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文档简介

基准地价成果及内涵本次估价采用的基准地价依据灌阳县人民政府灌阳县城区土地定级估价报告，估价范围为县城规划区，土地估价采用收益法、市场比较法、剩余法、成本逼近法，得到城区土地按不同用地类型（商业、住宅、工业）四个等级的基准地价及相应的地价修正体系和商业路线价，通过原自治区土地管理局、桂林地区管理局、灌阳县人民政府鉴定验收后，于1998年10月公布实施。基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，基准地价的内涵如下：基准日：1998年3月1日土地开发程度：一至四级土地为红线外“五通”（通供水、通排水、通电、通路、通讯），宗地红线内“五通”（通供水、通排水、通电、通路、通讯）及场地平整。使用年期：各类用地法定最高出让年限，即住宅70年，商业40年，工业50年。容积率：容积率以1.0为标准值。（工业用地不作此项修正）土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价入股、出租）无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。表3-5：灌阳县县城区商业、住宅、工业级别基准地价表 单位：元/平方米商业土地级别基准地价988683474327变化范围1497-532970-433592-360400-260 住宅土地级别基准地价346280226183变化范围466-290310-240256-195205-160工业土地级别基准地价198180164149变化范围280-180192-168176-142162-136表二：灌阳县工业用地宗地地价修正系数说明表 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣临街宽度20米以10-20米7-10米5-7米5米以下交通便利度与主、次干道通达性高能与主、次干道通达仅与主道通达与次干道通达有一定困难与次干道通达严重困难给水保证率大于95%85-95%75-85%65-75%小于65%排水保证率大于90%85-90%75-85%65-75%小于65%供电保证率大于95%85-95%75-85%65-75%小于65%电讯方便较方便一般一般不方便未来规划土地用途工业行政事业住宅旅游商业工厂与相关企业配套集聚程度高较高一般较低低宗地形状、面积适宜较适宜对企业布置无影响对企业布置稍有影响对企业布置有严重影响表三：灌阳县工业用地宗地地价修正系数表调整幅度16.038.260-5.58-8.76 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣临街宽度2.561.320-0.89-1.40交通便利度3.211.650-1.12-1.75给水保证率1.600.830-0.56-0.88排水保证率0.80.410-0.28-0.44供电保证率2.561.320-0.89-1.40电讯1.120.580-0.39-0.61未来规划土地用途1.280.660-0.45-0.
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