北京崇文门商圈商业地产投资分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除北京崇文门商圈商业地产投资分析崇文门区域地处城市中心，周边环境成熟，西北紧邻王府井东单商圈，东北为建国门商圈，西边为前门和庄胜SOGO商圈，东南为广渠门商圈，四面呈被围堵之势。在别的区域都蓬勃发展之时，崇文门却显得步伐缓慢。2005年3月，经股东大会顺利通过股金支配方案之后，新世界董事、总经理郑家纯对外宣布，配股所得其中的32亿元，全部投入北京崇文区旧城改造。6月5日，80万平方米，综合购物中心、写字楼、公寓等多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。区域发展:三步走实现商圈重建“崇文门”原称“文明门”，明正统四年(1493年)改称为“崇文门”，有崇尚文化之意。在古代它就具有一定的商业地位。老北京有句顺口溜：“东城富，西城贵，崇文穷，宣武破。”目前，北京市大部分危旧房屋(主要是平房)都集中在崇文、宣武这两个区，最早可以追溯到明朝，清朝也有不少，民国至解放前建造的房子更是多不胜数。而现在崇文门商圈的发展却自20世纪90年代初始。据北京新界销售总监李珍介绍，目前所谓的新世界商圈其实主要依托于老城区的发展和香港新世界集团的开发，主要经历了三个发展阶段。崇文区地处市中心，却在一定范围内保留着老城平、密、旧的面孔，与现代化大都市极不协调。新世界集团1992年进入北京，在市、区政府的大力协助下，直接参与了崇文区旧城改建项目。在崇外大街沿线1.3平方公里范围内相继开发了包括新世界中心在内的九大项目。1998年，新世界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期的开业，与新世界万怡酒店、新世界太华公寓等一起成为这一带商业动力的基地。其中的新世界中心现在已经发展成为了区域商业核心。区域发展的第二阶段应该从2001年两广路的建设起始。两广路跨宣武、进崇文、接朝阳，在功能定位上成为与平安大街、长安街对应的东西大动脉，被誉为“第二条长安街”。实际上两广路自古就是南城的经济、文化、民俗兴旺地，被人戏称为古时“CBD”。两广路的建设引发了沿线的拆迁，并直接影响了规划中的大都市街，实现了崇文规划的王字型经济格局中重要的“一横”。虽然目前的两广路效应还没有很好地表现出来，但从比较长远的发展来看，新的两广路建设，必将带来沿途区域发展进入一个新阶段。第三个阶段就是目前在新世界核心之外的一些新楼盘新项目的出现，比如国瑞城，比如北京商界。这些项目完善了区域发展的一些不足，并进行了新的开拓，对于区域的发展可以说是锦上添花。根据区域目前的建设状况，预计再过两到三年，大部分项目都将建成运营，一个崭新的崇文门商圈将会再次让观众关注。区域定位: 综合性时尚商业街按照旧有的说法，“崇文穷、宣武破”，长安街以南无商机。现代的很多人对于南城的印象也还停留在这样的概念中。的确，比起城北的亚运村、城东的CBD和城西的中关村，北京南城的发展一直显得有些滞后。根据中国商业联盟研究专家胡昕女士介绍，崇文门区域作为一个区级商业中心，在区政府的“王字型”经济磁场规划中，崇外大街被定位为以现代商业为主的现代时尚商业街。区域最早只有崇文菜市场和京伦大厦这样的业态，主要以百货和市场为主，属于比较传统的商业类型。服务人口主要以崇文和东城交界的人群为主，辐射波及宣武、东城、丰台、朝阳等。随着新世界中心等商业的进入，区域发展开始加快。加上菜市场等进行的改造和几年的市场培育，区域的品质明显提升，整个区域配套日趋完备。商业改造促使消费人群发生了一些转变，不但带来了区域新的生机活力，也带来了一些新的特点。