西安房地产市场趋势分析报告2012年4月.ppt

西安房地产市场趋势分析报告 2012年4月 宏观政策 宏观经济 2011年西安市全社会固定资产投资总额约3352 12亿元 比上年增长30 2 扣除价格因素 实际增长23 5 其中 全市固定资产投资 不含农户 3279 61亿元 增长29 9 房地产开发投资额为1002 67亿元 占比约29 91 为近年以来的最高值 充分说明西安的房地产投资前景良好 稳步增长的投资为城市发展提高了稳定保障 西安的房地产开发投资额在11年内稳定提升 显示出西安市房地产市场正处于快速增长期 城市化率的不断提升对于房地产的需求也不断增加 宏观政策 宏观经济 全年社会消费品零售总额1935 18亿元 比上年增长20 1 扣除价格因素 实际增长15 0 按经营单位所在地统计 城镇消费品零售额1877 84亿元 增长20 5 乡村消费品零售额57 34亿元 增长9 8 按消费形态统计 商品零售额1732 43亿元 增长20 5 餐饮收入额202 75亿元 增长16 7 宏观政策 宏观经济 第一步 第二步 第三步 1 2 3 未来楼市预判 宏观市场分析宏观政策宏观经济 市场现状分析土地市场商品房市场 土地市场 从上图土地供需数据可以看出 在当前的市场形势下 房企普遍采取了保守的过冬策略 整体拿地热情不高 西安市土地整体市场供应活跃 但成交量一直处于地位运行 2012年3月份 西安是土地供应面积约1871亩 环比 22 36 同比 196 04 成交面积约333亩 环比 40 7 同比 57 64 土地市场 商品房市场 2012年3月份西安市商品房成交面积为94 25万 是自2011年调控以来连续3个月成交量出现上涨 环比上涨84 99 同比上涨100 87 自2月房企项目定价短暂调整之余 政策调控的深入 观望氛围的持续 刚需族成为目前市场上最重要的客群 部分开发商为了吸引这部分置业者 房企打折促销风潮再度出现 破6进5 破5进4 的实质性价格诱惑 是影响3月份销售面积大幅上涨的重要因素 土地市场 商品房市场 从上图走势可以看出 2010年整体房价呈现稳步快速增长趋势 自2011年西安地方限购令出台之后 整体市场成交均价保持平稳趋势 总体涨幅缓慢 2012年3月西安市商品房成交均价为7483元 环比上涨2 76 同比上涨1 9 西安限购令 新国八条 新国五条 土地市场 商品房市场 成交分析 住宅类物业成交量波动不定 但成交价格基本稳定 商服类物业成交量价均呈大幅波动 3月份商服类 以价换量 的营销模式 使得该物业本月成交量大幅上升 达到调控以来的最高峰值 办公类物业受调控政策影响不大 受市场青睐 成交量价相对趋于平稳 别墅类物业成交量基本处于地位运行 成交价格波动不定 第一步 第二步 第三步 1 2 3 未来楼市预判 宏观市场分析宏观政策宏观经济 市场现状分析土地市场商品房市场 刚需客户适时释放 上半年西安楼市后期或呈现交易温和攀升 1 进入2012年以来 由于国家对楼市政策调控基调的不放松 西安楼市开局显得有些惨淡 但是3月份全市出现量价齐涨局势 中原认为 尽管2012年限购等行业政策难有松绑的可能 但在面向刚需首置人群 在信贷政策支持的微调下 以及房价理性回归的过程中 越来越多的刚需购房者将会走出观望局势 预计二季度 西安楼市交易量将呈现温和攀升的局面 楼市调控未见松绑 楼市交易难有大的突破 2 2012年 中央楼市仍以调控为主基调 要坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归 加快普通商品住房建设 扩大有效供给 促进房地产市场合理发展 对于今年的楼市政策 可用 严控 空前 来形容 针对西安 限购令 而言 这一政策取消的可能性微乎甚微 在行业政策背景持续紧绷的状态下楼市成交量难有大的突破 预计下半年保障房将引领西安楼市 对商品房市场起到一定的分流作用 3 目前高额的房价已经超出多数国民的承受能力 2011年 国民经济和社会发展地十二个五年规划纲要 中提出 未来5年 我国将开工建设3600万套保障性住房 截至12月中旬 西安市住房保障共完成13 97万套 完成投资120亿元 完成全年目标任务的111 2012年 全省