房地产经营与管理论文.doc

分数：宁夏大学资源环境学院房地产开发经营与管理期末论文国家宏观调控下银川市住房问题及解决方案班级：09级房产班专业：房地产经营与管理学生姓名：李正昊指导教师：邓宇日期：2011 年 7 月4 日 前言 随着城市化进程的不断加快，城市人口的不断增加如何解决住房问题成为政府和群众密切关心的问题。住房是基本生活资料，对低收入居民家庭实施住房保障是政府不可推卸的职责。现阶段，我国城镇居民在衣食等温饱问题解决后，更加关注“住”的问题，特别是低收入者住房不足的矛盾更加突出，需要政府提供基本的住房保障。根据我国的实际情况，政府住房保障的对象主要应是低收入家庭及其他住房困难群体。住房保障标准应与政府财力及其它资金支持能力相适应，保障责任应由中央和地方政府共同承担。为了切实解决住房问题银川市房地产行业为响应国家政策积极出台银川版“新国八条”明确规定：加大保障性住房的建设力度，扩大住房保障面。这一政策的落实和实施有助于住房问题的解决关键字：住房问题 保障性住房 宏观调控 政府 房地产开发商目录1 银川简介42银川市住房紧张的原因43如何解决银川市住房紧张问题54银川市解决住房问题取得的成就75后记91 银川简介银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。全市总人口165.43万人，其中：市区102.49万人，回族人口43.33万人，占总人口26.2%。银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。银川是全国历史文化名城，曾是西夏国都。厚重的农耕文化、粗犷的边塞文化、古老的黄河文化、神秘的西夏文化、丝路文化、鲜明的伊斯兰文化在这里交融汇集，形成了“塞上湖城、回族之乡、西夏古都”三大城市特色。造就了银川市适宜生活工作的自然条件，从而导致了银川市住房问题尤其突出。2. 银川市住房紧张的原因2.1随着城市化进程的不断加快城市人口增速加快，导致住房需求快速上升。2.2由于银川市地理位置、气候条件、自然和人文环境，使得银川市在全国适宜生活、工作的城市中属于前面。这就导致外省人口入住宁夏逐年增多，这也进一步加剧了银川市住房紧张问题。2.3土地资源的有限性是住房紧张的主要问题。2.4由于房屋建筑材料的成本、建筑成本、土地成本、房产税不断增加，相反的人民收入水平相对增长缓慢因此导致住房开发建设和购买都有困难所以住房形势一直很严峻。2.5 提高经济适用房、廉租房购买资格，是很多低收入者缺乏住房保障。3. 如何解决银川市住房紧张问题3.1政府宏观政策倾向针对我国住房市场的现状，当前应从完善住房保障制度、改善和加强宏观调控，治理和规范住房市场秩序三个方面重点解决突出问题。3.1.1较大幅度地扩大廉租住房制度的覆盖面。当前，低收入家庭，特别是居住水平在住房保障标准以下的低收入家庭均应成为廉租住房制度的覆盖对象。随着经济的发展，廉租住房制度的覆盖面还应不断扩大。在强化各级政府住房保障责任和明确保障标准的前提下，具体保障方式应允许地方政府根据各地实际情况自主选择。建立有利于住房保障制度实施的运作主体。在大中城市，可探索由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租住房的建设、运营和管理。3.1.2进一步加强和改善住房市场的宏观调控一是明确住房市场的宏观调控目标。政府对住房市场进行调控的长期目标，应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反映强烈的现实情况，政府近期调控目标应重点集中在防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。二是加强各部门在住房市场调控中的协调。统筹协调各种调控政策，防止出现各自为政和政策措施相互矛盾的情况，提高调控政策的有效性和可操作性。三是增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。在坚持实行严格的耕地保护制度的前提下，改善土地供应结构，提高用地效率，特别是应增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。四是完善财税与金融政策，调控住房需求总量与结构。例如，结合住房面积和购买性质，制定住房消费信贷分类管理制度和差别“首付比例”政策，在首付比例、贷款年限和利率上，对中小户型、第一套自住房给予适当优惠。通过调整契税税率，引导居民对中小户型的消费，对大户型和别墅征收高契税率。同时，加快推进物业税改革试点，加大对住房保有环节的调节力度。还应研究鼓励适度消费的住房消费税政策。用经济手段调节消费需求，引导居民形成梯度的住房消费模式。五是积极引导中低价位、中小套型普通商品住房的供给。地方政府要积极落实建设规划，在土地供给上支持普通商品住房和保障性住房用地。给予开发企业相应的信贷、利息、税收方面的优惠，引导和鼓励开发商积极开发建设中小套型、中低价位住房。促进资源消耗低，循环利用率高和集成度高、功能全、质量好的节能省地型住房的开发。3.2企业的投资倾向3.2.1房地产开发商应加大对保障性住房投资以平衡市场供求关系建立商品房、公务员福利房、社会安居房和廉租房等各类产品体系，平衡市场供求关系，是解决十几亿中国人居住需求的解决之道。 由于现在的供应体系比较单一，基本上大家都是通过购买商品房获得住房，而政策性住房、自建房和其他用途改建的房子所占的比例太小。供应单一问题造成了市场上出现的供应紧张。因此房地产开发商应加大对保障性住房投资建设。3.2.2房地产开发商要建立新观念、树立新价值房地产商应该要满足不同层次的消费者多样化的需要，这样才有意义，如果光为“穷人”或者为“富人”服务都不正确。因此房地产商要建立新观念，在赚钱的时候要想着为社会做出贡献，要想政府的政策、想消费者的心理和消费者现在的难处。同时，由于房地产本质上是一个大资本的产业，在新的地产时期，政府与企业要共同创建和维护一个新资本的环境。企业还要与政府一起共同创造三个新价值。一个是企业的商业价值，通过税收、给股东的回报、经理人的收益等来实现。其次是企业应创造社会价值，比如环保、绿色、城市建设、公共事业等；第三是人文价值。因此房地产开发商应与政府一道承担更多的社会责任。”因此解决住房问题需要开发商转变投资理念。4 银川市解决住房问题取得的成就 在银川版“新国八条”明确规定：加大保障性住房的建设力度，扩大住房保障面。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。2011年，银川将进一步加大廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和限价商品住房的建设力度，新建保障性住房5500套，其中廉租住房2000套、公共租赁住房1500套、经济适用住房1300套、限价商品住房700套。同时，探索集体土地建设公共租赁住房的新模式。积极组织实施城市棚户区1728户拆迁改造任务，切实改善低收入家庭的居住条件。 “十一五”期间，银川市共开工建设保障性住房近3万套，建筑面积共186.15平方米，其中廉租住房13601套，经济适用房14651套、公共租赁住房534套，限价商品房1002套。近几年，银川市通过限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房和外来人员公寓5种保障方式构成的住房保障体系，不断完善住房保障制度体系，分类解决住房困难。后记在城市化进程不断加快的今天，解决城市住房问题是一场持久战，要想从根本上解决城市住房问题依然任重道远。这就要求政府与开发商继续努力加强保障性住房投资建设，不断完善房地产供应市场。同时还