大连商场写字楼酒店概况.doc

第三章 细分市场分析1、商业市场分析1.1 市场格局 大连市区（不含开发区）目前已形成两个核心市级商圈，四个区域型商圈的商业格局与本项目距离最近的两个商圈：华南商圈（距离4.4公里）、香炉礁商圈（距离3公里）1.2 商圈总体概况 商圈名称商圈性质商业体量服务类型经营功能核心实体代表租金青泥洼商圈市级商圈1045万以购物中心为主，老牌市级商圈，服务全市年青人，并经营奢侈品购物、餐饮、休闲、娱乐商旅、文化大商新玛特百年城麦凯乐17元/天西安路商圈市级商圈60万以购物中心为主，服务城市中产阶级大众，档次以中档和中高档为主购物、餐饮、娱乐、商旅、休闲、文化天兴罗斯福福佳新天地广场16元/天和平广场商圈区级商圈18万以一个中型综合体为主导的区域商圈，外部休闲氛围较浓厚购物、娱乐、美食、休闲、商旅、文化、会展和平广场11元/天奥林匹克商圈区域商圈22万以电子产品为特色的品质型区域商圈购物、娱乐、餐饮、休闲、文化奥林匹克广场万达广场7元/天华南商圈区级商圈33万以中低档次为主，功能以购物为主，餐饮、娱乐为辅，服务于周边居民购物、餐饮、休闲、娱乐安盛购物广场华南家居5元/天香炉礁商圈主题商圈135万以专业市场、大卖场为主，为家居物流导向型商圈购物麦德龙宜家家居10-15%扣点1.3 商圈业态结构主要商圈合计商业体量约252.5万，其中购物中心145.5万（57%）、专业商厦54万（22%），商业街20万（8%），购物中心为主核心业态未来主要商圈将增加216万的商业体量购物中心专业商厦市场商业街现有体量未来增量145.5543320252.5216青泥洼商圈61206.517104.529西安路商圈41.56.512-6040奥林匹克商圈146.51.52222和平广场商圈18-1.518-华南商圈11913-3344香炉礁商圈-121.5-13.510东港71青泥洼商圈和西安路商圈是当前大连市商业积聚度最高的两个商圈，其中购物中心核心业态40%集中于青泥洼，29%集中于西安路。而专业商厦/百货方面，青泥洼比例则大大高于西安路。这一积聚特征说明，后起的西安路商圈在业态能级上正在赶超青泥洼，而青泥洼则在目标客群细分程度上比西安路细致。1.4各商圈分析青泥洼商圈-面向全市的商业中心，以购物中心/百货为主，业态/档次齐全1.4.1现有主要商业项目名称开业时间建筑面积（）租金项目概况大商新玛特购物中心2001148,000宝5%-10%，其他在15%-25%不等具有代表性的超大型综合项目，在传统零售百货的基础上丰富了餐饮、娱乐等多种业态百年城购物中心200180,00035-40元/天以太平洋百货作为主力店，经历了近10年的培育期后现已成为大连高端商场的代表大都会购物中心201146,00015元/天缺乏准确的定位以及之后的品牌调整造成项目经营情况欠佳，目前大量商铺撤柜香榭里广场201054,0908元/天中档购物中心，招商不善导致经营状况欠佳胜利购物广场1998156,00018-20/天大连最大的地下商业项目，以中档、中低档年轻消费为主，人气旺盛，经营状况良好麦凯乐百货本店1998新店201140,00040,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等大商集团在大连利润最高的中高档商场之一，2011年合并扩张后未来有进一步发展空间久光百货200935,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等延续了久光一贯的品牌风格，以日本、香港的零售品牌和餐饮为主，购物环境较好新世界百货200232,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等中高档潮流百货，未来随着天津街再改造和新建项目的开业，有较大的发展空间新天百2007改造20,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等原有国营百货倒闭后由温州运营商改造重新开业，受到停车位和建筑条件的限制条件影响，短期内经营情况很难获得明显改善友谊商城199615,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等人民路传统中高档百货，盈利状况良好，停车位较少，未来发展条件受到限制。