资产评估计算.doc

l 被评估生产线年设计能力为 2 万吨 评估时由于市场不景气 如果不降价销售 企业必须减产到年产 1 4 万吨 或每吨降价 100 元以保 持设备设计生产能力的正常发挥 政策调整持续了三年 折观率 10 规模指数 X 为 0 6 估测经济性贬值率和贬值额 l 解 1 经济 经济贬值率 1 一 14000 20000 0 6 X100 19 2 经济性贬值额 100X20000X 1 33 P A 10 3 1340000X2 4869 3332446 2 某房屋建筑面积为 1200 平方米 同类型房屋标准新建单价为 970 元 平方米 但该房屋装修较好 调整增加 1 设备配置齐全 增加 2 地段 层次 朝向增加 1 5 其他情况同于标准房屋 经观场评定 该房屋为 7 成新 评估该房屋价格 2 解 该房屋价值 970X 1 1 十 2 l 5 X1200XO 7 970X1 045X1200X0 7 851466 三 计算分析 1 现有一新产品设计技术 已使用 2 年 加工的产品比同类产品性能更为优越 该产品价格为 350 元 件 而同类产品价格仅为 310 元 件 目前该产品年产销量为 1 万件 经分析预测 该技术寿命还可维持 5 年 为维持目前的市场占有率 该产品价格将会逐步下调 第一年 为 350 元 件 第 2 3 年为 330 元 件 第 4 5 年为 320 元 件 假设其他因素均无变化 折现率为 10 所得税率为 33 试评估该技术的 价格 参考答案 解 1 该技术属收入增长型的无形资产 故可确定无形资产各年的超额收益分别为 第一年超额收益为 350 310 10000 1 33 268000 元 第 2 3 年超额收益为 330 310 10000 1 33 134000 元 第 4 5 年超额 收益为 320 310 10000 1 33 67000 元 2 其他因素无变化 可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值 268000 1 10 134000 1 10 2 134000 1 10 3 67000 1 10 4 67000 1 10 5 268000 0 9091 134000 0 8264 134000 0 7513 67000 0 6830 67000 0 6209 243638 8 110737 9 100674 2 45761 41600 3 542411 9 元 2 某商业用房地产 按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年 现该房地产拟出租 出租期为 10 年 按租赁双方的租赁合同规定 前 5 年租金是一第一年资金 8 万元为基础 每年按等比级数递减 每年递减比例为 2 后 5 年租金按每年 15 万元固定不变 假设资本化率 折现率 为 10 如按上述租赁合同条件为依据 该房地产 10 年租期内的收益现值是多少 要求 1 按分段法计算并写出公式 其中后 5 年预期收益现值须使用年金法计算 2 写出计算过程 3 写出正确结论 10 分 参考答案 1 公式 P R1 1 1 s 1 t t r s A2 1 1 1 r n t 1 1 r t r 2 收益现值 8 1 1 2 1 10 5 10 2 15 1 1 1 10 10 5 1 1 10 5t 10 66 76 万元 3 某企业从美国进口一企业设备 离岸价为 50 万美元 国外运费为 1 万美元 途中保险费为 2 5 万美元 关税税率为到岸价的 2 国 内运杂费为 5 万元 安装调试费为 7 万元 银行及其他手续费为 3 万元 该企业进口这项设备已使用了 3 年 还可继续使用 7 年 外汇汇率 为 1 美元 8 5 元人民币 请评估该企业这台设备的重置完全价值 增值税率为 17 10 分 参考答案 CIF 价格 50 1 2 5 454 75 万元进口关税 454 75 30 136 425 万元增值税 53 5 8 5 53 5 8 5 30 17 100 50 万元 银行及手续费 3 万元国内运杂费 5 万元安装调试费 7 万元该设备重置完全价 454 75 136 425 100 50 3 5 7 706 675 万元 4 待估企业预计未来 3 年的预期收益额为 150 万元 160 万元 180 万元 假定本金化率为 12 根据企业实际情况推断 1 从第 4 年 起 企业的年预期收益额将维持在 180 万元 2 从第 4 年起 将在第 3 年的基础上以 2 的年增长率增长 试估测待估企业的整体价值 参考答案 解 采用分段法进行评估 1 年收益额均为 180 万元 故其评估值为 P Ri 1 r I Rn 1 r n 150 0 8929 160 0 7972 180 0 7118 180 12 0 7118 1457 311 万元 2 今后企业的收益将以 2 的年增长率增长 企业整体评估的公式为 P Ri 1 r I Rn 1 1 r n r g 150 0 8929 160 0 7972 180 0 7118 180 1 2 10 2 0 7118 2023 192 万元 5 有一待估宗地 G 需评估 已知该宗地为甲城市规划为住宅的一块空地 面积为 600 平方米 地形为长方形 建筑容积率为 1 0 现收集 到与待估宗地条件类似的 6 宗地 A B C D E F 具体情况如表 1 1 表 1 1 中的交易情况 区域因素 个别因素值 