合肥北区地块价值分析.doc

合肥市北一环地块价值分析合肥市北一环地块价值分析一、项目地块基本情况本地块位于合肥市北一环路中段，距市中心（市府广场）仅2.4，交通位置极佳。地块总面积9656.07，其中含道路面积573.29。地块东西最长130m，南北最宽90m，地块工整，近似方形。该地块规划用途为住宅，使用期限70年，规划容积率1.4-2.5，建筑密度19%-25%，绿地率35%。二、合肥市概况合肥，安徽省省会，位于中国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥地处亚热带到暖温带的过渡区域，气候温和，四季分明。全市总面积7266平方公里，其中市区总面积639.7平方公里，全市总人口448万人，其中市区人口146.5万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。合肥有着2200多年的悠久历史，明清时为庐州府治，故又别称为“庐州”。合肥素以“三国故地，包拯家乡”称著于世，名胜古迹众多，有三国古战场逍遥津、曹操训练弓弩手的教弩台、古钟长鸣的明教寺、呈宋代建筑风格的包公祠、包公墓园以及晚清重臣李鸿章故居、台湾第一任巡抚刘铭传故居等。合肥是全国重要的科教基地。拥有中国科技大学、合肥工业大学等高等院校30多所，有著名的中国科学院合肥物质研究院等各类科研机构200多所，有世界一流的合肥国家同步辐射实验室，全国最大的直流脉冲机组。有近20万科技人员，智力资源在全国同类城市中名列前茅。合肥市是我国加入世界科技城市联盟的七个城市之一，与国际间有着广泛的科技交流和合作的渠道。合肥是以加工工业为主的综合性工业城市。现有34个工业行业，200多个工业门类，2000多种大类产品，有近20万名技术熟练的产业工人。已形成了以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的家用电器和配件工业，以轮胎、日用化工、化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配变电设施为主的汽车和工程机械等支柱产业，新型建材也初具规模。海尔电器、美菱电器、荣事达电器、联合利华日用化工品、合力叉车、日立挖掘机、佳通轮胎、江淮汽车等一大批名牌产品享誉国内外。合肥是长江中下游地区重要的商业中心。法国家乐福、马来西亚百盛集团等外资企业和国内世纪联华、华联集团的进入，更为兴旺发展的合肥商业锦上添花。合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市结为友好城市。近年来，合肥的对外贸易快速增长，国际市场不断开拓，已与世界130多个国家和地区有经贸往来，并在多个国家和地区设立了海外贸易机构。世界500强企业已有近10家入驻合肥，美国的可口可乐、美泰克公司，日本的三洋电机、日立建机株式会社、三菱重工，英国的联合利华公司，瑞士的ABB集团，香港的新世界集团，新加坡的佳元公司，台湾的统一集团等国际知名公司都在合肥有良好的投资业绩。享有“全国园林城市”美誉的合肥，市内树林茂密，绿草成茵，各类花园星罗棋布，园林植物群芳荟萃。环城公园呈开敞布局，风格各异的五大景区连接成一条美丽的翡翠项链，环抱着古城又融入于新城之中，构成“城在园中，园在城中，城园交融，浑然一体”的独特城市园林风貌。合肥天蓝水绿，城市空气质量始终保持在优良水平。合肥市的琥珀山庄、安居苑等是全国优秀住宅小区，获得了全国建筑行业最高奖。景色秀丽的园林城市，清爽宜人的生态环境，编织了一幅人与自然和谐相处的优美画卷，被认为是最适宜人类居住的城市之一。合肥的供电、供水、供气、环境保护等公用事业发展迅速。市区煤气、液化气普及率高，超过全国平均水平；城市用水普及率达100%；供电量大幅增加，农村通电率达100%；环保整治成效显著，是安徽省环境综合整治定量考核先进城市。