鄂尔多斯房地产市场专题研究.ppt

鄂尔多斯房地产市场专题研究 2 我们的工作内容及提交成果 7个日历天前期市场调研阶段 15个日历天中期沟通 时间进度 阶段划分 工作内容 房地产市场专题研究报告中稿 提交成果 项目终稿汇报 房地产市场研究报告调整与修改 房地产市场专题研究报告终稿 2011 1 12 2011 1 20 2011 1 27 项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈消费者访谈 城市研究房地产市场格局土地市场分析客户需求特征问卷定量分析项目价值分析经济测算 3 报告结构 PART 1市场研究 PART 2客户研究 PART 3项目分析 城市研究 房地产市场格局 土地市场分析 房地产发展阶段研判房地产板块研究供求关系研究 市场机会与风险 客户需求特征 问卷定量分析 价值分析 经济测算 区域房地产市场研究本体价值分析 客户结构与偏好 项目价值与收益 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部 全市总面积86752平方千米 总人口约为159万人 是一个以蒙古族为主体 汉族居多数的多民族聚居区 南以长城为界 与山西 陕西接壤 西与宁夏自治区毗邻 被称为秦晋文化与草原文化南北交融的 歌海舞乡 与黄河北岸的呼和浩特市 包头市形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的 金三角 集丰富的矿产资源 天然气资源 旅游风光 人文古迹于一体 更是阿尔巴斯白山羊绒的盛产地 鄂尔多斯是内蒙古重要的政治 能源 经济 文化城市 概况 北京市 包头市 呼和浩特市 鄂尔多斯市 鄂尔多斯 鄂尔多斯重要的城市地位是其经济迅速发展 人民生活水平不断提高 行业稳定发展的有力支撑 700公里 93公里 255公里 4 全年市政基础设施投资120亿元 年末人均道路24 1平方米 全市污水处理率达到78 3 燃气普及率达到65 4 生活垃圾无害化处理率49 4 全市建成区绿地率达到27 3 建成区绿化覆盖率达到32 6 人均公园绿地面积达到12 6平方米 基础建设 高度完善的基础设施建设 助推经济的飞速发展 为居民提供便捷 高效的舒适生活 5 铁路 境内主要有京 北京 包 包头 铁路包 包头 神 神木 段 以预计2013年建成的南下 至成都 广州 东出 至北京 天津 两条快速客运道路 公路 109国道 794公里至北京 京茂高速公路 以及省内274省道航空 机场已开通北京 上海 深圳 三亚等12条航线 与周边机场形成了便捷的区域航空网络 北站高速铁路 包神铁路 274省道 交通状况 鄂尔多斯 高铁 高速 航空组成复合立体交通网 在发展中占尽先机 109国道 东胜站 鄂尔多斯机场 京茂高速公路 6 发展定位 发展定位 结构转型 创新强市 以打造国家新型能源煤化工基地为目标升级 强项 以先进制造业项目弥补 缺项 以产业档次高 建设规模大 辐射带动能力强的现代服务业项目增强 弱项经济发展目标 地区生产总值增长20 以上 财政收入增长24 左右 规模以上工业增加值增长25 左右 全社会固定资产投资增长20 万元GDP能耗下降5 3 削减二氧化硫排放量5 58万吨 化学需氧量5000吨 随着区域发展方式的逐步转变 区域经济发展将得到进一步提升 7 鄂尔多斯近年来经济发展迅速 整体经济发展状况良好 房地产行业已进入 平稳发展期 当地居民雄厚的经济基础决定其对住宅的现代感 城市感等有更高要求 平稳发展期的房地产市场将以 品质与品牌取胜 人均GDP持续快速增涨 2009年人均GDP达到19672美元 与上年同比增长41 人均GDP水平已经超过香港 根据国际成熟经验 人均GDP值超过3000美元 将会使房地产业进入稳定高速发展初期状态 居民的消费观念 生活观念将逐渐现代化 城市化 经济环境与房地产发展的联系 8 9 被誉为 金三角 的呼包鄂城市群申请列入国家战略 作为城市群的中心城市之一 鄂市快速可持续发展具备了强有力的动力 呼包鄂是内蒙古的金三角 目前生产总值达到4600多亿元 占全自治区的一半以上 人均生产总值超过1万美元 同上海 宁波 苏州 无锡一道 步入发达城市行列 让三市突破行政区划的界限 实现一体化发展 并上升为国家区域发展战略 在自治区已形成共识 金三角 区域内的GDP总量 地方财政收入等10项重要经济指标总量均占到内蒙古的一半以上 区域内人均GDP 人均收入已达到沿海发达地区水平 打通三市高速公路环线 实现 金三角 的 2小时经济圈 新建或改造三市之间的城际铁路线 打造 金三角 的 1小时经济圈 内蒙古自治区 蒙古国 北京 宁夏 陕西 山西 河北 鄂尔多斯 包头 呼和浩特 数据来源 呼包鄂城市群规划 积极的区域合作 立足晋陕蒙宁 逐步发展成为国家级城镇群 成为东北亚联系外蒙 中亚 日韩 服务京津冀 华中 华南的国际级能源中心 城市发展特征 10 一体化发展的呼包鄂 定位差异化 鄂市的经济发展潜力高于呼包两市 将成为城市群经济排头兵 包头要依托具有前瞻性的城市规划 打造宜人居住的国家生态园林城市 发挥工业基础较好的优势 建设中西部地区经济强市 鄂尔多斯要建一个与世界城市建设接轨的现代化新城 依托资源优势 加快要素聚集 建设内蒙古重要的能源和化工基地 呼和浩特要大力提升城市品位 打造历史文化名城 自治区政治 经济 文化 科技 教育和金融中心的功能 建设现代化首府城市 在产业构筑上 呼和浩特更加偏重第三产业的发展 要建立以乳业为核心的现代农牧业体系 