都是参照物宗地与待估宗地比较 表中负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差 反 之 则条件优 数值大小代表对宗地地价的修正幅度 另据调查 甲市此类用地容积率与地价的关系为 当容积率在 1 1 5 之间时 容积率每增加 0 1 宗地单位地价比容积率为 1 时的地 价增加 4 超过 1 5 时 超出部分的容积率每增长 0 1 单位地价比容积率为 1 时的地价增加 3 另外 甲市地价指数情况见表 1 2 表 1 1 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 80 2000 10 1 1 3 0 1 B 700 2001 01 0 1 6 0 1 C 700 1998 12 5 1 4 0 2 D 620 2000 08 0 1 1 1 1 E 660 2001 06 1 1 2 0 2 F 700 2002 01 0 1 3 1 0 表 1 2 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指 数 100 103 107 110 108 107 112 试根据以上条件 评估该宗地于 2002 年 6 月 30 日的地价 参考答案 参考 P191 193 例 5 8 的计算 1 容积率修正系数表容积率 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 地价指数 100 104 108 112 116 120 123 2 案例修正系数计算 参见 P193 3 评估结果剔除异常情况 5 1993 年购入一套设备 账面原值 100 万元 1996 年花费 4 万元更新 1999 年又用 5 万元改进其功能 预计尚可使用 10 年 该设备正 常运作需 10 人 年均工资 6000 元 人 材料消耗折合人民币 100 万元 能耗折合人民币 10 万元 目前的新式设备仅需 7 人即可 且料耗与 能耗与被评估对象相比 均可节省 10 另外 从 1993 年到 2001 年之间年物价上涨率 10 规模指数 0 7 适用的折现率 8 所得税率 33 P A 8 10 6 710 要求 根据以上资料估算该设备在 2001 年的价格 10 分 参考答案 根据题中所给资料 本题应按下列步骤进行计算 1 用物价指数调整法确定设备重置价格 1993 年投资的现行成本为 100 1 10 8 214 4 万元 1996 年投资的现行成本为 4 1 10 5 6 444 万元 1999 年投资的现行成本为 5 1 10 2 6 05 万元 故设备重置全价 214 4 6 444 6 05 226 894 万元 2 用综合年限法确定有形损耗率 加权更新成本 214 4 8 6 444 5 6 05 2 1759 52 万元 加权投资年限 加权投资成本 更新成本 1759 52 226 894 7 755 年 有形损耗率 7 755 7 755 10 100 43 68 3 计算功能性贬值 功能性贬值 年超额营运成本 1 所得税率 P A I n 10 7 0 6 100 10 10 10 1 33 P A 8 10 57 545 万元 4 计算评估值评估值 重置成本 有形损耗 功能性贬值 226 894 226 894 43 69 57 545 70 242 万元 6 甲企业将一项专刮使用权转让给乙公司 拟采用对利润分成的方法 该专利系三年前从外部购入 账面成本 80 万元 三年间物价累计上 升 25 该专利法律保护期十年 已过四年 尚可保护六年 经专业人员测算 该专利成本利润率为 400 乙企业资产重置成本为 4000 万 元 成本利润率为 12 5 通过对该专利的技术论证和发展趋势分析 技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年 另外 通过对市场供求状 况及有关会计资料分析得知 乙企业实际生产能力为年产某型号产品 20 万台 成本费用每台约为 400 元 未来五年间产量与成本费用变动不 大 该产品由于采用了专利技术 性能有较大幅度提高 未来第一 第二年每台售价可达 500 元 在竞争的作用下 为维护市场占有率 第 三 第四年售价将降为每台 450 元第五年降为每台 430 元 折现率确定为 10 要求 根据上述资料确定该专利评估值 不考虚流转税因素 参考答案 确定利润分成率 确定专利重置成本 80 1 25 100 万元 1 分 专利约当投资量 100 1 400 500 万元 1 分 乙企业资产约当投资量 4000 1 12 5 4500 万元 1 分 利润分成率 500 4500 500 100 10 1 分 确定评估值 确定每年利润额 第一年第二年 500 400 20 2000 第三年第四年 450 400 20 1000 第五年 430 400 20 600 确定分成额 第一年第二年 2000 10 200 万元 第三年第四年 1000 10 100 万元 第五年 600 10 60 万元 确定评估值 200 0 9091 200 0 8264 100 0 7513 100 0 6830 60 0 6209 181 82 165 28 75 13 68 3 37 254 527 784 万元 528 万元 7 被评估设备购建于 1995 年 6 月 账面原值 100 万元 1998 年 6 月对该设备进行技术改造 