烟台市场分析报告.doc

烟台市场分析报告一、 宏观背景1、烟台概况位置：烟台市位于山东半岛东北部，西接潍坊、西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，与大连隔海相望。距济南约500公里，距青岛约240公里。面积：全市总面积为13746平方公里，其中市区面积2722平方公里。行政区域：烟台辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区。中心城区包括芝罘、福山区、牟平、莱山共4个行政区，以及1个国家级经济技术开发区、1个保税港区、1个高新技术产业园区。下辖1个县，长岛县；7个县级市，龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳。人口：2010年末，全市户籍人口651万人，其中市区人口178万人。经济：2010年，全市生产总值4358亿元，在山东省仅次于青岛的5666亿元，排名第二。人均GDP达到62264元。县域经济发达，2010年有龙口、莱州、招远、蓬莱4个市进入全国百强县。年份2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业175.25193.49216.01239.02275.55285.9334.49第二产业948.881198.011462.241755.792090.972255.222566.49第三产业506.89620.96727.49885.131067.671187.561457.482005年2006年2007年2008年2009年2010年人均GDP308993684944242490125306662264增长率17.40%16.80%16.60%13.10%13.20%14.50%2、烟台城市规划城市发展方向：芝罘区为原先的烟台的老城区，由于北侧临海受地理条件限制，烟台的发展方向是以芝罘区为中心向东西两翼发展。尤其是东部，2000年烟台市政府迁至莱山区，经过10余年的发展，莱山区已经成为烟台的中心商务区，集中文化、体育、会展、商业、办公及居住等多重功能，2009年在莱山区与牟平平之间成立高新技术产业园区，主要发展航天、海洋等高新产业。西部主要是产业加工区，烟台保税港区及富士康等大的加工区都在该区内。n 一核：城市核心区，西北至四突堤烟大轮渡码头，西到西炮台山，东到市行政中心，面积约17平方公里。n 一轴：城市的发展轴线，沿海是城市的东西向发展主轴，城市中心、副中心、轻轨交通均沿轴线布置。n 三片：城市的三个功能片区，即西部城市产业片区；中部城市中心职能片区；东部片区城市的生活休闲片区。n 芝罘组团：文化、商业中心；n 莱山组团：行政中心 、文教体育中心；n 开发组团：工业产业区；n 牟平组团：旅游业、服务业；n 福山组团：高新技术中心n 八角组团：开发区新城生活区；区域功能产业规划发展阶段发展特点莱山区政治文化中心、科研中心、规划新中央商务区以现代服务业、文化产业、商业、总部经济为核心成长期以房地产为先导，带动产业和人口引入，城区扩张速度迅猛芝罘区商业商务中心、金融中心和服务中心以商业、服务业、金融业为为支柱成熟期城区饱和，扩张边际效应降低，经济和人口明显外溢开发区对外开放基地、先进制造业核心以制造业和物流业为主体成长期以就业人口为主，聚集人气的第三产业发展困难牟平区以旅游为重点的综合功能区、发展备用地以旅游业为主导起步期以旅游为契机房地产刚刚进入，经济尚处于萌芽之中福山区综合制造业、农业、高新技术产业等城郊外向型经济区以轻工制造业、农业等传统产业为主体成长期为开发区工业的延伸，面向青岛对接具有一定的优势“一核、一轴、三片”的城市大布局下，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角构成多组团、多核心的城市结构。夹河规划：夹河是烟台重要的水源地，近年福山区政府投入大量资金，建设夹河沿岸生态环境，形成沿夹河的城市景观轴线。3、烟台7大商圈与城市人口空间分布相一致，烟台目前以形成“七大商圈”，海港路商圈、胜利路商圈、幸福商圈、莱山迎春大街商圈、长江路商圈、福山商业街、牟平特色商业街。4、烟台3大商务-公寓区分项分析芝罘南大街（配套、交通）莱山迎春大街(政策推动型)开发区长江路(产业基础型)整体定位烟台CBD东部中央商务区总部基地目标市场国内实力雄厚企业、流通业、物流业企业国内外金融机构、银行、IT企业国内企业区域总部、制造业及高科技行业建筑类型超高层、高层甲级写字楼为主高层、超高层写字楼高品质商住楼中高档次纯商务写字楼行业类型以金融业、咨询服务业、物流业、海运贸易为主金融及保险业、咨询及物流业服务行业科技研发行业、商贸及电子科技行业、制造业企业城市三大商务区在城市规划、产业分布的引导下已略具雏形，但其成熟度有待改善，且各区域发展不均衡。