广西钦州龙门群岛总体规划建设策划思路.doc

传说中地球上曾经存在过一个文明高度发达的王国“大西洲”，12万年前沉海消亡，史学界一直在苦苦寻找它的所在，但一直没有下落寻找迷失的世界大西洲广西钦州龙门群岛总体规划建设策划思路（草案）钦州市地处北部湾畔，是一个正在崛起的新兴港口城市。钦州市面向东南亚，背靠大西南，沟通华中、华东、华南、西南和台港澳等地区，多条高速公路和铁路在此汇合，区位优势得天独厚。钦州是广西重要侨乡之一，与越南的经贸、旅游往来非常密切，海外旅游者主要来自越南及港、澳、台。国内游客主要为华南、西南、中南等地区。目前很多国内外投资商家到钦州来做投资考察。龙门群岛（又称七十二泾）位于广西北部湾经济圈核心位置，处在钦州港与龙门岛之间，享有“南国蓬莱”的美誉。所有岛屿，除少量与陆地相连外，绝大多数独立成岛，处于原始状态。岛上植被多以松树、樟树、榕树为主，滩涂多有红树林覆盖，部份岛屿形成有中小型沙滩。龙门群岛有大小岛屿100多个，水泾上百条，环境秀丽，水泾迷人，展现大自然的无穷乐趣。龙门岛、亚公山、青菜头、五马归槽等岛屿，充满渔村文化特色，丰富的滨海旅游资源随处可见。龙门群岛处在钦州湾核心位置，十分适合开发休闲度假、养生保健、水上运动等项目。假若依托钦州和防城两大港口和周边多个大城市，借助中国东盟商务圈和泛北部湾经济圈迅速发展机遇，必将成为一个国际化的旅游度假胜地。一、项目调研（调研思路）1、用地环境调研：项目用地的地质环境、水文资源、地缘因素等经济技术要素调研，综述项目的优势、劣势、开发机会和出路。2、区域市场调研：海岛度假旅游胜地市场调研，比如国内的青岛、三亚、杭州千岛湖、江西仙女湖等地旅游区，国外的如夏威夷群岛等世界著名海岛旅游度假胜地的市场开发调研。3、政策环境调研：主要为相对于项目的国家土地政策和金融政策等。找出政策的有利因素和不利因素（比如海岛度假区的产权是否可以出让等），为项目的开发做政策参考。二、项目市场定位1、项目价值分析：根据国内外海岛度假区开发市场进行价值模拟分析，做出规划、定价等方面的开发思路，并以此做出最初的价值判断。2、项目形象定位：以休闲度假、阳光运动、健康环保、古典质朴为主题的国际化滨海旅游度假胜地。3、项目市场定位：市场定位是指项目面对的客户。大范围的群岛度假区产权或者使用权按单位岛屿拆分出让在全世界也绝无仅有。为开发好龙门群岛，并以此带动钦州港、钦州市以及周边地区的大发展，建议以国内大财团为主，以部分台港澳地区甚至海外其他国家商家为铺，共同开发龙门群岛，让龙门群岛成为国际化的旅游度假区。三、项目命名项目不管是整体命名还是小岛命名，甚至是水泾和内海命名，都必须坚持一个原则，命名必需突出，有文化内涵。1、项目总体命名：“大西洲”传说中地球上曾经存在过一个文明高度发达的王国“大西洲”，12万年前沉海消亡，史学界一直在苦苦寻找它的所在，但一直没有下落我们利用传说中的“大西洲”打造品牌，有利于达到事半功倍的目的（比如世界上任何人只要在网上搜索“大西洲”，都能搜出本项目风光内容，以下海岛和水泾的命名也是同样道理）。2、对各小岛的编号和命名：建议以全世界著名的海岛命名，或名小说里的海岛命名，比如“格陵兰”、“冰火岛”、“桃花岛”等，以便于商家命名岛主，彰显其尊贵身份。3、七十二泾水泾的命名：以世界著名海沟或者海峡命名。命名必须以吉祥意义为上，有海难等不良记录的海沟海峡不在命名范畴。4、群岛内海的命名：以世界著名海湾和内海命名。这部分命名很少，选择名号很重要。四、项目规划建设1、规划原则（1）整体规划，分期开发有利于全局统筹把握，进行高起点、有计划、有组织的开发，方便修正工作中存在的问题，也有利于项目价值的逐步提升。