以电子信息 医药发酵为主的高科技 高附加值的新型工业化体系 以金融 物流 旅游为主的现代服务体系 包头更加偏重工业园区的建设 着力打造钢铁 铝业 装备制造 稀土等六大优势特色产业 注重用高新技术改造提升传统产业 提高工业的现代化水平 加快集约化发展 形成产业集群 鄂尔多斯更加偏重资源的综合开发利用 要依托煤炭 天然气等资源 通过大基地 大产业 大集团来延伸产业链 搞资源就地转化 加工 提升产业层次 优化产业结构 完善产业布局 成为要素流入区 鄂尔多斯经济总量已经达到2161亿元 排在包头之后 位居第二鄂尔多斯近年的经济增长势头均好于呼包两市 不远的将来将成为呼包鄂城市群的经济核心城市 城市发展特征 11 鄂市近年来经济迅猛发展 城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列 有力支持房地产市场健康快速发展 城市发展特征 鄂尔多斯历年GDP及增长率 根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜 内蒙古自治区包头 鄂尔多斯 呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单 中国社会科学院发布的2009年 城市竞争力蓝皮书 中 鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一 鄂尔多斯2009年人均国民生产总值达到134361元 已超过北京 上海 在全国城市人均GDP排名中列第一位 鄂尔多斯历年人均GDP及增长率 12 强势的资源是鄂市经济迅速崛起的核心要素 也是城市可持续发展的动力源泉 但是产业结构比较单一 城市发展特征 扬 羊绒 年产羊毛970万公斤 皮张233万张 被誉为 软黄金 的阿尔巴斯山羊绒70万公斤 占内蒙古三分之一 全国的六分之一 眉 煤炭 鄂尔多斯煤炭已探明储量1700亿吨 约占全国已探明储量的六分之一 吐 陶土 天然碱储量6000万吨 食盐1000万吨 芒硝70亿吨 石膏储量35亿吨 石灰石65亿吨 高岭土65亿吨 气 天然气 天然气已探明储量7504亿立方米 占全国三分之一 其中苏里格气田储量规模达到5000亿立方米 是我国特大型气田 鄂尔多斯产业结构单一 2009年鄂尔多斯煤炭 电力 冶金 化工等优势产业实现增加值90 以上 成为拉动工业生产快速增长的主要动力 逐步向三产转移 2008年鄂尔多斯市三次产业结构比例2 8 58 3 38 9 13 依托富集的资源基础 人民生活水平得到快速提升 同时也孕育了大量财富人群 将是房地产市场持续快速发展的可靠保证 城市发展特征 2009年 城镇单位在岗职工平均工资为44205元 同比增长21 9 城镇居民人均可支配收入达到21883元 增长10 9 每百户城镇居民拥有家用汽车38辆 较上年增加10辆 拥有移动电话247部 较上年增加6部 拥有家用电脑54台 较上年增加6台 2009年 鄂尔多斯市经济实现又好又快发展的同时 城镇居民的生活水平又上了一个新台阶 城镇居民人均可支配收入达21883元 同比增长10 9 2009年 全市城镇居民人均工资性收入16048元 同比增长11 9 是家庭收入的主要来源 占家庭总收入的比重为70 5 城镇居民人均经营性净收入3260元 同比增长11 8 占家庭总收入的比重14 3 城镇居民人均财产性收入继续增长 为1166元 比去年同期增加194元 增长20 2010年西部主要城镇人均收入排名比较 元 14 2009年东胜区人均消费支出18333元 比上年增长18 2009年鄂尔多斯每百户城镇居民拥有家用汽车38辆 而东胜区达到30辆 街道上悍马 奔驰 宝马随处可见 被形象描述为 站在大街上看车展 城市整体消费能力强 消费结构转型升级加快 由温饱型消费向享乐型和发展型转变 随着城镇居民收入的快速增长 居民消费倾向异常活跃 在八大类消费支出全面增长的同时 消费结构转型升级加快 由温饱型消费向享乐型和发展型转变 家用轿车 旅游 文化娱乐 交通通信等消费热点持续升温 城镇居民生活形成了 吃讲营养 住求宽敞 用追高档 医有保障 的新型消费格局 2009年城镇居民人均消费结构图 城市发展特征 2008年鄂尔多斯每百户汽车拥有量与四个一线城市的对比 数据来源 各城市统计信息网 15 人口结构呈哑铃型分布 贫富差距较大 急需通过产业结构调整和升级 优化人口结构 高收入人群 矿主 有色金属行业主 企业主等 中高收入人群 泛公务员群体 企业中高层管理人员 中低收入人口 在岗职工 普通小生意者 鄂尔多斯市人口收入结构 世联研究了山西大同 河北唐山 四川德阳等资源型城市 总结出鄂尔多斯的人口收入结构 呈哑铃型分布 贫富差距大 大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力 发展阶段 加快构筑以现代服务业和先进制造业为主体 新型能源化工产业和现代农牧业为基础 高新技术产业为引领的现代产业体系 进一步提升现代服务业 非资源性产业和高新技术产业比重 哑铃型结构 高端人口 中端人口 低端人口 人口结构变化 类梯形结构 优化要素结构 更加注重科技 人才 管理等社会资源在结构转型中的作用 以灵活的政策 优厚的待遇 广阔的平台 大范围聚集吸纳先进生产要素 切实把经济发展建立在依靠科技进步 劳动者素质提高和管理创新上 建设创新型城市 创新富民方式 坚持以改革促发展 着力从体制机制上解决产业升级 城乡统筹等重大问题 