XX天城销售说辞.doc

天城销售说辞一、开发商简介四川实业集团有限公司是一大型多元化民营企业，创建于1995年12月，注册资本3亿元，总资产29.68亿元。自1996年以来，集团先后斥资近9亿元，通过兼并、收购、控股和资产重组等形式成功参与了25家国有（集体）企事业单位的改组和改造，目前，集团已涉足房地产、工业、商贸物流、交通运输、医疗和旅游等领域，有子公司30余家，分布于绵阳、成都、深圳和美国等地，在册员工5000余人。公司遵循“以人为本，诚信敬业，发展实业，造福社会”的经营理念，建立了较为科学的管理体制及运行机制，初步形成了具有特色的管理模式和企业文化。 集团在全国500强民营企业中居第264位，四川省100强龙虎榜企业合实力第29位，资产规模第24位，经营规模第33位。集团先后被评为“四川省再就业工程双十佳单位”、“全国工商联先进会员单位”、“四川省就业和社会保障先进民营企业”，集团党委2001年被评为“全国先进基层党组织”。 集团公司董事长安治富先生先后被评选为中华全国工商业联合会执委、四川省工商联副会长，省光彩事业促进会副会长、绵阳市工商联会长、绵阳市人大常委、四川省政协常委、四川省房地产协会第二届理事会副会长、四川省工商联住宅厂业商会会长。 集团公司总经理黄志平先生，美国Armstrong大学工商管理硕士（MBA），曾任中国驻美国芝加哥、旧金山总领馆商务领事，中国商务部副处长及两家美国公司总经理，现兼任绵阳市涪城区工商联会长。 开发历程：成都房产：1999年 花园2000年大厦20032005年沙河新城（一、二期）2005年清江雅居2006年美丽天城2007年南门项目（城南国际暂定名）绵阳房产：1995年花园1996年大厦1997年大观园”仿古文化商业街1997年阳光小区1998年阳光城1999年外滩花园2000年阳光新城2001在水一方20012003年西蜀名居（一二三期）2003年山庄别墅区2004年丽锦花城（一期）200506年丽锦花城（二期）2006年金色时代二、环境篇1、个案所处区域简介美丽天城位于成都传统商圈红牌楼。红牌楼，如今已形成以汽车、汽配、家具、装饰材料等产业链为一体的中心商贸带，尤其以汽车、汽配产业闻名全国。随着诸如蓝光、金房、置信、滕王阁、长城、天邑等众多品牌开发商联手打造为高尚居住区，成为新的成都市房地产投资热土。日益浓厚的商业氛围和高尚社区的整体规划，将直接带动该区域土地价值的不断升值，投资潜力有目共睹。2、历史沿革汽车汽配专业市场截至2004年底，红牌楼地区现有16个汽车汽配市场，市场总面积65万平方米，商铺4000多间，经营商家4000余户，年销售额约100亿元，成为全国第二大汽车市场。 建材家居专业市场西南住宅产业基地，建有八一家具城、太平园家私广场、东泰建材等多个建材家具市场，市场总面积65万平方米，经营商家2700户，年销售额50亿元。3、商业发展“红牌楼外双楠商贸居住区”：按照武侯区“一园、六区、两带”布局规划，红牌楼将与相邻的外双楠一起构建“六区”之一的“红牌楼外双楠商贸居住区”川藏公路红牌楼沿线定位为“汽车汽配产业经济带”，政府将逐步加大对该地区的旧城改造，同时提升该地区的业态档次，大力发展现代汽车汽配贸易市场，进一步巩固该区域市场在成都乃至西南地区的市场辐射力。本片区是以居住、商贸金融为主的城市综合功能片区；片区将沿老川藏路两侧集中发展商业，而片区内还规划有大片的体育设施用地、学校用地等。4、区域特色：1）商业设施：围绕内外双楠等成熟居住区，红牌楼周边地区已聚集了伊藤洋华堂、家乐福、成百永乐家电、成都购书中心、人民百货武侯分场、国美电器、苏宁电器、人人乐、好又多等大中型商业卖场，2）市政设施建设：规划中的市政公园，丽都公园，中国工商银行3）教育设施：石室外国语实验学校、双楠小学、实验中学、幼儿园，西南民大成人教育学院，交通管理学校，南桥小学4）医院：武侯区第二人民医院，现代医院，红牌楼中西医医院5）娱乐设施：5、交通状况1）主干道及规划道路【二环路】二环路改造于2006年4月初正式启动，大部分路段将从现在的双向4车道变为双向8车道，预计整个二环路将于月底完成快车道改造并形成通车能力。