房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析

房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析 分析人 武汉大学老李 随着房地产 去库存 演变为 涨价去库存 货币蓄水池目标达成后又限购限售加码 从去年到今年市场降温趋势明显 黄金 到 白银 的时代真正到来 重压之下 不进则退 谋求生存还是谋求发展已不再界限分明 几乎每家房企都在积极布局战略转型 从 互联网思维 到 轻资产嫁接 跨界 之风席卷整个房地产行业 固有的模式与思维正经受着创新风暴的洗礼 房产企业如何积极谋求商业模式 赢利模式的转型 从 重资产化 向 轻资产化 从 公司 雇员 向 公司 平台 从 输出资本 向 输出管理 的方向转变 将公司打造成 利益共同体 和 命运共同体 提升公司的竞争力 实现企业的可持续发展 是摆在房产企业面前的重大课题 前言Introduction 目录 CONTENTS 01 02 03 04 房产项目跟投机制产生背景 跟投机制下的房产行业现状 跟投机制优缺点分析 跟投机制的改进与注意事项 01 房产项目跟投机制产生背景 房产项目跟投机制产生背景 在经济新常态下 企业需要搭建稳定与灵活兼备的敏捷组织 才能适应日益复杂多变的外部市场环境 由于受金融和政策的影响 房地产市场的波动性和风险尤其突出 地产企业向敏捷组织转型的需求更为迫切 房产项目跟投机制产生背景 在转型实践过程中 除了需要调整架构 治理和流程外 尤为传统的地产企业面临的最大挑战往往是如何激励核心人才发挥主动性和能动性 为企业持续创造价值 02 跟投机制下的房产行业现状 跟投机制下的房产行业现状 重点关注 1 有杠杆 盈安合伙出资购买万科股权资金 一部分为合伙人的自愿出资 另一部分为融资而来 这部分融资是杠杆化的 风险和收益匹配 2 有时间限制 在完成兑付的时限到达之前 合伙人如果从万科离职 将无法获得合伙人计划中的权益 长期利益深度捆绑 3 股价受到经济 政策 股市大盘等多种因素的影响 是管理团队无法完全控制的 跟投机制下的房产行业现状 重点关注 1 持股平台 先把资金筹集进员工持股平台 再统一投入具体的项目 员工不能自由选择项目或跟投比例 2 员工回报 2015年 碧桂园有两位区域总裁的收入突破1亿元 2016年 碧桂园共有6位区域总裁收入突破1亿元 收入超千万的人数说不清有多少 3 公司内部各区域之间的竞争也空前激烈 跟投机制下的房产行业现状 跟投机制下的房产行业现状 房地产白银时代 跟投俱乐部 扩容 员工激励风劲真足 纵观行业 项目跟投等激励机制已蔚然成风 在招商蛇口之前 万科 碧桂园 绿地 旭辉 越秀地产等多家房企已先后推行项目跟投 国内房企前50强中有半数实施项目跟投机制 跟投机制下的房产行业现状 业内人的评价 碧桂园跟投出来后员工一度有抗性 特别是总部 碧桂园跟投制的外部挑战在于房地产下行期 项目收益目标可否实现 内部也有挑战 来自管理团队 包括营销团队 他们能不能真正将项目做好 但可能到我时池子已经满了 它就关门了 不能再投了 一些好的项目大家都会抢 轮到不好项目的人又必须强投 我们是以奖金作为投入去滚动的 一位万科员工说 跟项目总不同 地方公司管理层大多抱有项目 市场会变好的侥幸心理 且万科管理层往往3 5年就换人 就算是地雷项目 也可以留给下一任 上述万科内部管理人士说 在一些城市 万科实行跟投制后 员工流失率并没有下降 现在很多房企做跟投 是市场阶段性的应对措施 以前股权激励更多是激励高层 现在跟投可以满足企业中层 职业经理人的忠诚度 责任心 在做了跟投后是不一样的 它也把员工从大后方赶到了前线 现在是有死有伤 更多人是害怕和拼命求生存 我以前常问一些大规模房企的同行 他们大多在地方上 我问他们 你们拍地时在想什么 很多人说 我们其实私底下都在想 希望不要拍到这块地 因为做5个项目是做 做6个项目也是做 我多做一个项目是为了什么 但是现在不同了 这些项目是他们自己跟投 有了利益挂钩 这时增加一个优质项目 你觉得还会有人这样想吗 03 跟投机制优缺点分析 跟投机制