（2）依据现有海岛资源合理规划建设，与港口建设、防城港建设互动。可以作为港口部分配套服务的补充，比如一部分比较靠近港口的海岛可开发成宾馆、酒店之类的，以方便港口的商旅服务。（3）海岛规划建设和海岛资源保护并重海岛度假区以空气清新、环保、私密见长，故开发建设一定要把资源保护和环保工作放在首位。（4）招商国际化国际化招商有利于引进资金、管理、经营理念等，促进地区之间的交流与合作。没有台港澳和海外商家的参与开发，龙门群岛的建设就不会活跃，就不利于品牌宣传、信息传播，不利于引进国外先进的滨海度假方式和理念。海外招商以台港澳和东盟国家商家为主，部份引进欧美地区商家。（5）管理现代化海上交通和通讯等要实行现代化，市政配套管理也要实行现代化。成立专门的市政机构加强对龙门群岛各入驻商家的管理，比如管委会、水上派出所等，此类机构除代表政府行使职权外，要彻底改变传统的行政观念，以服务商家为己任。2、资源测量资源测量目的是为规划建设服务，同时也为项目的定价作指导。（1）规划对象及面积：规划对象为龙门群岛，包括钦州港周边岛屿，总面积约50多平方公里。（2）岛屿各项技术数据测量：包括海岛面积、高度、植被、开发情况、现有资源等。（3）水泾资源测量：包括水深、水面宽度、水产养殖情况及其他情况。3、规划内容（1）海岛别墅：以面积较小的小岛、外海小岛为主。以独立别墅为主。（2）海岛养生休闲度假区：建设休闲山庄、高尔夫球场、康乐园、海岛渔村等，以面积较大的海岛为主。（3）海上运动发展区域：海上运动包括潜水、滑水、半潜观光船、拖伞、快艇海钓、平台海钓、岸钓、摩托艇、快艇环岛、豪华喷射快艇、香蕉船、帆船、帆板、独木舟、动力三角翼等。经初步考察，龙门岛至大平岛之间的海域（即原来的龙门军港）为最佳海上运动区域，该海域内海面积达，四周是岛屿，安全性好，对钦州港和防城港港口的日常港务商务影响也较小。滑水运动、帆船以及帆板运动：该海域虽然风浪小，仍然可以开展帆船训练和进行动力牵引帆板进行冲浪。条件成熟后，冲浪运动可延伸至外海。水上飞机观光：民用型的水上飞机费用一般在100万元/架左右，成本不是很大。该项目可以设在龙门岛海域，生活设施和设备保养有保障。初级滑翔机、特轻型飞机以及动力三角翼等飞行运动：有部份海岛合适开展此类运动，此类运动台湾和韩国比较先进，可以借鉴。滑翔伞、动力伞及牵引伞运动：在海拔较高的海岛开展滑翔伞、动力伞项目，牵引伞项目则在海上进行。摩托艇观光：开设多个摩托艇观光旅游线路，摩托艇可以多样化，全部出租经营，可配备相关技术人员协助开展观光工作。私家游艇出海度假：设立专门的游艇度假公司，可在岸上办公，也可以在岛上安置度假胜地。设立专门的游艇停靠基地，游艇以出租为主。大型海滨浴场：滨海浴场设置在外海有沙滩的大海岛上，那里风浪大，空气好。可开展沙滩足球、沙滩排球运动等。潜水：包括浮潜、岸潜、夜潜、专业潜水等，潜水可进行海底观光，海底世界探索等。其他海上运动：比如划船、龙舟比赛等（4）海上野生动、植物养殖园、海岛风光等：先期可开辟部分海岛开展此类项目，以作为旅游观光配套项目，有利于项目原始、生态、环保方面的价值提升。总的来说，每个海岛都比须大力加强植被，均为要做到鸟语花香、古木参天。（5）海岛佛教圣地：此类的造神运动难度大，成败与否在于策划人的专业素质，以及当地政府的支持。（6）爱国主义教育基地：设置退役军舰、水兵、海军文化宫等，建设地点可在原来的龙门军港内。可以向海军要求赠送部分退役军舰和武器等。（7）野营训练基地：军训、周末营、夏令营、冬令营等，建议在比较大的海岛设置。五、基础配套建设项目总公司只负责龙门群岛各岛屿的三通（水电和通信）基础设施建设，其他建设由入驻商家具体负责，建设方案必须上报政府相关部门批准才可执行。