步行街商铺交收方案.doc

xx步行街商 铺 交 收 方 案东莞市xx物业服务有限公司二OO三年五月xx步街交收楼方案楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接收后交付租户时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理公司的形象，而且还影响到日后的经营业绩。因此，必须慎重对待。一物业移交包括三个步骤：（一）由施工单位在工程竣工后交付发展商（房产公司）；（二）由发展商向管理公司移交；（三）xx步行街管理公司向租户移交使用。 这个阶段的工作通常逐个单元向租户进行交铺，工作量大，要求认真细致地进行。实际上，大多数物业的交接工作是在工程基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1. 会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2. 整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。（四）物业交收流程图1签定物业管理委托合同2物业验收3收铺时间安排4制定收铺程序5按管租户资料租 户 收 铺经 营 部1 发出收铺通知书2 发出收铺须知施工单位、建筑商政府部门验收合格，发出合格证发 展 商物业管理公司二开发商向管理公司移交物业规程（一）开发商向管理公司移交物业流程图成立交收小组审查竣工资料制订移交计划楼宇验收整改后检查办理移交手续全面接管（二）机电设备（设施）接管验收规程1接管验收应具备的条件1) 机电设备（设施）安装施工完毕；2) 机电设备（设施）系统调整试验合格；3) 机电设备（设施）系统满足大厦使用功能。2 接管验收安装施工单位（厂家）应提交检索的技术资料1) 竣工图（包括平面图、设计说明、原理图、接线图）；2) 图纸会审记录；3) 竣工验收证明文件；4) 机电设备（设施）安装施工工程合同及开工、竣工报告；5) 工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；6) 机电设备产品说明书、合格证、调试方法、备品备件及专用工具清单；7) 安装技术记录；8) 调整试验记录。3 接管验收项目和标准1) 接管验收项目：A. 高低压配电设备系统；B. 应急发电机组设备系统；C. 消防设备（设施）系统；D. 电话、电视、影音系统；E. 中央空调供冷系统；F. 给排水系统；G. 保安监控、巡更系统；H. 电梯运输系统；I. 楼宇办公设备及灯光自控系统；J. 车场自动收费系统K. 环保系统2) 接管验收标准（略）4 进行接管验收的程序1) 协商约定：A. 安装施工单位（厂家）书面向发展商提出验收移交申请，由发展商致函联同xx物业服务有限公司进行验收接管，并按委托合同提供验收接管应验交的全部资料。B. xx物业服务有限公司协助发展商审验提交的全部资料，如具备条件，在15日内由发展商签发验收通知并约定时间。2) 现场检查验收：A. 组织验收小组，验收小组由发展商工程部、监理公司、物业公司工程部组成，按专业分工制定验收交接记录表。B. 会同安装施工单位（厂家）对机电设备（设施）质量和使用功能进行验收。a. 预验收u 验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备（设施）进行质量和使用功能的检验。同时，还要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。u 在验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的机电设备（设施）验收整改通知书返回安装施工单位（厂家），并在约定时间内由安装施工单位（厂家）进行整改。u 对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求安装施工单位（厂家）重新调试，要达到规定的要求。u 预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。