不断增强发展的协调性 可持续性和普惠性 坚持产业富民 政策富民相结合 把扶持中小企业发展作为产业富民的基础工程 鼓励中小企业吸纳更多的劳动者 激励广大市民成为更多的创业者 以创业促进就业 以就业促进增收 城市发展特征 城市化进程不断加快 鄂市成为了人口磁铁 不断吸引周边人口的聚集 市场容量持续增长 城市发展特征 康巴什新区 阿勒腾席热区 东胜区 一城两片三区指 一城 鄂尔多斯都市区 两片 东胜片区与康 阿片区 三区 东胜 康巴什与阿勒腾席热区 东胜片区 区域传统商业贸易服务中心随着行政 经济管理功能向康 阿片区转移 东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康 阿片区 新政治经济文化中心康 阿片区作为市政府重点发展的新区 将担负起全市的行政 经济管理职能 东胜区 一城两片三区 2010年全市总人口170万人 人口主要分布在东胜区 达拉特旗 及准格尔旗 三个旗人口将近占到鄂尔多斯总人口的2 3鄂市都市区 东胜 康巴什 阿镇 现总人口65万人 作为新兴移民城市 鄂市都市区 东胜 康巴什 阿镇 将由目前的65万人增长到2020年将规划达到100万人 鄂市将对周边旗镇形成强大的人口吸引力 数据来源 鄂尔多斯市都市区空间发展规划 16 17 小结 18 报告结构 PART 1市场研究 PART 2客户研究 PART 3项目分析 城市研究 房地产市场格局 土地市场分析 房地产发展阶段研判房地产板块研究供求关系研究 市场机会与风险 客户需求特征 问卷定量分析 价值分析 经济测算 区域房地产市场研究本体价值分析 客户结构与偏好 项目价值与收益 2010年房地产投资增长较稳 销售趋于理性 2010年 鄂尔多斯市加快实施城乡统筹方案 继续推进 三年大建设 三年大变样 全力打造宜居宜业中小城镇 在加大旧城改造力度的基础上 加快了康巴什新区的建设 以及各园区的配套设施建设 据统计 1 6月份 全市房地产开发累计完成投资114 03亿元 同比增长40 26 从投资的用途来看 住宅完成投资65 06亿元 增长55 91 经济适用房完成投资5 11亿元 增长22 92 商业营业用房完成投资27 83亿元 增长22 92 从房屋销售情况来看 虽然国家和各部委针对目前我国房屋价格的非理性增长 出台了相应的政策措施 但是从今年前6个月我市的商品房屋销售情况来看 销售情况还处理性上升态势 1 6月份 商品房屋销售面积为119 45万平方米 增长60 9 完成销售额54 27亿元 增长118 19 19 2008 2009年政府投入的民生工程 廉租房 两年内已完成16个项目 总建筑面积119044平方米 总套数2461套 总投资17693万元 20 鄂尔多斯市 十二五 规划指标体系 21 鄂尔多斯市 十二五 规划指标体系 22 23 10年上半年 市场成交持续火爆 尤其在4月份后进入销售旺季 个别楼盘未售先火 进入2010年以来 随着全国房地产市场的整体回暖 鄂尔多斯房地产市场成交激增不少楼盘未开先火 如锦厦国际商务广场 盛世豪庭等 预约客户达到50 以上 开盘2 3个月即可销售60 以上 09年开始 鄂尔多斯房地产市场回暖 销售量激升 东胜房地产市场一直就比较好 经济危机并没有对这边的房地产市场产生什么影响 这边房地产销售带有季节性 一般在5 7月是销售旺季 8月份开始进入销售淡季 这根别的城市不太一样 公园大道销售经理 房地产宏观背景 我们的项目在2010年9月21号开盘 目前基本上已售完 项目主要包括住宅 商业 写字楼 常会有客户一次性买几套房产 所购房产一般是用于自住 投资的比较少 盛世豪庭销售经理 本地开发企业为主 经济实力雄厚 但开发经验不足 24 鄂尔多斯房地产市场以本地开发企业为主 经济实力雄厚但开发经验不足 开发的项目规模小品质感差 但企业及项目的规模普遍偏小 专业技术力量较簿弱 根据调查结果显示80 产品属于砖混结构 市场项目分散且不成规模 集约化程度低 产品科技含量不高 1 2 3 据不完全统计 鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家 其中开始运作项目的有40余家 真正有在售项目的企业20余家 房地产市场进入壁垒较小 大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就可以开始预售 甚至部分楼盘在交房3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成 房地产宏观背景 25 目前东胜区对下属各旗财富群体的吸引力弱 客户外溢现象严重 市场呼唤高品质项目的出现 目前东胜区在售项目的客户构成中 下属各旗的矿主等客户比例较少 但鄂尔多斯目前高端楼盘康和丽舍的独栋产品中 旗县客户的比重却高达80 多 呼市高端楼盘东岸国际项目中 鄂市的旗县客户也占较大比重 市场充分证明 市场高品质楼盘的缺乏 导致高端客户外溢严重 鄂尔多斯是项目的第二大客户来源地 客户的占比至少在15 左右 仅次于呼和浩特 鄂尔多斯的客户主要来自旗里 这些人非常有钱 来这里购房一方面是因为项目品牌 另一个重要原因就是看中呼和浩特的首府地位 呼和浩特 东岸国际销售代表 房地产宏观背景 整体分析 户型 市调分析 通过市场调研了解 本地高端客群对于300平米平层户型的需求正逐步加大 26 整体分析 成交情况 市调分析 本地项目均采取持续蓄客集中开盘的方式 且由于高端项目具备地段优势和品质优势 可实现较高销售率 