水电通信等线路建设，为不影响水上运动，全部采用地下、水下铺设。1、建设注意事项（1）资源保护、环保建设放在第一；（2）对港口建设和发展不构成影响；（3）有利于水上运动项目开展；（4）尽可能保障当地水产养殖；（5）不影响水上交通安全；2、基础建设主要内容本项建设为政府基本基础建设设施，投资比较大，回收没有保障，也不应该为投资商独自承担风险。为降低投资商风险，可以采取投资商投资一部分，向银行贷款一部分（政府出面担保），待项目营销成功，政府从收益中反还投资商。（1）供水建设；（2）供电建设；（3）通信建设；（4）交通体系建设；（5）生活配套设施建设（包括生活污水、垃圾的处理）；（6）环保基础设施建设；（7）绿化设计；3、总体建设建议：先期建设主体和框架，争取主要开发岛屿三通到位，开展比较有利于宣传的海上运动项目，打造品牌。等待时机成熟，然后开始执行公开招标，进行全球招商（国外招商需取得国家支持）。4、建设周期：约5年（1）规划期：1年；（2）招商准备期：1年；（2）招商期：1年；（3）建设期：3年；（4）完成期：2015年。六、海岛产权或者租赁权出让公开招标：招商为海岛及海面的产权（做好政策咨询工作）或者经营权出让，初步计划出让年限为10年、30年、50年三种年限形式。10年年限的属于市场探索，费用低廉，建设成本也不高，容易招商，也容易搞活群岛的建设，起到带头作用。后面两种年限比较长，是盈利的主题项目，建议放在后期开发。1、招商计划（1）合作开发龙门群岛招商：准备好招商物料后，可在港澳主体媒体做招商广告，邀请海外大商家参与海岛旅游渡假胜地的整体开发。（2）单个岛屿或者单个旅游项目招商：分国内招商和国外招商2个部分执行。制定相关招商策略、推广策略。国外招商以比较先进的娱乐项目为主，比如滑水、帆船、海上观光等。2、招商内容大纲：产权或者租赁权出让，提前设定每个海岛的建设规划指标，标定价格等。3、分期招商：第一步招商是市场探测，点面结合，摸摸底。所推产品10年期、30年期、50年期都要有，看看市场反应，制定和调整后期的招商策略；第二步国内招商，是项目主体，营造环境，打造品牌，提升价值；第三步是全球招商，引进国外商家。主要是海岛娱乐项目为主。实现海岛度假区国际化，成为一个名符其实的国际旅游度假区。4、招标大会执行：招商大会可在广州、上海、北京等地执行。可先期开展招商启动仪式，做足宣传工作，然后集中竞标，集中签约。前期的宣传工作必须是全国性的，在国家主要平面媒体和网站发布招商信息。5、中标项目指导建设：成立专门机构负责该项目的立项、办证以及建设工作，直属市政府领导。七、运营管理：（基本思路）1、基础设施维护管理：水电及通讯保养和维护等。2、进驻商家注册管理：成立专门的政府机构，加强对该区域的行政管理，比如开发区管委会之类的机构。3、区域治安管理：成立专门的水上派出所或者公安分局管理该区域治安。4、交通建设管理：建设水上交通体系，方便海岛之间的交通服务，促进该区域旅游事业的发展。5、其他市政管理：政治经济、文化卫生等等6、群岛社团组织及其管理：（1）龙门群岛岛主协会；（2）帆板运动协会；（3）水上观光飞行协会；（4）其他海上运动协会7、旅游市场的管理：（1）旅游产品生产；（2）旅游产品市场经营管理；（3）旅行社、旅游酒店等管理；八、项目营销推广策划：1、目标客户群体分析：目标招商商家；大众旅游消费客户。2、定价及定价策略：定价策略；各海岛租赁定价体系的制定；滨海旅游项目定价；3、入市时机规划：推广时机规划；招商时机规划；建设时机规划；4、项目推广及广告策略：项目推广主题制定；主要广告说辞；媒体策略。5、项目公关活动策划（略）：政府部门