b. 正式验收u 预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证。如整改合格，则进行正式的接管验收。u 一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设施连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。u 对机电设备（设施）进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在验收交接记录表中。u 各专业人员根据验收的情况，写出机电设备工程验收报告，验收小组根据验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。u 公司总经理代表xx物业服务有限公司同安装施工单位（厂家）进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备（设施）管理权和相关资料。u 有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件均作为接管文件的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。u 所有机电设备（设施）在验收合格后，安装施工单位（厂家）都应签署一份设备（设施）的三包保修协议交给xx物业服务有限公司备案。三商铺内部验收规程（一）成立验楼接收小组由工程部、客户服务中心共同组成验收楼宇小组，具体分工如下：工程部、客户服务中心、负责对楼宇进行验收，于验收后由客户服务中心联系清洁公司负责对楼宇进行一次全面之开荒清洁，安防组负责对已接管之楼宇实施成品监护。1 商铺验收安排检查项目负责检查部门备 注1) 商铺内所有门匙；2) 装修标准3) 卷闸门、玻璃门、窗4) 水电表及读数客户服务中心清点、接收钥匙，查看是否符合装修标准，抄录水电表读数，详细登记各项遗漏工程1) 单元土建质量2) 给、排水系统3) 室内配电箱4) 各种插座、灯具5) 消防系统6) 空调、排风工 程 部细致检查各项设施、设备，是否能够正常运转、使用，是否达到质量标准。（二）检查要点1. 卷闸门：升、降灵活；门框、门扇无变形、刮花；使用无异常声音；各部 位螺钉齐全；门锁质量合格，开门、锁门灵活；门面干净无污垢；关门后，门扇与门框间的缝隙不得大于2；门框与墙身间无裂缝。2. 墙身：阴、阳角垂直光滑无破损；墙面平整、无异色、无裂缝、无脏污；梁角平直光洁无破损。3. 铝合金门窗： 不缺件；开、关灵活；窗框、扇框无扭曲撞伤；玻璃完好；封胶圆滑，无漏封；玻璃护栏安装牢固，不缺螺钉；窗框、扇框无较大油漆剥落。4. 木地板： 平整无缝隙；不翘不拱；无闷空声；板面无划纹。5. 踢脚线：平整光洁；阴角结合处严密；上边与墙身结合紧密。6. 天花： 表面平整；不翘不拱；接缝均匀；板面无划纹。7. 灯具：不缺件；通电正常；开关自如。8. 喷淋、烟感：位置分布合理；可正常使用；无滴、漏水。9. 空调、风口：制冷效果好，排风通畅；无较大噪声；开关灵活。10. 电话插座：面板完好无损；不缺螺钉；通讯畅通。11. 电源插座：面板完好无损；不缺螺钉；通电正常。12. 室内配电箱：漏电保护开关能正常工作；照明与插座有分开控制；配电箱内无缺件；面盖无损坏。；保护开关负荷符合室内电器配置；13. 卫生：室内无垃圾、杂物；玻璃干净无灰尘；边角无污垢、余泥；各装饰物件上无灰尘、污垢。（三）遗漏工程汇总室内遗漏工程资料，并将上述资料抄送发展商工程部、监理公司、施工单位三方，以便及时进行整改。四管理公司交铺前的准备工作要求房产公司提交租户资料。内容包括：1 租赁、返租合同复印本；2 租户联络资料；3 发展商在租铺时向租户承诺的资料，如：管理费、二次装修的优惠条件等。（一）管理公司交铺前准备工作流程图催收资料1 跟进步行街的清洁，保证收铺单位的卫生质量。2 对电梯、云石等重点位置加保护板，以免装修时损坏。3 设置保安岗位，确保步行街安全。