快捷酒店物业选择注意事项.doc

快捷酒店物业选择注意事项为想开快捷酒店的朋友提供物业方面的指导。对于在物业选择方面遇到的问题做了全面的分析，相信会帮到很多有需要的朋友！（1）房屋是否租赁或者是自有，产权是否清晰，是否为商业用房。宾馆属于特种行业，要求土地性质为商业或者综合性质。（2）物业建筑结构是否适合改造一般整体建筑结构的总宽度不低于13米，便于在中间设计走廊，两侧为客房，可避免暗房。如果总宽度高于18米，需要排三排房间，中间出现暗房，如果总宽度低于12米，大大减少了排房数量，如果低于10米，只能做单排房间。物业结构类型分为：砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、钢结构。不同点：砖混结构用于多层住宅，框架结构用于多层公建，剪力墙结构用于高层住宅架剪力墙结构用于高层公建钢结构用于超高层公建和大跨度房屋(例如厂房和体育场)。各种结构特点：（1）砖混结构：砖墙承重的结构称为砖混结构。常用于7层以下的普通多层住宅。优点：造价低，施工简单快捷。缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，抗震能力稍弱。（2）框架结构：混凝土梁承重的结构称为框架结构。常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区也用于高层建筑。优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强。房间隔墙可以随意拆改。缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。（3）剪力墙结构：混凝土梁和混凝土墙承重的结构称为剪力墙结构。常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅。优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。（4）框架剪力墙结构：框架结构掺加部分混凝土墙叫做框架剪力墙结构。常用于高层的办公楼、商场和酒店。优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改和框架结构一样灵活多变震性能与纯剪力墙结构一样坚固。（5）钢柱、钢梁承重，叫做钢结构。常用于厂房、超高层民用建筑和地标建筑。优点：自重轻，施工快以修建到500多米甚至更高的高度。因为是柔性结构，地震破坏力对它影响较小。缺点：钢材害怕腐蚀，建筑保养困难，而且保养费用昂贵。钢材最怕高温，火灾是钢结构房屋的天敌(世贸大厦就是飞机撞击产生的大火，将整栋建筑烧塌的)。（6）框架剪力墙结构中的框架柱内用型钢钢材，或在柱子外侧包裹型钢钢材，叫做混合结构。常用于超高层民用建筑和地标建筑。优点：混凝土结构掺加大型型钢钢材，可以有效减小混凝土柱子的尺寸，减少结构自重，并加强柱子的抗震和承重性能以比普通框架剪力墙结构修得更高，最高可以修建到300米甚至更高的高度。缺点：因为综合了框架剪力墙结构和钢结构的优点，此类结构在150米300米的建筑中广泛使用，缺点较少。物业基础条件：物业建筑基础条件（独立大厅、水电暖、消防、电梯、热水、空调系统、停车、隔墙、窗户、外观、广告位）是否适合建立酒店。（1）大厅大厅面积30-100平方，快捷酒店大厅一般控制在60平方米左右，需要同时满足吧台、休息区、商务区等必备功能，最大一般不宜超过100平方米，大厅过大而配置简单，容易显得空荡。（2）给水主管径市政给水的压力，规范要求城市供水管网最不利点压力不小于0.1MPa,所以0.10.4MPa为正常（俗称1-4公斤）。一般而言，物业超过7层楼，需要加做二次加压，需要增加加压泵一台，放置于隔音效果较好的位置。市政给水的管径，房间数量在30-60间，给水管径不小于DN40（即内径为40mm的管）；房间数量超过60间，给水管径不小于DN63，如不符合要求，需增加变频加压泵。（3）电容量不采用电热水器时，一般配备为2.5KW/间。采用电热水器时，一般配备为4KW/间。总功率：单房间功率x房间数。实际变压器的总容量还要上升10-20个千瓦，以保障用电。（4）消防消防主要涉及喷淋系统，根据消防要求安装喷淋需满足以下条件：物业不超过3层且总面积3000平内且每层低于1500平可以只做烟感任一楼层建筑面积大于1500或总建筑面积大于3000的建筑。（注：以上所说的面积为：建筑面积，不是租赁面积。例如租赁的区域为6层楼的2-4层，2-4层总面积未超出1500，根据消防要求，仍然需要安装喷淋系统）。消防参考：无喷淋只做烟感等相关系统：50元/平方米喷淋改造+其他系统：60-80元/平方米新做消防系统：100-150元/平方米地方消防另有规定，根据当地的要求和供应市场来确定最终成本。（5）电梯三层以上含三层必须加装电梯，现代人的消费观念转变，比较有惰性，出差人员拿行李如果无电梯不方便，也是体现服务和档次的一个重要标准。电梯设置位置根据物业结构定，现场只是初步勘察和分析可能的位置，带梯控的电梯目前是一种趋势，给客人以安全感。：国产电梯4层4站式800KG(10人)大约在13-14万左右。（6）热水生活热水用水量标准：按床位数计算：65C热水：80-100L/间/日。按淋浴出水点数量计算：40C水：100-120L/间/日热水供应方式：热水器，适合产权式酒店，楼中楼，例如10层中的35层，出热水快但是耗电多。燃气热水炉(新型热水炉，投资较低，无需审批)。山东以南首选空气源热泵+太阳能气源+太阳能：楼顶有平台，承重能力好（目前框架结构的楼房现浇的楼板厚度一般都在220-240之间，荷载都在每平米1000公斤左右），可以放置水箱。热水设备优劣分析：热水器：优点：前期投入较小，安装方便，独立性较好，建议将罐体隐藏到吊顶上方。尚客优热水器受插卡取电控制，比较节约用电。缺点：后期运营成本相对略高，长期闲置加热时间较长。空气源热泵+太阳能：优点：前期投入中等，环保节能，1年中有6-8个月无费用运转。缺点：需要有较好的向阳面及宽阔的楼顶，3年以后加热管会有爆管现场。（7）空调系统15平米的房间，1P的空调制冷可以，但是制热效果稍差，一般建议用1.2P-1.5P单体空调，单体空调便于调节，的能耗占营业收入通常为10%左右，而中央空调一般为20%左右（另外吊顶成本和运营成本会很高），如果为了美观而有档次，可以投入风管式空调，投入成本为单体空调的2倍左右，能耗跟单体空调相当。室外机建议加空调机罩，增加美观效果。空调的使用有地区的局限性，例如：承德、内蒙古地区夏季不需要制冷，冬季需要空调再加暖气，广东地区很多酒店空调只具备制冷功能。（9）隔墙最低不能薄于12，双面抹灰后达到14-15，加气块一般有12/15/18/25几种。墙体建议使用12公分或15公分厚加气砖，强烈不建议用轻质隔墙或者石膏板夹吸音棉方式隔墙，隔音效果非常差，而三种方式的成本基本相当。其中：石膏板隔墙：已基本淘汰，隔音效果差，容易变形。轻质隔墙板：一般都是小厂家生产，配方有问题会导致龟裂，严重时卫生间贴好的墙面砖都会被撕裂。板与板之间接缝半年后就会出现裂纹。（10）窗户最好使用双层中空塑钢窗，隔音效果好，节能，平开窗或者加限位窗户增加安全感，如果原来是单层玻璃，可以拆除或者直接加一层单层玻璃。如果原来窗户太大，可用砖隔小，1.2X1.5（高），中空窗220-260元每平方，可以节省部分成本。暗房通风：一排做廊窗，二排中间留长明灯，中间对应开暗窗，顶楼可以开天窗。（11）外观统一