房地产评估作业,12.doc

第一题：城市环比涨跌样本平均价格样本最高价格银川0.59%554712000-0.01%5547120000.62%5581120000.50%5609120000.37%5630120000.52%559812000-0.72%5659145000.99%5715145000.04%571714500-0.11%571114500-0.15%578014500-0.46%56851450019月份，银川市房地产开发完成投资131.18亿元，同比增长15.5%，增幅比上年同期回落57.5个百分点。房地产完成投资占全社会固定资产投资的比重为26.3%，比上年同期提高了0.7个百分点。从工程用途看，住宅完成投资91.69亿元，同比增长9.3%；办公楼完成投资4.65亿元，同比下降11.6%；商业营业用房完成投资17.69亿元，同比增长34.2%；其他完成投资17.15亿元，同比增长52.6%。从投资构成看，建筑工程完成投资109.31亿元，同比增长13.9%；安装工程完成投资6.66亿元，同比增长66.0%；设备工器具购置完成投资0.62亿元，同比增长15.8%；其他费用完成投资14.59亿元，同比增长11.8%。建安投资共完成投资115.97亿元，占房地产开发总投资的比重达88.4%，成为房地产开发投资的主要力量。19月份，银川市商品房施工面积为2031.54万平方米，同比增长30.2%。其中，住宅施工面积1478.51万平方米，同比增长26.3%；办公楼施工面积69.70万平方米,同比增长10.3%；商业营业用房施工面积261.14万平方米，同比增长43.9%；其他施工面积222.19万平方米，同比增长53.2%。银川市商品房施工面积中，商品房新开工面积779.31万平方米，同比下降8.3%。银川市商品房竣工面积为194.30万平方米，同比增长10.1%。其中，住宅竣工面积152.85万平方米，同比增长16.5%；办公楼竣工面积7.16万平方米，同比下降8.3%；商业营业用房竣工面积26.66万平方米，同比增长4.4%；其他房屋竣工面积7.63万平方米，同比下降36.0%。19月份，银川市商品房销售面积237.77万平方米，实现销售额113.47亿元，分别比上年同期下降19.8%和8.7%。从销售结构看，住宅销售面积197.43万平方米，实现销售额84.96亿元，分别同比下降21.1%和15.5%；办公楼销售面积3.25万平方米，实现销售额2.55亿元，分别同比下降62.0%和48.0%；商业营业用房销售面积31.74万平方米，实现销售额24.31亿元，分别同比增长2.1%和43.4%；其他房屋销售面积5.35万平方米，实现销售额1.65亿元，分别同比下降20.8%和7.0%。从销售形式看，期房销售面积170.03万平方米，实现销售额82.57亿元，分别同比下降20.8%和10.8%；现房销售面积67.74万平方米，实现销售额30.90亿元，分别同比下降17.2%和2.4%。截止9月底，银川市商品房待售面积为249.33万平方米，比上年同期增加85.81万平方米，同比增长52.5%。从待售面积用途来看，住宅待售面积148.16万平方米，同比增长1.0倍；办公楼待售面积8.13万平方米，同比增长87.4%；商业营业用房待售面积79.59万平方米，同比增长4.9%；其他房屋待售面积13.45万平方米，同比增长31.0%。从待售面积时间来看，1年以内待销房待售面积为143.79万平方米，同比增长98.9%；1-3年以内（含1年）滞销房待售面积为94.63万平方米，同比增长20.6%；3年以上（含3年）积压房待售面积为10.91万平方米，同比下降14.8%。从县（市）区开发投资总量看：金凤区以44.61亿元开发投资总量位居首位，其次是兴庆区（30.69亿元）、贺兰县（21.60亿元）、永宁县（15.04亿元）、西夏区（11.71亿元）灵武市（7.53亿元）。 从县（市）区开发投资增速看：西夏区以增长1.0倍的速度位居首位，其次是贺兰县（38.5%）、永宁县（21.0%）、金凤区（8.3%）、兴庆区（2.1%）、灵武市（-12.0%）。据统计据调查资料显示，1月份、2月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份，房屋销售价格指数同比上涨2.9%、2.6%、2.5%、2.3%、2.4%、2.7%、2.9%、2.8%，涨幅均在2.03.0%之间。其中新建商品住宅价格指数18月份分别同比上涨3.1%、2.8%、2.7%、2.5%、2.6%、2.9%、3.1%、2.9%；二手住宅价格指数1-8月份分别同比上涨3.3%、2.9%、1.4%、1.4%、2.1%、2.6%、3.1%、3.2%。18月份，银川市房屋销售价格指数在全国70个大中城市中分别位居第60位、58位、57位、55位、51位、52位、52位、53位，房价涨幅居全国中下游水平。：2011年19月份，银川市商品房销售面积为237.77万平方米，同比下降19.8%。