贷后管理方案模板.doc

附件34：贷后管理方案（单一客户）贷后管理方案管字 第 号客户名称 ：房地产开发有限公司 项目名称 ：*花园客户经理 ：许经理、何经理方案用于 ：2006年6月-2007年12月 二六年五月背景材料(本部分是方案编写的需要，经营行制定贷后管理方案时不需要包含本部分)“*花园”项目2006年5月，某分行审批同意向*房地产开发有限公司（以下简称*公司）发放房地产开发贷款人民币9000万元，用于开发“*花园”项目。开发商*公司成立于1995年，注册资本为300万元，其中梁某占75%，欧某占25%，法定代表人为梁某，公司现有员工50多人，其中技术人员20多人。*公司自成立起一直从事房地产开发经营，累计开发总面积20万平方米，房地产开发资质为四级，但一直未与我行建立结算及信贷关系。目前，*公司在兴业银行有2500万元贷款、信用社13万元贷款，上述贷款已投入“*花园”项目。*公司总体规模一般，与合生创展、碧桂园、雅居乐等大型房地产开发商相比，在资产、人员、经验等方面都存在较大的差距，抗风险能力一般。管理层*公司创始人梁某现年39岁，2002年获得该市十大青年企业家称号，2003年成为青年企业家协会副会长，同时兼任政协常委、政协委员及海外联宜会理事等多项职务。由于梁某负责公司的总体营运和财务决策，且未确定继承人，他的健康状况直接影响项目开发的成败。梁某属于公众人物，社会活动较多，在一定程度上会影响他在“*花园”项目所投入的时间和精力。近年来，梁某还创建了富湾实业有限公司、虎威发展有限公司和广宇贸易有限公司等多家企业，一方面说明事业不断进步，另一方面说明扩张欲望比较强烈。项目情况“*花园”项目用地面积约37765.29平方米，建筑面积为149211.5平方米，户数为809户。该项目设计以欧洲古典建筑为蓝图，以皇室世袭奢华为设计主线，项目设计高层洋房20幢，共有17种户型，建筑面积由81.32-149.69平方米。“*花园”项目计划分阶段全面开发建设，项目建设期26个月（不包括购地时间和前期准备期），预计在2009年4月底销售完毕。“*花园”项目由市建筑设计院有限公司（甲级资质）设计、市建筑基础有限公司和建设工程股份有限公司（总承包特级资质）承建、市建设咨询有限责任公司（甲级资质）监理。市场竞争近年来，该市房地产业处于良性发展状态，区内住宅、商业经过前几年的调整，目前总体销售趋于增长，供需基本平衡。楼盘位于该市的核心区域、经济文化中心，居民二次置业及高收入人士对中高档楼盘的需求较大，2006年推出的星汇轩等售价在2500-4000元/平方米的7个楼盘均已基本销售完毕。根据该市的楼盘销售情况，“*花园”项目的定价略为偏高，有可能对销售进度造成一定的影响，从而影响项目的后续建设。财务情况按照“*花园”项目评估报告的乐观估计，项目毛利为1.8亿元；按照销售成本上升10%同时销售价格下浮10%作悲观估计，项目毛利为1亿元，项目整体财务风险不大。项目总投入34616万元，其中13093万元为自有资金投入、9000万元为银行贷款投入、其余12522万元依靠销售收入滚动投入。另外，*公司其它应付款共有1572万元，其中梁某540万元、欧某582万元、陈某300万元、李某150万元。贷款的第一还款来源是项目的销售回笼款，但由于项目仍需滚动投入销售收入12522万元，贷款的收回滞后于40%的销售收入，增加了贷款收回的不确定性，且由于梁某控制多家企业，存在转移资金的可能性。后续资金的投入依赖前期销售的实现，一旦出现项目成本超预算、项目建设进度延误、工程质量不过关等情况，导致项目无法前期销售或前期销售不理想，项目的后续开发将难以继续。