以使用某种专利技术 改造费用为 10 万元 1999 年 6 月对该设备进行评估 并得到以下数据 1 1995 年至 1999 年设备类价格变动指数 定基 分别为 105 110 110 115 120 2 被估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元 3 被估设备所在企业的正常投资报酬率为 10 规模效益指数为 0 7 该企业为正常纳税企业 4 经了解 该设备在评估前使用期间因技术改造等因素 其实际利用率仅为正常利用率的 60 经评估人员鉴定分析被评估设备尚可 使用 6 年 评估基准日后 其利用率可以达到设计要求的 80 根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日 要求写出具体步骤 以万元为单位 小数点后 保留两位 参考答案 1 被估设备重置成本 2 分 124 4 万元 2 计算被评估设备加权投资年限 2 分 114 4 10 4 l 124 4 456 10 4 124 4 466 4 124 4 3 74 年 3 计算被评估设备有形损耗率 3 分 加权投资年限 实际利用率 加权投资年限 实际利用率 剩余年限 3 74 60 3 74 60 6 2 24 8 24 0 27 或 27 4 计算被评估设备的功能性溢价 2 分 0 1 12 1 33 P A 10 6 0 8 4 36 3 49 万元 5 计算经济性贬值率 2 分 1 0 8 0 7 1 0 8554 0 1446 0 14 或 14 6 计算评估值 2 分 124 4 1 27 3 49 1 14 90 81 3 49 86 94 3 86 81 10 万元 8 某企业进行股份制改造 对一项专有技术进行评估 委托评估的是一项焊接技术 为该企业科研人员自行研制 该技术已通过有关部门 的鉴定并投入产品的生产 经专家咨询 认为该技术已达到了国际先进水平 预计在今后 4 年内 该技术会继续在生产中使用 不会被其他 技术替代 这项技术的经济作用在于能带来成本节约 经调查分析 成本节约表现在以下两个方面 1 原材料成本节约 每台设备生产中主要材料用量 12 吨 辅助材料用量 0 1 吨 使用该技术后可用国产材料代替进口材料 主材差价为 5 万元 吨 辅材差 价为 10 万元 吨 2 工艺成本节约 每台设备生产中需要进行热处理 使用该技术后不再需要热处理 成本节约额为 0 8 万元 台 假定评估基准日后第一年产量为 5 台 以后每年增加 1 台 产品价格预计降低 10 万元 台 所得税率为 33 折现率为 12 请评估该专有技术价值 计算结果以万元为单位 小数点后保留两位 参考答案 第一年 成本节约 12 5 0 1 10 0 8 1 33 5 207 03 收益减少 10 5 1 33 33 5 第二年 成本节约 12 5 0 1 10 0 8 1 33 6 248 44 收益减少 10 6 1 33 40 2 第三年 成本节约 12 5 0 1 10 0 8 1 33 7 289 84 收益减少 10 7 1 33 46 9 第四年 成本节约 12 5 0 1 10 0 8 1 33 8 331 25 收益减少 10 8 1 33 53 6 该专有技术价值 207 03 33 5 1 12 248 44 40 2 1 12 2 289 84 46 9 1 12 3 331 25 53 6 1 12 4 1 1 某企业将某项资产与国外企业合资 要求对该资产进行评估 某企业将某项资产与国外企业合资 要求对该资产进行评估 具体资料如下 该资产账面原值 270 万元 净值 108 万元 按财务制度制度 规定该资产折旧年限为 30 年 已计提出折旧 20 年 经调查分析确定 按现在市场材料价格和工资费用水平 新建造相同构造的资产的全部 费用支出为 480 万元 经查询原始资料和企业记录 该资产截止评估基准日的法定利用时间为 57600 小时 实际累计利用时间为 50400 小时 经专业人员勘察估算 该资产还能使用 8 年 又知该资产由于设计不合理 造成耗电量大 维修费用高 与现有同类标准资产比较 每年将 多支出营运成本 3 万元 该企业所得税税率为 33 假定折现率为 10 要求根据上述资料 采用成本法对该资产进行评估 解 更新重置成本 480 设备利用率 50400 57600 87 5 已使用年限 20 实体性贬值率 20 0 875 20 0 875 8 68 63 实体性贬值 480 68 63 329 41 功能性贬值 3 33 10 8 3 0 67 1 1 0 1 10 72 评估值 480 329 41 10 72 139 87 万元 2 2 企业进行股份制改组 根据企业过去经营情况和未来市场形势 企业进行股份制改组 根据企业过去经营情况和未来市场形势 预测其未来五年的收益额分别为 13 万元 14 万元 11 万元 12 万元 和 15 万元 根据银行利率用风险情况确定其折现率为 10 在持续经营的情况下用年金化法确定企业的重估价值 如果采用单项资产评估方 法 确定该企业各单项资产评估价值之和 包括有形资产和可确指的无形资产 为 90 万元 请确定该企业商誉的评估值是多少 解 评估值 13 1 1 14 1 12 11 1 13 12 1 14 15 1 15 49 16 商誉价值 90 49 16 40 84 万元 3 3 评估设备为 评估设备为 19891989 年从德国引进的设备 