区域主要高端项目销售情况 27 28 鄂尔多斯房地产市场起步较晚 目前尚处于产品开发的由地段价值主导向产品创新阶段过渡的初级阶段 鄂尔多斯处于地段由价值主导的市场竞争向产品创新主导的市场竞争过度的阶段 发展阶段研判 资料来源 世联模型 房地产价格除了营销价值外 价值构成包括有形价值和无形价值两部分 有形价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值和服务价值实现的 一般房地产项目可实现的价格从挖掘地段价值开始 随着时间的发展和竞争的加强 大量同质项目的堆积使得价格产生壁垒 此时 在挖掘地段价值的基础上 人们开始更加关注产品的创新 产品可实现的旧价格体系被打破 新的价格体系开始形成 这样 推动产品在向不同的阶段更替 但各个阶段并不是截然分开的 且前一个阶段是后一个阶段实现的前提和基础 29 鄂尔多斯房地产整体市场处于发展阶段 行业和市场成熟度不高 与高速发展的经济不相匹配 未来具备较大的提升空间 目前鄂尔多斯房地产营销意思薄弱 专业能力不足 客户对房地产价值认知尚停留在简单的初级阶段 地段价值认知 对创新产品 服务价值 文化价值的认知不足 1 整体房地产市场发展不成熟 客户认知尚停留在地段价值认知阶段 发展阶段研判 鄂尔多斯历年GDP及增长率 鄂尔多斯历年人均GDP及增长率 30 住宅市场 31 鄂尔多斯住宅市场划分为三大板块 老城区板块 铁西板块及康巴什板块 本项目地块属于老城区板块西南部边缘 板块分布 根据现有路网结构 分为三大板块 老城区板块 铁西板块 铁路西侧大部区域 康巴什板块 市政府所在位置周边 天骄路 老城区板块 铁西板块 鄂尔多斯大街 横向分析 32 老城区定位于商业贸易服务中心 重点发展居住及都市型工业 随着城市行政管理 经济管理职能向康巴什新区转移 东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心 重点为居住及都市型工业东胜目标为建设成为宜居城市 各项水平指标围绕建宜居城市目标东胜发展低能耗 高效绿色的都市型工业 未来东胜产业将以羊绒纺织 生物制药等新技术产业为主 铁西区 主要是沿铁路以西片区 是东胜区区政府所在地 也是东胜拉大城市框架的重点发展区域 未来几年将形成行政 商务 办公 居住 交通的综合区域 横向分析 老城区板块 板块定位 33 老城区生活 商业配套相对成熟 是城市目前的商业中心区 但城市面貌落后 城市旧改重点区域 升级发展缓慢 达拉特路 配套相对成熟 但缺少特色生活 商业配套较为成熟商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两侧 以大型超市 百货为主 特色商业匮乏日常生活 娱乐休闲等配套设施供应滞后于经济发展 满足不了日益增长的需求 城市面貌落后城市传统核心区 但城市面貌较差区域发展到一定阶段 市政府 区政府已经迁出居住环境相对新区略差 绿化率低 房产市场发展缓慢由于拆迁困难 房地产发展较为缓慢城市中心区域房地产在售项目不多 且多为旧改项目 规模一般较小 商业 鄂托克街 鄂尔多斯街 商业 横向分析 老城区板块 板块现状 34 老城区板块 区域成熟和土地稀缺使得老城区是目前市场价值最高区 但发展空间受限 未来供应量小 板块特征 传统片区认知 商业 商务氛围较浓 生活配套完善产品形式 小高层和多层 以小高层为主平台价格 住宅7000 11000元 平方米客户特征 基本都是东胜市区的 还有部分拆迁户未来趋势 目前以综合体项目为主 未来供应较少 横向分析 老城区板块 住宅市场 除了地段优势外 通过项目本身产品品质的打造和高端形象的塑造是实现市场高价值的保证 三江太古国际广场 太古世家 目前鄂尔多斯品质最高 售价最高的楼盘 依托于黄金地段及开发商强大实力 销售情况极佳 销售员语录我们这个项目引进了王府井百货 地段非常好 绝对的市中心 基本不用做什么广告 一推出便抢光了 客户语录王府井百货入驻的地方 肯定是以后鄂尔多斯的商业中心 生活会非常方便 我太太喜欢逛街 以前都得去北京购物 以后在家门口就跟去北京一样了 横向分析 老城区板块 典型项目 35 36 亿利城市华庭 借助于成熟的地段优势及开发商在本地的品牌 项目销售情况良好 客户以企业主 白领等中高端人群为主 销售员语录因本项目所处位置周边已有大片成熟高档住宅区 高端常驻人口众多 且本项目540套住宅目标客户群也以企业主 高层白领 个体老板为主 又因周边仍有很多在建项目 如 满达小区 华宇名门 鑫牛商住小区等 在一 两年内将陆续销售入住 所以本项目商业部分将具备相当数量的人流和较大的消费支撑力 横向分析 老城区板块 典型项目 37 老城区板块住宅市场小结 板块定位 老城区定位于商业贸易服务中心 重点发展居住及都市型工业 板块现状 老城区生活 商业配套相对成熟 是城市目前的商业中心区 但城市面貌落后 城市旧改重点区域 升级发展较快 预计2011年随着政府大力度推进棚户区的改造工程 将会有一个大的变化 住宅市场 目前市场价值最高区 2011到2012年供应量将会大大增加板块特征 传统片区认知 商业 商务氛围较浓 生活配套完善产品形式 小高层和多层 以小高层为主平台价格 住宅7000 10000 平方米客户特征 基本都是东胜市区的 还有部分拆迁户未来趋势 目前以综合体项目为主 未来供应较小 典型项目 三江太古 亿利 滨河湾等 铁西是东胜区区政府所在地 重点建设发展区域 一期建设已经基本完成 居住氛围初步形成 将成为西部城市副中心 区政府迁入 