合肥通讯发达，已开通与世界200多个国家与地区的直通电话，新建住宅小区IP宽带网的普及率已达90%。合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。淮南铁路、合九铁路、京九铁路与宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国重要的铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，并有直通香港的定期航班。进入新世纪，合肥市进一步扩大开放，促进产业结构的调整和升级，优化经济发展环境，制定鼓励外来投资的政策，加大招商和引进人才、技术的力度，全面建设小康社会，加快现代化大城市建设。三、合肥市房地产市场现状及趋势1、房地产市场现状近年来，合肥市房地产市场迅猛发展，特别2002-2004年，合肥市房地产投资总量每年都有大幅的上涨。多层、高层、小高层，别墅、Shopping Mall等产品结构、产品业态丰富，商业地产、教育地产、体育地产、旅游地产、休闲地产的概念均合肥出现。2004年是合肥房地产市场的高峰年，无论是开发量、成交量还是新盘上市量都有明显的增幅。据相关统计资料显示：2004年前三季度，合肥市房地产开发投资继续保持快速增长，累计完成投资81.94亿元，比2003年同期增长55.9，占固定资产投资的比重为38.5。前三季度，合肥市住宅施工面积为902.21万平方米，同比增长56.7，住宅竣工面积为138.31万平方米，同比增长30.6，住宅销售面积为152.9万平方米，同比增长55.1。由于金融政策调整以及“831”大限土地实施招、拍、挂后，合肥土地价格迅速上升，导致房地产开发成本在加大，另外有关房屋拆迁安置等一系列政策的出台，无形中也增加了开发商的开发成本。2004年10月29日国务院出台了中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知,05年3月又再次上调利率。这些金融调控手段让房地产企业，特别是一些自有资金少、过分依赖银行贷款的企业深感资金压力。与此同时，因为开发成本上升因素以及市场的巨大需求的拉动因素，导致合肥房价也在呈现快速上升的态势。2004年合肥楼市另外一个显著的特点是，投资主体呈现多元化趋势。随着这几年合肥房地产市场的投资回报率高，以及融资渠道的拓宽和异地开发力度的加快，资本市场对合肥房地产市场的投资预期前景十分看好。不仅本地的开发商普遍加大了投资力度，许多房地产发达地区如浙江、江苏、深圳、上海、香港等地的投资大鳄也纷纷登陆，投资主体和资金来源渠道更加多元化。根据合肥市统计局的官方数据显示，2005年上半年，合肥市房地产开发投资累计完成73.02亿元，同比增长48.1%，其中6月份完成14.14亿元，比上月增加近1亿元。虽然今年国家为控制房价较快增长而对房地产业采取了一系列的宏观调控措施，但受投资惯性的影响，今年以来省城房地产开发投资增速一直保持高位平稳运行。2005年上半年，省城的商品房销售依然红火。新开工面积和完成土地开发面积也大幅增加。上半年，合肥市的房地产开发企业购置土地面积245.5万平方米，同比增长0.5%；完成土地开发面积83.93万平方米，同比增长71.2%；商品房施工面积1213.38万平方米，同比增长32.1%，其中新开工面积334.91万平方米，同比增长46.2%；商品房竣工面积127.08万平方米，同比增长41.2%；商品房销售面积145.8万平方米，同比增长50.2%；商品房空置面积42.96万平方米，同比下降1.4%，其中住宅为16.19万平方米，同比下降31%。特别是合肥市近期展开了历史上最大规模的拆除违法建设战役，全市将用半年左右的时间，集中拆除违法建筑1700多万平方米。此次“拆违”行动将使合肥市容、交通、环境面貌明显改观，城市品位大幅提升，进而促进市民素质的整体提高，为吸引外资提供一个优良的环境，对合肥市实现加快发展将起到巨大推动作用。