进口合同中的年从德国引进的设备 进口合同中的 F0BF0B 价格为价格为 2525 万马克万马克 1994 年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了 其替代产品的 FOB 报价为 35 万马克 而国内其他企业 1994 年从德国进口替代设备的 CIF 价格为 30 万马克 按照通常情况 设备的实际成交 价不能为报价 境外运杂费约占 FOB 价格的 5 保险费约占 FOB 价格的 0 5 被评估设备所在企业 以及与之发生交易的企业均属于免进口关 税 增值税的单位 银行手续费按 CIF 价格的 0 8 计 国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费的 3 计 安装调试费含在设备价格中 被评估设备 尚可使用 5 年 年运营成本比其替代设备超支 2 万元 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10 评估时马克与美元的汇率为 1 5 马克 1 美 元 人民币与美元的汇率为 8 元人民币 1 美元 根据上述数据测算该进口设备的续用价值 按使用年限确定成新率 解 价格 30 万马克 30 1 5 8 160 万元 银行手续费 160 0 8 1 28 国内运费费 160 1 28 3 4 84 重置成本 160 1 28 4 84 166 12 已使用年限 5 实体性贬值率 5 5 5 50 功能性贬值 2 1 33 10 5 1 34 1 1 0 1 5 08 续用价值 166 12 50 5 08 77 98 万元 4 4 待评估对象的基本情况是 写字楼一幢 占地面积为 待评估对象的基本情况是 写字楼一幢 占地面积为 500500 平方米 平方米 建筑面积为 2000 平方米 月租金为 6 万元 设定建筑物还原利率为 10 尚可使用年限为 50 年 土地还原利率为 8 房产税 土地使用费 修缮费等各种客观费用年总计划 18 万元 建筑物价格依成本法求得为 150 万元 试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公平市场价值 解 房地产年总收入 6 12 72 房地产年总费用 18 房地产年纯收益 72 18 54 建筑物年纯收益 150 10 15 土地使用权年纯收益 54 15 39 土地使用权评估值 39 8 50 39 12 2335 477 11 万元 5 5 被评估设备为 被评估设备为 l995l995 年从英国引进设备 进口合同中的年从英国引进设备 进口合同中的 FOBFOB 价格是价格是 2020 万英镑 万英镑 2001 年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备 其 替代产品为国内其他企业 1999 年从英国进口设备 价格为 CIF30 万英镑 被评估设备所在企业 以及与之发生将近的企业均属于进口关税 增值税免税单位 银行手续按 CIF 价格 0 8 计 国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3 计算 安装调试费含在设备价格中不需另 行计算 被评估设备尚可使用 5 年 年营运成本比其替代设备超支 2 万元人民币 被评估设备在企业的正常投资报酬率为 10 评估时英镑 与美元的汇率为 1 4 1 人民币与美元的汇率为 8 1 注 CIF 为到岸价 F B 为离岸价 被评估设备重显成本 设备 CIF 价格十银 行手续费 1 国内运杂率 要求 根据上述数据估测该进口设备的重置成本 设备的成新率 功能性贬值及评估价格 解 替代设备的 价 30 1 4 8 336 重置成本 336 336 0 8 1 3 348 85 设备已使用 年 成新率 5 5 6 45 45 功能性贬值 2 10 5 1 34 1 1 0 1 5 08 设备评估值 348 85 45 45 5 08 153 47 万元 6 6 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司 拟采用对利润分成的方法 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司 拟采用对利润分成的方法 该专利系 5 年前从外部购入 账面成本 80 万元 5 年间物价累计上 升 10 该专利法律保护期 20 年 已过 6 年 尚可保护 14 年 经专业人员测算 该专利成本利润率为 400 乙企业资产重置成本为 4 000 万元 成本利润率为 12 5 通过对该专利的技术论证和发展趋势分析 技术人员认为该专利剩余使用寿命为 5 年 另外 通过对市 场供求状况及有关会计资料分析得知 乙企业实际生产能力为年产某型号产品 20 万台 成本费用每台约为 400 元 未来 5 年间产量与成本费 用变动不大 该产品由于采用了专利技术 性能有较大幅度提高 未来第一 第二年每台售价可达 500 元 在竞争的作用下 为维护市场占 有率 第三 第四年售价将降为每台 450 元 第五年降为每台 430 元 折现率确定为 10 要求 1 根据约当投资量计算利润分成率 2 根据上述资料确定该专利评估价值 不考虑商品劳务税因素 解 无形资产的重置成本 80 1 10 88 无形资产的约当投资量 88 1 400 440 购买方投入的总资产的重置成本 4000 购买方的约当投资量 