悦 泰 街里201120,0005.5元/天针对天津街餐饮业态不足而针对性推出的餐饮街，目前已有部分餐厅开始营业，大商新玛特百年城麦凯乐档次定位：中端高端中高端客群定位：白领阶层,小白领,学生群体,百姓阶层成功人士、白领阶层年轻白领业态比例：零售68%，餐饮10%，休闲娱乐17%，服务5%零售68%，餐饮17%，休闲娱乐12%，服务3%以购物为准商场特色：空中停车场汇集了EMPORIO ARMANI、BURBERRY等国际一线品牌日系时尚品牌主力租户：新玛特超市、一兆韦德健身太平洋百货、EMPORIO ARMANICOACH、周生生、DUNHILL等标 准 层：13400100007000停 车 位：1600个350个270代表实体: 麦凯乐、百年城、大商新玛特、麦凯乐-作为大连中高档综合时尚百货的成功范例，在大连零售百货中占有绝对优势；百年城-以其先进的管理模式，和领导国际化、时尚化经营方向，吸引了众多的时尚人士 大商新玛特:虽然在商场形象档次上不及麦凯乐和百年城，但由于其面对大众消费群体，营业种大而全，凭借着客流优势，成功的实现了与麦凯乐和太平洋的错位经营。1.4.2潜在实体：裕景中心项目、港汇中心项目裕景中心商业部分商业部分体量约15万平方米 档次定位为生活方式导向 规划引进影院、溜冰场、24小时健身中心、餐饮街、酒吧街、时尚购物等业态港汇中心商业部分 商业部分体量约4万平方米 采取中高档定位 规划引进影院、商务餐饮、国际精品购物等业态1.4.3商圈小结 麦凯乐、太平洋百货、大商新玛特三大市场有相当消费影响力的零售企业的存在为青泥洼商圈的发展奠定了稳固的架构基础，该商圈在大连商业经济中的主力位置，短时间内难以撼动。 综合性与专业性实体并存，商圈内互补特点明显，现阶段购物功能较强，餐饮、娱乐等体验型业态相对较弱，整个商圈的环境品质及消费感受不佳。 未来在补充港汇中心、裕景中心等新的高能级商业实体后，在体验型业态上有所增强，对整商圈的功能丰富程度有所提升1.4西安路商圈-新兴市级商业中心，以大型购物中心为主力业态，地位逐渐赶超青泥洼1.4.1现有主要商业项目名称开业时间建筑面积（）租金项目概况天兴罗斯福购物中心2005195，00025/天大连最具代表性的年轻时尚购物中心福佳新天地广场2008140,00015元/天中档大型购物中心，集成沃尔玛、友谊百货、苏宁电器、金逸影城、韦德伍斯健身会所等主力店锦辉购物广场200180,00015元/天中低档居民消费，以家乐福为主力店百盛百货199725,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等中档百货，内部装修较陈旧，以打折促销为主 代表实体：天兴罗斯福、锦辉购物广场天兴罗斯福锦辉购物广场档次定位：中高端中端客群定位：白领阶层,小白领白领阶层,小白领,大众百姓业态比例：售55%，餐饮25%，休闲娱乐15%，服务5%零售80%，餐饮15%，休闲娱乐0%，服务5%商场特色：国际化时尚潮流为标榜的购物中心类似于百货管理方式，没有休闲娱乐，服务差主力租户：麦凯乐、国美电器、大连影城家乐福标 准 层：3895012000停 车 位：967个120个 1.4.2潜在实体：长兴购物中心（改造） SOHO城、电影综合体长兴购物中心商业部分体量约11万平方米 规划引进影院、溜冰场、时尚购物等业态 SOHO城综合体体量约25万平方米规划SOHO公寓及商业步行街，业态包括餐饮、年轻潮流服饰等电影综合体综合体体量约14万平方米 ，规划街区式的电影文化中心、电影星光大道、图书世界满足市民看电影、购图书、餐饮等一站式需求1.4.3商圈小结： 西安路通过一期开发，区域的软、硬环境不断完善。同时随着天兴罗斯福、福佳新天地等一批商业项目的入驻，西安路中高档商业中心的作用得到了充分的体现。日渐旺盛的人气和消费能力，使西安路成为了大连城区人流、商流的交汇中心。 