芝罘南大街作为烟台最先发展起来的商务区，依靠成熟的配套、优质的海景资源最先得到发展，而开发区与莱山区商务氛围仍然较差。伴随着商务区的发展，公寓市场的格局基本与商务区基本类似，形成了南大街沿线、长江路沿线以及迎春大街沿线的布局，此外，福山区的河滨路沿线前期也有少量公寓产品。从各区域公寓市场发育情况来看：南大街沿线依托丰富的自然景观资源是高端公寓聚集的区域，区域内的世贸海湾1号是烟台最为高档的高层公寓。长江路沿线的公寓产品价格以及档次较低，迎春大街沿线因为还处于区域发展的起步阶段，公寓的数量及档次不高。二、 房地产市场1、整体供需状况供需情况：烟台房地产市场发展已比较成熟，市内5区商品住宅供应量为337万，合计成交289万，共实现销售额201亿元。月均销售2,000余套、24万、16.7亿元。目前在售项目达到115个。与济南对比：在售项目数量超过济南的75个，商品住宅成交面积超过济南的228万，但销售额低于济南的220亿元。区域对比：从各区域来看，莱山区无论是供应和成交都占据首位，其次是芝罘区和开发区，福山区次之，牟平区相对最少。区域供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）芝罘区79.364.06,856福山区50.847.84,407开发区76.064.45,512莱山区92.780.98,837牟平区39.132.53,981总体337.9289.66,129从价格来看，烟台市内五区整体均价6,129元/。莱山区作为新的市政中心，房价也成为全市最高，达8,837元/；芝罘区作为传统老城区，虽然环境及发展速度上落后于莱山区，但由于烟台人的地缘情结，依然受到老烟台人的青睐，芝罘区均价位居第二，达6,856元/；经济技术开发区位居第三，均价5,512元/；福山区和牟平区域发展较落后，认可度较低，均价分别为4,407元/和3,981元/。2、品牌开发商进驻情况全国品牌开发商万科、保利、中海、龙湖、万达、越秀等均已进驻烟台。万科已落地2个项目，规划建筑面积92万。3、板块划分烟台置业客户存在明显的地缘性特征。各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从档次定位、价格平台、客户来源与认知上存在较大差异。开发区、福山区从区域属性、交通条件、项目品质、客群来源等方面都区别于其他板块。通过业内途径对开发区、福山区、只楚板块、黄务板块的了解发现：n 业内人士反映，福山区和开发区因其区域特征，烟台其他区域客户认可度低，其他区域购房客户有限，选择福山区和开发区购房客户基本为在这两区工作生活的人群；n 开发区较多客户外溢到福山区置业。烟台房地产市场格局：芝罘老城区逐渐饱和，烟台开始向东、南、西三个方向发展，福山区、开发区是烟台西部发展的重心。4、开发区、福山区项目消化状况表1 开发区板块主要项目列表项目规模面积年成交量年成交额年平均消化面积月均走速融科林语15万5万2.8亿8万41套天马相城100万6.5万4亿7万54套海信慧园40万12万5.5亿12万100套嵛景华城80万5万2亿5万41套金桥澎湖湾46万/其他194万/4.5万/合计475万/6.7万/表2 福山板块重要项目列表项目规模面积年成交量年成交额年平均消化面积月均走速奥林峰情50万3.4万1.4亿3万28套玉森新城60万2.8万1.1亿2.8万23套香逸中央50万6.5万3亿6.5万54套凯旋花园28万3万1.3亿3万25套星河城39万9万4.69万55套阳光新业33万/万科假日风景37万/非重点项目174万/合计301万/4.86万/开发区单个项目年均销售6.7万方，月均销售60套，福山区单个项目年均销售4.86万方，月均销售45套。5、开发区、福山区供给结构区域项目名称建筑面积主力面积开发区融科林语15万86-96嵛景华城80万80-90金桥澎湖湾46万78-85学府西院20万81-98北方月光兰庭23万90、104天马相城10万125-147、200-300天颐郦城33.8万78、95海信慧园40万90、130-140区域项目名称建筑面积主力面积福山区奥林峰情90万60-80玉森新城60万89-100香逸中央50万70-113凯旋花园28万68-97星河城39万85-98万科假日风景37万75-105阳光新业33万洋房别墅开发区、福山区现有项目供给结构：市场供应以高层为主且主力户型集中在70-110平的两房和紧凑三房6、开发区、福山区价格分析开发区、福山区目前价格分析：开发区产品毛坯均价为50006200元/平米，总价集中35-70万之间；福山区产品毛坯均价为48006300元/平米，总价集中3565万之间。