4000 1 12 5 4500 无形资产的利润分成率 440 4500 440 8 91 未来各年的税后利润折现值计算 年度税后利润折现系数 1 r n 折现值 1 500 400 1 33 20 1340 0 9091218 06 2 500 400 1 33 20 1340 0 82641107 38 3 450 400 1 33 20 670 0 7513503 37 4 450 400 1 33 20 670 0 6830457 61 5 430 400 1 33 20 402 0 6209249 6 合计3536 02 无形资产评估值 3536 02 8 91 315 06 万元 7 7 甲自行车厂将 甲自行车厂将 飞云牌飞云牌 自行车的注册商标使用权通过许可使用合同给乙自行车的注册商标使用权通过许可使用合同给乙厂使用 使用时间为 5 年 双方约定由乙厂每年按使用该商标 新增利润的 27 支付给甲厂为商标使用费 评估资料如下 1 预测使用期限内新增利润总额取决于每辆车可新增利润和预计生产车辆数 根据评估人员预测 预计每辆车可新增净利润 5 元 第一年 生产自行车 40 万辆 第二年将生产 45 万辆 第三年将生产 55 万辆 第四年将生产 60 万辆 第五年将生产 65 万辆 2 分成率 按许可 合同中确定的按新增利润的 27 分成 3 假设确定折现率为 14 要求 1 确定每年新增净利润 2 评估该注册商标使用权价值 解 各年新增净利润折现值计算 年度 新增净利润 折现系数 1 r n 折现值 1 5 40 200 0 8772 175 44 2 45 5 225 0 7695 173 14 3 55 5 275 0 6750 185 63 4 60 5 300 0 5920 177 6 5 65 5 325 0 5194 168 81 合计 880 62 该注册商标使用权价值为 880 62 27 237 77 万元 8 8 A A 企业将一种已经使用企业将一种已经使用 5050 年的注册商标转让给年的注册商标转让给 B B 企业 根据历史资料 该项企业 根据历史资料 该项注册商标账面摊余价值为 150 万 该厂近 5 年使用这一商标 的产品比同类产品的价格每件高 0 7 元 该厂每年生产 100 万件 该商标目前在市场上趋势较好 生产产品基本上供不应求 根据预测估 计 如果在生产能力足够的情况下 这种商标产品每年可生产 150 万件 每件可获超额利润 0 5 元 预计该商标能够继续获取超额利润的 时间是 10 年 前 5 年保持目前超额利润水平 后 5 年每年可获取的超额利润为 32 万元 折现率为 10 要求 评估这项商标权的价值 解 前 年每年的超额利润 150 0 5 75 折现率为 10 商标权价值 75 10 5 32 10 5 10 5 75 3 7907 32 3 7907 0 6209 359 62 万元 9 9 企业转让制药生产全套技术 经搜集和初步测算已知下列资料 企业转让制药生产全套技术 经搜集和初步测算已知下列资料 1 该企业与购买企业共同享受该制药生产技术 双方设计能力分别为 800 万箱和 200 万箱 2 该制药生产技术系国外引进 账面价格为 400 万元 已使用 2 年 尚可使用 9 年 2 年累计通货膨胀率为 10 3 该技术转让对企业生产经营有较大的影响 由于市场竞争 产品价格下降 在以后 9 年中减少的销售收入按折现值计算为 70 万元 增 加开发以保住市场的追加成本按现值计算为 30 万元 试评估该无形资产转让的最低收费额标准 解 转让成本分摊率 200 200 800 20 重置成本净值 400 1 9 360 机会成本 70 30 100 转让最低收费评估值 360 20 100 172 万元 五 案例计算分析题五 案例计算分析题 1 1 某企业原为国有中型企业 现进行股份制改组 根据企业过去经营情况和未来市场形势 预测其未来 某企业原为国有中型企业 现进行股份制改组 根据企业过去经营情况和未来市场形势 预测其未来 5 5 年的收益如下 年的收益如下 单位 万元 项目 年份 20032004200520062007 销售收入4437 64705 85213 85473 9 5730 9 销售税金670 8704 9746 6775 1813 5 销售成本 235025002 70029003100 其中 折旧 385410442475508 其他费用200 9211 7222 4 233 223 7 营业利润1215 91289 21544 81565 8 1593 6 营业外收入 88888 营业外支出 9095100105110 利润总额1133 91202 21452 81468 8 1491 6 所得税374 2396 7479 4484 7492 2 净利润759 7805 5973 4984 1999 4 追加投资655 2425 4454 1 521541 从未来第 6 年起 预计以后各年现金净流量均为 1000 万元 根据该企业具体情况 确定折现率及资本比率均为 9 评估人员还分别对该企业的各项单项资产分别评估 合计为 3000 万元 提示 净现金流量 净利润 折旧 追加投资 要求 1 从净现金流量的角度计算该企业的评估价值 2 计算该企业改组形成的商誉 解 各年的净现金流量及评估值计算如下 年度 净现金流量 折现系数 1 r n 评估值 2003 年 759 7 385 655 2 489 5 0 9194 450 