据相关统计，2004年崇文门商圈娱乐休闲类业态和餐饮的面积已达10%和15%，商圈已不再是传统意义上以购物为主题的单一商圈，其商业已向休闲、娱乐方向发展。目前崇外大街上新世界商场、搜秀城、钱柜、乐圣、韩城时尚广场、麦当劳、肯德基、必胜客等，使崇文门形成了一个新的引导时尚潮流的青年商业氛围，成为南城除SOGO外最为活跃的区域，而且规模比SOGO更大。北京新界销售总监李珍认为，因为区域本身的地理位置，处于城市中心，区域以及周边保留了大量的中国以及北京文化的果实，相比中关村、金融街和CBD等具备了更多的文化因素在其中。而由新世界带来的港澳台消费观念和消费时尚也为区域带来了更多的这些地方的印记。相比CBD等以世界跨国企业为主的客群，目前区域港澳台的企业不少，他们在很大程度上就是因为更喜欢区域的文化氛围，而这，在其他的一些热点区域中是没有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。区域交通:王字交通实现四方纵横综观地形，区域的交通主要依靠前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵来支撑，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。而在建的地铁5号线也将在区域内设有崇文门和瓷器口两个站。胡昕介绍，以前的崇文门十字比较堵车，自东单那边从北往南开车比较费劲。现在比以前好了很多，尤其是地铁5号线的建设，使区域又多了一条地下轨道交通，但随之肯定也会带来更多的人流。李珍认为，目前的崇文门区域交通相对其他城市中心和商业中心来说已经很不错了，自己从西边过来基本没有出什么问题。尤其是两广路的建设，对于区域的交通和发展意义深远。对于一个成熟的区域来说，便利的交通可能能带来更旺的人气，但对于刚起步的新区，交通的便利也会让更多过路的人流散失。但无论从目前还是长远的眼光来看，两广路的建设都为崇文门以后的发展奠定了良好的交通基础。国瑞城销售总监张军表示，目前区域的交通问题主要因为其处于城市中心的区位。而且地面地下交通都有，形式丰富。尤其是地下交通，其带来的有效客流，对于一个商圈的发展会有很大的促进作用。考察区域四周，地面交通方面，东边紧邻二环，北面一站就是长安街，南面是两广路和珠市口大街，西边到前门就是中轴路，无论从哪个方向出去都是交通中心，区域交通利好可见一斑。区域环境:文娱教育等多位一体作为一个已经具备规模甚至可以说是成熟的商圈，崇文门以新世界商场为核心，吃、喝、玩、乐样样齐全。吃的方面，有著名的便宜坊烤鸭总店，很多著名的快餐麦当劳、肯德基、必胜客等也都在此开有分店，家家顾客盈门。晚上，新世纪钱柜、乐圣、溜冰场、电影院等都是好去处。购物有新世界商场、搜秀城、韩城时尚广场等。东北是明城墙遗址公园，西南是天坛公园，东南有龙潭湖公园和北京游乐场。四周被红桥市场、前门天安门、王府井东单等围绕。而且区域及其周边分布有同仁医院、普仁医院、同仁堂药店，工行、交行等7家银行进驻。汇文中学、广渠门中学、96中、崇文小学、培新小学、回民小学等学校也皆坐落于此。整体形成了教育、商业、文化娱乐等多位一体的良好格局。但由于区域发展还未定型，区域作为商圈的概念还未成熟，一些不足也随之产生。中国商业联盟研究专家胡昕女士介绍，目前在区域内也存在着一些商业定位不准的问题。根据自己的观察，比如搜秀，影城比较有特色，区域价值很好，但商城本身的经营不是很理想。还有韩式招商，概念不错，但客观上人群比较有限，而且在北京打着韩国特色的也有好几个，自己的特色不鲜明。而且商品品牌也不够经典，没有上一定档次，也就失去了别人选择你的理由。新世界在这方面做的不错，尤其在经营上，可以说几乎带动了北京的打折、不歇业等方式的潮流。但区域商务氛围不是很好，这与区域本身的发展历史以及定位都有关系。