南充房地产市场开发价值调查22.doc

南充房地产市场开发价值调查目录：一、 城市基本数据二、 房地产基本走向数据分析三、 09年基本数据分析及未来走向分析四、 客户基本需求分析五、 嘉陵区房地产发展调查分析一、 城市基本数据：对于房地产开发来讲，一个城市的基本数据包含总人口、市区总人口、国内GDP生产总值、人均可支配性收入四大基本数据，其房地产发展水平基本和数据相同的城市相类似，便于横向对比。项目2005年2006年2007年2008年GDP（亿元）335.3396.5508.13601.9可支配收入（元）77648671977611470总人口（万人）730市区人口（万人）80（资料来自南充统计局）静态分析：按照国内城市人口人均可支配性收入的1/2作为住宅支出费用，每个家庭以2个人作为按揭人口计算，则在南充城区内，每年用于住宅支出家庭为10209元，按照20年70%按揭考虑，其所购买的住房总价理论为270000元左右。即其实际可承受的物业总价值为270000元左右，这仅仅是南充平均水平，实际上作为每个城区区别看待，其可购买的面积各不相同。总结：单纯以四个数据分析南充房地产经济状况，其对物业的购买力比较强悍。二、 房地产基本走向数据分析1、05年-09年售价分析项目2005年2006年2007上半年2007年2008年2009上半年顺庆区131015301697202025172798嘉陵区125513901592183021502375高坪区85311301209172520182144均价（元/平方米）117613601595192023132560（以上数据来自于南充市房管局）分析：南充的房地产价格近4年以来升幅较快，尤其是以07年上半年-08年，顺庆区、高坪区房价升幅较快，升幅达到20%以上，09年上班年较08年上涨10%左右，其受到国际金融危机的影响基本没有，整体均价在2560元左右（市三区平均），按照家庭购房承受能力总价270000元计算，其购买面积在105.47平方米（此数据后面进行验证）。未来一段时间内，南充房价将继续维持上涨的空间，顺庆区由于可开发土地日渐减少继续承担南充房价增长的发力点，嘉陵区由于开发的空间较大则继续承担大部分的上涨空间。2、09年南充成交量分析统计2009年1月1日-2009年7月16日南充房地产销售统计成交均价（元/平方米）成交套数成交面积（平方米）成交总额（万元）平均每套面积顺庆区29634744468973.11138956.1898.85605185嘉陵区23992670258471.7862025.596.80591011高坪区21161387136613.9528911.798.49599856全市26599141893523.2237605.7497.74895526从上表中我们分析如下：嘉陵区已经占市区销售面积的30%，显示了强劲的销售势头，在7月份新推面积中，嘉陵区供应量遥遥领先。本月南充市场新增商品房供应量12.77万，其中三区新增商品房供应量分别为：嘉陵（5.2万）顺庆（4.7万）高坪（2.8万）。在此势头下，嘉陵区的销售面积将最终超过顺庆区。在售价方面，顺庆区价格依然领先，其平均价格高出嘉陵区23.6%，显示出了顺庆区作为行政中心、商业中心、文化中心的配套优势地位。预计未来的价格领先优势将继续保持。三、09年基本数据分析及未来走向分析1、销售面积走势2、成交总额走势3、成交单价走势总结：2009年1月-6月，成交量呈现稳步上升的阶段，到5月份达到了顶峰，成交总额的曲线基本与成交量曲线基本同步，表明在销量放大的阶段销售额也得到了提升，在最近的市场调查中发现了很多楼盘处于青黄不接的状态，预售登记部分基本已经销售干净，而新组团又未及时推出，因此导致了6月份成交量、成交总额的下滑，而单价的波动则由于南充市三区推量的不平衡所造成，在4-6月，嘉陵区大量楼盘开始推售，导致了平均价格的下降（嘉陵区房价走势见五部分）四 、客户需求基本分析本部分调查采取问卷法与社区网络调查法发放问卷300份，收回有效问卷289份，问卷取集点为顺庆区五星广州周边、家乐福超市周边、南充信息网络社区网络回答问题，以下为结果分析：1、 未来购房区域选择2、 能够承受的房价范围3、 购买住宅的目的4、 购买住宅的面积范围5、 户型需求选择6、 嘉陵区作为居住区对您的吸引力在哪里7、 选择住宅最注重的是什么8、 未来的房价涨势调查9、 城市未来的发展方向在哪里总结：l 在针对所调查的人群中，38%的人认为嘉陵区是未来买房的区域，这其中的60%认同嘉陵区嘉陵广场附近的楼盘，认同率较高的为奥斯丁小镇项目。l 选择嘉陵区购房的主要目的是因为那里的房价便宜，具有较大的升值空间。l 所需要的户型以80-100的小三房二厅为主要户型。