XX市20XX年一季度房地产市场分析报告

XX市20XX年一季度房地产市场分析报告近年来，国家不断运用土地和金融两大杠杆加大对房地产市场的调控力度。今年，国家又实施了更紧的货币供给政策，使整个房地产市场降温。但是，我市房地产市场起步较晚、发展强劲，今年一季度全市房地产投资依然保持了平稳的发展态势。一、20XX年一季度房地产市场现状1、投资总量有较大幅度的增长。根据最新的统计数据显示，今年一季度，全市房地产开发投资额累计完成亿元，比去年同期增长%；从投资结构看，其他投资总量和比重大幅提高，是我市房地产市场在一系列国家调控政策出台后依然保持有较大增长的一个重要原因。房地产投资构成表指标名称完成额增幅比重百分比增、减房地产开发投资100#住宅投资-#商业营业房投资+#其他投资+从投资区域看，中心城区仍是全市房地产开发的重点，一季度共完成投资亿元，占全市房地产投资总量的五分之三。2、土地购置开发面积大幅上升。随着城区提质扩容进程的加快，中心城区周边的土地也受到了房地产开发商的青睐，造成了全市土地购置面积的大幅上升。今年一季度全市房地产企业购置土地面积万平方米，比上年同期增长%，完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长125%。3、房地产开发投入资金到位情况较好。房地产开发企业的资金到位情况较好，保证了整个房地产行业的正常运行。今年一季度，全市房地产开发投资的本年资金合计亿元，比去年同期增长了%。在全市房地产开发企业资金中，利用外资亿元，所占比重%。自筹资金亿元，所占比重%。由于国家继续实施紧缩的货币政策，控制信贷规模，特别是对房地产行业贷款采取了全面监控措施，对房地产行业的资金产生了较大影响。资金中，以银行贷款为主的国内贷款亿元，所占比重%，比去年同期下降了个百分点。但房地产企业的其他资金所占比重大幅上升，以定金及预付款为主的其他资金亿元，比重达%，比去年同期上升了个百分点。以定金及预收款为主的其他资金成为房地产开发企业的重要资金。4、房屋施工面积和空置面积增加，销售面积大幅减少。一季度，全市商品房施工面积万平方米，比去年同期增长%；房屋竣工面积万平方米，同比增长%。受居民对经济增长预期降低和国内大中城市房价松动的影响，当前楼市中持币观望气氛较浓，一季度全市商品房实际销售面积万平方米，比去年同期下降%。其中：住宅销售万平方米，比去年同期下降%。同时，商品房空置面积有所增加。一季度商品房空置面积为万平方米，比去年同期增长%，商品房的整体供给相对充足。5、商品房价格继续保持高位运行。统计报表显示，今年一季度全市住宅销售均价继续保持高位运行，并比去年同期有所提高。全市商品房平均价格为1613元/平方米，比去年同期上涨了328元/平方米。中心城区商品房平均价格为2218元/平方米，比去年同期上涨了507元/平方米。二、房地产市场发展中存在的主要问题。一季度我市房地产业投资仍然保持增长势头，推动了全市国民经济的增长，提高了人民居住水平。但存在的问题较多，主要有以下几个方面。1、商品房屋价格增长过快阻碍了房地产开发业的平稳发展。合理的商品住宅价格，应该充分考虑居民的购买承受能力，并能保证房地产开发企业得到一定的利润收益。近年来，我市商品房价格上涨速度较快，今年一季度房地产价格延续去年的惯性上涨继续高位攀升，目前全市商品住宅价格水平平均达到1600元/平方米以上，中心城区的商品住宅价格水平平均达到2200元/平方米以上。受房价增涨过快的影响，一季度全市商品住宅销售面积大幅减少，房地产市场呈现出量缩价升态势。造成房价增长过快的因素是多方面的，主要有：土地获取价格的上涨。随着近年来土地储备和“招、拍、挂”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地获取价格。金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。