项目征地拆迁工作方法

叮叮小文库项目管理方法在征地拆迁工作中的应用征地拆迁是一项政策性很强的工作，不仅影响到建设项目的工程造价和工程进度，同时可能影响到社会稳定。作好这项工作，既是工程项目得以顺利实施的前提和保证，也是维护社会稳定的政治性任务。同时, 征地拆迁也是一项技术性很强的工作，而传统的征地拆迁工作具有太强的行政色彩，常常忽略作为项目本身的运作规律。一个具体征地拆迁任务，完全具有项目管理的各方面特征；用项目管理的方法和手段改进征地拆迁工作，可以获得很好的效果。广清高速公路连接线项目处于广州市城乡接合部，征地拆迁工作量巨大，并且要面对各种复杂权属主体和利益对象。据统计，整个项目覆盖面积约1000亩，需新征用地约231亩，拆迁建筑物约72576.97，拆迁构筑物约87418.63，同时还伴有大量的地下、地上管线和绿化地带需要迁改。总征地拆迁费用预计约3. 5亿元。为了改进征地拆迁工作，本人特别把项目管理方法引进项目征地拆迁工作的各个环节中来，从而提高了项目征地拆迁工作质量和效率，基本实现了“10个月全面完成征地拆迁任务，保证工程推进”和“零越级投诉和零上访”的两大征地拆迁目标，为项目推进打下了坚实基础。1团队组织是基础项目团队是项目实施的执行者。团队组织建设的成功与否直接影响着项目的成败。征地拆迁工作历来是市政工程建设中的难题，工作团队需要面对方方面面的利益相关者。工作中既要依法依规，又要灵活高效，所以团队构成、人员素质、工作经验、性格特征等都会影响到征地拆迁工作效果和效率。根据该项目兼具公路工程和市政工程特征，以及实行项目代建制建设的特点，我们制定了“政府行为为主，引进市场手段”组建团队的原则。团队由监督、指导、实施、见证等部门构成。1.1项目团队构成根据工作需要和团队组织原则，项目建设业主先后委托了我市最专业的市政征地拆迁单位市道路工程扩建办公室承担征地拆迁工作；委托江西中昌工程监理咨询有限公司承担征地拆迁见证监理工作；并联合两级地方政府白云区建设局和街道办事处的力量，共同开展征地拆迁工作。工作展开伊始迅速形成了以项目管理部、征地拆迁部和见证监理部为核心，由区建设局和街道办有关人员全面配合的征地拆迁工作团队，直接接受投资业主和代建业主指导，服从省交通厅和市建委行政监督。工作团队的“分工合理、职责分明、行动迅速、监督有力”的特点就顺理成章地凸显出来。1.2项目团队主要优势（1）充分相信、依靠政府专业拆迁力量，他们派遣到一线征地拆迁部工作的人员都具有较好的文化素质、政治素质和谈判技巧。委托方式也由传统的指令性计划文件变更为法人之间的合同关系，用合同方式明确了两个政府部门之间的合作关系。（2）引入征地拆迁见证监理，全面见证监理征地拆迁计划、摸查、谈判、结帐工作，解决了目前征地拆迁工作中由于管理缺位所造成的弊端，同时也为代建业主签订征地拆迁合同提供了准确、完整的决策信息。（3）联合两级地方政府一道工作，争取到地方政府最大限度的支持，对征地拆迁有序推进和维护社会稳定意义重大。2沟通管理是前提项目管理过程中，项目利益者之间良好有效的沟通是组织效率的切实保证。征地拆迁工作中同样存在着大量多方式的沟通需求，其中主要包括团队内部各方面的沟通协调和对上级指导监督部门的请示汇报，而更重要的是要对众多的被拆迁户进行大量的宣传、谈判和说服工作。良好的沟通管理是完成征地拆迁工作的前提。在实践中的主要体会有：（1）慎重对待沟通依据。项目征地拆迁正式启动之前，至少应取得有效的用地红线、用地许可证、房屋拆迁许可证等。