房地产开发企业的工程造价管理毕业论文.doc

青岛酒店管理学院毕业论文目 录青岛酒店管理学院毕业设计（论文）设计（论文）题目：房地产开发企业的工程造价管理 学 号： 姓 名： 院 别： 专 业： 工程造价 指导教师： 青岛酒店管理学院教务处制2010年3月26日摘 要. .2关键词. 21.项目决策阶段的工程造价管理. 311项目决策阶段造价管理的必要性. 312项目决策阶段的造价管理的措施. 32.项目设计阶段的造价管理.421项目设计阶段工程造价管理的重要性.422项目设计阶段工程造价管理的措施. 53招标投标阶段的造价管理. .631工程招投标是有效控制工程造价的核心. 63.2房地产开发企业在招投标阶段的注意事项. . 64. 施工阶段的造价管理. .74.1对房地产项目施工阶段造价管理的认识. . .75.竣工阶段的造价控制. 11参考文献. . 11摘 要：在国家宏观调控下,激烈的市场竞争使得房地产开发企业必须对项目投资实施全过程有效的成本控制和降低房地产开发过程中的工程造价,提高其经济效益和市场竞争力。本文以房地产项目开发建设程序为主线,对房地产开发企业如何加强在投资决策、项目设计、招标、施工建设以及竣工验收等阶段的工程造价管理进行了有益探讨。关键词：工程项目 造价控制 各阶段 房地产开发企业的工程造价管理近几年，我国的房地产业呈现高速发展的态势，房地产开发企业正逐步向跨区域、规模化经营的方向迈进。房地产开发企业为了进一步提高其市场竞争能力、降低企业开发项目的风险，就必须对项目开发的各个环节加强管理，提高企业对风险的控制水平，其中项目的工程造价管理就是一个极其重要的环节。1.项目决策阶段的工程造价管理1.1项目决策阶段造价管理的必要性纵观投资的全过程，各阶段对工程造价的影响程度不同，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，可达80%90%设计阶段工程造价的影响程度达75%以上。而施工阶段对工程造价的影响仅达5%25%可见，控制工程造价的关键在于施工前的项目决策阶段。科学合理地预测开发项目投资估算，是进行房地产项目造价管理的前提。投资决策是房地产开发企业对拟开发项目的必要性和可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。房地产开发是一项综合性的技术经济活动，投资大、建设周期长涉及面广、风险大。房地产开发企业必须对房地产市场、国家经济和项目效益进行深入研究。1.2项目决策阶段的造价管理措施1.2.1方案多元化通过对建设项目的工程造价及其影响因素进行分析的基础上，可设计多个方案来表达业主单位的投资意向和最经济的方案，在设计方案的时候可考虑以下因素：项目的区位：建设项目的建设区位选择的合理性对后期的项目的造价管理有着重要的影响，比如对项目的投资、项目的建设质量和项目完成后的经营盈利状况有着很大影响。因此在投资决策阶段选择区位的时候考虑区位的经济发展水平、区位额市场需要、区位的社会资源及其条件等等，还有就是业主的建设投资意向、项目的功能目标价值。结合这些因素，综合进行考虑。建设项目地点的拟定。与区位选择一样，在同一区位内，不同的项目地点也有着不同的效果。如交通是否便利，离市中心的距离，配套设施是否完善等等。多方面考虑，选择最佳地点。建设标准的确定。所谓建设标准是指设备工业、项目建设标准、配套设施、员工等各个方面的指标。建设标准的制定过程是项目可行性评估的重要指标，是决定项目造价是否正常和检查建设项目的重要依据。项目建设时机的确定。当前金融危机的背景下，项目的建设时机显得尤为重要。1.2.2正确决策所谓建设项目的投资决策就是对投资方案进行筛选确定，对建设项目的可行性进行论证，对各种建设方案进行筛选，对项目的各种利弊因素和十佳进行判断的过程。正确的决策是整个项目进行的基础。1.2.3编制投资估算在建设项目的前期投资决策分析阶段，一个重要的工作就是对项目的投资预算进行分析，这是整个项目后期的经营绩效的评估标注和项目立项的重要依据。在编著投资预算的过程中要全面考虑各种因素，要考虑市场的情况和建设周期等因素对工程造价的影响，据此提出价格浮动的幅度，使得投资预算留有一定的空间。1.2.4重视建设项目的经济评价在完成前期的估算和设计后，对整个项目的建设投资和回报进行科学的经济评价是建设项目设计投资阶段的另一个重要过程。对建设项目的建设周期、投入产出比等相关指标进行科学的调查、分析和计算论证是最后确定项目可行性的重要依据。因此在投资决策阶段做好经济评价尤为重要。2.项目设计阶段的造价管理2.1项目设计阶段工程造价管理的重要性设计是对开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置、设备材料的选择及装修标准等。尽管设计费在工程造价中的比例不大。一般只占建筑成本的1.5%2%但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响工程造价的多少，直接决定人力、物力和财力投入的多少。由此可见，房地产开发企业抓好开发项目的设计阶段的工作，可使造价管理取得事半功倍的效果。2.2项目设计阶段工程造价管理的措施2.2.1实行设计方案招投标制度在市场经济的今天,开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制,加强管理工作.通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题,出现的工程洽商.同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生. 2.2.2实行限额设计项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数.而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法.开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件. 2.2.3开展价值工程活动价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法.一般来说,提高产品价值的途径有五种:一是提高功能,降低成本,这是最理想的途径;二是功能不变,降低成本;三是成本不变,提高功能;四是功能略有下降,但带来成本大幅度降低;五是成本略有上长,但带来功能大幅度提高.运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案.价值工程的主要特点是:以功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。 2.2.4加强图纸会审工作加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好.我们在设计出图前,组织总工办、工程部、资产经营部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失. 2.2.5加强设计变更管理杜绝不合理的设计变更.对确实必须发生的设计变更,我们采取的方法是,必须有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清变更是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数.这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更,从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程。转贴于 中国论文下载中心3.招标投标阶段的造价管理3.1工程招投标是有效控制工程造价的核心鉴于我国目前工程造价体系管理体制现槲口我国的企业定额尚未形成的情况下，在大多数内陆省份还需要按照预算定额的体系向实行实物工程招投标方法过渡，因此，还不能真正形成由市场形成价格。通过招投标引进竟争机制,可以降低工程成本.对施工单位的选择应该比较慎重,因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败.选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等.优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业,而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理.还要求施工队伍的资信可靠.