二三线城市商业优势.doc

二三线商业地产四大优势二三线城市楼市受金融危机冲击较小中国二、三线城市在国际金融危机中受冲击较小，其房地产市场具有较大的发展潜力，而一线城市在商业地产总量中的比重将有所下降。预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。正是基于业界对二、三线城市的兴趣。今后十年二三线城市商业地产蕴含商机 中国的二、三线城市正不断成长并经历着快速的发展。随着中国的发展重心由出口导向转为国内消费，大规模的基础设施投资将使得进入这些二、三线市场变得更为方便。二三线城市对投资者更具吸引力当有实力投资者将注意力转回一线城市时，中小投资者则在二、三线城市表现活跃。因一线城市资产价格较高，中小投资更愿意在二、三线城市投资总价低，且资产升值潜力较大的项目。此类投资商注意力主要集中在综合物业和住宅，以及位置优越，能带来固定受益的商业物业。由于对未来房地产市场发展预期不确定，发展商和投资商加强了项目投资和开发前的市场研究工作，包括市场调研，可行性分析，市场定位，产品设计等。同时，发展商和投资商对有发展潜力的二线城市更有兴趣。二线城市零售物业表现平稳尽管商业地产的重头写字楼表现不佳，但在扩大内需的背景下，二线城市零售物业的表现可圈可点。二三线城市商业潜力3月20日，仲量联行发布了一份中国新兴城市50强报告，其中显示了中国二三线城市商业地产市场的巨大潜力。该报告显示，在过去3年里，中国主要的二线城市就有近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级办公楼竣工。未来10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，且未来还将建造超过1亿平方米的商用物业。而如此大规模的商业需求，正是源于近几年的城市化进程。“过去几年的城市化一直在造住宅，所以很多地方的商业设施实际已经相对落后。”该报告中还预计，到2020年，中国50个城市将成为一个规模达6.7万亿美元的经济体。这50个城市指的是中国50个最具发展潜力的二三线城市。报告还显示在2011年，这50强城市总经济规模会达到2.9万亿美元，总城镇人口达到2.6亿，而其辐射到的城镇人口数量达3.7亿。此外，二三线城市商业地产的驱动力还来自中产阶层人口数量的增长。报告预计，未来五年内这些城市中产阶层的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。商业企业大量进入国内二三线城市，显然是看中了国内日益增长的强大购买力。但实际上，在不同的城市中，消费需求和商业地产的发展前景有着巨大的差别，不同区域之间的经济数据也常常是相对独立的，并不能在一定意义上代表中国二三线城市的消费能力。中国是一个高储蓄社会，不但国家拥有大量的外汇储备，由于医疗、住房等压力，国内民众也有着储蓄的历史传统和现实需求。所以很多二三线城市的消费，还是以中低端的商业业态为主。但是一些辐射范围的重点城市，则拥有更强的商业吸引力。 和讯网截取资料新兴市场消费力强劲报告显示，中国二三线新兴城市的零售业增长迅猛。50强新兴城市拥有3.7亿庞大消费群体市场，其中2.6亿城镇居民。这些城市2011年全年的零售销售总额达到7.5万亿元，而北上广深等4个一线城市的零售销售总额为2.2万亿元。未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10%，居民可支配收入和富裕家庭数量也将稳步上升。居民收入增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现，正在促进中国二三线城市零售市场格局快速演变。目前，二三线城市零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。诸多经验丰富的零售地产开发商正在建造更优质的物业，这也为国际零售商的快速扩张带来了机遇。目前，中国已经是仅次于日本的全球第二大奢侈品消费市场，也成为国际零售商大规模扩张计划的目标市场。零售业格局向二三线倾斜数据显示，2008年中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米，到2011年这个数字已大幅攀升至2500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4600万平方米，届时中国零售业总量的三分之二将集中在一线城市以外。由于部分项目由知名开发商建造，物业品质有望大幅提升，这将为零售商们在二三线城市的进一步扩张提供契机。而随着一二线城市竞争日益激烈，零售地产开发商正积极进入三线城市。房企积极布局商业地产目前华润置地、大连万达、中粮地产和龙湖地产等知名开发商正积极布局二三线城市，并大规模复制品牌购物中心的概念。如华润置地开发的万象城定位中高端购物中心，目标顾客为各年龄阶层的家庭和白领人士；中粮地产的大悦城则针对追求潮流时尚的年轻消费者；龙湖地产的