在这种情况下，要把项目建设下去，只能依靠股东自有资金的再投入或银行贷款的增加。担保情况由于该市无法办理在建工程抵押手续，因此“*花园”项目由项目二号地块提供土地使用权抵押担保、关联企业和个人股东提供保证担保。在二号地块上盖房产销售前，必须办理抵押解除手续，并转由关联企业富湾实业有限公司提供另一地块的土地使用权作抵押担保。本项目二号地块占地17854平方米，评估价为6523万元，按50%的抵押率计算只能担保3261万元。保证人为富湾实业有限公司，该司2005年总资产27872万元，净资产5500万元，资产负债率为80.26%，应付账款9011万元（其中应付虎威企业发展有限公司借款9000万元），其他应付款13361万元（其中应付梁某5260万元、欧某5000万元、广宇贸易有限公司3000万元），关联借款严重，代偿能力不足；由于个人征信系统未能有效建立，个人股东的代偿能力存在较大的不确定性。拟办理抵押的高明地块，由于土地权证还没有办妥、且未经评估，最终能否落实抵押担保手续以及担保能力如何存在较大的不确定性。贷后管理方案一、基本情况（一）*公司及“*花园”项目的基本情况“*花园”项目由*公司开发，*公司的房地产开发资质为四级，2005年末总资产1.96亿元，资产负债率48%，已开发多个楼盘，累计开发总面积20万平方米。该司有三家关联企业，其中一家为储备土地成立的企业，另两家主要从事贸易。该公司过去未与我行建立信贷关系，“*花园”是我行介入该司的首个项目，希望以此建立与该公司的长期合作关系。“*花园”项目总投入34616万元，其中自有资金投入13093万元（占总投入的37.8%）、银行贷款9000万元(全部为我行贷款，其中2500万元用于置换某银行已投入本项目的贷款)、余下部分主要依靠销售收入滚动投入。贷款期限为3年，采用分期还款方式（2007年归还3000万元、2008年归还4000万元、2009年归还2000万元）。本项目贷款采取抵押加保证的担保方式，前期由项目二号地块提供土地使用权抵押担保，并由关联企业富湾实业有限公司、虎威发展有限公司、广宇贸易有限公司和个人股东梁某、欧某提供保证担保；楼盘销售前,二号地块抵押需要解除，抵押物拟置换为富湾实业有限公司所有的另一地块。（二）*公司及“*花园”项目的主要风险点：1、“*花园”项目借入个人款项1500多万元，不属于项目自有资金投入, 因此贷款期间可能存在使用销售回笼款归还个人借款的情况。2、根据该地区的有关规定，项目竣工预售前必须解除土地和在建工程抵押，拟置换的抵押地块（656027平方米）的土地使用权证尚未办妥，在解除原有抵押后有可能出现新抵押无法落实的情况。3、项目对外售价预定为毛坯房均价3300元/平方米，略高于当地同类楼盘的售价，有可能出会因价格偏高导致销售缓慢的情况，从而影响项目的后期建设资金投入。4、各关联公司之间相互借款频繁、金额较大，加大了项目资金使用及销售回笼资金的监管难度。5、*公司的实际控制人是梁某，梁某负责公司的总体经营和财务决策，且未确定继承人，他的个人行为及健康状况都对公司的经营产生直接影响。二、经营管理目标（一）2006年6月-2007年末收取贷款利息约700万元，2007年6月开始每月收回贷款本金500万元，2007年共收回贷款本金3000万元；（二）2007年末个人住房按揭业务占比90%以上，办理业务300笔、按揭贷款总金额8000万元；（三）2006年1-5月*公司日均存款为116万元，2006年6月-2007年末*公司日均存款余额为2000万元。