资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务.这些都是造成工程款难以到位,制约工程进展,影响投资效益.再者是要求施工企业具有足够的技术实力.它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠.同时严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底的标书,做好评标定标工作.以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期.工程招标应采取公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标。3.2房地产开发企业在招投标阶段的注意事项3.2.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则招标前，应严格审查施工单位的资质。必要时进行实地考察。避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。3.2.2做好招标文件的编制工作造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲，以利于以后的造价控制。3.2.3合理低价者中标目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为房地产开发应杜绝一味寻求绝对低价中标。以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证治疗量、工期的前提下的合理低价。4、项目施工阶段的造价管理4.1对房地产项目施工阶段造价管理的认识工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后 ，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。因此，笔者试图通过造价管理的亲身经历，就房地产公司在施工阶段影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。 4.1.1图纸会审是有效控制工程变更的起点 在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查，待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了，而这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总包方后，由开发商牵头，承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议，虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核核图纸，发现错误和不合理因素。 引申开来，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。 4.1.2施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度 工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将造价与进度挂起钩来，因为，工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。一味的追求进度，势必增加投资，而工期的拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的罚款。 首先，工程招标时开发商要科学决策，确定合理的工期，如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。一旦确定工期，双方就应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，承发包双方就是一个相互协作的统一体，开发商不再处于一个主动的位置，此时若开发商不停地调整工期，就会失支招标和合同的权威，就会失去对工期，进而对造价的控制力。 其次，开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。 4.1.3指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度 指定分包的产生，主要有以下几方面的原因：一、专业技术的要求；二、节省投资；三、施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围；四、与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由，当然，节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位；而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。 作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力支实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支持必须由总包方签字，等等，而总配合费及水电费的比例同样必须事先确定。 另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行；门窗接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。 作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。而且，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价控制造成不利的局面。 4.1.4甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节 房地产公司为了追求利益的最大化，肯定会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思： 第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前， ，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如，一般情况下，水泵等设备的隔震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时如果未予提及，供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时，要么增加费用，要么就拖延设备的安装。 第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。 但是，甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡。 首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。 其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。 4.1.5合同管理是施工阶段造价控制的关键 开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。 不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承提更多的风险，且无法去主动地控制工程造价，而承包商也不可有积极地去控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。 合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。 施工阶段的合同管理，换句话说，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。 4.1.6开发商还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理 工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料