房屋评估之杂谈.doc

评估在建工作的准备工作在建工程有多种情况，但是不少评估人员在进行评估时往往以帐面值作为评估值，致使在建工程未被公正客观地反映出来。本文提出为正确评估在建工程应做好以下几个方面的准备工作。在建工程的分类停工项目。对于停工项目，首先要调查清楚停工的原因：是主动还是被停工；是资金问题、技术问题还是供应问题；是暂时停工还是长期停工。然后在此基础上，对在建工程的实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值进行确定。竣工项目。这类项目与固定资产十分相似。施工项目。大多数在建工程与正在施工的项目，区别在于进度不同。在建工程的帐面值分析在建工程的帐面值内涵较为复杂，它既包括预付材料款和应付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款和应付设备款，它既包括直接费用又包括间接费用，前期费用和资金成本等。可见，在建工程帐面值与在建工程的实际价值（或重置价值）是有差异的。因此以帐面值为评估值与实际价值是不相符的。就帐面值而言，由于在建工程会计核算的是应收应付制，而在建工程实际价值是按实际投资值来计算的，两种不同的核算方式，必然使得在建工程的帐面值与实际价值之间存在差异。这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也可能是负值（正值是建设单位的债权，负的是建设单位的债务）。如：一个在建工程刚打好一根桩（假定价值1万元），建设单位已预付给施工单位100万，其在建工程帐面值为100万。这个在建工程如果以帐面价值为评估值则为100万，如果以形象进度来评估则为1万，差额99万即为建设单位对施工单位的债权。当然这是一个比较极端的例子。但是如果建设单位在建工程科目核算规范，以帐面评估值或将在建工程帐面拆分为在建工程实际价值和相应的债权（债务）来评估得出的结果是一致的。在这种情况下，可以考虑将帐面价值作为评估值。但是对于较大的在建工程还是不以帐面值为评估值为妥。已竣工的在建工程与固定资产的差异。从成本的角度来看，两者仅相差验收、权证取得等。也就是说，已竣工的在建工程与固定资产在评估价值上不会有很大差别，为什么将两者区别开来，理由如下：竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益现值法，而固定资产可以采用市场比较法，重置法和收益现值法。在运用收益法评估在建工程的收益要低于已投入使用的固定资产，即不仅要从完成程度上打折，还要从预测收益上打折。由于不确定因素太复杂，所以宜采用收益法。售后公房市场价格的评估思路与原则公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨度较大，早的建于六、七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房，也同时购买了七十年或五十年的土地使用权。因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。因此，评估陈旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，必须加以修正。对投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，才能较正确地评估售后公房的市场价格。建筑物功能性贬值的情况分类与评估方法建筑物功能性贬值的情况分类开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物销售价格，不一能推销出去。因为对大多数购房者来说，经济适用是首要考虑的问题。设计不合理，得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外，人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。在企业价值评估中，由于市场机制不健全，市场体系不完善和化解历史负担的需要，产生了企业资产“剥离和重组”。尽管在企业重组过程中，按照效用和效率的原则，优化了资产结构，但是由于各种原因，有些局部资产的运用与企业的经营目标仍不相匹配，例如：许多机械铸造厂都有铸造车间。现在，由于生产实现“专业化”或环境保护问题，不少机械厂将铸造车间改变用途，作为机械加工车间或产品装配车间。根据生产工艺要求，建造相同面积的铸造车间比建造机械加工或装配车间的造价要求高得多。资产重组后，如果按原铸造车间的重置成本扣除实体性贬值，得到厂房评估值，接收方绝不会同意。同样地，在企业重组过程中，由于建筑物改变了用途，使其原来的价值得不到实现，或由于功能不是需要追加投资进行改造，这些情况都会使建筑物的价值贬值。由于经济的不断发展，土地的经济地理位置也发生了变化，原来是偏僻地区的工业用地，现在变成了经济开发区，规划定为商业用地或综合用地，从而出现了原建筑物的用途与其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾，结果使原土地上的建筑物和附着物大幅度贬值。建筑物功能性贬值的评估方法一般可采用重置成本法评估建筑物的价值，公式如下：建筑物的评估值复原重置成本实体性贬值功能性贬值或建筑物的评估值更新重置成本实体性贬值经济性贬值建筑物的功能性贬值复原重置成本更新重置成本通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点：确定委估建筑物重置（复原）价值。鉴定建筑物的成新率。确定建筑的实体性贬值。测算建筑物的功能性贬值。如何进行对商业店铺的投资分析对商业店铺的投资分析可按以下五个方面进行：是否选择在商业区域内。在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。为此，房地产投资者在投资商业店铺时，应尽可能在商业区域内选择。位于交通运输站的店铺，以上班簇为主要服务对象，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须有清楚认识。