l 65%的购房者购房的目的是改善居住环境为目的，以自住为主，投资型外地客户不多。l 62%的客户认为未来房价会继续上涨，而且承受的价格区间集中在2400-2800之间，嘉陵区作为房价主要承接区。因此，购房的第一要素还是价格缘由。五、嘉陵区房地产市场分析1、嘉陵区房地产市场现状嘉陵区房价并不是呈水平分布，其局域性差异较大，目前主要以两个地方为代表，一是嘉陵广场板块（以下简称板块A），二是工业园区板块（我项目地块所在区域，以下简称板块B）。目前，板块A发展程度要略高于板块B，周边配套更加齐全，板块周边不仅汇聚了嘉陵广场、嘉陵区政府、光彩大市场、滨江美食城、体育馆等，同时毗邻嘉陵江，周边自然风景优美，而且交通条件比板块B更加便利，因此造成目前板块A的房价要远高于板块B.2、嘉陵区在售楼盘销售信息统计表1项目总量（套）已销售（套）销售比（%）住宅均价商品均价销售时长（月）月均销售（套）A板块奥斯汀小镇39833784.6728504800748逸水兰庭64764399.3310050002426.7嘉洲阳光290602128004600230平均值29174800B板块创信锦城（1期）24813152.8226004000432公园大地76724031.29253040001024时代天骄（1期）3101186224003700129.8平均值251039003、区域性差异分析由图1可以看出目前A板块房地产市场楼盘住宅均价为2917元/，商铺均价为4800元/；B板块的住宅均价为2510元/，商铺均价为3900元/。由上可见A板块住宅的房价高出B板块近400元/，商铺的均价高出B板块900元/，造成目前这种状况的原因主要有两方面：第一是A的区域生活配套和发展成熟度高于B区域，如我们在嘉陵区房地产市场现状里面提到的一样，嘉陵广场、嘉陵区政府、光彩大市场、滨江美食城、体育馆等不同的单位分布在A板块之内，而在B板块内除了只有一个已经规划但现尚未实施建设的市政公园和2所学校外在无其他比较突出的配套设施。第二是A区域比B区域更靠近嘉陵江，受到人们的广泛关爱，虽然AB两区域都距嘉陵江很近，但由于A地的楼盘大多是临江而建而且共享市政府所规划建设的江边休闲广场，因此B区域略逊与A。4、区域内差异分析通过图2我们看到在A板块同品质住宅在目前的销售中，综合比较指数（月均销售量和房价）最高的是奥斯汀小镇，其次是逸水兰庭，最后是嘉州阳光，其中奥斯汀小镇和逸水兰庭均是位于嘉陵广场东部嘉陵江畔，嘉州阳光则位于嘉陵广场的西部靠近B板块，同时奥斯汀与逸水兰庭的均价分别高出嘉州阳光50300元，由此可见距嘉陵江位置的远近在A区域的住宅商品房的定价上具有重要的影响因素。由图3可见：在B板块中综合销售指数最高的是创信锦城，其次是公园大地，最后是时代天骄，在此区域中创信锦城（在时代天骄路对面）和时代天骄（在我公司项目路对面）距嘉陵江距离相等，公园大地距离最远。同时在小区的综合配套上公园大地做的最好，小区内规划了大量的澳洲风情景观、休闲娱乐会所、游泳池、运动场等；其次是创新锦城，虽然其不像公园大地那样大量造景，但其欧式的园林景观也是具有其独特的卖点；最后是时代天骄，此项目在园林景观及配套上远不及以上两项目，仅仅是做出了一定的园林景观没有自己的特色。最终，我们可以看出在B区域内嘉陵江影对房价的影响不如在A区域内产生的比重较大，在B区域内所能影响房价的主要衡量标准则是项目的配套、园林及商品房的风格特色。总结：由以上可以看出在板块A内住宅商品房价格的高低与距离嘉陵江的远近具有重大的关系，近则高，远则低；而在B板块中距离嘉陵江的远近则在住宅商品房的定价中产生的影响较小，其影响房价的主要因素则是商品房的品质、配套和园林等综合因素。5、区域房价走势由图4可以看出嘉陵区的房价在五年以来一直持续走高，从2005年的1255元/到2009年上半年的2375元/，4年来每平方大约增长了1220元，平均每年每平方增长305元，至2009年上半年几乎是2005年的2倍。同时从上图中可以看到嘉陵区的房价在2006年和2007年及2007年与2008年之间经过了2次大幅度的跳跃性增长，特别是2007年同比爆发性的增长了31.7%，2008年同比增长了17.5%，每年的增长率都在10.75%以上，每年的年平均增长率为17.6%。综上可以看出：随着嘉陵区的进一步发展，南充市的客户群已经越来越多的考虑在嘉陵区购房。调查报告总结：南充市场处于一个活跃的发展时期，三个区的房价增幅都非常明显，顺庆区涨幅居前，体现了传统城市中心的地位；嘉陵区推出量居前，体现了嘉陵区加速发展的趋势，同时也暗暗印证顺庆区闲置土地已经不多的状况。南充经济条件比较稳定，适合进行开地产开发，其居民的购买力和当地的开发水平也显示出其房地产的