05 2004 年 805 5 410 425 4 790 1 0 8417 665 03 2005 年 973 4 442 454 1 961 3 0 7722 742 32 2006 年 984 1 475 521 938 1 0 7084 664 55 2007 年 999 4 508 541 966 4 0 6499 628 06 2008 年和以后年度 1000 0 6499 1000 0 9 0 6499 722 11 该企业的评估价值 450 05 665 03 742 32 664 55 628 06 722 11 3872 12 万元 商誉价值 3872 12 3000 872 12 万元 2 2 某企业因原有的设备陈旧 生产率低 欲重新购置一台新设备 要求对原有的设备进行评估 有关资料如下 评估基准日为 某企业因原有的设备陈旧 生产率低 欲重新购置一台新设备 要求对原有的设备进行评估 有关资料如下 评估基准日为 20012001 年年 8 8 月月 1 1 日 日 1 项 目原有设备拟购置设备 月产量 单件工资 资产剩余使用年限 10 000 件 1 20 元 5 年 10 000 件 0 8 元 10 年 2 该原有设备购建于 1993 年 原值 500 000 元 1995 年和 1998 年进行了两次更新改造 当年投资分别为 50 000 元和 30 000 元 若 1993 年至 2001 年每年物价上升率为 8 3 该原有设备至评估日已提折旧 200 000 元 4 该企业所得税率为 33 折现率为 10 要求 1 根据上述资料 提出应采用的评估方法及依据 2 计算被评估设备的成新率 3 计算被评估设备的功能性贬值 4 计 算被评估设备的评估价值 5 会计能否根据评估结果登记入账 为什么 解 根据可利用的历史数据 设备的各种损耗是已知而且必要 所以可用成本法对该旧设备进行评估 成新率 尚可使用的年限 加权投资年限 尚可使用的年限 现行重置成本 50 8 5 8 6 3 8 3 92 50 7 95 3 78 104 23 加权投资年限 92 5 8 7 95 6 3 78 3 104 23 799 04 104 23 7 67 成新率 5 5 7 67 39 66 设备的功能性贬值 1 2 0 8 10000 33 10 5 10000 1 02 设备的评估值 104 23 39 66 1 02 40 32 万元 会计记账为历史成本记账原则 会计上一般不能按评估价值入账 3 3 待评估地产为一商业空地 待评估地产为一商业空地 面积为面积为 200200 平方米平方米 要求评估要求评估 20012001 年年 5 5 月的公平市场价 评估人员搜集有关资料选出的三个参照物有关情况如月的公平市场价 评估人员搜集有关资料选出的三个参照物有关情况如 下 参照物情况表下 参照物情况表 ABC 待评对象 单价 元 平 方米 120011001250 交易日期2000 年 11 月 2000 年 5 月 2000 年 8 月 2001 年 5 月 剩余使用年限 35303530 交易因素正常正常正常 区域因素打分 值 898685 容积率因素相 关系数 1 121 251 201 1 根据调查 2000 年 5 月至 2001 年 5 月 土地价格平均每月上涨 1 除上表列示的个别因素外 其他个别因素相同 求待评估地产的地价 解 该题土地的资本化率为该题土地的资本化率为 10 待评估对象区域因素分值为 待评估对象区域因素分值为 100 对各个交易案例进行因素修正 评估值 参照物成交价 待评估土地时间指数 参照物土地时间指数 待评估土地交易情况 参照物土地交易情况 待评估土地容积率 参 照物土地容积率 待评估土地区域因素 参照物士地区域因素 待评估土地的使用年限因素 参照物土地的使用年限因素 土地交易情况均正常无需修正 与参照物 比评估值为 1200 1 12 1 06 1 1 1 12 100 89 1 1 1 30 1 1 1 35 1367 68 与参照物 B 比评估值为 1100 1 12 1 1 1 1 25 100 86 1 1 1 30 1 1 1 30 1260 65 参 照 物项 目 与参照物 C 比评估值为 1250 1 12 1 03 1 1 1 20 100 85 1 1 1 30 1 1 1 35 1432 79 评估值为 1367 67 1260 65 1432 79 3 1353 70 元 m2 总价值 200 1353 70 270740 元 1 某房地产地处繁华商业区内 占地 900 平方米 地上 200 平方米建筑物为一旧式住宅 委托人要求评估该房地产的现时交换价值 评估人 员经过调查了解到 现该区域商业用途土地价格为每平方米 4 万元人民币 该区域的商品房价格每平方米 1 万元人民币 城市规划中该区域 的容积率为 5 该房地产的现时价值大约是多少 答 1 该房地产的现时价值约为 3600 万元人民币 900 4 3600 万元 5 分 2 依据和理由 上述评估结果是依据了房地产评估中的最佳使用原则 因为 该房地产的现时用途是很不合理的 其一 在商业区内建民 宅 在用途上不合理 其二 使用强度未达到城市规划规定的容积率 土地未得到充分利用 按照房地产评估的最佳使用原则 该房地产评 估应该以拆除重新利用为前提 按商业用地进行评估 故评估值大约为 3600 万元人民币 确切值应该是 3600 万元减去拆除旧建筑物费用后 的价值 5 分 2 某城市有一种住宅用地 