小区前期物业最低成本测算.doc

*小区前期物业最低成本测算一、 测算说明 根据开发单位提供资料有关项目情况如下：1、 本项目管理服务等级按湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）一级标准进行测算2、 小区出入口3个，2个24小时开启，一个开启17小时（6：0023：00）。3、 小区设置有几种太阳能系统多层 （层） 套；高层 （ 层） 套。4、 本项目包括多层、排屋和 的小高层预计于 年 月交付；二期于 年交付。5、 电梯： 层的 部电梯， 层的 部。6、 测算中不考虑生活水泵的维护保养（移交水务集团），包含路灯电费（ 路灯不移交 市政）。7、 测算以项目全部交付时 年为测算时间点对人员成本做每年10%幅度的上涨趋势考虑。二、物业管理费价格及收入预算：类型面积物业管理费（元/*月）备注排屋商业高层电梯、二次增压水泵运行能耗费用另行分摊地下车位月合计年合计三、 成本费用预算序号项目支出（万元/年）备注1人员工资性支出附明细费用列项2物业共用部位、公用设施设备日常运行及维护费3绿化养护费4清洁卫生费5秩序维护费6公共水电费7日常办公费及其他相关费用8营业税金总收入的5.7%9节日布景及不可预见费总计1、人员工资性支出： 万元/年人员工资性支出：指物业管理企业按规定发放给在物业管理小区服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及提取的福利费用、缴纳的各项社会保险费支出。社会保险费用包括医疗保险费、养老保险和失业保险费等。序号项目金额（万元/年）备注1人工工资2福利费3国定假、年休假加班费社会保险费合计（1）人员编制及直接人工工资： 万元/年岗位人数月薪（人）年酬金（元）按13个月计）管理处主任客服维修综合管理员保安队员含消监控员保洁绿化合计（2）福利费14%，约计 万元/年。福利费用用于工作餐、夜班费、节日福利、活动费、劳保用品等支出。（3）国定假、年休假加班费：因物业公司系服务性行业，国定假期间必须安排部分人员上班，安排年休存在一定困难，国定假、年休假加班费按有关规定支付约计 万元。 人 元/人日工资 天= 元（4）社会保险费： 万社会保险费用按工资总额计主要为：按最低缴纳基数缴纳（每年基数上涨5%计算），则为 元 人 月= 元 2、物业共用部位、公用设施设备日常运行及维护费： 万元/年指为保障供水、供电、发配电系统、消防系统、排污系统、监控系统、对讲系统、道路等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用及小修的维修、更新费用，不包括由物业维修专项资金支出的小修以上的维修、更新费用和水泵日常运行及小修费用。 (1) 土建、路面及沟管维修，标识标牌及各设施设备保养维护等，预计： 万元；（2）照明系统、路灯等日常维修： 万元； （3）消防系统、安保系统、监控系统、对讲系统维修维护费： 万元； (4)电梯维保年检耗材：36台电梯按平均每台电梯每年维保、年检、耗材 元计算全年 万元 3、绿化养护费： 万元/年 指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、绿化油耗、外包割草花费等。此项指标不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。 除人工费外汽油、化肥等按 元/平方年计算约为 元/年 4、清洁卫生费： 万元/年 指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。 （1）生活垃圾清运处置费：按物价局文件每 户产生一车生活垃圾，每车生活垃圾清运处置费 元，按平均 %入住率一年共计 元。 （2）化粪池清理费 元 （3）清卫消耗品购置 元 扫把、水桶、抹布、簸箕、雨鞋、雨衣、手套、鸡毛掸、火钳、钢丝球、去污粉、铲刀、樟脑丸、松香水等 元/人月 人 个月= 元 生活垃圾袋： 只桶， %更换率计： 只/天 % 元/只 天= 元 5、秩序维护费： 万元/年 主要为保安器材装备费，和保安登记费等。 6、公共水电费： 万元 指物业管理小区的消防和对讲系统、公共部位照明、清洗和绿化，及其他公共用电、用水的费用开支，不包括增压水泵日常运行的电费开支 楼道灯：计算为 元； 路灯及草坪景观灯若等公共照明：计算为 元； 安保消监控系统：计算为 元； 地下停车场照明按 / W= KW测算，按 %亮灯率计算全年电费为： 元； 公共能耗（消防指示灯等）： 元； 7、日常办公费： 万元 指物业管理企业为维护正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括财务费用、固定资产折旧费、上缴管理费及其交通费、通讯费、书报费、服装费社区文化活动费等其他费用。序号明细内容合计（单位：元）1办公费2邮电通讯费3办公水电费4业务招待费5差旅费、交通运输费6业务宣传费7培训费8服装费9合 计108、固定资产折旧： 万元序号名称单位单价数量原值残值年折旧1电脑台2传真机台3打印复印机台4资料柜套5办公桌椅套6空调台7对讲机只8维修工具套合计9、营业税金：按收入的 %计为 万元/年。10、节日布景及不可预见费： 万元四、成本分析和说明： 1、收入预算为 万元/年，支出预算为 万元/年，收支持平。 2、本测算是根据*当地物业管理日