只有取得这些合法手续，才能大规模地进行项目征地拆迁的宣传和动员，为征地拆迁工作创造良好的外部环境。（2）加强宣传策略。征地拆迁宣传动员中应重点突出项目建设对区、街两级规划提升的意义和带来的发展机会，积极争取基层政府的支持和居民的理解；同时，还应加强对征地拆迁政策的宣传。对征地拆迁集中区域，可以采取上门宣传的做法，使得被拆迁人更早理解政策，配合工作。（3）灵活入室谈判技巧。征地拆迁必须经过入室谈判过程才会取得实质性的成果签订征地、拆迁补偿协议书。入室谈判既要掌握好政策，又要有谈判技巧，要针对不同权属主体、不同利益背景采用不同的谈判方式：对一般类似权属主体，可以与对方代表按照会议谈判形式一揽子解决，以提高效率，增加透明度，保证公平性；对权属特殊的被拆迁人则可用个别交流的方式处理，使工作更有针对性；对一些不配合拆迁的人，要主动收集有关信息，了解对方困难，寻找解决途径，增加谈判中的主动性和说服力；条件允许的也可以寻找替代方案。（4）及时请示汇报。征地拆迁中会遇到形形色色的新问题、新情况，这时既要深入研究，找到合理的解决办法，也要及时请示汇报，以保证工作得到有效监督指导，沿着正确道路前进。3范围管理是保证市政工程用地红线的特殊性，决定了征地拆迁范围管理的重要性。市政工程的红线图是设计人根据有关规范确定的项目用地范围理论边线，实际测量落地后，必然会出现“骑线楼”、“切角楼”等情况。把测量摸查结果反馈设计人，进行拆迁局部设计优化，就会把原来设计“直线型”红线修改成“锯齿型”红线。从而把理论征地拆迁量转化为征地拆迁工程量，形成初始征地拆迁范围。该项目初始用地红线落地后，出现了较多的骑线建（构）筑物，最终现场界定以及拆迁局部优化后，需要拆除34处骑线建（构）筑物。征地拆迁的范围管理是界定和控制拆迁规模、成本和内容的保证。3.1制定项目征地拆迁行动计划，确定征地拆迁清单行动计划中的重要内容是制定征地拆迁清单，明确被拆迁对象的位置、数量、权属、性质、计划拆迁时间等各种详细属性，事实上形成征地拆迁范围说明书，是征地拆迁工作的指导性文件。3.2范围变更管理实际征地拆迁中会遇到各种各样的困难，在“服务工程实施”目标下，有效地进行范围变更管理是范围管理的灵魂。例如，该项目中原计划拆除一座交警大楼，进入实际勘察时发现拆迁和安置费用太高，且无法满足工程进度要求。后经建议设计人调整设计方案，把一条匝道桥位置平移，交警大楼只需进行防噪处理即可，不再需要拆除。这样虽然增加少量征地拆迁量和交警大楼防噪费用，但总体工程费用和工期保证都比原来大大改善。这是一个有效范围管理的代表事例。4进度管理是重点征地拆迁工作进度既要满足本身工作程序所需时间，又受到工程施工进度的制约，边界条件和可变因素很多，直接关系到征地拆迁工作质量和工程施工进度。进度计划管理是整个征地拆迁工作管理的重点。4.1编制进度计划综合考虑项目范围内征地拆迁工作量一般性的时间要求，以及工作面的实际需要，确定征地拆迁工作的关键节点和进度的时间要求，采用里程碑图标形式表示之，见表1。表1项目征地拆迁简易的里程碑图工作节点日 期2003-11-152003-12-152004-01-312004-02-292004-03-31主线段拆迁工作主线段管线迁移工作主线段征地工作提交立交进场施工场地立交部分拆迁工作编制征地拆迁计划要注意做到通盘考虑，掌握重点，统筹安排，留有余地，使工作计划的可操作性更强，实际效果更好。4.2进度计划控制由于征地拆迁影响因素多，使得实际进度和计划进度常常出现偏差；如果这种偏差不能得到及时控制，必然会影响工程进度目标的实现。