



全文预览已结束
下载本文档
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部 沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升,房地产行业进入第二次高速发展阶段,这毋庸置疑,然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟,面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员,无论处于怎样的城市背景和市场环境,借用古人的一句话:“人无远虑,必有近忧”,必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。俗话说:“你梦想成为怎样的人,你才有可能成为怎样的人”,同理,目标成为怎样的企业,才有可能成为怎样的企业。当然,目标不是凭空想象的,要思考企业核心能力、竞争优势是什么,能支持企业目标实现吗;倘若不能,该如何增强?这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业,不难发现“实现管理转型,打造核心能力”是关键,并且这条道路“任重而道远”。对于“管理转型”,过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点,曾有企业计算表明,土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高,这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题,没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力,反而降低了。这就需要我们实现管理的转型,从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型,在此过程中企业必备九大核心能力。一、 从战略层面,主要包括4大核心能力,战略布局、战略资源运作、产品研发创新、市场研究与策划。这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持,并为后期的管控与控制层面提供指导。战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署,包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一,主要以普通住宅为主,集中在本土及周边的区域发展,当市场行情发生变化,企业对应能力就减弱。例如,市场环境导致普通住宅不好卖,花园洋房、别墅、商业抢手;政策的影响,一线城市反映速度较快,二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等,通过战略的布局来降低风险,提升企业健康度。战略的布局离不开企业自身的战略资源,战略资源包括资金、土地、品牌。对于资金:1、调整以银行为主的狭窄融资渠道,开拓多元化的融资渠道,与国际国内资本市场打交道,如上市、信托投资、发行债券、房地产基金等;2、合理资金运作和有效管理控制各项成本费用,确保当前营造与后续开发的协调;3、合理的税务筹划。对于土地:1、通过企业的品牌知名度,加强与政府的合作,获取优质低价的土地和储备;2、避免过于依赖土地资源获取创造效益,向管理要效益。对于品牌:避免仅靠营销活动带来市场曝光率来提升品牌形象,通过质量和服务提升品牌的内涵!假设企业这3项资源都非常丰富,那无疑是最理想的,如果企业只有其中一、两项,寻找资源合作是短期内比较理想的生存模式。如何合理的利用战略资源?“产品研发创新”、“市场研究与策划”缺一不可。众所周知,实现企业净利润率,两种方式,一是加速周转、扩张规模;二是提高售价,最大化单位利润。“那如何才能快速周转、扩张规模?”必须是成熟产品,就需要建立成熟产品的标准体系;“那如何才能提高售价,最大化单位利润?”必须要能引领市场,就需要进行产品的研发创新。如果两种方式结合,利用二八原则,并进行循环,这样不仅能更多占有市场份额,规模效益,还能引领市场,获得高利润汇报。同时,标准产品体系能够提高工作效率;保证产品质量;控制成本,提高收益;风险(资金、管理、人员)可控;企业快速发展。如何进行产品的研发创新,建立标准产品体系?关键就是对市场的研究和策划。有数据表明“房地产行业楼盘失败,60%以上是因为定位失当!”只有研究市场、客户购买力及需求细分为导向强化客户需求分析,选择目标群,实现从“打猎式营销”向“圈养式营销”转变。例如万科就将客户按照财富和时间的维度,分为5大类“成功家庭、社会新锐、望子成龙家庭、老龄化家庭、务实家庭”,并对他们进行深入分析,制定相匹配的产品户型,形成了标准产品,例如“金色系列、城花系列、四季系列、高档系列”等等。二、从管理控制层面,主要包括3大核心能力:高效的管理与运营模式、规范精细化流程管理、科学的绩效管理体系,主要体现是如何实现内部运营的管理。