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房地产与旅游要顺利嫁接 尽管北京房地产市场竞争激烈，甚至可以说已经进入了一个白热化的状态。但是，房地产市场正在悄悄发生的一些变化却被人忽略了。旅游房地产就是在主流市场逐渐趋于饱和之后而在边缘产生的新的市场。现在这个市场的价值正在被凸显出来。 据了解，旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸，本世纪初，地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售（即出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了高潮。 旅游房地产是什么 曾任万通董事长、现任北京东方恒基地产机构的董事长倪源认为：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一般而言，旅游房地产包括以下形式： 时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。 产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 养老型酒店：是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售。收益归其家人所有。 高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指高尔夫球场附近，登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 与传统房地产开发有何不同 北京强龙房地产开发公司副总经理陈辉说，最初，他们位于龙庆峡的产权酒店快乐无穷大是按住宅而进行规划的，后来修改为产权酒店，在园林设计与规划方面做了较大调整。他认为，旅游房地产与普通住宅不一样的是不追求大面积，而配套设施则成为这类项目的重点。此外，对外部环境的设计要讲究得多。 陈辉说，由于这类项目常年居住的不多，在假期、旅游季节则火爆，所以，后期的物业管理则成为一个难点。快乐无穷大的业主则要求自己成立物业管理公司来经营（负责投资性客户的包租）。而开发商的条件是物业管理公司来承担售后包租的责任。 北京东方恒基地产机构的董事长倪源则指出：由于物业性质不同，这类项目提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区。 看来，从前期策划到后期物业管理的全过程，旅游房地产具有独特的特点。只不过，这些特点还需要归纳和整理并且系统化。 旅游与房地产要进行嫁接 旅游房地产项目与旅游业的发展极为密切。年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发大量别墅积压。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。年美国市场以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到年后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。年，全球分时度假物业销售额达到亿美元，万个家庭参与了分时度假网络。 从我国现状来看，旅游业发展迅猛，我国出游人次已是世界第一，每年天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年以上的增长幅度。此外，目前房地产的大量积压需要找一个出口，据统计部门调查，目前积压房产达多万平方米，很大一部分集中在东部沿海。这为将空置房改造成旅游房地产项目带来了契机。再次，传统住宅领域已日趋饱和，住宅市场已基本成熟。京、沪、深人均居住面积已超过平方米。开发商必须寻找新的开发方向，这也为旅游房产的产生带来了新的市场基础。 市场真正启动尚需时日 在北京，旅游房地产的发展已呈现出苗头。位于秦皇岛的“维多利亚港湾”、海南产权酒店、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。据了解，北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过个；以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲别墅超过个。 从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海等大城市路网系统发展迅速。从人均汽车的拥有量来看，北京已达到个人一辆车的水平，深圳、广州约个人一辆车，上海人一辆车。专家预言，在中国的大城市，年之内就会进入个人一辆车的汽车时代。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是个好消息。 需要指出的是：目前，国内开发商涉足旅游房地产还是一种自发的冲动，经验不够，如果能充分引进发达国家的经验，就会少走一些弯路；另外，缺乏专门的政策、法规的引导与规范。目前出台的商品房销售管理办法 第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。那么，这对于旅游房地产项目中的重要部分产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。 商品房销售管理办法第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。这对于时权酒店、高尔夫为代表的度假村的开发也进行了明确限制。概言之，目前的法律、法规使旅游房地产的开发处于一种夹缝中。 所以，专门针对旅游房地产的立法已成为有关部门考虑的一个问题。据了解，国家旅游局、建设部等有关部门正在研究旅游房地产专门立法的问题。由此看来，旅游房地产市场的真正启动尚需时日。但不管怎样，这个市场向人们展现的前景还是充满诱惑的。 冯卫平 附：我国奠定旅游大国的地位 据国家旅游局透露，我国旅游业数据如下： 产业规模 到年底，我国共有旅游住宿设施万个，其中涉外饭店家，客房万间；旅行社家，其中，国际旅行社家；旅游车船公司家。全国共有高等旅游院校及开设旅游系专业的普通高校所，中等职业学校所。 到年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。“十五”计划如能顺利实现，旅游业将为国家提供外汇收入亿美元以上，增加国内生产总值万亿元以上，创造就业机会万人以上。 主要差距 世界旅游业总产出占世界总量的，世界居民旅游消费支出占总消费支出的，世界旅游业的资本投资占总投资的。相比之下，我国目前的水平还不到上述指标的一半。 总体目标 到年，我国入境旅游人数将达到万人次，其中过夜海外旅游者万人次，旅游外汇收入万美元；国内旅游人数将达到亿人次，旅游收入亿元；出境旅游人数将达到万人次。旅游业总体产出为亿元，相当于全国的。 实现旅游消费普遍化，发展模式完善化，旅游产品系列化，服务质量标准化，旅游促销多样化，技术配备高度化，产业组织集团化，宏观管理法制化，行业管理现代化，经济运行有序化。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国，以上个方面的综合，体现了一个国家的旅游总体竞争力，最终构成了建设旅游强国的总体目标。 旅游业与房地产业互发展华侨城迎发展期 华侨城集团公司首席执行官兼总裁、华侨城董事长任克雷日前在“上市公司华侨城经营情况考察报告会”上透露，从年起的未来年内，通过“中华锦绣工程”等计划的实施，旅游业与房地产业互动发展，产业规模和经营业绩保持高速增长，华侨城将迎来发展的黄金时期。 任克雷说，去年是华侨城上市以来经营情况最好的一年。公司主要经营指标大幅增长，行业地位稳步提升。去年月通过资产置换，购入华侨城房地产公司股权的优质资产，今年月又增持了股权，资产结构进一步优化，盈利能力进一步提高。公司通过旅游与房地产两大优势产业的互动发展，在我国旅游业经营管理方面保持着领先地位。 第一届中国旅游房地产博览会及专题论坛将召开 为了抓住机遇，使我国旅游房地产在新世纪取得更大的发展，由海南省政府批准、中国房地产产业协会主办，海口市政府、海南省建设厅、旅游局协办的“第一届中国旅游房地产博览会”将于年月日至月日在海口市召开。 随着我国加入的临近，国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，全国许多地