该项目进度控制借鉴了具有成熟经验的工程进度控制方法，由见证监理每周出具监理周报，统计实际完成工作量，并与计划工作量对比分析，分析存在问题及其对进一步工作可能产生的影响，并提出改进建议措施，同时审核下周工作计划。每月见证监理还要提交监理月报，全面分析总结本月度工作情况，提出改进意见和具体措施。我们在做征地拆迁进度计划控制时，时刻牢记“面向工程，服务工程”的工作目标，把是否能满足适时调整的工程施工关键线路工期需要作为征地拆迁工作进度检验标准；同时，不是仅仅要求征地拆迁进度单向满足工程施工需要，而是综合考虑征地拆迁和工程施工进度的互动关系。当出现征地拆迁进展不平衡情况时，还能积极考虑调整工程施工方法和顺序，调整施工关键线路，主动适应征地拆迁的不平衡性。在征地拆迁进度偏差显著时，进度控制和改进措施一般有：调整施工工作节奏和工作面，适时调整施工对征地拆迁的依赖；调整拆迁力量，加强重点、难点、关键点的征地拆迁力度；采用综合手段改变工作范围。例如，该工程范围内有1根11万V地下电缆，如果采取迁移措施，则需要几个月的时间，无法满足“2003年12月15日前完成主线段管线迁移”的节点目标。经有关方面建议，决定采用就地保护措施，同时变更承台形式和调整箱梁施工顺序，使得工程推进不受影响。5费用管理是关键该项目征地拆迁费用约占总投资的1/3，其费用管理对项目总投资控制关系密切。和一般项目管理类似，征地拆迁费用管理同样处于项目管理的核心位置。5.1编制征地拆迁预算征地拆迁工作政策性很强，其取费依据我市有明确的市政征地拆迁补偿标准与操作规程。根据这个规程，按照征地拆迁范围内的清单，逐个算量取价，编制出详细的征地拆迁预算；同时，可以根据进度计划计算出资金使用计划。这是实现费用管理和控制的基础。5.2费用控制和优化通过征地拆迁实际费用和预算费用及其资金流动状况做适时比较，可以发现项目预算改变，通过分析这种改变及其原因，找到存在问题和改进措施，就能实现征地拆迁费用的控制和优化。（1）通过费用控制方法，可以加强对拆迁人员的监督管理力度，防止损害被拆迁人合法权益的事情发生。防止超范围拆迁、超期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款等行为的发生。（2）通过费用控制方法，可以加强对被拆迁人的监督管理力度，防止乘拆迁之机满天要价和“敲竹杠”的现象出现。（3）出现项目费用影响明显的情况，可以采用综合手段给予优化；对出现工程进度影响明显的情况，也可以考虑“费用工期”综合优化。例如，该工程的一段路基原设计需要侵占少量的农用地，按规定需经中央主管部门审批，需时近2年，对工程进度影响明显。经有关方面建议后，通过设计变更，采用特殊边坡防护措施，使得路基不再侵占农用地。虽然增加了少量工程费用，但“费用工期”明显得到优化。6综合管理是亮点项目综合管理，是指为了确保项目各项工作能够有机地协调配合所展开的综合性和全面性的项目管理工作。采用项目综合管理办法解决征地拆迁中棘手问题，经常会起到立竿见影的作用，收获意想不到的效果。广清高速公路连接线项目直接由广清项目管理部组织实施。通过项目管理部指挥和调度来自设计、施工、监理、拆迁等多方面力量，可以考察项目范围、进度、费用、质量、风险等多方面工作，采取综合项目管理手段处理问题，将传统地由征地拆迁项目部单一解决问题，优化为组合解决问题，使工作效果和效率得到很大的提高。7结论项目管理，作为一门新兴的管理科学和方法，正日益改变着传统管理的方方面面。本人利用所学的项目管理知识和思想改造传统征地拆迁工作，把项目管