西安路二期开发：将大幅提高商业体量，以现有的商业为基础，增加高端商业、社区商业、地下商业，提供多功能、全方位的商业业态，通过电影综合体、图书中心、教育信息中心、餐饮酒吧休闲娱乐区的建设，打造城市文化标杆，形成市级文化娱乐中心。 随着地铁开通运营后，西安路商圈对青泥洼商圈和其他地铁沿线商业项目的竞争力影响将进一步扩大，同时随着二期的建设在文化休闲娱乐的进一步完善。未来商圈整体档次和租金水平会进一步提升。 规划缺陷使商圈整体呈条状分布，消费时间成本高，不利于远期发展。1.4奥林匹克商圈-区域型商圈，政治文化氛围浓厚，以电子产品为特色1.4.1现有主要商业项目名称开业时间建筑面积（）租金 项目概况万达华府广场200510000016/天以零售百货作为主力店，并围绕其配置餐饮、娱乐、儿童游艺、影院等组合业态，两栋独立建筑对人流动线有一定影响。奥林匹克购物广场19994000019/天纯地下综合性的街景式购物中心奥林匹克电子城200465000超大规模的IT卖场代表实体：万达华府万达华府档次定位：中端客群定位：小白领,百姓阶层业态比例：零售72%，餐饮12%，休闲娱乐9%，服务7%商场特色：区域生活型购物中心主力租户：万达国际影城、百盛标 准 层：5875停 车 位：140个1.4.2潜在实体-恒隆广场恒隆广场商业体量：22.2万平方米 档次定位：中高档 恒隆广场项目将大大提升该商圈品质，巩固区域商圈地位预计2015年正式营业。规划业态：世界名品、百货、溜冰城、健身中心等，未来与地铁线联通1.4.3商圈小结： 奥林匹克广场商圈交通条件便利、商业繁华而不喧嚣、政治文化气氛浓郁、休闲场所林立。 未来将继续巩固其区域型商圈地位，商业品质会异军突起 区位受到两大市级商圈挤压，面临外部竞争激烈，恒隆出现后依然在积聚度上处于明显弱势，潜力有限。1.4华南商圈-距离本项目相对较近的区域型商圈，目前商业能级较低，以服务居民为主1.4.1现有主要商业项目名称开业时间建筑面积（）租金项目概况安盛购物广场200871,00012/天由华南集团开发建设的华南第一家区域性综合购物中心，由于周边缺乏竞争经营情况良好安盛沃特购物中心200940,00010/天安盛在华南区域开业的第二家购物中心，但由于定位缺乏差异性导致自身内部竞争，目前商业仍需要较长的培育期。华南家居世界2012年重新开业130，000“一站式”家居用品专业市场代表实体-安盛购物广场安盛购物广场 档次定位：中端客群定位：小白领,百姓阶层业态比例：零售60%，餐饮18%，休闲娱乐15%，服务7%商场特色：典型生活中心商业配置主力租户：奥纳影城标 准 层：5900停 车 位：150个1.4.2潜在实体-置地广场、红星美凯龙、中华路综合体、远洋广场置地广场商业体量100，000家庭生活一站式购物中心定位：大众消费、家庭消费，以购物功能为主红星美凯龙、中华路综合体远洋广场红星美凯龙：150，000一站式家居文化体验和购物馆中华路综合体：60,000综合性商业（以百货、品牌专卖店为主）远洋广场：38,000餐饮娱乐商业街1.4.3商圈小结： 华南商圈位于中华路两侧，是随着泉水的大开发而逐步成为区域型商圈，产品以中档、中低档为主，针对家庭服务为主特征明显，典型的生活服务型商圈，家居建材是重点业态 交通优势明显，板块发展迅速 目前商业的整体品质不高，能级提升的空间小1.4香炉礁商圈-距离本项目相对较近的物流商贸型商圈，以主题卖场为主要特色1.4.1现有主要商业项目名称开业时间建筑面积（）项目概况宜家香炉礁店200940000一站式体验家居卖场迪卡侬200812000“一站式”运动购物专业超市麦德龙200412000会员制的大型卖场沃尔玛山姆会员店201250000仓储式的大型卖场1.4.2潜在实体-百年港湾奥特莱斯百年港湾奥特莱斯商业体量95，000综合性体验式商业，包含6万的名品折扣购物中心，3.5万滨海餐饮街1.4.3商圈小结：香炉礁商圈位于香炉礁交通枢纽，多年来形成了以旧货交易和家具装修为主的商业区域。随着宜家、麦德龙、迪卡侬3家现代商贸物流企业的落户，打造出了“第三方物流”的概念，同时满足了城市中心城区的商贸物流需求，补位了大连商圈。奠定了其物流中心的地位。