500m2需要评估 评估基准日为 1994 年 10 月 31 日 现根据该地条件选择了与之类似的已成交案例 几宗地块的比较 条件如下 项目待估土地比较案例 A比较案例 B比较案例 C比较案例 D 用途住宅住宅住宅住宅住宅 成交日期评估基准日1993 101993 121993 41994 8 成交价格1000 元 m21200 元 m21400 元 m21000 元 m2 容积率23342 位置0 2 3 0 3 基础 设施 0 1 1 00 区域条件 交通0 2 0 2 0 地势0 2 1 3 2 形状0000 1 个别条件 其他00 2 0 2 以 1993 年 1 月的城市地价指数为 100 以后每月上涨数均为 1 容积率修正系数如下表 容积率12345 修正系数11 82 12 32 4 几块宗地的剩余使用年限均为 40 年 要求 根据以上资料估算该住宅用地的单位地价和总地价 1 确定地价指数 待估宗地 100 21 121 案例 A 100 9 109 案例 B 100 11 111 案例 C 100 3 103 案例 D 100 19 119 3 运用算术平均法确定待估地块价格 1023 16 1116 1214 52 1060 90 4 1103 64 平平方方米米 元元 总地价 5000 1103 64 551822 元 例例 1 1 已知某厂的一台设备已经使用已知某厂的一台设备已经使用 5 5 年 设备的利用率假设为年 设备的利用率假设为 100 100 仍有 仍有 1010 年使用寿命 该设备目前的重置成本为年使用寿命 该设备目前的重置成本为 9090 万元 但由于技术进万元 但由于技术进 步的原因出现了一种新型设备 其功能相同 但每生产步的原因出现了一种新型设备 其功能相同 但每生产 100100 件产品可节约材料件产品可节约材料 2 2 公斤 预计该厂未来公斤 预计该厂未来 1010 年内年产该产品年内年产该产品 2020 万件 万件 A A 材料前材料前 五年的价格将保持五年的价格将保持 2020 元元 公斤 从第六年起将上涨公斤 从第六年起将上涨 20 20 试根据给定材料确定该设备的成新率 功能性贬值和评估价值 假设不考虑经济性 试根据给定材料确定该设备的成新率 功能性贬值和评估价值 假设不考虑经济性 贬值因素 贬值因素 所得税率为 所得税率为 33 33 其中折现率 其中折现率 15 15 年限为 年限为 5 5 年的复利现值系数为年的复利现值系数为 0 49720 4972 年金现值系数为 年金现值系数为 3 35223 3522 折现率为 折现率为 15 15 年限为 年限为 1010 年的年金现值系数为年的年金现值系数为 5 01885 0188 解 成新率 10 10 5 100 66 67 功能性贬值的计算 先计算年超额运营成本 前五年 每年 200000 100 2 20 8 万元 后五年 每年 200000 100 2 20 1 20 9 6 万元 再计算年净超额运营成本 前五年 每年 8 1 33 5 36 万元 后五年 每年 9 6 1 33 6 43 万元 最后折现处理得功能性贬值额 5 36 3 3522 6 43 3 3522 0 4972 28 69 万元 评估价值 90 66 67 28 69 31 31 万元 例例 2 2 某企业的一条生产线购于某企业的一条生产线购于 19961996 年年 1010 月 帐面原值为月 帐面原值为 750750 万元 评估基准日为万元 评估基准日为 20012001 年年 1010 月 经调查得知 该类设备的定基价格指数月 经调查得知 该类设备的定基价格指数 在在 19961996 年和年和 20012001 年分别为年分别为 100 100 和和 140 140 假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用 该设备尚可使用 假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用 该设备尚可使用 5 5 年 和当前的设备相比 该年 和当前的设备相比 该 设备所耗电力能源较大 平均每年多耗设备所耗电力能源较大 平均每年多耗 4 4 万度 每度电按万度 每度电按 0 0 6 6 元计算 元计算 所得税率为 所得税率为 33 33 折现率为 折现率为 10 10 年限为五年 折现率为 年限为五年 折现率为 10 10 的年金的年金 现值系数为现值系数为 3 3 79087908 要求 要求 1 1 计算该设备的重置成本 计算该设备的重置成本 2 2 计算该设备的实体性贬值额 计算该设备的实体性贬值额 3 3 功能性贬值额 功能性贬值额 4 4 确定设备的评估 确定设备的评估 价值价值 小数点后保留两位小数 小数点后保留两位小数 1 重置成本 750 140 100 1050 万元 2 实体性贬值率 5 10 50 实体性贬值额 1050 50 525 万元 3 功能性贬值额 40000 0 6 3 7908 0 67 60956 06 元 3 4 评估价值 10500000 5250000 60956 06 5189043 94 元 例例 3 3 已知某厂的一台设备 资产的功能与价值存在线性关系 若重置全新的同类机器设备 价值为已知某厂的一台设备 资产的功能与价值存在线性关系 若重置全新的同类机器设备 价值为 500500 万元 年产量为万元 年产量为 500500 件 