一般来说,集团的管控模式主要分为“运营管控型”(集权)、“财务管控型”(分权)、“战略管控型”(集、分权),目前标杆的地产企业一般都采用战略管控型的管控模式,集团作为战略决策和投资决策中心,以追求集团公司总体战略控制和协同效应的培育为目标,管理方式通过战略规划和业务计划体系进行管理。那么集团与区域公司、项目公司之间分别管什么不管什么,管多深?这是大部分在发展过程中的地产企业所困惑的。龙湖地产运用霍顿模式进行集分权管理,将集分权原则放进了企业的发展战略,总体原则中的关键是“动态调整”,分权原则关键是“利于激发地区公司活动和能力的领域分权,警惕诸侯化”,集权原则的关键是“在地区公司风险时间和风险点上集权管理,警惕集团组织膨胀和官僚化”。目前众多寻求长期发展的地产企业纷纷成立运营管理部门,搭建运营管理体系。例如龙湖地产将运营管理作为企业三大核心竞争力之一,标准化运营是恒大地产的七大核心优势之首!“那什么是运营管理体系?”, 列举两家地产企业对运营管理的理解应该比较能说明问题。龙湖地产在09年龙湖债募集说明书中对运营管理体系的具体描述: “发行人运营管理体系主要包括进度计划管理模式、阶段性成果管理模块、成本管理模块、产品资料库模块、采购及分供方管理模块等。在项目运营过程中,项目团队可以借助公司设立的标准化工具、流程、模版进行快递的运营策略和操作,以实现项目规模化发展”。常州一家集团型企业董事长形象地譬如“各业务部门是珍珠,项目运营是线,运营管理就是用线将珍珠串起来形成一个项链;运营管理的基础是计划管理,核心是成本管控,组织是会议,表现形式是工具,成果是标准化!” “那如何做好运营管理呢?”做好运营管理不是一蹴而就的事情,必须要根据自身企业的发展阶段以及管理水平,总体规划、分阶段进行,建议将运营管理体系建设分为三个阶段: 运营管理体系优化阶段, 运营管理体系深入应用阶段, 运营经验、知识沉淀阶段。流程是企业管理中的重要衔接环节,它向上承接着企业战略及“管理和运营模式”的落实支持,向下作为企业信息化需求的重要输入和指导。再好的企业战略和管理模式,如果没有规范精细化的流程支持,也会变形走样,甚至束之高阁,难以真正落实执行。科学的绩效管理体系是企业管理中的重要保障环节,确保组织目标自上而下、层层得到落实。做好绩效考核的六大环节:组织目标明确;权、责分明;合理的计划任务分解(四级计划管控模式);量化、合理的绩效考核指标;公平公正的考核原则,奖惩分明;绩效考核工具辅助。其中计划任务的分解尤为关键,企业一般都有年度、部门计划等,但大部分都缺少以项目为中心的主项计划。计划的四级管控模式:关键节点(集团领导关注)、主项计划(项目负责人关注)、专项计划(各职能负责人关注)、楼栋计划(现场工程师关注)。三、从管理执行层面,主要包括2大核心能力:高水平的人才队伍、业务驱动的信息系统。信息爆炸的年代,“我们不缺思路,缺的是落地执行”代表了很多房地产掌门人的心声,人才和业务驱动的信息系统则是保障执行的关键。一切以人为本,先人后事,脱离人,再好的战略、管理、流程都是空中楼阁。在人才队伍的培养上,也要实现转型,从“依赖个别核心人才”转向“增强团队整体能力”;要“终结个人英雄主义”转向“人才队伍结构培养”;从“窄带薪酬体系”转向“宽带薪酬体系”,管理岗、专业岗的晋升通道,长、短期结合的工作能力提升;从“无视知识沉淀”转向“加强企业知识体系搭建”;从“人多力量大”转向“精兵强将策略”;从“压缩薪资”转向“高薪政策”,“高薪政策”的由来是龙湖地产的观点,“一个人能干的事,决不让两个人干,为的是减少沟通成本”。龙湖地产评价自己的成功,主要是有一批“有企业家精神的职业经理人+操心的员工”。业务驱动的信息系统,通过房地产快速发展的10年,房地产对于信息化搭建总结出三大原则:“管理+IT”、“整体规划、分布实施、过程优化”、“1+1”。“管理+IT”体现的观点是信息系统不是万能的,它只是工具,将承载的企业管理体系、流程、制度,用软件系统进行固化,落地执行;“整体规划、分布实施、过程优化”体现的观点是信息化建设不是一蹴而就的,体现的是规划和实现的过程;“1+1(业务管理软件+通用管理软件)”体现的观点是专业的事情、专业的
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 2025年个人养老金制度变革对金融市场深度影响及投资策略报告
- 物业合同提前终止协议书
- 销售业务员聘用合同范本
- 聘请企业负责人协议合同
- 自愿买卖家具协议书模板
- 机动车无偿停放合同范本
- 水表故障处理协议书模板
- 污泥运输合同协议书模板
- 离婚协议书上写借款合同
- 离婚房子拆迁补偿协议书
- 义务教育历史新课程标准试题题库测试卷(2022版)
- 未闻花名钢琴谱乐谱
- 全日制义务教育化学课程标准
- ISO 141552020医疗器械的人体受试者临床试验-临床试验质量管理规范简介
- DL∕T 5622-2021 太阳能热发电厂储热系统设计规范
- 领军人才选拔试题答案
- CNC数控车床操作指导书
- 失火罪消防责任事故罪消防刑事案件移送移交报告
- 住院医师规范化培训临床小讲课指南(2021年版)
- T∕CQAP 2002-2022 基于水泡性口炎病毒载体的新型冠状病毒核酸检测用阳性假病毒质控品
- 市政道路工程总体监理工作交底范本
评论
0/150
提交评论