1.4和平广场商圈-以一个综合体为核心，服务于大连南部和西部区域的新兴商圈1.4.1代表实体：和平广场 1.4.2商圈总结：其核心为和平广场购物中心，融合购物、娱乐、美食、休闲、文化、教育、旅游、会展、服务九大主题和功能于一体，另外在其南侧星海广场区域，配置了一部分餐饮、大型娱乐设施，使这一区域成为休闲氛围较为浓厚的新兴商圈。1.4东港商圈-新兴的CBD商圈现已规划商业体量：44万面积（含购物中心、商业街、住宅配套商业）除朗庭酒店、万达中心无纯商业规划外，其余项目均有不同体量的商业。近期将新增商业： 凯丹广场总建筑面积32万，其中规划的旅游特色购物中心10万未来规划商业体量： 27万已成交未规划的用地建筑面积约540万平，按住宅配套商业面积（约占总建筑面积的5%）进行计算，东港约还有27万左右的商业体量。东港未来的商业供应量为44+27=71万1.5各商圈共性特征分析1.5.1各商圈的辐射能级分析主要商业区核心辐射范围辐射人口（万）人流量（日）青泥洼桥6公里6540万西安路6公里9030万人奥林匹克2公里1910万人和平广场2公里157万人华南商圈3公里287万人香炉礁商圈3公里103万人 市级商圈核心辐射范围6公里，日均人流30-40万； 区域级商圈核心辐射范围1-3公里，日均人流3.6-10万。主要商圈核心辐射圈交叉范围主城区中部商圈覆盖密度远高于西部、北部区域，本项目未来面临的竞争主要来源于市级商圈的分流；在香炉礁、华南商圈能量没有发生质的改变情况下，本项目西、北方面存在较为明显的区域型商业布局空间。 1.5.2各商圈租金对比分析商圈名称代表租金青泥洼商圈17元/天西安路商圈16元/天和平广场商圈11元/天奥林匹克商圈6元/天华南商圈5元/天香炉礁商圈10-15%扣点 租金格局：-大连市区范围主要商圈分为两个集团，第一集团是青泥洼、西安路两个市级商圈以及和平广场大型综合体，这些区域的零售代表性零售租金在10元/天以上；第二集团为华南、奥林匹克、鲁迅路等区域，代表性租金为5-6元/天。这一结构基本上可以说明目前大连市不同商业定性的商圈租金结构。项目商圈未来成熟后的基本租金水平应与华南、奥林匹克相似1.5.3各商圈发展潜力对比分析选取与本项目存在相对较强竞争关系的五个商业区域作对照商业区域商业区类型商业体量（万）主要资源辐射人口（万）人流量（日）青泥洼桥市级商业区1045+29传统市级商圈，人民路CBD65.2340万西安路市级商业区60+40新兴市级商圈，高能级商业体积聚，大连市西南部大量居住区9130万人华南商圈区域级商业区33+44较成熟区域商圈，周边居住区成熟28.46.8万人香炉礁商圈主题型商业区135+10.5成熟主题物流区，交通、批贸资源配置较为完善102.2万人东港区域商业区预计71规划金融CBD，国际航运中心、商务会务中心、贸易中心等多方位定位预计40-50本项目规划品质住宅、旅游文化设施预计30-35商区类别本项目可预见为区域型商圈主要资源优势在于自然景观资源、旅游休闲规划辐射能力按照商圈覆盖间隙和周边住宅量预计，预计辐射35万人口参照与华南商圈的辐射人口和体量之间关系，预计本项目初期商业体量约40万1.6商圈总结： 主要商圈现有商业体量252.5万，未来增加商业体量216万 目前商圈主要集中在南部区域，发展格局为市级商圈向多个区域商圈发展，北部存在较大的区域商圈发展空间 目前主要商圈的业态结构中，以购物中心为核心业态。成熟商圈的以综合性商业实体（购物中心、仓储是卖场）与专业性商业实体（百货、市场等）共存，新兴商圈及发展中的商圈以综合性商业实体为主导 由各商圈的覆盖密度可以得出，本项目未来面临的竞争主要来源于市级商圈的分流，西安路商圈为本项目未来商业的主要竞争区域。 