区域优劣势分析:文化托底环境需改善国瑞城销售总监张军认为，崇文门的优势十分明显。交通以及其他配套上文已经提到。相对其他诸如CBD、中关村、燕莎、亚奥等商圈来说，崇文门区域位处市中心是一个天然的也是极具竞争力的条件。距离前门天安门、王府井东单等政治商业中心咫尺之遥，东北东南分别有建国门商圈、广渠门商圈围绕。周边环境成熟，区域互动具有良好的条件。李珍对此表示同感，同时他认为，崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时也因此具有了独特的文化旅游区特性。而且由于区域主要由港商集团新世界集团协助改造建设，在一些物态以及消费观念上更多地倾向于港澳台地区，在客户方面也有别于其他的商圈。张军介绍，相比其他蓬勃发展的热点区域，崇文区域本身开发相对较早，但步伐过慢，时至今日，原来以新世界为主的一些相对较早的办公住房已经不太适合目前跨国公司的要求，硬件相对落后。而在对应的软件，比如招商理念和招商手段等方面，区域的开发上以及政府还有很多需要改进的地方。而且目前的区域主要为商业定位，其中的商务环境明显不足。这不但对整体区域的品质产生影响，也直接影响了区域商业的持续发展。而且因为地处市中心，多为住宅区，开发改造的成本无疑相比东边的厂房等加大，在客观上会延缓区域的建设步伐。同时因为发展的相对滞后性，导致区域的一些商户对区域的发展定位不准。比如搜秀招商时宣传以时尚年轻人为消费群，并提出以“探索、发现”为中心。且部分商铺是海外招商，以韩日流行时尚为主，并要打造韩国的“美丽莱”，但在商城这种感觉并不明显。记者也看到商城的商品与其他批发市场并无太大区别。虽然每层都有其自己的主题，但是楼层建设并没有严格按照其主题设置，感觉比较混乱。作为区域一个重要的商业载体，搜秀的迷惑对区域发展的影响值得关注。另外，也有一些顾客反映，经常来这里，感觉最大的不便就是停车问题。新世界商场门前的停车位有限，西面的停车场又离商场较远，不太方便。经常是开车兜了几个圈后才勉强找到个车位。如想开车来此唱歌，门前免费车位有限，只能停在附近的停车场，事先须准备充分。区域未来:完善商业基础发展商务新区高力国际专业咨询部经理杨清先生认为，随着新世界中心及新世界商场的建成开业和成功运营，崇文门及周边逐步发展成为崇文区最成熟地区之一，为房地产投资奠定了良好的前景。他分析，正是这种成熟的商业环境推动了该区域的住宅房地产市场的发展。目前在崇文门一带已经有新世界家园、新世界太华公寓、新景家园、新世界新怡家园等。据我爱我家数据显示，目前，崇文门区域二手房价格在65007500元/平方米之间。二手公寓项目价格在75009000元/平方米之间。过去的两年该区域的住宅市场成为北京整个房地产市场的热点区域之一。住宅市场同时也推动了商业地产的发展。入住该区域住宅的业主多为中高收入阶层，为该区域的商业发展提供了稳定高阶层的消费支撑。而在国瑞城销售总监张军看来，这10年，北京的发展热点主要为朝阳、海淀的CBD、中关村以及亚奥商圈、金融街等一些由概念支撑的区域，崇文门因为没有一个明确的区域发展概念，招致了自己的默默无闻。实际上，政府一直在为此努力着，日前还开会就崇文区的整体发展和崇外大街的改造召开了会议，进行了招标。以后崇文门区域的哈德门饭店等将进行改造。搜秀城的后面将竖立起一些商务楼宇，崇外大街将向南一直延伸到红桥市场，沿途都将进行统一改造。在招商方面，区域企业和政府也正商议采取一些措施，弥补目前商务氛围的不足。李珍认为，区域的商务环境较差，主要与区域的定位相关，因为区域本身的文化旅游和娱乐商业的发展定位，商务只是区域发展的一个附属产物。是随着商务发展而逐步发展起来的。在一定程度上也与中国的企业发展特点有关。因为区域的办公物业很多为出租型，更适合对未来不是很确定的中小企业的需求。从整体的区域利好来看，区域最大的优势是具