除1-3月与上年同期持平、1-4月比上年同期增长10.9%外，1-2月、1-5月、1-6月、1-7月、18月、19月商品房销售面积同比分别下降26.5%、8.2%、6.2%、12.0%、9.9%、19.8%，12月、13月、14月、15月、16月、17月、18月19月增速分别比上年同期回落了125.0、62.2、47.0、73.5、37.5、28.5、14.5、31.1个百分点。二是房屋竣工面积增速回落。由于国家调控政策的陆续出台，销售和价格定位前景不明朗，开发企业多数对市场处于观望态势，从而放缓了竣工的速度，再加上房屋建设的周期性因素的影响，导致市场房屋竣工面积增速回落。据统计资料显示：2011年19月份商品房竣工面积194.30万平方米，同比增长10.1%，增速比上年同期回落3.5个百分点。除13月份、19月份商品房竣工面积同比增长81.0%和10.1%外，14月份、15月份、16月份、17月份、18月份商品房竣工面积同比分别下降62.7%、27.2%、12.7%、36.1%、19.4%。 。第二题：2011年银行存款利率项目年利率（%）一、城乡居民及单位存款0.50（二）定期1.整存整取三个月3.10半年 3.30一年 3.50二年4.40三年5.00五年 5.502.零存整取、整存零取、存本取息一年3.10三年3.30五年3.503.定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款1.31一七天1.492011年银行贷款利率l项目年利率（%)一、短期贷款六个月以内（含六个月）6.10六个月至一年（含一年）6.56二、中长期贷款一至三年（含三年）6.65三至五年（含五年）6.90年以上7.05三、贴现贴现以再贴利率为下限加点确定2012年贷利率目年利率（%）一、城乡居民及单位存款 （一）活期0.50（二）定期 1.整存整取三个月 3.10半年 3.30一年 3.50二年 4.40三年 5.00五年 5.502.零存整取、整存零取、存本取息一年 3.10三年 3.30五年 3.503.定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款 1.31三、通知存款.一天0.95七天1.492012年贷款利率种类项目 年利率（%）一、短期贷款六个月（含） 6.10六个月至一年（含） 6.56二、中长期贷款 一至三年（含） 6.65三至五年（含） 6.90五年以上 7.05三、贴现 以再贴现利率为下限加点确定注：人民银行历次贷款利息调整对照表第三题：银川市商业用地基准地价表级别基准地价(元/)基准日最高年期(年)设定容积率开发程度一级24972011-01-01402.00五通一平二级14952011-01-01402.00五通一平三级8982011-01-01402.00五通一平四级5382011-01-01402.00五通一平五级3872011-01-01402.00五通一平六级2822011-01-01402.00五通一平银川市居住用地基准地价表级别基准地价(元/)基准日最高年期(年)设定容积率开发程度一级9742011-01-01701.20五通一平二级6722011-01-01701.20五通一平三级4522011-01-01701.20五通一平四级3122011-01-01701.20五通一平五级2472011-01-01701.20五通一平六级1922011-01-01701.20五通一平银川市工业用地基准地价表级别基准地价(元/)基准日最高年期(年)设定容积率开发程度一级6582011-01-01500.00五通一平二级4432011-01-01500.00五通一平三级3082011-01-01500.00五通一平四级2402011-01-01500.00五通一平五级1902011-01-01500.00五通一平六级1512011-01-01500.00五通一平第四题：出售莱茵美郡窗体顶端总价：43.60 万元（约4844.4元/平米） 月供：2329.71 按揭成数： 贷款年限： 月均还款：注：以上为本站预估数值。窗体底端面积：90平米房屋户型：2室2厅1卫联系电话系时你可以说“你好，我在住在九江网上看到.”所在区域：庐山区房屋类型：多层住宅装修情况：白坯有无车棚：建筑年代：2010年层：4楼/共11楼楼产权性质：商品房向：南朝登记时间：2012-09-14 18:49:07有 效 期：7天 还有4天 址：九江市庐山区前进东路莱茵美郡地 附属设施：水,电,煤气, 所在小区：莱茵美郡供求：出售卧室：二室客厅：二厅卫生间：一卫楼层：4层 共12层面积：90平米选择朝向：南北通透住宅类型：普通住宅装修类型：毛坯价格：46万元来源：个人联 系 人：荷兰雪竹联系电话电子邮箱：450046209发布人：经纪人本信息来源于百姓网小区名：九江, 莱茵美郡查看地图 2012 Baidu 地图 建造年代：2009年, 普通住宅, 豪华装修, 南北房型：2室, 2厅, 