1.7购物中心市场分析 1.7.1市场容量 市场存量 大连主要商圈现有纯商业体量約为252.5，其中购物中心约为145.5万购物中心为大连商业的核心业态 市场增量 未来3年内几大商圈将新增购物中心体量约88万1.7.2市场分布北部现有购物中心约11万，未来新增约16万南部现有购物中心约134.5万，未来新增72万南部主城区，体量饱和，竞争激烈，北部具有较大的购物中心布局空间1.7.3市场经营 市场租金 两大市级商圈相对成熟、物业价值高，租金收益高华南、奥林匹克属于新兴商圈，处于发展阶段，物业价值偏低，租金低于成熟商圈钻石湾购物中心首层租金参照华南、奥林匹克商圈标准 市场出租率 大部分购物中心的出租率都是90%以上，整个购物中心市场发展良好，空置率较低 市场转让名称体量开业时间前期投资建设方收购时间收购方收购金额资产溢价转让单价和平广场18万2003年10亿佰融集团2008年凯德17亿5年7个亿3888元/平9444元/平罗斯福19万2005年15亿城建和罗斯福基金2009年长江实业ARA基金20亿4年5个亿2632元/平10530元/平1.7.4市场趋势大连现存的主要购物中心中购物：餐饮：娱乐平均为 65%：20%：15%与一线城市同类购物中心相比，大连现存的主要购物中心大部分的零售比例偏高； 随着城市休闲经济的发展，消费者在满足消费需求的同时，更加注重的是一种购物体验 体验型（业态体验、品牌体验、环境体验、服务体验）购物中心将成为大连市场的发展趋势!1.7.5购物中心市场小结 购物中心现有145.5万 ，未来增加88万 南部主城区，体量饱和，竞争激烈，北部具有较大的购物中心布局空间 购物中心市场发展良好，空置率较低，整体转让状况良好 体验型购物中心是大连未来发展趋势2、写字楼市场分析1.1 市场格局l 人民路、中山路、三八广场、中山路、新开路、西安路、高新区是大连传统商务区，其中人民路是大连的CBD区域。l 星海广场和东港区域是未来5年大连写字楼发展的重点区域，星海广场规划为“金融商务区”，东港规划为“CBD延伸区”。1.2商务区分析1.2.1人民路商务区基本情况：项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率世贸甲1000001731租/售3.5085%金融甲320001300租/售3.6099%虹源甲630001280租/售3.6095%亚太甲161741876租3690%人寿乙314001400租2.9095%东亚乙244621300租2.495%平安乙243001100租2.8095%宏誉乙348001120租2.995%锦联乙174001100租2.290%银洲乙297001300售2.090%国运乙22473600租2.490%长江乙238921060租2.7590%人民路现有12栋写字楼，甲级写字楼4栋乙级写字楼7栋，总体量约42万平方米，甲级写字楼21万平方米，占总体量48.8%。人民路甲级写字楼早期是租售结合方式，因此相比其它区域甲级写字楼租金价格略低。点评：人民路入住客户以贸易、金融、货代为主，约占总数的50%以上。人民路是大连传统CBD区域，周边商务配套成熟，但区域内写字楼全部为2002年以前建设，物业条件较差，配套设施不完善。优劣势：优势劣势商务氛围成熟公交系统发达临近海关、码头、火车站写字楼建成较早，物业条件落后停车位、电梯等配套设备较差上下班高峰期间拥堵严重1.2.2中山路商务区基本情况：项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率天安甲663001335租4.3-693%希望甲895851918租6-890%森茂甲465001300租8-9.690%远洋乙140001300租4.880%报业乙431111100租2.590%一方乙335531500售15000元中山路现有6栋写字楼，甲级写字楼3栋乙级写字楼3栋，总体量约29.3万平方米，甲级写字楼20.2万平方米，占总体量68.9%，中山路上大连写字楼平均租价最高区域。点评：中山路区域入住客户以贸易、金融、货代公司为主，但属于该类公司中的大中型公司或外资公司。中山路是大连目前甲级写字楼供应量最大区域，该区域商业配套成熟，商务氛围较差。天安、希望、远洋、一方写字楼均是旧楼改造项目，其入市时间晚、品质高、临近人民路，分流人民路高端写字楼客户。优劣势：优势劣势写字楼品质较高公交系统发达商业氛围好临近人民路、海关、火车站、码头较为分散无法合力商务氛围较差物业条件无法同新写字楼比较上下班高峰拥堵严重停车位不足1.2.3三八广场商务区基本情况：项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率名仕财富乙1000002000售1200090%时代乙395981287租2.6092%安达乙255001100租2.690%天通乙20000800租2.290%成功乙200001000租2.090%三八广场现有5栋写字楼，总体量约20.5万平方米，全部为乙级写字楼。