【川藏路】为本案的主要交通要道之一，直接与项目相邻，东北-西南走向，连通双楠双流，为双向6车道的快速通道，其车流量比较大；【武阳大道】已2005年9月全面竣工的武阳大道，连接晋阳路和武侯大道，向南延伸连接红牌楼川藏路，北与青羊大道相接，成为与二、三环路平行的一级城市主干道；2）公交路线起终点站1路(青龙场中心站-八一家具城)10路(武侯祠-映月花园57路(五块石客运站-二十一世纪卫浴陶瓷城84路(石羊场中心站-三圣寺)335路(郭家桥北街-三环路武侯立交桥南)3）公交路线具体站名：佳灵路4）交通系统规划【地铁3号线】起点为新都，往西南方向最终至双流，目前暂定路线为：新都沿川陕路至高笋塘左拐刃具厂立交桥沿红星路至磨子桥沿一环路至高升桥穿越双楠小区沿武侯大道、川藏路至双流。三、产品篇一）概述“美丽天城”项目位于成都市二、三环路之间，老川藏路东南侧，东北侧与西部汽车城相邻，西南侧为南干堰。项目由一幢地上14层的二类高层商务楼（1#楼），和一幢地上16层的二类高层住宅楼（2#楼）以及一层的地下室组成。工程等级为二类，设计耐久年限为二级，钢砼框架剪力墙结构，抗震设防烈度为7度，耐火等级为二级，屋面防水等级级。地下车库耐火等级一级，防水等级一级。二）主要经济指标a、规划建设净用地面积： 14238.52b、规划总建筑面积 59484.8 其中：（一）地上建筑面积： 52107.8 、居住建筑面积： 37429.6（71.8%） 、商业建筑面积： 2199.0（4.3%） 、商务建筑面积： 12147.0（23.3%）（二）、地下总建筑面积及层数：7377 地下建筑层数： 1层c、居住户数及套型：（一）、居住户数及面积（含公摊）： 414户；38321.2建筑面积：A60的户数： 3户 建筑面积：60A90的户数：316户 27488.6（71.7%）建筑面积：90A180的户数： 95户 10832.6（28.3%）d、容积率： 3.66 e、建筑密度： 24.7%f、绿地率： 25% g、机动车位： 298辆其中：、地下停车位： 199辆 、地面停车位： 99辆h、非机动车位： 642辆合计： 14238.52三）建筑情况说明1、单体建筑为一般民用建筑；耐久年限为二级；耐火等级为二级，抗震设防烈度为7度。2、建筑单体：1#楼为14层商务楼，其中1、2层为商场，商铺门厅及物管用房，层高4.2米及4.8米，314层为带卫生间与制作间的商务办公用房，层高3.1米；2#楼为16F住宅，共计5个单元，每单元每层为46户，住宅层高为2.9米；地下停车库层高为3.9米，建筑高度1#楼为47.1米，2#楼为48米。 3、节能设计：、屋面：采用憎水珍珠岩保温板6080厚。、外墙：1#楼为复合硅酸盐板内保温；2#楼为加气砼，外墙自保温。、外门窗：选用塑钢单框中空玻璃（厨房卫生间除外）；、分户墙：采用200厚页岩空心砖双面抹灰。4、活荷载标准值（KN/）地下停车场： 4.00 KN/ 商业用房，楼梯： 3.50 KN/商务办公用房： 2.00 KN/ 客厅、卧室、厨房、卫生间：2.00 KN/阳台： 2.50 KN/ 上人屋面： 2.0 KN/ 不上人屋面： 0.5 KN/四）给排水说明（1） 给水系统： a、地下室由市政自来水管网直接供水。b、1#楼：地上一、二层由市政自来水管网直接供水，三至十四层由变频泵组加压供水，加压供水系统分为中区和高区；其中三八层为加压中区，九层十四层为加压高区；加压中区和高区共用一套商业变频泵组，中区由商业变频泵组减压后供水。2#楼：地上一四层由市政自来水管网直接供水，五至十六层由变频泵组加压供水，加压供水系统分为中区和高区；其中五十层为加压中区，十一层十六层为加压高区；加压中区和高区共用一套生活变频泵组，中区由生活变频泵组减压后供水。在地下室设有独立的生活水箱间水箱均采用不锈钢材质，水箱内设水箱自洁消毒器。（2） 管材：给水主管及立管采用内筋嵌入式衬塑钢管，室内给水支管采用PP-R给水塑料管，热熔连接。（3）、排水：a、 生活污水生活污水量同生活给水量。生活污水采用合流制粪便污水与洗涤污水一并排出。住宅厨房、卫生间均设有污水立管，将污水分散排至室外污水检查井内。生活污水经化粪池处理后排入城市污水管。b、 废水：地下室集水坑内废水设潜水泵加压后排至室外雨水检查井内五）电气篇A、住宅电气设计(共414户)：供电指标（按套内面积，扣除景观阳台及露台）： 6080M2户型，5KW/户；80100M2户型，6KW/户； 100M2户型，7KW/户。