冉家坝区域房地产市场分析.doc

冉家坝区域房地产市场分析认识冉家坝区域：冉家坝与五黄路媲美，耀眼北部新城。规划：政务、居住中心交通：高速、轻轨、公交架构冉家坝立体交通网络。 外围道路由松石路（松树桥-石马河）、松牌路（松树桥-新牌坊）、华新分流路、渝长高速路围合而成；区内有东西朝向的是44米宽、3.8公里长的龙山路，西接南桥寺东至华新分流道，该路段从花园新村已经贯通至新城丽都；还有54米宽、3公里长，北连渝长高速余家湾立交，南达松石路并穿鸿恩寺隧道至李子坝的渝松路和80米宽、1.8公里长的景观大道， 轻轨5号线、3号线穿行冉家坝片区。公交线已经开通了十几条公交线路，可达主城各区。冉家坝大社区分布图 冉家坝近期楼盘（写字楼及住宅）个案情况东线石马河一带：大川.壹江城（住宅）项目地址江北北滨路(高家花园大桥桥头);石马河街道下石马河奥达公司总占地面积（m2）140000总建筑面积（m2）350000总套（户）2374项目定位、物业形态打造滨江、低密度、阔景观，退台式布局高尚住宅销售情况壹江城于2009年3月开盘；2010年4月加推D3院馆高层。 壹江城D3开盘时间：2010-04-10 壹江城D4开盘时间:2010-08 壹江城D5加推中工程进度D3,D4已竣工，D5修建中开盘时间近期开盘情况，于2010年10月28开盘价格均价9300元/ m2户型区间D5栋套内39-89平米江景高层一房到两房房源，两房可变四房，89平方米的两房最大赠送面积达20，可变四房。项目优、劣势优势：壹江城周边配套：五星酒店配套：以德国浪漫古堡为原形的超五星级酒店，拥有北滨上唯一高尔夫推杆练习场及水疗SPA恒温泳池，全面升级高尚生活。生态、休闲配套，教育配套齐备。劣势：周边生活配套较缺乏，商业氛围较差，壹江城规划中的4条轻轨交通线3、5、6、9号线更是贯穿整个地块，但是还有较长时间。 图1 整体效果图 图2亲水沿江效果图国奥村（景观住宅）项目地址江北北滨路国奥片区大石坝D标准分区（宏帆中学旁）总占地面积（m2）320000总建筑面积（m2）750000总套（户）4836项目定位、物业形态江北区着力打造的“北滨四小龙”之一，其定位为“滨水乐活区”，具有奥运血统的建筑体。销售情况 国奥村预计2010年开盘，推出套内约160-220平方米的坡地叠院和套内约80-170平方米的空中别墅。 国奥村一期2010年11月开盘推出84-150平米小高层和套内160-220平方米的坡地叠院和套内约80-170平方米的空中别墅，12月份推出84-150平米小高层、套内约160-220平方米的坡地叠院和宅院以及套内约80-170平方米的空中院墅。 国奥村一期预计2011年4月开盘，将推出套内约160-220平方米的坡地叠院。后期将推出智能系统的两梯两户的户型面积为160-170的板楼和84-150平米小高层。工程进度一期部分房屋完成施工，开盘时间预计2011年4月加推价格户型区间别墅面积：160-220，空中别墅：80-720，小高层：85-150项目优、劣势优势：国奥村将秉承“绿色、科技、人文”的奥运三大理念，沿袭奥运国宅的血统，全面引入中国低碳住宅集成运用标准，广泛应用高新技术和大量环保材料、节能细节处理，为重庆市民演绎一种可持续的中国未来生活方式。 劣势：周边商业，生活配套较差，公交线路不发达。 图1为滨江美景效果图图1 为2010.10月施工现场 图2为2010.10施工进度海悦香缇（住宅）项目地址江北北滨路西段宏帆路28号（原江北农场）总占地面积（m2）21357总建筑面积（m2）42908总套（户）365项目定位、物业形态秉承打造重庆人自己的宜居生态住宅区，海悦香缇由4栋公园旁11+1F的小洋楼，销售情况 2011年月1月1日开盘，将推出93-104的跃层房源 海悦香缇在售1号楼11+1层92-101的跃层房源。均价8600元/。全款96折，按揭99折。4号楼预计4月份加推工程进度1号楼已经封顶，示范园林景观成型。