点评：三八广场区域依托于人民路区域，入住客群以小型贸易、货代、广告行业公司为主，租金承受能力低。区域内商业氛围成熟商务氛围较差。优劣势：优势劣势公交系统发达商业氛围好临近人民路、海关、火车站、码头商务氛围较差物业条件落后停车位、电梯等配套设施差上下班高峰期拥堵严重1.2.4西安路商务区项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率行政乙360001131租2.295%罗斯福乙380001249售13800-1400098%福佳乙279281300售1400092%君安乙636391581售950095%西安路现有4栋写字楼，总体量约16.5万平方米，全部为乙级写字楼。由于附近商场较多入住企业大部分以培训、零售商、装修行业为主。点评：西安路区域依托于周边商场和百货，入住企业大部分以培训、零售商、装修行业为主，写字楼档次较低，周边商务氛围较差。优劣势：优势劣势公交系统发达商业氛围好临近多个购物中心和百货商务氛围较差物业条件落后停车位、电梯等配套设施差上下班高峰期拥堵严重商业促销活动影响办公1.2.5新开路商务区项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率珠江乙360001240租2.4-2.898%外经贸乙326731050租2.40 95%金广乙360001000租2.30 90%越秀乙400001300售900090%新开路现有4栋写字楼，总体量约14.4万平方米，全部为乙级写字楼。点评：由于临近大连市政府，大部分企业为与政府有密切往来的中小型企业，写字楼档次较低，商务氛围较差。优劣势：优势劣势公交系统发达临近大连市政府商务氛围较差物业条件落后停车位、电梯等配套设施差上下班高峰期拥堵严重1.2.6高新区商务区项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率阳光数码乙340001700租290%嘉创大厦乙370001600租1.890%正隆数码乙258001277租1.760%软件园乙500000800-3500租1.5-280%泰德大厦乙460532140租1.8-2.195%网络乙264511509租1.6-298%腾飞乙2000007000租1.880%高新区现有7个写字楼项目，总体量达86.9万平方米，其中软件园和腾飞软件园以产业园区形式供应合计70万平方米。点评：高新区依靠政府租金补贴和税收优惠政策吸引国内外众多IT和高新技术产业进驻，政府租金补贴约为0.5元/天/平，税收优惠政策是三年免税两年减税。优劣势：优势劣势政府优惠政策产业集中商务环境较好物业条件落后停车位、电梯等配套设施差商务配套不足公交系统不发达1.2.6星海商务区项目级别建筑面积标准层租/售租/售价（含物业费）（元/天）入住率百年城SOHO乙14400600售390%期货大厦甲965002200租4-7.590%星海广场目前有2栋写字楼，一栋乙级一栋甲级，总体量11万平方米。点评：星海区域政府规划为“金融商务区”，2010年期货大厦首先入市，产权方“大连商品交易所”进驻吸引其关联企业一并进驻，不到两年时间入住率已达90%。优劣势：优势劣势知名度高景观好物业条件好临近会展中心公交系统不发达商务配套不足写字楼体量不足1.3市场研究1.3.1业态结构大连写字楼市场仍以乙级写字楼占主导，乙级写字楼体量和数量上都占有绝对优势。1.3.2市场供应甲级写字楼交付时间建筑面积森茂大厦199639285世贸大厦200158038国际金融大厦200253021虹源大厦200244835亚太国际200216174天安国际大厦200467214希望大厦200764942佑玛国际200930222期货大厦201096508大连写字楼总量为240万平方米，甲级写字楼47万平方米，占写字楼总量的20%。