项目位置 新城区政府西侧建筑面积 26万 物业类型 住宅 别墅建筑形态 多层 小高层装修标准 毛坯 精装户型区间 91 210 容积率 1 28开发商 天津松江集团 从滨海一级整理后收购地块 临新城区中轴线成吉思汗大街 低密度 产品质素较高 一期开盘2007 04 01 主要销售普通住宅 二期开盘2010 06 14 主要销售花园洋房 目前销售均价洋房5600元 联排9000元 双拼12000元 商铺12000 15000元 2 3 8金花园个案分析 项目位置 在南二环与昭乌达路交汇处的东南方向建筑面积 5 6万 物业类型 住宅建筑形态 高层装修标准 毛坯户型区间 90 188 容积率 3 75开发商 内蒙古建发房地产开发公司 2008年9月开盘 销售均价3400元 目前销售均价达到4880元 底商1 5万元 金桥开发区入口处 临赛罕区政府 经济型产品 质素一般 项目位置 金桥区世纪六路建筑面积 38万 物业类型 住宅建筑形态 多层 小高层装修标准 毛坯户型区间 90 200 容积率 1 58开发商 呼和浩特市永华房地产开发公司 2 3 9万豪 长隆湾个案分析 紧邻后巧报地块西南侧 本土开发商 南邻8万平米河岸绿地 意式风情亲水大盘 2009年3月开盘 年消化量为5 5万 销售均价3800元 目前一期均价4700元 2 3 10利佰佳 国际个案分析 2010年8月开盘 均价 7500元 精装 6380元 起 层加价200元 商铺2 5万元 层高6 5米 项目位置 金桥开发区昭乌达路东侧建筑面积 10万 物业类型 精装公寓 写字楼 底商建筑形态 高层装修标准 精装户型区间 59 140 容积率 4 31开发商 内蒙古利佰佳房地产开发有限公司 占据昭君路与世纪五路交汇口 综合体建筑 维多利进驻独栋商业体 呼市大型百货扎堆 集中在新华大街中山路一带 目前大型城市购物广场仅维多利购物中心一家 其余中高端商业基本为单一型百货类商场 东二环万达城市广场正在建设中 预计2010年11月开业 2 4呼市商业地产市场情况 商圈格局 2 4 1呼市商业地产市场情况 分布 核心商圈 次级商圈以百货为主 主要集中在中山西路和新华大街沿线 专业市场 特色商街主要集中在城市北部 西部及西南部 呼市中心商圈 玉泉区大昭寺商圈 新城区成吉思汗大街 赛罕区长乐宫商圈 回民区金海商圈 赛罕区嘉茂商圈 维多利商场 琪琳北辰 呼和佳地 华联OUTLETS 嘉茂广场 维多利国际广场 长安金座 长乐宫 万达广场 维多利商场 天元商厦 王府井百货 海亮广场 民族商业街 金海商城 满达商场 维多利超市 昭君大酒店 喜来登酒店 香格里拉酒店 锦江国际酒店 2 42呼市商业地产市场情况 典型物业分布 聚集态势明显 中高端商场 酒店主要集中在呼市中心商圈 二环新兴城区商业匮乏 2 43呼市商业地产市场情况 价格 2 44呼市商业地产市场情况 维多利购物中心个案分析 项目位置 中山西路建筑面积 7 4万 建筑形态 底商7层 8 26层高层经营定位 大众 流行 时尚为主题的大众时尚百货店租金 三层女装店内面积60 12元 天 开发商 内蒙古维多利集团 前身为首府广场铜锣湾 经营惨淡后维多利接