与烟台其他区域相比，项目所在的开发区，仅有万科一家为全国性开发商；区域因缺少国内一线品牌开发商，开发水平有限，产品力较低落后于烟台其他地区。7、芝罘沿海板块分析芝罘岛属于一线海景位置，市场一线海景分布以传统豪宅区为中心，向东西两侧延展，东向主要为郊区资源性产品，向西主要为城市资源性产品，价格分布趋势为西向一线海景低于东向，成为一线海景位置的价格洼地。n 别墅市场产品类型项目名称面积区间供应量主力消化产品月均消化套数主力单价区间主力总价区间独栋天马相城707-104129500-6805-6套15000-20000600-800天越湾386-630102马山寨454-92378万科海云台小计400-600209双拼天越湾267-3078300-5004-5套15000450-600桃源一品230-31331天马相城494-54626万科海云台420-630小计230-30065联排西海岸292-36218250-3506-7套13000-14000350-500天马相城404-56780天越湾246-25342万科海云台小计300-500140别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680。月平均消化套数维持在6套左右。区域市场别墅面积供应偏大，以天马相城、马山寨最为明显，主要由于两项目均占据稀缺资源，天马相城入市较早，入市价格较低，马山寨以卖地为主，性价比较高；别墅消化情况较好，市场供应量有限。n 洋房市场产品类型项目名称面积区间供应量消化量月均消化套数总价区间洋房马山寨160-25610010090套120-250天越湾122-1958484100-200万科海云台高端洋房存量极少，市场存在空白，其他多为中及中低端产品，在市内五区非核心位置供应。品质型高端洋房目前市场接受度一般，高端客户多愿意接受别墅或大户型高层平层或复式。洋房产品处在市场相对尴尬位置。n 高层市场项目名称面积区间（平米）均价月均消化套数世贸海湾1号76.231200014120-24011800东上海赋160-280160004天鸿凯旋城178-187117005天越湾131-69810500406913000麓溪公馆151-182870010马山寨93-16592003393920011桃源一品147-2801000040芝罘板块高层住宅主力消化产品单价：9000-10000元/平米、10000-12000/平米。总价集中在90-110万，110-140万、140-170万。月均消化套数项目之间相差较大，新开项目市场表现较佳，月均消化速度可达40套/月。三、 附件：开发区、福山区土地成交信息土地位置土地面积()用途成交土地总价(万元)单价(万元/亩)竞得公司东至本村耕地，南至本村耕地，西至规划路，北至汇福街207291商服、住宅428113.77山东深海实业开发集团有限公司东至河滨路，南至用地界，西至规划路，北至盐场街80109商服、住宅18200151.46烟台永弘置业有限公司东至用地界，南至永达街，西至烟台德利工程有限公司，北至泊子居委会16367商服、住宅47319.27烟台正大国际投资有限公司蒲湾街以北，烟台发特润滑油有限公司以东49778商服、住宅6919.25烟台宏锦置业发展有限公司福海路以西，蒲湾街以北，规划路以东40960商服、住宅奇泉路东、汇福街南217394商服、住宅810824.86烟台市福山区国有资产经营公司十里堡村东、802省道北侧336233商服、住宅1829136.27烟台市福山区国有资产经营公司福海路西、规划路东101504商服、住宅385625.33烟台市福山区国有资产经营公司福桃路东、芝阳山路南243880商服、住宅57798158.00烟台市福山区国有资产经营公司巨盆李家村规划路西侧159981商服、住宅447718.66烟台市福山区国有资产经营公司臧家办事处臧家村224107商服、住宅2730.81烟台市福山区国有资产经营公司河滨南路西侧290768商服、住宅58887135.01烟台市福山区国有资产经营公司福山区区府街南侧49644商服、住宅596780.13烟台市福山区国有资产经营公司清洋办事处泉水眼村802省道