大连甲级写字楼数量非常少，自1996年森茂入市以来，每两年才有一栋甲级写字楼入市。1.3.3市场表现项目位置级别户型面积（平方米）销售时间去化率出售面积（平方米）均价（元/平方米）环球金融星海甲97-2402010年6月90%11800031000香榭里火车站乙83-1672009年80%1424415000悦泰湾里太原街乙118-6892012年6月80%1900021000乙级写字楼l 出租率大部分90%左右，停车位数量少，标准层面积小，物业条件差；l 目前在售乙级项目只有两个，销售价格为15000元/平和21000元/平均价，二手市场在售乙级写字楼数量也较少，单价约15000元/平方米左右；l 大部分乙级写字楼是2000年以前投入使用，近十年大连住宅市场收益非常好，导致写字楼开发数量较少；l 租金价格较低均价约57元/月/平（不包含物业费），乙级写字楼物业条件和硬件设备较差导致租金价格较低，同时乙级写字楼产权持有单位大部分为政府相关机构，缺少市场化运营策略也致使租金价格长期处于低水平。甲级写字楼l 出租率接近90%，部分项目停车位仍不足，物业条件较好，但相比一线城市甲级写字楼仍有较大差距；l 甲级写字楼在售一个，售价是乙级写字楼的1.5-2倍，由于租金回报率较好，二手市场甲级写字楼稀缺；l 至2011年大连甲级写字楼有9栋入市，平均租价达到116元/月/平（不包含物业费），是乙级写字楼租金的2倍；l 近三年大连甲级写字楼保持空置率上涨，租金上升的趋势。1.4发展趋势未来供应量项目所在区域建筑面积(平米)入市时间环球金融大厦星海广场118,6502012万达中心东港64,0002012现代总部大厦西安路54,0002012石油大厦星海广场92,8442014裕景中心中山路80,0002014凯丹SOHO东港30,0002014吉林银行大厦东港138,0002015欧力士大厦东港150,0002015星光耀大厦东港40,0002015鞍钢总部大厦东港102,0002016恒力大厦东港110,0002016信托证券大厦星海广场97,2002018绿地中心东港100,00020182012至2018年大连预计有129万平方米写字楼入市，平均每年新增18.4万平方米。发展态势大连写字楼市场需求发展前景看好。近3-4年来，大连写字楼新增吸纳量每年均保持持续增长的趋势，市场消费量基本正常，由于各种利好因素的影响，大连市写字楼市场需求将不断继续扩大，而新增供应量将一直处于快速发展的态势。市场格局l 分区域看，旧有写字楼区域由于空置区域零散，不能满足大面积客户需求，将主要以小幅调整为主。近两年新入市项目由于品质较高，可租赁面积充足，对大面积租户和高端租户的吸引力更大。l 与本项目隔海相望的人民路传统CBD和东港新兴CBD将共同成为大连的核心商务区，本项目无法与其正面竞争，但交通条件改善后有机会承接其外溢中小租户。客户分析随着国内外经济的持续向好和三产比重的不断增加，国内外企业对写字楼的需求将呈上升态势，租赁成交活跃，而外资企业、国内大型知名企业将是高端写字楼的主要客户源。未来趋势l 东港写字楼虽然未来供应量较大，但由于大连其它区域供应量少，且东港写字楼不是集中入市，因此东港区域内竞争可能会稍微激烈，但不会影响大连写字楼市场整体供需关系；l 高品质写字楼不断入市将拉动大连写字楼整体品质，促使传统CBD入住企业外迁；l 主城区不断外扩、地铁等交通设施的完善，将逐渐减弱区域优势对写字楼市场的影响，人民路和东港区将不再是写字楼租户的重点选择区域。1.5写字楼市场总结l 大连写字楼总量240万平方米，高新区总量86.9万平方占全市总供应量的36.12%，是写字楼供应量最大的区域。l 大连甲级写字楼总量47万平方米，占写字楼总量20%，大连乙级写字楼占主要供应，因此导致大连整体写字楼品质较差，租金价格较低。l 甲级写字楼租金约116元/月/平（不含物业费），乙级写字楼租金约57元/月/平（不含物业费），甲级租金是乙级租金的两倍，大连写字楼市场对甲级写字楼的租金已经接受并认可。l 甲乙级写字楼出租率均在90%左右，国际惯例成熟写字间的空置率在10-20%，大连写字楼市场正处于良好的发展状态。