三、贷后管理措施（一）监控*公司的经营1、每月与梁某至少见面或电话联系一次，关注其个人行为（是否有赌博、吸毒等不良嗜好）及健康状况，要对公司及项目的影响程度作出详细的评估，情况严重、影响我行资金安全的须停止发放贷款。2、每月取得*公司的财务报表，如发现该公司向其他银行融资、资产负债率超过60%、在未归还贷款前股东分红、用贷款资金或用本项目销售回笼款归还梁某、欧某、陈某、李某等个人借款等情况时，应要求企业作出合理解释或限期整改，情况严重、影响我行资金安全的须停止发放贷款。（二）监控信贷资金的使用1、根据资金监管协议对贷款资金实行专户管理，对每笔用款进行审核，重点审核款项用途以及用款是否与施工进度大体一致。对款项用途超出范围或用款进度明显超过施工进度的，一律不得使用。2、通过查询贷款卡信息落实2500万元贷款是否用于置换某银行的存量贷款，如发现贷款资金没有用于归还该行贷款，要相应减少我行贷款额度。3、每日了解*公司账户的资金流入流出情况，一旦资金账户余额低于200万元或连续10天低于500万元，要详细分析资金头寸减少的原因，若属于项目自有资金不到位或项目超预算，应要求梁某补足自有资金。（三）监控工程建设的进度1、每月至少一次到项目工地进行现场检查，并从监理公司取得监理报告，密切关注项目建设进度，如出现建设工期与设计工期相比延误3个月以上、项目实际费用与项目预算相比超15%以上等重大不利情况，应组织评估小组或聘请专业评估公司对项目进行重新评估，并要求梁某追加投入，严格控制剩余贷款的使用。2、将项目的实际销售价格与预定的3300元/平方米（住宅）相比较，如出现项目实际销售价格与计划相比相差超过10%以上的情况，应对项目的销售收入、销售利润重新进行估算，控制销售回笼资金并相应调整还款计划。3、项目开始销售后，应密切关注项目的前期销售和内部认购情况，对已销售部分进行逐户登记，实时掌握项目后续资金的落实情况，重点关注项目的销售进度是否与预期匹配。对出现销售缓慢的情况，应要求该公司加大促销力度、适当降低售价等手段加快销售，或由梁某追加自有资金投入，保证后续工程的顺利进行。（四）监控拟抵押地块的情况1、密切关注拟抵押地块的国有土地使用证办理进度，每月向国土部门进行查询，如2006年末仍未能取得国有土地使用证，要求*公司提供其他足额有效担保。2、企业取得国有土地使用证后，要督促其尽快办理抵押登记手续，确保在楼盘销售前办妥抵押登记手续。（五）监控销售资金的回笼1、对销售回笼款进行专户监控，发现销售款未进入监控账户的，应要求*公司限期整改；对10笔交易以上或1000万元以上销售款未进入监控账户的，应立即采取查封结算账户、查封未售房产、提起法律诉讼等各项有效措施提前收回贷款。2、项目的按揭业务主要在我行办理，按揭款直接进入监控账户；如在我行办理的按揭业务比例低于90%时，要及时与*公司沟通，督促该司履行义务。3、销售回笼资金按项目进度划拨使用，2007年6月开始每月收回贷款本金500万元，2007年共收回贷款本金3000万元。如*公司的账户余额不足，对售楼按揭款进行直接扣收还贷。四、岗位职责分工（一）贷后管理小组组 长：陈行长（二级分行分管客户部门的副行长）副组长：张经理（二级分行对公业务部负责人）成 员：周行长（支行行长） 殷经理（二级分行信贷管理部风险经理） 管户客户经理许经理、何经理（2名客户经理）（二）岗位职责分工1、二级分行分管客户部门的副行长每季至少约见梁某一次，在项目超预算或工期延误时负责落实梁某追加投资。2、二级分行对公业务部负责人会同支行行长每月至少约见梁某一次、至少到项目工地进行现场检查一次；对公业务部负责人负责落实拟抵押地块的抵押登记手续，并在贷后管理例会上汇报