区域环境较好区政府迁入 党政综合办公大楼 区医院 中小学已经投入使用 城市面貌较新环境相对东胜老城区好 绿化覆盖率高 铁西一区建设有目前鄂尔多斯最大的公园 二期规划中有三个公园在建 大规模商业配套在建 配套设施逐渐完善商业配套设施仍待完善 一期火车站附近和二期诃额伦路西侧有大型商业综合体项目已完成即将开业 生活服务配套不断增加 东胜区演艺广场 区医院 实验中学 十二完小全面投入使用 东胜体育中心 人才市场 青铜文化广场 中小学等均已完工投入使用 房地产市场发展迅速一期已基本建设完毕 入住率达到60 以上 区域人气在逐渐增加二期95 的土地已经卖出 大都处于规划审批阶段 2011可销售项目不少 铁西一期商业核心区 铁西新区的范围东面以包神铁路为界 北面至包茂高速公路 南面到东胜环城线 总面积约18平方公里 一期先建设10平方公里 与传统城市核心区紧密相连 城市外扩发展的第一站 未来将成为城市副中心 横向分析 铁西板块 定位及现状 市调分析 目前本地市场在售楼盘住宅均价保持在7000 8000元 平米水平 别墅价格达到15000 20000元 平米 整体分析 均价 区域高端项目均价 铁西组团区域 铁东组团区域 39 40 铁西新区是东胜区新盘开发的主要阵地 区域价值凸显 住宅售价已接近老城区板块 铁西后续发展空间大 板块特征 城市新区 环境较好 配套不完善大都在建产品形式 小高层和高层 以小高层为主平台价格 住宅6500 10000元 平米客户特征 年轻人居多 改善环境的二次置业以上客户较多未来趋势 目前供应以商业及综合体项目为主 未来二期供应量大 横向分析 铁西板块 住宅市场 41 宏源一品 项目位于铁西区一期核心地段 住宅起价6200元 销售情况良好 其中以130 三居及300 复式最热销 销售员语录今年东胜新开盘的住宅比较少 住宅还是很好卖的 东胜这边有钱人很多 投资渠道并不是很多 商铺卖的也非常好 感觉有点像卖方市场 基本上是有房子就能卖出去 客户主要是用于投资 大部分客户对品牌不是很关注 只要是高品质的房子都很有市场 总体来说 130 160平方米的户型卖得比较好 300平方米的户型卖的也不错 横向分析 铁西板块 典型项目 42 兴宇国际 位于铁西区核心 凭借地段优势吸引了大批拆迁户及个体户前来置业 住宅起价高达9500元 销售情况良好 销售员语录东胜这边的人都非常有钱 基本上每个购房者都有好几套房产 来我们这边买房的主要是个体户及拆迁户 他们拆迁户都很有钱 很普通的人都有拆迁费几百万 一般的煤老板喜欢我们的产品 他们更喜欢较高端的产品 横向分析 铁西板块 典型项目 43 铁西板块住宅市场小结 板块定位 城市外扩发展的第一站 未来将成为城市副中心 板块现状 一期已建设完毕 入住率达到80 以上 区域人气在逐渐增加 二期基本完毕 住宅市场 东胜区新盘开发的主要阵地 区域价值凸显 住宅售价已接近老城区 后续发展空间大板块特征 城市新区 环境较好 配套不完善大都在建产品形式 小高层和高层 以小高层为主平台价格 住宅7000 10000元 平米客户特征 年轻人居多 改善环境的二次置业客户较多未来趋势 目前供应以商业及综合体项目为主 未来二期供应量大 典型项目 宏源一品 兴宇国际等 44 康巴什定位于政治 经济 文化中心 目前市政府已经正式迁址 城市面貌较新 鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划 中对于康巴什 阿镇片区的发展定位为 鄂尔多斯市的政治 经济 文化中心 装备制造业及配套的研发制造基地 煤化工产业服务基地 鄂尔多斯市的交通枢纽 仓储及物流配送中心 鄂尔多斯历史文化重地及旅游中心 城市面貌较新 市政府已正式迁址 初步形成城市新核心区的意向康巴什新区距离老城区25公里 车程约30分钟目前 康 阿片区的基础设施建设已经基本完成 城市面貌较新 2006年7月31日 鄂尔多斯市府正式迁址新区 政府广场等已经建设完成 城市新核心区的意向初步形成 横向分析 康巴什板块 板块定位 45 新区城市行政文化核心意向初步形成 但生活及商业配套匮乏 居住氛围还没有形成 城市行政 文化相关设施初步建成行政办公区域基本形成 市政府 公安局 国土局 药监局 煤炭局 林业局等一些行政 事业已经迁入会展中心 体育中心 西部人才培训中心 鄂尔多斯大学 市一中已交付使用 生活 商业配套在建 居住氛围欠缺区域内道路建设完善生活 商业等配套不齐全 中心商业带处于在建状态 新区规划的乌兰木伦滨河公园 天骄公园等几个公园目前大都处于建设阶段 房地产市场处于起步阶段房地产市场尚不活跃 目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑 尚都 翰林院等个别商品房项目在售 其余项目均为行政 事业单位宿舍 规划的其它居住板块仍处于形成阶段 横向分析 康巴什板块 板块现状 46 随着政府及一批重点中小学 医院的迁入 该板块吸引了一批中高端客户 板块特征 城市新区 环境较好 城市面貌很新 配套很不齐全产品形式 多层 小高层和高层 别墅 以小高层为主平台价格 多层6000 8000元 平米 别墅10000 3万元 平米客户特征 下面各旗的人占比较大 很多客户为教育买房未来趋势 未来供应较大 发展前景较好 横向分析 康巴什板块 住宅市场 47 尚庭艺墅 以坡地独栋 联排 叠加别墅为主 主要面向鄂尔多斯顶端客户 目前200多套别墅已售完 销售员语录我们的项目地理位置相当优越 紧邻市委市政府的大楼 北边是北京师范大学附属中学 