l 高新区虽是大连主供应量区域，但受产业园区性质影响，难有甲级写字楼入市。l 人民路作为传统CBD区域受土地限制和住宅畅影响近几年无新增供应量，未来也较难有新项目入市。l 东港、星海作为政府规划的新兴商务区将在未来几年的大连写字楼市场占据主要地位，尤其东港依靠近传统CBD和大供应量，将与传统CBD合力形成大连新核心商务区。l 未来东港区域虽有大体量写字楼入市， 但其它区域写字楼供应量较少，且东港写字楼入市时间分散，平均每年供应量有限，因此不会对大连整体写字楼市场造成太大影响。三、酒店市场分析1、市场格局2011年，大连机场完成旅客吞吐量1201万人次，连续14年在东北各机场中位居首位。其中，完成国际旅客吞吐量145万人次，连续十年在全国各机场中排名第四位，仅次于北京首都机场、上海浦东机场和广州白云机场。大连是国际知名旅游城市，中国10佳旅游城市。全市国家A级景区36个，其中5A级2个，4A级11个。4月樱花节、7月啤酒节、8月沙滩节、9月服装节等节日吸引大量海内外游客。2010年旅游人口达到4260.6万人次，实现旅游总收入560亿元。近5年平均递增12%。大连市会展业处于稳步发展阶段，全年举办展会超过 100 个，参展企业25000家以上，参观人数可达 573 万人次。重要展会有中国软件信息服务交易会、进出口商品交易会、大连国际汽车工业展览会。夏季达沃斯将大连定为永久举办城市。随着旅游和会展业的稳步发展，酒店业也处于良好的发展过程中，星级酒店数量逐渐上升。大连星级酒店规模截止2011年底五星级酒店四星级酒店三星级酒店三星以下数量11276876占比6.04%14.83%37.36%41.76%2、各区域分析2.1 基本情况影响大连市星级饭店空间分布的因素有很多，如地价、交通条件、旅游吸引物和市场因素等。在这些因素的共同作用下，使得星级饭店在市内四区的分布非常不均衡：五星级酒店四星级酒店中山区98西岗区6沙河口区25甘井子区2大连周边42.2 分布特征主要服务于外来人员及钟点房顾客主要服务于区域游客、会展参展人士以中高端商务性酒店为主，主要服务商务政务客2.3 优劣势分析优势劣势中山区大连市CBD和传统商务区，商务客人集聚星级饭店密度大，同质化明显，竞争压力大西岗区城市政务中心区，行政资源老城区，商业和商务难以形成有效互助沙河口区依托星海广场会展业和西部商圈资源，独特地理优势与东港客群产生竞争关系甘井子区城市北拓；竞争压力小区域尚未形成商务集群，商业配套和旅游资源不足3、市场研究3.1 业态结构大连酒店规模划分饭店类型大型饭店（600间以上）中型饭店（300-600间）小型饭店（300间以下）500-599间400-499间300-399间200-299间100-199间100间以下饭店数量1171642312179156所占比例0.5%9.3%90.1%可以看出大连市拥有大型综合接待能力的星级饭店较少，而小型饭店占得比例过大。 大连现有五星级酒店列表酒店名称地址房间数标房门市价（元/天）协议价（元/天）香格里拉大酒店人民路66号5631825900富丽华大酒店人民路60号8322528800凯宾斯基饭店解放路92号4572645750日航饭店长江路123号3722047688远洋洲际酒店友好广场6号5081730800大连新世界酒店人民路41号4291900758大连瑞诗酒店五惠路21号3271670580大连星海假日酒店星海广场C1区32号4031218650百年汇豪生酒店会展路95号2702059700大连香格里拉大饭店所属区域中山区商务配套会议厅、中西餐饮、室内游泳池、健身房、网球场、蒸气浴会议厅数大宴会厅：可容纳12001800人中宴会厅3个：可容纳400600人多功能厅16个：可容纳10100人（共有19个会议厅）入住率旺季80%，会议繁忙季节可以达到95%，淡季50%客源特征50%的住客来源于中国内地，境外客以欧美、日本、韩国顺序排列入住目的商务办公为主，其次为游客套房价格（协议价）行政套房：3250元/间/天（2200元）大连凯宾斯基酒店所属区域中山区商务配套会议厅、餐饮、棋牌室、阿拉伯风格SPA、健身室、室内游泳池会议厅数大会议厅（600）可