每套均设户内配电箱，出线回路按一般插座（1路）、厨房插座（1路）、卫生间插座（1路）、空调插座（23路）、照明（1路）分回路供电；电表在楼层电井配电间隔层集中设置，. B、弱点系统1、电话布线系统。2、宽带数据布线系统。3、有线电视布线系统。4、保安监控系统。5、门禁及巡更系统。6、停车场自动计费管理系统。7、火警广播兼背景音乐系统。8、火灾自动报警及消防联动控制系统。9、接地系统。四、四、市场篇重要个案分析与比较楼盘名称红馆云翔远景双楠尊邸优地巷上生活馆隐庐地理位置红牌楼红牌楼广福桥正街红牌楼广福桥正街广福桥正街开发商宝嘉房产云翔房产嘉宇房产长城集团武城集团武城集团主力户型70-180110-12068-15354-12850-8080-230房屋均价440039005000470053005300开盘时间2006.52006.22006.4未开未开交房时间2007.82007.82007.8-容积率2.82.9553.54.04.0绿化率30%25%25%40%30%30%总占地面积20亩14亩10亩70亩32亩32亩总建筑面积4300026000340004000040000车位1：0.71：0.71：0.71：0.71：0.71：0.7小区配套绿化，及小品半篮球场，绿化绿化，及小品游泳池，儿童乐园，会所，网球篮球场绿化，及小品绿化，及小品五、本案卖点说明与抗性检讨一）、卖点归纳：1、临近成都市传统商圈红牌楼，家具，汽车等大型专业市场，人流量大2、紧临川藏路，出行便利3、红牌楼片区是成都南门和西门的连接地，也是市区跟双流的必经之地，交通要道二）、抗性检讨：1、项目周边小生活配套暂时不健全2、周边专业市场密集，人员嘈杂3、项目偏小，不能形成规模，小区环境和项目周边的环境不好。三）、户型优缺点分析：（附后）六、前期咨询答客问（回答要点）1、小区所在的具体位置?答： 2、小区总占地为多少平方米?答：3、小区的总建筑面积为多少平方米?答：4、地下建筑的层数？答：5、土地使用年限为多少年?1号楼和2号楼分别说明答：6、开发商以前开发过那些楼盘？答：在成都花园，大厦，沙河新城，清江雅居7、小区的设计单位为哪个?答：设计单位成都长源建筑设计事务所有限公司8、小区的物业管理公司为哪个?四川物业管理有限公司9、项目的开盘时间?答：暂时没有确定，预计时间在2007年2月左右10、是否采用排号认购?答：目前公司还没有最终确定是否排号，请客户留下联系方式，等到我公司确定后再另行通知。11、小区的交房时间?预计时间在07年底或08年3月，准确交房时间开盘前能明确12、小区容积率是多少?3.6613、小区绿地率是多少?25%14、小区的建筑密度是多少?24.7%15、小区共几栋,几个单元?共分2栋，一栋为商务楼，二栋为住宅楼，住宅楼为5个单元16、房屋的总层数分别为多少层?2号楼为16层，1号楼为14层商务楼17、小区内有什么配套设施?(如游泳池,网球场,篮球场,儿童乐园等)儿童乐园18、小区的整体建筑风格什么?19、房屋外墙的用材为什么?20、小区有几道出入口?2个出入口21、小区的总户数为多少户?共：678户；其中1号楼小户型：264；2号楼：41422、小区共有多少种户型?2号楼共23、各种户型分别为多大?24、每栋一梯几户?25、一楼是否有私家花园?没有26、顶层是否有屋顶花园?没有27、部分房屋是否有平台赠送?没有平台28、电梯的品牌是什么?暂时还没有确定29、停电后是否能保证使用电梯？能保证正常使用电梯，在高层电梯公寓我们设置了发电机组30、建筑总层高为多少?1#楼为14层商务楼，其中1、2层为商场，商铺门厅及物管用房，层高4.2米及4.8米，314层为带卫生间与制作间的商务办公用房，层高3.1米；2#楼为16F住宅，共计5个单元，每单元每层为46户，住宅层高为2.9米；地下停车库层高为3.9米，建筑高度1#楼为47.1米，2#楼为48米。 31、房屋的装修标准为什么?32、入住后水，电，气的费用如何交纳？33、小区的物管费为多少?34、电梯低楼层和高楼层的物管费有没有区别?35、除了物管费以外还有其他服务费用吗?36、是否有红外周界防盗报警系统?37、楼宇是否有可视对讲系统?38、小区是否有电子巡更系统?39、小区是否配有发电机组?40、