这对鄂尔多斯的客户非常有吸引力 项目依靠坡地优势打造连排别墅 2007年开盘 目前一期200多套别墅已经售完 2009年年初开始二期的销售 200 280平方米的复式楼卖的比较好 横向分析 康巴什板块 典型项目 48 纽蓝地 住宅均价6000元 平米 首个地中海风格项目 销售情况良好 客户以煤老板 城区拆迁户及周边旗区富裕阶层为主 康巴什板块 典型项目 销售员语录买房的客户职业也很广泛 普通的征地农民 老城区的拆迁户以及不知道数目的煤老板 加上周边旗区的富裕阶层及政府的高管都在买房 需求量是非常大的 我们这个项目是欧式风格的住宅 在整个鄂尔多斯只有我们一家是这种风格 项目的配套及细节方面都在做的很精细 客户多会感觉很新颖 卖的就比较快 49 康巴什板块住宅市场小结 板块定位 鄂尔多斯市的政治 经济 文化中心 板块现状 市政府已经迁入 新区城市行政文化核心意向初步形成 但生活及商业配套匮乏 居住氛围还没有形成 住宅市场 虽起步较晚 但总体定位较高 出现一批别墅项目 随着政府及一批重点中小学 医院的迁入 该板块吸引了一批中高端客户 板块特征 城市新区 环境较好 配套不完善大都在建产品形式 小高层和高层 以小高层为主平台价格 住宅6000 8000元 平米客户特征 年轻人居多 改善环境的二次置业客户较多未来趋势 目前供应以住宅及综合体项目为主 未来二期供应量大 发展前景较好 典型项目 尚庭艺墅 纽蓝地等 50 产品形式 市场整体以小高层为主 老城区和铁西以高层 小高层为主 康巴什以多层 小高层为主 创世纪 恒利国际广场 大磊馨视界 亿利城 滨河湾 亿利 城市华庭 兴宇国际 宏源一品 公园大道 锦绣山莊 纽蓝地 尚庭艺墅 金信 翰林苑 华研水岸国际 太古国际广场 老城区板块 铁西新区 康巴什新区 老城区板块 高层 小高层为主铁西板块 小高层为主康巴什新区 小高层 别墅为主 天佐 新城汇 君泰华府 纵向分析 51 户型 面积 市场两居主流面积为110平米 三居主流面积为130 160平米 别墅主流面积180 400平方米 面积 平方米 太古国际广场 华研水岸国际 大磊馨视界 创世纪 凤凰新城 公园大道 项目 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 200 300 400 2居 3居 复式 别墅 亿利城 滨河湾 亿利 城市华庭 天佐 新城汇 宏源一品 君泰华府 锦绣山莊 纽蓝地 尚庭艺墅 金信 翰林苑 纵向分析 52 总价 两居主流总价为60 80万元 三居主流总价为75 120万元别墅多在100万元以上 总价 元 数据来自市场统计 太古国际广场 华研水岸国际 大磊馨视界 创世纪 凤凰新城 公园大道 项目 40 50 60 70 80 90 100 150 250 350 2居 3居 复式 别墅 亿利城 滨河湾 亿利 城市华庭 天佐 新城汇 宏源一品 君泰华府 锦绣山莊 纽蓝地 尚庭艺墅 金信 翰林苑 纵向分析 53 客户来源 项目定位不同 导致吸引的客户群体明显分化 纵向分析 54 产品开发水平 市场上产品总体开发水平低 同质化严重 多数项目尚停留在卖产品和卖地段的初级阶段 可提升空间大 天骄明珠 大磊馨视界 规划水平低 大多呈兵营式排布 没有社区空间意识 绿化少 外立面 细节等处理手法简单 立面形式平淡 多数项目没有物业管理 核心产品 与居住基本功能直接相关因素 商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品 产品附加值 有助于提升物业形象外延产品 区域外能感受到 竞争的最高级别 户型 环境 会所 建筑风格 服务 人文 体验 品牌 身份 质量 采光 通风 交通 价格 物管 配套 教育 核心产品层 外围产品层 外延产品层 纵向分析 55 产品开发水平 项目规模一般在15 20万平米之间 配套不齐全 物业管理混乱 以本地开发商为主 本地企业为主 经济实力雄厚 但开发经验不足 据不完全统计 鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家 其中开始运作项目的有40余家 真正有在售项目的企业20余家 但企业及项目的规模普遍偏小 专业技术力量较簿弱 市场项目分散且不成规模 集约化程度低 产品科技含量不高 行业整体的规范性差 部分楼盘在交房3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成 纵向分析 56 供求关系预判 用自然增长法则预测中心城区每年要新增300万平米住宅才能满足居民住宅需求 而鄂尔多斯现在每年新增住宅不到200万平米 所以在近几年内鄂尔多斯卖方市场的局面将持续 自然增长法预测自然增长的理论基础是一个城市对住宅的需求 通常跟人口的增长保持着正比关系 目前中心城区住房总体情况 截止2010年12月 中心城区已建成住房建筑面积2100万平方米 中心城区现有户籍人口35万人 常住人口65万人 按户籍人口计算人均住宅建筑面积60平方米 按常住人口计算人均住宅建筑面积32 3平方米 预计2012年中心城区人口达到80万人 规划期末城市居民人均住房建筑面积达35平方米 每户家庭拥有或租住一套使用功能齐全的住宅 基本达到人均一间住房 并有较好的居住环境 解决双特困家庭的住房问题 共需要2800万平方米的住宅供应量 中心城区已建成住房建筑面积2100万平方米 35 80 25 52 2800 2100 700 万平米 根据上述标准测算 