1卫, 89平米楼层：6/11看房时间：电话预约周边配套：幼儿园,中小学,大学,超市,银行,商场,公交地铁房源特色：大型社区,全新毛坯价格：49.8万元附近交通：101.105联系人：小毛莱茵美郡6房2厅2卫1露台1阳台复式楼73万出售 发布人：经纪人小区名：九江, 莱茵美郡查看地图 地图 建造年代：2011年, 普通住宅, 毛坯房, 南房型：4室及以上, 2厅, 2卫, 180平米楼层：6/7看房时间：随时看房周边配套：医院,幼儿园,大学,超市,银行房源特色：学区房,大型社区,全新毛坯价格：73万元附近交通：101路 、103路、105路公交联系人：曾详慧所在小区：一个不错的小区供求：出售卧室：二室客厅：一厅卫生间：一卫楼层：10层 共25层面积：80平米选择朝向：单面朝东住宅类型：普通住宅装修类型：精装修价格：230万元来源：个人第五题：城市布局：南进北拓西优东控 规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。 主要公共服务设施用地： 行政办公用地：规划在金凤区北部集中建设行政办公中心，同时在兴庆区、金凤区、西夏区和银川经济技术开发区适当调整和 增加行政办公用地。 商业金融用地：规划2个市级商业中心，包括位于兴庆区的传统商业中心，以及结合城市中心区、在北京中路与亲水大街交叉路口周边地区增设的新市级商业中心，同时还规划3个区级商业中心。 文化娱乐用地：结合位于金凤区北部的行政办公中心，规划城市文化中心，包括自治区博物馆、图书馆、科技馆、大剧院和银川文化艺术中心等大型文化设施。 体育用地：规划共有4处体育中心。 医疗卫生用地：优化配置卫生资源，规划至2020年，实现每万人拥有病床数70张，医生50人。 居住用地布局：此次规划强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。 环境质量达到国家二级标准 在创建国家环境保护模范城市的基础上，进一步提高环境质量。城市空气污染指数二级及好于二级的天数达到311天，城市大气环境质量达到国家二级标准，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下，工业固体废物综合利用率达85%以上，危险废物集中处置率达100%，生活垃圾无害化处理率达80%以上，单位GDP污染物排放量持续减少达到国家要求。 人均绿地面积12.5平方米 绿地系统规划至2020年，中心城绿地率、绿化覆盖率分别达39.5%和45%，人均公园绿地面积达12.5平方米。 建机场增加航线 对银川河东机场进行扩建，并扩充航线。开辟未通省会城市、国家重点旅游城市的航线；增加现有航线航班密度，逐步开通宁夏至日本、韩国、中东、中亚等地区的航线，远期应重点强化与附近枢纽机场的联系，使银川成为面向中东、中亚地区的区域性航空货运中枢。 铁路规划为：重点建设太中铁路和包兰铁路的联络线太中银铁路，建设包兰铁路复线，在宁东地区对大古铁路进行扩能改造，同时规划建设2条地方铁路和7条铁路专用线。 公交规划为：在中心城市规划建设3条大运量干线公交线路，分别位于北京路、贺兰山路和长城路上。同时结合主要旅游景点规划公交专用线。 总供水量每日62万立方米 给水工程规划至2020年，中心城的总供水量为每日62万立方米，规划逐步关闭第一、四水厂及宁化水厂、新建第七水厂、第八水厂和黄河水厂，扩建第五水厂。 排水工程规划至2020年，中心城的污水总量为每日57.6万立方米，规划6座污水处理厂，包括扩建第二、第三、第四污水处理厂，新建第六污水处理厂。 供热工程规划：中心城主要由银川热电厂、西夏热电厂、贺兰热电厂联网运行的大型城市集中供热管网系统作为城市集中供热管网的主要热源，同时由哈纳斯天然气热电厂集中供热系统作为补充。 第六题：1、 全现浇结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；2、 全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；3、 全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元；4、 全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。每平米造价1383.46元，其中：建筑工程：727.22元；装饰工程：289.87元；电气工程：307.14元；管道工程：55.95元；通风工程：3.28元；5、 框剪结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。每平米造价1219.28元，其中：建筑工程：681.99元；装饰工程：264.56元；电气工程：101.69元；管道工程：164.51元；通风工程：6.53元；6、 框剪结构商住楼：包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、消