征地拆迁纠纷的应对处理及防治课件

征地拆迁纠纷的应对处理及防治 浙江法校律师事务所朱景雄 联系方式a133 一 征地拆迁概述 1 征地拆迁征地拆迁是指国家征地管理机关或者有关授权机关为了社会公共利益的需要 依法征收 征用集体所有的土地并将土地上的房屋予以拆除 房屋所有人或者房屋使用人予以搬迁 国家对房屋所有人和房屋使用人进行补偿安置的活动 2 广义的征地拆迁行为征地拆迁活动本身 拆迁民事行为 征地拆迁的管理活动 征地拆迁行政行为 征地拆迁而引起的纠纷和对纠纷的调解与裁决活动 征地拆迁司法行为 3 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除 对被拆除的房屋所有人或者使用人予以搬迁 并给予相应补偿的行为 4 城市房屋拆迁与征地拆迁的区别 第一 城市房屋拆迁的被拆迁房屋位于城市市区内的国有土地之上 而征地拆迁的被拆迁房屋虽然可能位于城市规划区内 但是一定在非国有土地上 第二 城市房屋拆迁的被拆迁房屋对所占有的土地享有使用权 拆迁须依法收回土地使用权 而征地拆迁的被拆迁房屋一般占有宅基地 属于农民集体所有 拆迁须征为国有 改变所有权 第三 城市房屋拆迁法律依据是 城市房屋拆迁管理条例 实施 地随房走 征地拆迁 先要依法将集体所有的土地征收为国有土地 才可以一并考虑地上附着物的征收 所以征地拆迁也可叫做集体土地房屋拆迁及农村房屋拆迁 在征地拆迁时将房屋视为土地的附着物 其法律依据是 土地管理法 是 房随地走 第四 城市房屋拆迁时 对被拆迁房屋的补偿主要依据区位 用途和建筑面积确定 补偿金额中区位价值是最重要的因素 而征地拆迁时对土地价值的补偿往往较低 二 征地拆迁纠纷的种类1 征用土地用途界定纠纷根据我国 宪法 和 土地管理法 等法律 法规的规定 国家征用集体土地的前提应当是 国家为公共利益的需要 即只有为了 公共利益 国家才可以行使土地征用权 但是我国法律对何为 公共利益 没有作出更加明确的法律界定 对公共利益项目的范围 公共利益受益主体的范围都缺少法律上的说明 国有土地上房屋征收与补偿条例 征求意见稿 第三条本条例所称公共利益的需要 包括 一 国防设施建设的需要 二 国家重点扶持并纳入规划的能源 交通 水利等公共事业的需要 三 国家重点扶持并纳入规划的科技 教育 文化 卫生 体育 环境和资源保护 文物保护 社会福利 市政公用等公共事业的需要 四 为改善低收入住房困难家庭居住条件 由政府组织实施的廉租住房 经济适用住房等建设的需要 五 为改善城市居民居住条件 由政府组织实施的危旧房改造的需要 六 国家机关办公用房建设的需要 七 法律 行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要 2 补偿标准纠纷一 征地补偿标准 可以划分为产值标准 倍数标准和附着物标准 对其中一项有争议的 则构成补偿标准争议纠纷 二 申请裁决的法定程序首先应向市 县级人民政府申请协调 协调不成或自申请协调之日起60日内不予调解的 再向批准征收该土地的政府 国务院或省级 申请裁决 如果当事人对裁决机关作出的裁决不服 仍然可以依法申请行政复议或提起行政诉讼 国务院裁决除外 三 申请人的主体资格申请人应是征地相对人或者利害关系人 具体地说包括 村委会 村民小组 土地承包人 土地租赁人 3 征地程序纠纷 4 补偿费分配纠纷 一 经济利益的冲突 虽然土地征收是国家对集体土地所有权的征收 但实际上土地的征收直接导致了农户的土地承包经营权的丧失 村集体认为征地补偿款归集体经济组织所有 分不分 和 给谁分 由村集体决定 而农户认为其拥有集体土地的承包经营权 应当有权分得征地补偿款 二 人口流动及户籍变动 近年来城乡之间 乡村之间人口流动日趋频繁 导致某些村民因户籍 居住地 婚姻等原因成为特殊群体 包括户口未迁入 也未分到承包地但长期在集体组织内生产生活 户口已迁入 但没有在集体经济组织内生产生活或时间较短 长期在外打工或经商但户口未迁出 入赘到女方集体经济组织且将户口迁入等等 三 对 出嫁女 的待遇政策 四 处理思路1 应当充分尊重农村集体经济组织的自治权 2 必须贯彻平等原则 3 应当注意保护妇女 儿童的合法权益 三 征地拆迁纠纷的形成原因 1 征地拆迁法律法规的缺陷 有关拆迁条例与宪法 法律等上位法相抵触 2 政策不统一 补偿标准不一致 制订标准未充分考虑实际情况 例 公摊面积问题 3 拆迁补偿安置不规范 不透明 例 早走吃亏 晚走得利 打招呼得益 4 有关规定过于笼统 不便于具体操作 例 产权有争议很难界定 5 拆迁人员素质有待提高 处理问题态度粗暴 例 菜地案 6 过份追求效率 有意无意忽视权利 7 历史遗留问题 8 部分提出超政策的不合理要求 9 社会保障制度不完善 10 缺乏高效的纠纷解决机制 四 征地拆迁纠纷的处理 1 普通民事纠纷的各种解决途径 民事手段解决征地纠纷 主要有协商 调解和民事诉讼 2 行政手段和行政诉讼等方式加以解决 行政手段解决征地纠纷 主要有行政协调 行政裁决 行政复议 行政监察 行政信访和行政诉讼 五 征地拆迁纠纷的防治 1 进一步完善相关法律法规 2 科学制订拆迁补偿标准 要考虑实施中的细节 3 依法拆迁 4 坚持 公开 公平 公正 原则 大力推行阳光拆迁 5 强化对被拆迁人权益的救济 6 重视事前的防范 建立法律咨询制度 7 建议高效的纠纷解决机制 8 掌握拆迁技巧 9 强制手段必须及时跟上 三 征收条例的