鄂尔多斯市至2012年的新增住宅面积为700万平方米 即每年要新建300万平米住宅700 2 350 万平米 所以可以预见在未来两年 鄂尔多斯的住宅市场还是一个卖方市场 但已快达到饱和 资料类源于 鄂尔多斯市中心城市住房建设规划 2008 2012 纵向分析 57 供求关系预判 根据鄂尔多斯住房建设计划 未来几年的住宅开发区域主要还是在铁西及康巴什 而未来几年本项目所在区域周边无计划开发项目 未来住宅供求重点 康巴什及铁西 纵向分析 58 住宅市场小结 05年 07年房地产市场发展迅猛 价格快速攀升 08年受到政策影响 整体市场转淡 观望氛围侬 09年市场重新回归火爆 10年较为减缓 住宅未来供应主要集中于天骄南路 铁西及康巴什板块 铁西新区和康巴什新区产品水平较其他区域略高 居住环境较好 目前发展受配套不足限制 未来前景看好市场专业化水平不高 产品供应同质化现象严重 市场现有供应以小高层为主要产品形式 高层产品开始在少数项目中出现两居主流面积为110平米 三居主流面积为130 150平米 两居主流总价为60 80万元 三居主流总价为75 120万元 客户特征 住宅现状 鄂尔多斯客户结构呈漏斗状 富裕阶层人多 中层客户缺失关注点 地段 环境 配套 价格 户型等 未来竞争 未来住宅供应量少于城市发展需求量 因此住宅市场在未来几年还是卖方市场 59 商业市场 目前鄂尔多斯商业格局呈现单中心特点 核心商业区集中在达拉特路与伊金霍洛街区域 每天百货 民生广场 北国新天地 天骄路 伊金霍洛街 现状城市核心商圈城市商业价值峰值区 临街商业租金20 35元 平米 天 商铺售价达到10万元 平米 鄂尔多斯购物中心 铁西商圈 未成熟 未来城市新兴商业集中区 大型商业设施聚集 万正广场 华研尚街 方圆一厦 天佐新城汇等 方圆一厦 天佐 新汇城 华研购物中心 万正广场 商业市场 格局 60 61 老城区的商业处于鄂尔多斯商业项目峰值 租售两旺 在售底商价格多在3万元 平米以上 多用来投资出租 老城区板块 在售商业 62 王府井百货 三江太古引进高端商业项目 地处老城传统商业区 未来发展被普遍看好 2011年建成开业 万一以后通货膨胀了 把钱存在银行还不如投资 我比对了一下 投资商铺是最合适的 王府井入驻的地方 肯定是以后整个城市的核心商圈 等到商圈成熟 店铺的价值肯定会成倍增长 我准备等一开盘就买下几间 以后不管是自己经营 出租给那些高级品牌 还是转手出售 都是很划算的 客户语录 老城区板块 典型商业项目 63 铁西区商业规划量大 竞争较激烈 目前商业售价在1 5 3万元 平米之间 多以投资客户为主 铁西板块 在售 规划商业 汇能项目 万正广场 满世广场 鄂托克西大街 鄂尔多斯大街 迎宾路 科技街 东环路 广场街 铁牛国航 香格里拉 方圆一厦 双骏 天佐新城汇 开远 华研尚街 宏源一品 64 天佐 新城汇 位于规划的铁西商圈核心区 沿街商铺3万元 平米 商场铺位1 6万元 平米 销售情况良好 客户购买商业主要看重的是位置 地段位置好的商业比较好卖 在整个东胜地区商业还是比较多的 而在卖的住宅不是很多 项目位于铁西的商业区 地段位置还是比较好的 所在的东环路及科技街都是未来的商业街 东胜老城区那边的商业已经不多了 铁西这边的曾脏潜力还是比较大的 销售员语录 铁西板块 典型商业项目 65 康巴什区的商业主要以社区配套底商及专业市场为主 大型集中式商业尚待人气成熟后才能进入 康巴什板块 在售商业 66 万力国际商业城 引进百联 目前主要销售家居建材超市铺位 一楼商铺售价1 6 1 7万 销售情况良好 我们的项目位于康巴什新区 主要做的是商业和酒店 2008年9月份开盘 目前A区和B区的商业已经售完 商业起价10000元 平方米 面积不等 以客户的需求而定 底商16000 17000元 平方米 2层起价14000元 平方米 康巴什这边的房地产发展的很快 以后对建材的市场需求将是很大的 我们希望在康巴什建立一个家具市场 采取把家具市场做成一个百货市场的模式 销售经理语录 康巴什板块 典型商业项目 67 商业客户以投资需求为主 兼顾自用 客户关注点主要集中在地段和价格 产品设计等因素 现在投资商业的人也很多 客户特点是考虑自用与投资结合 如果不好租可以先自用 等待时机再出租 所以选择商铺的时候关注面积和价格 一方面考虑自己经营是否适合 另一方面也考虑是否利于出租 对商业的关注点 层高 一般在4米以上 灵活分割 通常希望商铺能够灵活分割 面积选择范围大 面积需求通常在300平米以上 满世商都销售经理王先生 铁西的商铺卖的很好 我们的项目商业是1 4万平米 我们采取定位销售 规定业态 餐饮 便利店 健身 社区门诊等等 客户必须按照我们的业态规划 所以我们这基本全是买来自己经营的 一层商业2 4万平米 整体商业的均价在1万元 平米左右 共3层 现在商业已经卖完了 目前纯投资商业的比较少 基本都是自用和投资结合 自己可以经营 也可以出租出去 主要是考虑地段和价格 还有就是商铺的使用率 硬件等 阳光名邸销售部长高女士 购买客户 投资为主 自用为辅 可自己经营或出租收益 客户关注点 地段 价格 层高 灵活分割 商业市场 客户 68 根据规划 未来重点新建商业街集中在铁西区 将建成额托克西街商业街 广场路商业街等四条商业街 现有商业街伊煤路汽配汽修街达拉特南路商业街未来新建商业街鄂托克西街商业街广场路商业街科技街商业街迎宾路商业街 未来商业供应主要集中在铁西区及旧城区南面 商业市场 未来供应 69 商业市场小结 目前鄂尔多斯商业格局呈现单中心特点 