被评估设备件 被评估设备 的产量为的产量为 400400 件 该设备已经使用件 该设备已经使用 6 6 年 设备的利用率为年 设备的利用率为 100100 仍有 仍有 9 9 年的使用寿命 但由于技术进步的原因 出现了新设备 其功能相年的使用寿命 但由于技术进步的原因 出现了新设备 其功能相 同 但每生产同 但每生产 1 1 件产品 可节约甲材料件产品 可节约甲材料 2 2 公斤 预计在未来的公斤 预计在未来的 9 9 年内 甲材料在前五年的价格保持在年内 甲材料在前五年的价格保持在 200200 元 公斤 从第六年起上涨元 公斤 从第六年起上涨 2020 该企业适用的所得税率为 该企业适用的所得税率为 33 33 假定折现率为假定折现率为 10 10 年限为 年限为 5 5 年 折现率为年 折现率为 10 10 的年金现值系数为的年金现值系数为 3 7913 791 复利现值系数为 复利现值系数为 0 6210 621 年限为年限为 4 4 年 折现率为年 折现率为 10 10 的年金现值系数为的年金现值系数为 3 1703 170 要求 要求 1 1 计算资产重置成本 计算资产重置成本 2 2 计算实体性贬值额 计算实体性贬值额 3 3 计算功能性贬值 计算功能性贬值 4 4 计算评估值 计算评估值 不考虑经济性贬值因素 不考虑经济性贬值因素 解 1 资产的重置成本 500 400 500 400 万元 2 确定实体性贬值率 6 15 40 实体性贬值额 400 40 160 万元 3 功能性贬值 400 2 200 0 67 3 791 400 2 240 0 67 3 170 0 621659632 0448 元 4 评估值 4000000 1600000 659632 0448 1740367 9552 元 例例 4 4 某企业将与外商组建合资企业 要求对资产进行评估 具体资料如下 某企业将与外商组建合资企业 要求对资产进行评估 具体资料如下 该资产账面原值该资产账面原值 270270 万元 净值万元 净值 108108 万元 按财务制度规定该资万元 按财务制度规定该资 产折旧年限为产折旧年限为 3030 年 已计折旧年限年 已计折旧年限 2020 年年 在使用期间该资产的利用率为在使用期间该资产的利用率为 87 5 87 5 经调查分析确定 按现在市场材料价格和工资费用水平 新 经调查分析确定 按现在市场材料价格和工资费用水平 新 建造相同构造的资产的全部费用支出为建造相同构造的资产的全部费用支出为 500500 万元 经专业人员勘察估算 该资产还能使用万元 经专业人员勘察估算 该资产还能使用 8 8 年 又知该资产由于设计不合理 造成耗电量大 年 又知该资产由于设计不合理 造成耗电量大 维修费用高 与现在同类标准资产相比 每年多支出营运成本维修费用高 与现在同类标准资产相比 每年多支出营运成本 4 4 万元 万元 该企业适用的所得税率为 该企业适用的所得税率为 33 33 假定折现率为假定折现率为 10 10 年限为 年限为 8 8 年 年 折现率为折现率为 10 10 的年金现值系数为的年金现值系数为 5 33495 3349 要求 要求 试确定该设备的重置成本 成新率 实体性贬值额 功能性贬值和评估价值 试确定该设备的重置成本 成新率 实体性贬值额 功能性贬值和评估价值 解 1 重置成本 500 万元 2 实体性贬值率 20 87 5 20 87 5 8 68 63 实体性贬值额 500 68 63 343 15 万元 成新率 1 68 63 31 37 3 功能性贬值 4 1 33 5 3349 14 29523 万元 4 评估价值 500 343 15 14 29523 136 28077 元 例例 5 5 假设有一套机器设备 已使用 假设有一套机器设备 已使用 5 5 年 现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为年 现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为 250000250000 元 预计全套设备的的残值率为元 预计全套设备的的残值率为 4 4 这种 这种 设备的折旧年限为设备的折旧年限为 1212 年 使用现行市价法确定设备的评估价格 年 使用现行市价法确定设备的评估价格 评估值为 250000 250000 250000 4 12 5 150000 元 例例 6 6 甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资 该设备价值 甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资 该设备价值 5050 万元 折旧率为万元 折旧率为 5 5 投资期限为 投资期限为 1010 年 评估时剩余投资年限为五年 投资年 评估时剩余投资年限为五年 投资 初规定 设备在投资期满以后以净值返换投资方 预期在未来五年内收益分别为初规定 设备在投资期满以后以净值返换投资方 预期在未来五年内收益分别为 4 4 万元 万元 5 5 万元 万元 6 6 万元 万元 7 7 万元 万元 8 8 万元 投资方所在行业万元 投资方所在行业 的平均投资收益率为的平均投资收益率为 1212 求甲企业该设备投资的评估值 求甲企业该设备投资的评估值 12 12 的复利现值系数为的复利现值系数为 解 评估值 4 0 8929 5 0 7972 6 0 7118