2、房地产市场发展趋势统计资料显示，从2005年二季度开始，受国家稳定住房价格政策的影响，合肥房地产市场销售开始受到抑制，房价涨势趋于平稳，房地产市场进入了一个阶段性调整时期。根据合肥市中长期发展规划，到2010年合肥市市区将达300万人，人口增长与经济发展将会持续拉动的房地产需求量，市场将会保持一个长期良好的发展阶段。2005年第3期个人理财杂志分析了全国37个大城市的房价指数，用以判断房地产泡沫程度，其中合肥市处于综合排名33位，房价系数（平均房价/年人均可支配收入）为0.258，泡沫指数很小，房价存在持续的上涨空间。三、庐阳区房地产市场现状与趋势本地块位于合肥市庐阳区中心位置，距庐阳区行政管理中心仅600。庐阳区，作为合肥市的政治经济文化中心，加上良好的区位优势，其区内商品住宅销售价格一向明显高于其它区域。随着自身区域的不断开发建设，加之城市战略规划的影响，庐阳区的房地产开发更具价值。由于庐阳区位处合肥市中心区域，地价较高，加上该区开发改造时间较早，因此环城路以内基本上无多层住宅楼盘出售。在售楼盘则主要分布在环城路以北地区：一是在濉溪路和亳州路交界一带，如栢景湾、世纪家园、南国花园、元一美邦国际、元一滨水城等在售楼盘。其次为荣事达大道和砀山路一线，分布着北都花园、水韵流园、丽都名邸等楼盘。三是蒙城路沿线上城国际、都市清华、金都华庭、荷塘月色等。根据合肥市城市发展规划和庐阳区政府的规划，庐阳区中部，不仅是合肥市重要的居住中心的建设重点区域，同时也是合肥是绿化与景观建设的重点区域。合肥市与庐阳区政府于2005年6月对北二环周边地区（包括本地块区域）做了系统、集中的宣传介绍，表明政府对进一步开发该区域的乐观支持态度。四、本项目地块特征与优势1）庐阳区一二环路间有一条中高档住宅小区带，自东北向西南方向沿伸。分别包括了上城国际、都市清华、元一滨水城、缤纷南国、柏景湾、世纪家园等一系列高品质住宅小区，居住人群以政府官员、工商业高层人士、高知人群为主。本地块位于这一带状区域的中间位置。2）本地块交通区位优势明显。合肥中心区域快速环路北一环路从地块南边通过，数十路公交线路通向合肥市各个方向。地块东侧蒙城路是合肥市最重要的南北干道。本地块与主干道有数十米距离，中间有住房隔断交通噪音，可谓闹中取静之处。3）本块周边商业繁荣，配套完善。本地块距合肥市几大市商业区四牌楼、淮河路、三孝口、安庆路仅2-3，且交通便利，道路通畅。地块紧邻双岗和亳州路商业中心，双岗世纪联华与合家福超市均属大型购物中心，国际零售业巨头沃尔玛已在亳州路商业中心选定位置，即将动工建设。4）本地块所处区域学校密集，中小学校建设规划、档次与教学水平在合肥市均列前茅。其中寿春中学与本地块接壤。5）本地块自然环境优越。合肥市的景观河（北环城公园）南淝河从南流过，杏花公园与琥珀潭景区位于地块西南，地块向西1多即是占地10平方公里的合肥市森林公园，合肥两大水库董铺库与大房郢水库居于西北方，区域内少有生产型企业，空气质量、环境质量俱佳。五、区域及地块周边房价预期1、合肥市房价合肥市目前新建商品住宅均价为3010元/，其中6月份庐阳区新房均价3217元/，蜀山区新房均价3375元/，包河区新房均价3588元/，瑶海区新房均价2887元/。2、庐阳区近期房价变化趋势3、项目周边价格现状本地块周边现有楼盘实际销售价格要高于庐阳区新房均价，一是由于该地区的地段优势远大于庐阳区其他区域，二是该区域内已建和在建楼盘均属高档楼盘。本地块周边在建楼盘包括元一滨水城、上城国际等。其中元一滨水城高层均价4000元/，上城国际均价3500元/。4、本地块房价预期由于本地块与周边已有项目相比更具地段优势，但规模较小，预期房价将与周边楼盘持平。预期高层均价3800-4000元/。六、项目经济效益概算项目后期开发成本及费用概算表（占地9656.07，总建面约2.4万）序号项目或费用名称金额（万元）支出收入1土地成本（160万元/亩）21002建安成本（1400元/）3360