核心商业区集中在达拉特路与伊金霍洛街区域 目前消费者习惯于中心商圈消费 关注商业氛围 不满之处在于道路拥挤 停车不方便 环境不佳 未来主要商业集中区为铁西核心区 将成为城市商业另一极 铁西新区商业以社区配套及临街商铺为主 但目前尚未成熟 随着居住氛围的不断成熟 商业将进入快速发展通道 客户特征 商业现状 自用兼投资需求 自己使用或出租收益 关注点 地段 价格 层高 灵活分割 未来竞争 未来商业 商业街项目主要集中在铁西区 本项目周边区域未规划有大型商业项目 因此发展区域型商业项目存在一定机会 70 写字楼市场 71 目前鄂尔多斯写字楼项目主要分布在天骄路及鄂尔多斯大街两侧 形成十字结构 鄂尔多斯目前写字楼主要分部在天骄南 北路和铁西新区 同时在鄂尔多斯大街有部分写字楼项目 目前只有创业大厦和鑫通大厦等少量几个写字楼已投入使用 天骄南 北路和铁西新区有大量写字楼在建或者在规划中 铁西新区有较多企业自建自用写字楼 如万正 玺建祥等 写字楼市场 格局 72 目前鄂尔多斯在售写字楼项目较多 平台价格8000 12000元 平米 08年销售情况不佳 但09年后 写字楼市场开始回暖 项目分布 在售写字楼主要集中在天骄路与鄂尔多斯大街价格平台 万博大厦均价为1万元 平米 是市场上价格最高写字楼项目 除此之外 其他项目市场平台价格为8000 12000元 平米销售状况 08年写字楼一度陷入滞销状态 但09年3月后写字楼市场对同住宅市场一起回暖 销售量放大 10年出现供大于求的状况 写字楼市场 在售项目 73 写字楼购买客户主要为投资兼自用需求 对交通 地段 外立面形象等方面的关注度高 现在东胜的写字楼也比较多 通常租或买写字楼的人 比较关注的就是形象 形象好状门面 停车位要充足 交通方便 东胜区发展计划局赵副局长 比较关注的还是地方好一些 交通方便 停车场足够大 车位充足 电梯数量足够使用 高低层最好能做到分乘电梯老板需要有自己独立的空间 办公 休息 接待客户都方便一些 普通员工的工作应该和老板互不影响 目前我们的写字楼内部设施不完善 缺少上下水 烧开水 洗手等很不方便 需要到外面去接水 倒水 希望能够有独立的卫生间 天下游旅行社老板 购买客户 以煤炭 地产等企业办公自用客户为主 部分投资客户 受大势影响 投资热情降低 投资趋于理性 客户关注点 交通 地段 外立面形象 停车位 硬件配置 价格 写字楼市场 购买客户 74 时达财富大厦 位于天骄北路CBD 10 13层为写字楼 08年10月开盘 目前已基本售罄 我们这里写字楼基本卖完了 是09年10月开盘的 那时候市场形势不太好 卖得一般 10年3月份以来 卖得比较快 提供菜单式装修 销售员语录 写字楼市场 典型在售项目 75 恒利国际广场 写字楼约2 5万 08年7月开盘 目前已售出90 均价为7200元 我们目前的写字楼也已经售完 写字楼售价为9200元 平方米 写字楼主要是自用 我们项目位于天骄南路 地段位置相对较好 招商价格为100元 月 销售员语录 写字楼市场 典型在售项目 76 目前已入住的写字楼项目较少 主要位于天骄北路沿线 以创业大厦为代表 目前鄂尔多斯已经入住的写字楼项目只有5个 其中天骄路有3个 分别为创业大厦 鑫通大厦和京都大厦 市区分布2个 为天佑大厦和巨力大厦 创业大厦是鄂尔多斯市最早的写字楼项目 目前办公氛围较为成熟 入住率较其他办公楼高 天佑大厦 鑫通大厦 创业大厦 京都大厦 鄂尔多斯大街 天骄路 巨力大厦 创业大厦 写字楼市场 入住项目 77 目前已入住写字楼客户以煤炭 房地产 投资 能源企业为主 入住企业 已入住写字楼客户大部分为实体企业 以煤炭 房地产 投资 能源 商贸等企业为主 客户中有部分房地产相关的行业 如建材 装修 景观园林等 占比在10 20 使用面积 大多企业使用面积为一整层 有个别地产 投资企业租用2 3层 商贸企业使用面积较小 大都在200 300平米 鑫通大厦客户构成 京都大厦客户构成 创业大厦客户构成 写字楼市场 入住客户 78 创业大厦 整层销售 已于07年交房入住 入驻企业多为能源化工 房产 贸易企业 写字楼市场 典型入住项目 79 初步统计 鄂尔多斯写字楼项目的后续供应量至少有40万平米 未来市场竞争激烈 写字楼未来供应依然主要集中在天骄路及鄂尔多斯大街两侧 初步统计 写字楼后续供应量40万平米 未来市场竞争激烈 以上数据来源为市调数据 近期可能有所波动 写字楼市场 未来供应 80 写字楼市场小结 2009年上半年 鄂尔多斯写字楼市场整体表现良好 原因1 受大势影响 房地产市场回暖 投资客户的投资需求获得释放 原因2 08年写字楼市场冷淡 部分自用客户持币观望 09年在市场回暖情况下开始出手 10年出现供大于求纯正写字楼项目较多 缺乏真正意义上的高档写字楼 客户特征 市场表现 使用客户以煤炭 房地产 投资 能源等实业型企业为主 购买客户以投资兼自用需求为主 客户关注点 仍停留在地段 交通 形象 外立面 等基本层面 未来竞争 初步统计 2011年鄂尔多斯写字楼项目的后续供应量约40万平米 未来市场竞争较激烈 81 市场环境及未来竞争关系分析小结 81 82 报告结构 PART 1市场研究 PART 2客户研究 PART 3项目分析 城市研究 房地产市场格局 土地市场分析 房地产发展阶段研判房地产板块研究供求关系研究 市场机会与风险 客户需求特征 问卷定量分析 价值分析 经济测算 区域房地产市场研究本体价值分析 客户结构与偏好 项目价值与收益 83 土地市场特征一 随着房地产市场迅速发展 土地市场交易活跃 交易价