物业的清洁、保护1收铺通知书样本及租户款项交付项目的了解；2由房产公司招商中心通知租户收铺；收铺通知书的准备包括管理公约、商户手册、装修手册、收铺确认收、商户档案表、遗漏工程维修单、装修申请表、装修人员出入证等有关文件、表格及证件的印刷。交楼文件的印刷准备交铺人员培训三大手册、交铺流程、服务规程、注意事项设立接待处、收款处、交铺处，准备各种交铺所需物品交铺现场布置（二）交铺时间安排1交铺安排交 铺 日 期： 2003年6月15日至6月25日交铺单元总数目： xx步行街一、二层共计 户6月15日 共 户6月16日 共 户6月17日 共 户6月18日 共 户6月19日 共 户6月20日 共 户（三）交铺现场布置 1步行街交铺现场布置1） 步行街悬挂欢迎租户前来收铺的横幅；2） 招商中心设置租户收铺接待处，接待前来收铺的租户，并核实收铺租户资料。3） 接待处、交铺处等现场进行绿化布置，必要的地方设置垃圾桶以加强保洁；4） 在步行街主要路口，位置设置各保安岗，为收铺租户提供指引，维持步行街现场秩序；5） 设置各类标识牌（包括：接待处、收款处、交铺处、洗手间、停车场）贴放于醒目位置，为收铺租户提供指引。6） 设置xx步行街简介、租户收铺流程表于步行街入口位置；（四）交铺现场人员安排1接待处接待人员： 名职责：1) 接待前来收铺的租户，核对租户资料；2) 签定租赁合同；3) 确认租户资料符合收铺要求后，出具收铺证明；4) 指引租户到收款处交费；2 收款处： 财务人员：_人职责：1) 根据收铺通知书所列缴交款项，收取各项费用；2) 为租户开具收款票据；3) 租户缴交完所有款项后，在收铺证明盖章确认，指引租户到交铺处办理收铺手续。3 交铺处：1）客户助理： 人职责：a) 核实租户资料是否齐备，是否已缴纳所有款项；b) 指引租户签署管理约等有关收铺文件；c) 解答租户提出的相关问题；d) 发放商铺钥匙；e) 将租户相关资料存档；f) 安排人员带租户验收商铺。2）验铺人员： 人职责：a) 协同租户对商铺进行验收；b) 确认水电表读数； c) 填写商铺交收表，供租户签署；d) 对存在遗留工程填写维修单至工程部。4其它人员： 工程人员： 人（协助现场验铺工作）。 清洁工人： 人（负责交铺现场清洁及更换饮用水）。 保 安 员： 人（负责公共地方及交铺现场公共秩序维持）。五交铺相关表格、资料xx步行街收 铺 通 知 书 致： 公司 先生/小姐您好！xx步行街已建设完成，现通知阁下/贵司于 年 月 日至 年 月 日前来办理收铺手续。若阁下未能在上述时间内前往本公司办理手续，敬请致电本公司（07695222865）预约办理时间。若阁下在 年 月 日前仍未到物业管理公司办理收楼手续，物业公司将从 年 月 日起计收物业管理费，敬请阁下垂注。东莞市xx实业有限公司二00三年 月 日收铺须知本公司热烈地欢迎阁下/贵司成为xx步行街的租户，并将一如既往地为阁下/贵司提供优质之服务。现为令阁下/贵司顺利、快捷地接收商铺，特敬请阁下/贵司按如下收铺指引办理相关收铺事宜。一收铺时间安排如下A 幢 年 月 日至 年 月 日B幢 年 月 日至 年 月 日C幢 年 月 日至 年 月 日D、E、F、G幢 年 月 日至 年 月 日二收铺手续（一） 到开发公司招商中心验核资料1 收铺通知书；2 商铺租赁合同；3 已缴款的收据或发票；4 租户身份证或护照原件（若租户不能亲临办理，则受委托人需出示租户的委托书原件、租户身份证或护照复印件、委托人身份证原件）；5 承租单位营业执照影印件（影印件上需加盖承租单位有效公章，公章影印无效）；6 承租单位开具的委托公函及本人身份证原件。7 以个人名义租铺者只需出示上述14项资料，以公司名义租铺者需出示上述1、2、3 、5、6项资料。另租户需提供小一寸相片2张。阁下经验核相关资料无误后，由开发公司招商中心领取收铺证明，并凭此办理以下收铺手续。（二） 到开发公司财务部缴交相关款项1. 付清租铺余款（凡分期付款租铺者，将租铺余款付清）；2. 缴付各种税费；3. 管 理 费 元（预收三个月）；4. 水、电周转金 元；（三） 到物业公司客户中心签署相关收铺文件及管理公约需带备资料：1. 收铺证明；2. 费用缴交清单；3. 租户身份证或护照原件（若租户