由于房贷资金收紧，造成了相当一部分企业开发资金短缺，影响了部分开工项目的进度和速度，从而造成房地产项目运营成本的增加，同时开发企业向银行贷款的难度加大，必然会提高融资的成本，导致房地产项目开发难度的加大。建材价格的上涨直接导致了商品房建筑成本的上涨。2、房地产企业规模制约房地产开发业健康发展。目前，我市注册登记的房地产开发企业规模都较小，注册资金在20XX万元以上的二级资质开发企业仅4家，其他的都是三、四级的小房地产商。受土地挂牌政策和融资渠道等各方面因素的影响，郴州的房地产开发项目所需资金越来越大，现有规模的房地产企业已经不能适应房地产开发快速发展的需求了。今年以来，一些房地产企业为争取到房地产项目，采取了多方合作和私下协议、交易等各种方法。这就使房地产纠纷的隐患进一步加大，制约了房地产开发业的健康发展。3、商品房供给结构不能适应市场需求的要求。受企业追求高额利润观念的影响，目前我市房地产开发企业项目基本上都是大户型的底商住宅区和高档的酒店式公寓，纯住宅小区和小户型住宅区开发项目较少，在一定程度上影响了我市商品房供给结构。同时，适合首次购房家庭和中低收入家庭购买的中小户型商品房供不应求，且经济适用住房的供应比例也相对偏小。4、房地产开发重点区域的城市基础配套设施滞后。青年大道、郴州大道、郴资桂高等级公路、冲口大道等城市主干道的两侧及王仙岭片区是今年及今后几年内我市房地产开发的重点区域，但这些地方的城市建设配套设施仍不完善，城市道路交通、供水及排水设施、供电设施、教育及文化娱乐、商业配套建设等，都跟不上商品房购买者居住生活的需求，在一定程度上影响了这些区域内房地产开发项目的顺利进行，如康定园、联福国际花园、乐仙峰景、东岭嘉园等项目未能如期开工就跟城市基础设施配套有关。三、房地产市场的近期发展趋势及对策建议房地产市场虽然存在一些问题，但总体来看，发展的前景较好。一方面，国家在近年虽然出台了一系列宏观调控政策，但其目的是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。另一方面，房地产业已成为我市的重要支柱产业，具有较强的发展潜力，目前也面临着良好的发展机遇。随着近几年我市经济的快速发展和人民生活水平的提高，以及城市化发展战略的积极推进，广大城镇居民都有了改善居住条件的强烈愿望和支付能力，先富裕起来的农民及进城务工者，也把进城购房居住作为重要选择。我市房地产市场出现的这种潜在需求是长远和巨大的，也预示着我市今后房地产业仍将保持一个较快的发展趋势，关键是要看各级政府如何调整发展思路，积极稳妥地推进我市房地产业的健康发展。1、积极贯彻国家宏观调控政策，确保房地产市场的健康、快速发展。近年来，国家对房地产市场采取了一系列宏观调控政策，其出发点和目的主要是坚决遏制当前房地产市场中对土地和房屋进行“抄买抄卖”，以及房屋价格持续高涨的不良现象，以促使房地产市场进入健康、稳定、快速发展的轨道。因此，全市各级政府和有关部门要坚决贯彻执行国家的宏观调整政策，并根据我市的实际情况制定出相关的配套措施，加强对房地产市场的调控和管理。要按照全面落实科学发展观的要求，把稳定房地产价格作为加强和改善宏观调控的一项重要任务，坚决打击房地产市场中的“抄买抄卖”和“欺瞒”的不良行为，采取积极稳妥措施，促使全市房地产市场的健康、稳定、快速发展。2、建立平等竞争机制，规范市场行为。企业的经营与发展有自身利益的需要，当企业经营和发展与社会的发展与进步发生冲突时，企业往往过多考虑自身的利益，因而需要进一步规范企业行为和房地产市场。各级政府应依法依规加强对企业行为和房地产市场的规范管理。通过管理，逐步淘汰一些市场信誉差和经济效益不好的房地产公司，扶持一批信誉好、行为较为规范和经济实力强的企业发展，以此达到净化房地产市场的目的。3、盘活土地存量，确保房地产开发用地需求。严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，及时发布土地供应信息。大力调整用地结构，增加普通商品住宅用地供应，减少商业服务用地供应，严格控制低密度住宅的土地供应，停止别