开盘时间预计2011年4月加推价格均价9200每平米户型区间93-104项目优、劣势优势：石马河，江北最后一块尚未被尘喧染指的绿肺，依附天生天养原生植被，继承地方传统历史文化精髓，为都市精英开辟静谧居住新天地，以对公园的敬仰，致谢大自然无私馈赠78亩罗汉山私享公园、1000亩鲜花港主题公园，劣势：周边商业，生活配套较差，公交线路不发达。图1 为2011.1月实景现场 图2为2011.1实景现场南线南桥寺一带：保利香雪（住宅）项目地址江北冉家坝南桥寺转盘（原通用机械厂）总占地面积（m2）141640总建筑面积（m2）700000总套（户）5625 项目定位、物业形态首席高尚低密度（28楼33楼）纯住宅社区。销售情况 一期2、3、5号楼2010年10月31日开盘即售罄。1号楼11月28日开盘。最新预售楼栋总面积18436.96，住宅面积17656.01，非住宅面积(M2) 506.76。 一期35号楼开盘时间为2010年12月18日。工程进度2、3、5号楼封顶，35号楼正在修建中开盘时间保利香雪31号楼预计于2011年2月底3月初推出价格均价8800元/ m2户型区间31号楼套内户型面积约58-97平米，其中两房户型为60多-70多平米项目优、劣势优势：保利香雪区域路网体系发达，交通便捷，数十条公交线路，可方便到达主城各区域，未来规划中的轻轨3号线，5号线和轻轨环线的将形成区域完善的立体交通。周边配套：大专院校、中小学：教育资源丰富，幼儿园、小学、中学一因俱全，新村幼儿园、新牌坊小学、华渝小学、松树桥中学冉家坝校区、龙山中学、龙湖巴蜀、龙溪小学、字水中学等。综合商场：世界级零售巨头（沃尔玛、百安居）已率先进驻，此外，世界第三、亚洲第一的SM综合购物广场也将于2012年正式对外营业，商业设施将更加丰富、生活将更加便利。医院：市级大型重点医院相继迁入，医疗设施完善。重庆市中医院、市一院、妇幼保健院、华渝医院、金岛医院、都市丽人医院等。其他设施：项目周边1公里范围内，公园众多、生态环境优良，毗邻江北体育公园、大龙山公园、南桥寺公园、盘溪河流公园等；各大银行均在项目附近设立有储蓄网点，如招商银行、工商银行、邮政储蓄等。劣势：社区密度较大，景观视野较差，通达性一般图一为保利香雪销售中心效果图 图二为保利香雪效果图绿地新都会（住宅）项目地址江北大石坝往南桥寺方向200米（九村车站附近)总占地面积（m2）37216总建筑面积（m2）126802总套（户）978项目定位、物业形态精心打造的大石坝城市综合体，1号住宅29层，2号住宅31层，公寓32层。销售情况 2010年12月即将推出60-90街景高层及23-38精装公寓， 预计2011年7,8月份将推出精装房。 工程进度截至2011年3月全部工程修到60%以上。开盘时间2号楼预计于2011年5月推出价格均价8200元/ m2户型区间普通住宅60-90，公寓23-38项目优、劣势优势：商业街采用循环街区设计，铺铺面街带动循环人潮。开放式的街区格局，美食、娱乐、休闲一网打尽，一个街区足以满足所有日常生活所需。新世纪超市大石坝旗舰店即将入驻，生活配套优越，娱乐休闲完善。劣势：社区密度较大，景观视野较差，比较吵闹。图一为新都会销售中心效果图 图二为新都会2011年2月现场施工西线龙湖花园一带：中渝山顶道国宾城（住宅、写字楼）项目地址渝北新牌坊新溉大道18号(新牌坊转盘旁)总占地面积（m2）82323总建筑面积（m2）495115总套（户）2412项目定位、物业形态打造两江新区核心50万方豪华都会住区，高层住宅共10栋、SOHO共2栋销售情况2010-9推出10号楼，均价9500元/、2010-12推出1号楼，均价：9600元/）8号楼套内79147房源，预计将于2011年3月中旬推出，凭10万元存款证明可办理VIP卡，开盘可享受额外1%优惠工程进度1、10、8号已封顶，其余修建中开盘时间预计将于2011年3月中旬推出8号楼价格均价：9500元/户型区间套内79，101，108，124，147项目优、劣势优势：地处两江核心，与观音桥、解放碑接轨，地理位置十分卓越，升值潜力大，配套完善（包含商圈、餐饮、银行、医院、学校、超市等）、交通便利。