万科城社区型商业开发运作模式启示录.ppt

万科城商业启示录 2005 06 20 目录 一 万科城项目分析1 万科城的总体商业规划2 万科城的营销策划3 万科城项目的卖点二 万科城与布吉东大街的比较三 万科城商业项目的启示1 社区配套型的商业开发模式2 社会型的商业开发模式3 商业公司定位 一 万科城项目分析 1 万科城的总体商业规划 1 位置概况万科城地块编号为G03404 1 位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区 西起坂雪岗大道 北临稼先路东段 南接发扬路 土地用途为商住用地 土地总面积397883 5平方米 总建筑面积为437670平方米 容积率 1 10 总户数 4500 停车位 1 1 物业管理费附加信息 多层1 5元 小高层2 2元 TOWNHOUSE3 3元 其中 住宅398050平方米 商业30000平方米 2 交通状况在布龙区域的版图规划中 坂雪岗正处于布龙区域中心 所以将成为未来布龙区域的发展核心 根据 深圳城市总体规划 1996 2010 中部发展轴线 处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上 将成为全市物流 人流的中心 坂雪岗的万科城商业街 正是中部发展轴线的关节点 坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性 清平快速2005年5月通车 南坪快速路2005年6月局部通车 2005年底完全通车 11 轻轨于2008年通车 3 市政规划根据 深圳城市总体规划 1996 2010 坂雪岗作为一个独立的规划片区 将规划成综合产业发展区 主要是开发大型的产业园 大型住宅区 规划建设用地约15k 人口约15万人 2002年6月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划 坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心 综合配套 功能完善的生态园区 片区的区域定位大致为三个方向 深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区 以高科技工业为龙头 先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星城 特区后方的高科技产业园和居住 生活配套服务区 深圳特区的后花园 4 商业建筑规划万科城 风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商 绝大部分商铺都是临路 临街 临水 临风 在建筑风格上 力图体现一种西班牙风情 万科城 风情商业街有2层 有3层 有半地下的 很丰富 哑铃型的商业形状 造成二个广场人流的逗留 中间以水景连通 同时将商业和景观镶嵌一起 万科城一期二期的人口 可以消化12000 15000人 一共3400户 按发展国家的系数1 75计算16000人最合理 正符合 大商铺带动小商铺 的经营策略 5 商业品类规划A 特色饮食分中餐和西餐 中餐多在靠马路一侧 针对很多湖南人 四川人等定位的地方小吃和民族风味 西餐主要是西式快餐和商务咖啡 其菜系组合和鸡尾咖啡 将体现万种风情 B 主题购物分为二种类型 日常购物是社区超市具备的生活必须品 特色购物针对周围高收入人群 是西班牙风情的购物走廊 C 娱乐休闲包括有茶馆 酒吧等沙龙组织 针对周围IT精英 高档住宅业主 私人老板 白领阶层 是一个社区精神场所 2 万科城的营销策划 1 目标客户群在万科城1期和风情步行街的计划中 一部分目标客户 瞄准了 新天下 公司的10000多名员工 生产神州电脑 还有华为20000多名员工 百草园居住了4500员工 华为 的年产值是400多亿 其商务消费十分可观 新天下公司对面 还有纳米高科 富士康等企业进驻 2 招商情况万科城 风情步行街招商的情况很顺利 80 已经租出去了 例如华润 丹桂轩 肯德基 舞鹤日苯料理 KOMSO咖啡等名牌都已经签约 所以目前一期的招商可以说接近8成 租金方面 最贵的地方110元 较便宜的地方是60 70元 免租期半年 3 销售理念中国住宅社区出现 Living mall 的概念 深圳 万科城 欲集合饮食 购物 娱乐 Loft空间为一体 链接一个异域风情的商业步行街 万科城风情步行街 将 西班牙风格 LOFT 地中海风格 四季花城 凑出一副牌 可谓风情万种 这里解释一下 LOFT 的含义 就是一帮有文化的人 但是没有钱 租下一个破工厂 涂鸦自己的高尚情操 3 万科城商业项目的卖点 1 政府希望万科城的进驻 对城市发展做出一种 带动贡献 万科城目前有4000多户 按3 75的城市参数 首先有15000个人经常光顾 万科城 风情步行街 2 统一规划 统一招商 带租约销售 二 万科城与布吉东大街的比较 三 万科城商业项目的启示1 社区配套型的商业开发模式 商业开发总体原则 1 市场定位 满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业 2 业态定位 以社区服务配套为目标 根据项目实际情况 引进超市便利店 药店 面包店 银行等行业 具体详见 业态规划表 3 商户定位 选择具有连锁品牌效应 经营经验丰富 较强实力的商户作为目标对象 4 开发规模原则 应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径 因地制宜 选择相适应的商业开发体量 以满足供求平衡关系 5 商业项目选址原则 应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考 因地制宜 可选择临街独立型商铺 或集中商业区域两种方式 6 商业业态规划表 A 超市规划配比表 技术要求 B 其它零售服务业基本共同点 1 门面宽度 开间 5米 8米 2 基本开间与进深比例 1 1 5 1 2 3 层高 3 7米 4 2米 4 电容量 150KW 200KW M2 个别业态不同的技术要求 万科城 风情步行街平面布局图 2 社会化的商业开发模式 1 商住型的商业模式 按照住宅的建筑结构为主形成的商业建筑体 如 茂业华强店 友谊城百货 群星购物广场 地王大厦等 2 纯商业的商业模式 根据不同的业态 不同的商业定位而建成的商业建筑体 如 紫荆城商业广场 华润万象城 金光华广场等 3 商业公司定位通过半年的工作实践并结合公司的实际 商业公司未来的工作模式是 发展社会型及社区型商业 以发展社区型商业为主 逐步扩大社会型商