是否选择了合适的专营店铺的人员商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。是否有良好的店铺规划设计高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。是否选择适当的行业类别在大车站，汽车站附近的投资批发性店铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜。是否投资于专业化的商品店铺在城市里，有些住宅办公，商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来寄住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终会被双方都不愿意租购这类混合大厦。如何对宾馆和别墅投资分析对宾馆投资分析，可从以下4个方面进行：是否选择交通要道附近，,交通要道附近，流动人口多。而旅馆和饭店的服务对象又恰好是流动人口。所以旅馆和饭店应建造在这段地段。除了选择目前合适的地段外，也可选择规划中将成为交通要道的地段，而且后投资低，升值潜力大。是否以提高知名度为重点旅馆和饭店的客户，既关心方便性，也关心名望。如果名望高，则许多客户即使远些，花费多些，也愿意前往。为此投资者应在扩大知名度上花些本钱。是否在经营方面有吸引长期客户的措施有一定数量的长期客户，才能使宾馆和饭店有稳定的收益。通常的做法有使用贵宾卡，优惠卡以及实行会员制等。二、对别墅投资分析可从以下6个方面进行：1.视野景观是否宜人幽雅的环境及漂亮的景观，是别墅构成的主要条件。别墅的地点应选择在有山有水有绿化的地段，不能建在附近有坟墓，猪舍和垃圾场地方。2.建筑造型是否新颖别墅的品位要高。造型及格局设计上应比市区建筑生动活泼些。别墅较大的庭院绿地，往往能衬托出回归自然的美感。如果能配合适宜的室内设计，使其的品位不同风响，会更受客户欢迎。3.交通联系是否便捷别墅地点应尽可能靠近公路，快速车道或其他交通便捷的地点。4.服务设施应高档齐全别墅主人的经济实力都很强，消费要求也较高档，所以别墅区的服务设施要齐全而且档次要高。比如别墅区要求治安良好，就学，购物及娱乐方便等。5.选择客户的标准是否合适别墅主人特别讲究邻里的素质。房地产投资者在出售或出租别墅时，必须注意客户素质，对于那些虽然有钱但素质很差或社会名誉不佳者，应坚决拒绝。6.广告宣传力度是否到位为使别墅价值升高，应注重广告宣传，以提高别墅知名度。抵押房地产拍卖价格评估的特点随着我国房地产市场的迅猛发展，以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大，房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用，本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。拍卖价格一般低于公平市价公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：A、一个自愿的出售者；B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；在那段时期内房地产价格保持稳定状态；D、房地产价格完全受公开市场影响；E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易，而是在拍卖日公开竞投，买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投，故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。由于拍卖期短，有卖不出去的风险，所以拍卖价格必须考虑变现的速度，即确保卖出的成功，所以拍卖价格必须坚持“宁估其少，勿估其多”。鉴于上述原因，拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。抵押价格是一种预期价格，一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价，尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格，但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距，所以拍卖价格不能等同抵押价格。谈谈建筑物的功能折旧评估建筑物时通常要考虑它在功能方面缺撼或过时所引起的减值，即功能折旧。拿住宅来说，现在时兴“三大，一小，一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁厨多的住宅，过去兴建的卧室大，客厅小，厨、卫间更小的住宅，相对而言就过时了。对工业用房来说，现在对环境保护比较重视，所以对排污和污染治理的要求较高，如果过去建造的厂房没有或者很少考虑这方面的设计，就会影响整个厂房的价值。 建筑物的功能折旧又可以分为两种。一种是能通过改造或其他方法改变的。如没有治污设施或很少进行污染治理的厂房，可以通过治污设施的安装来改善和弥补原设计的不足。从而改变了该厂房在此方面的功能缺陷。又如多层住宅中的电力供应，过去都是一户多表，五、六户住户合用一个火表，随着家用电器的普及，用电容量难以适应，供电局通过改为一户一表，从而改变电表容量不够的过时、陈旧功能。建筑物的式样过时，大多也能通过建筑室外设计师的巧妙设计，装饰形成新的建筑风格，从而给人耳目一新的感觉。以上这种情况的功能折旧，其折旧额应等于设备、设施、装饰、更新所要花费的费用。另一种情况是不能改变或很难改变陈旧过时的功能的，如住宅房屋内部结构不合理，如厅和卫生间太小，改变它就会损坏建筑结构，影响使用安全。又如住宅配套设施车库，车库因受场地的限制，很难改变。再如多层住宅的底层和顶层房屋，早期建成的住宅楼底层由于私密性差，易受潮且光线差，这种功能性缺陷很难克服。平屋面的顶层很难解决渗漏和奇热的缺陷。又如厂房的柱距太近，影响使用功能，也很难改变。这类功能折旧的估算很难具体公式来进行，只能靠估价人员在实践中不断摸索，分析比较，积累经验。怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据城市房地产抵押管理办法第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等材料。也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：固定资产投资许可证、国有土地使用权出让合同、施工执照、有关图纸等。作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。计算公式为：VA(BCDEF)V在建工程价值；A续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C投资利息；D税金；E续建投资利润；F租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。确定开发完成后的不动产总价根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定：对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，可根据当时的租金水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。估算续建成本后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。估算专业费用专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。估算不可预见费剩余法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2-5。确定后续开发建设周期，估算预付资本利息后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。估算税金税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以不动产总价的一定比例计算。估算开发完成后的不动产租售费用租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。估算开发商的合理利润该利润是指后期投入应计的开发商利润。北京房管局在其出让地价评估技术标准中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资期1年的回报率为20，投资期2年的回报率为30，投资期3年的回报率为40。根据公式计算在建工程的价值由于需要对并不存在的后期工程进行计算，评估中要进行假设，假设条件越多，评估报告的可信度及实用性就越低，所以剩余法对即将完工的工程比较适用。需要说明的是，设备房是不能单独设定抵押权的，因为其价值已分摊到各个使用层中去了，在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。谈谈建筑物的功能折旧评估建筑物时通常要考虑它在功能方面缺撼或过时所引起的减值，即功能折旧。拿住宅来说，现在时兴“三大，一小，一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁厨多的住宅，过去兴建的卧室大，客厅小，厨、卫间更小的住宅，相对而言就过时了。对工业用房来说，现在对环境保护比较重视，所以对排污和污染治理的要求较高，如果过去建造的厂房没有或者很少考虑这方面的设计，就会影响整个厂房的价值。建筑物的功能折旧又可以分为两种。一种是能通过改造或其他方法改变的。如没有治污设施或很少进行污染治理的厂房，可以通过治污设施的安装来改善和弥补原设计的不足。从而改变了该厂房在此方面的功能缺陷。又如多层住宅中的电力供应，过去都是一户多表，五、六户住户合用一个火表，随着家用电器的普及，用电容量难以适应，供电局通过改为一户一表，从而改变电表容量不够的过时、陈旧功能。建筑物的式样过时，大多也能通过建筑室外设计师的巧妙设计，装饰形成新的建筑风格，从而给人耳目一新的感觉。以上这种情况的功能折旧，其折旧额应等于设备、设施、装饰、更新所要花费的费用。另一种情况是不能改变或很难改变陈旧过时的功能的，如住宅房屋内部结构不合理，如厅和卫生间太小，改变它就会损坏建筑结构，影响使用安全。又如住宅配套设施车库，车库因受场地的限制，很难改变。再如多层住宅的底层和顶层房屋，早期建成的住宅楼底层由于私密性差，易受潮且光线差，这种功能性缺陷很难克服。平屋面的顶层很难解决渗漏和奇热的缺陷。又如厂房的柱距太近，影响使用功能，也很难改变。这类功能折旧的估算很难具体公式来进行，只能靠估价人员在实践中不断摸索，分析比较，积累经验。房地产评估结果差异的原因浅析在相同的评估目的下，不同的评估机构或同一机构的不同评估人员对同一宗房地产的评估结果往往会有很大的差异。为什么会出现这种情况，其主要原因可以归于以下几点：评估方法的多样性。一般而言，评估目的决定评估标准，评估标准约束评估方法，这里的评估标准说明的评估价值的内涵，具有质的规定性，而且是唯一的；而评估方法则是资产评估价值的量化过程，它要受到评估标准的约束。但是往往误以为评估方法的可替代性等于评估方法的等效性，而没有把握好关键因素和正确选择评估方法。对房地产市场和交易实现的可能性有不同理解。这种情况主要发生在运用剩余法（假设开发法）评估待开发或再开发土地的价值。由于不同评估人员对方法的两个主要因素：预计楼价和宗地容积率可能有不同的判断。例如：同样一块临街的土地，规划为商业用途，有的人认为其前景看好，具有较大升值潜力，但也可能有人认为该地段商业用房已趋饱和，再造同类物业，会造成购买力分散，前景不会很好，这样二者在预计房价时必然会明显不同，再加上容积率的不同推测，评估结果的差异也就显而易见了。对评估原则的不同理解。最主要的是合法原则和最有效使用原则。如果没有把握好这两个原则，也会出现很大差异的评估结果。造成评估结果较大差异的原因很多，有评估人员的内在因素，也有外部因素。如何缩小或消除这种差异，使评估结果更为合理，更为可信，更经得起推敲，