劣势：社区密度较大、绿化率偏低、运动场所缺少。 中渝山顶道国宾城整体街景效果图 中渝山顶道国宾城整体入户大厅效果图长安锦绣城（住宅，写字楼，商业街）项目地址渝北新牌坊龙华大道99号(原宇通客车总厂地块)总占地面积（m2）150000总建筑面积（m2）660000总套（户）4610项目定位、物业形态定位“高品位新古典居住特色小区”高层住宅销售情况 2008-2009相继推出1、2、13、15、16、17、18、19、20号楼， 2010推出11、12、14、24、25号楼，长安锦绣城预计3月份下旬推出21号楼93-165平米户型房源，约80套、均价9500元/工程进度17-20号楼2010年11月交房，其余未交房开盘时间预计2011年3月份下旬推出21号楼价格均价：9500元/户型区间21号楼93-165平米户型项目优、劣势优势：拥有酒店、超市、会所、学校、运动等完美配套、龙湖、加州社区环绕，商业：项目规划有约5万美国风情商业步行街。酒店休闲：洲际酒店旗下品牌连锁，功能完备，尊享1500水面中庭情景室外泳池。运动：品牌健身会馆，跃动一身轻松；会馆内特设恒温泳池，四季如春，如沐春风。教育：联合人和街小学附属幼儿园，给孩子高质量的教育起点，项目内规划小学。劣势：公交线较少、有少量的噪音污染。 图1长安锦绣城效果 图2长安锦绣城效果图北线花园新村一带：兴茂 . 盛世北辰（住宅，写字楼）项目地址渝北龙山街道天竺路59号(沃尔玛超市冉家坝分店附近)总占地面积（m2）66667总建筑面积（m2）250000总套（户）1400项目定位、物业形态定位“宽景高层低密度社区”高层电梯房（32楼）、多变户型空间。销售情况一期开盘时间:2008-1-19,交房时间2009-5-31；二期开盘时间:2008-4-19，交房时间：2009-05-31。 三期开盘时间2009-07-25，正在建设四期工程进度2010.10推出12号楼，73、74、95、98等，均价8500元/，预计2011.5月份将加推10号楼。开盘时间12号楼已经开盘价格12号楼开盘均价8500元/ m2户型区间12号楼面积区间74m295m2项目优、劣势优势：兴茂盛世北辰踞冉家坝核心圈，享冉家坝成熟丰富的配套，混合繁华与自然的双重格调，全方位满足居家的生活需求。社区幼儿园、超市丰富优质配套让便捷生活触手可及；沃尔玛、百安居、红星美凯龙近在咫尺，居家购物就这么简单。劣势：周边教育配套相对较差，分摊面积较大。图1为盛世北辰水景实景图 图2为盛世北辰部分立面图保利椰风半岛（住宅）项目地址渝北区松树桥花园新村车站旁（金岛花园对面）总占地面积(m2)16300总建筑面积（m2）101447总套（户）808项目定位、物业形态打造交通便捷、配套完善的高档高层住区销售情况保利椰风半岛预计2011年上半年将推出4栋高层，共700余套房源，房源面积为6290。售楼部近期将开。工程进度2011年上半年推出4栋（1#31F、2#30F、3#29F、4#25F）开盘时间预计2011年5月或6月将推出4栋，目前可以电话预约价格待定户型区间主力户型为：6290项目优、劣势优势：周边配套完善：商圈：观音桥步行街、医院：项目附近有瑞恩医院、都市俪人医院项目附近有重客隆、新世纪、高兴超市、永辉超市等学校：项目附近有龙溪小学、松树桥小学、新牌坊小学、松树桥中学、公园：项目毗邻花卉园，及鸿恩寺公园劣势：绿化率较低、社区密度较大 图1为保利椰风半岛效果图 图2为保利椰风半岛总平面图小结：冉家坝作为渝北区的中心地块，从最早期的东和春天、紫都城开始，到后来的渝安龙都、逸静丰豪，冉家坝经过了多轮发展。在到兴茂盛世北辰、光宇阳光地中海、香草天空。龙湖